今回ご紹介するのはプラウド浦和です!

[物件概要]※第一期販売戸数72戸

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:6208万円~16888万円
専有面積:55.58㎡~114.11㎡(全体30.45㎡~114.11㎡)
総戸数:152戸 (非分譲住戸6戸含む)
規模:15階建て
交通:JR京浜東北線・上野東京ライン・湘南新宿ライン「浦和」駅徒歩5分 ※アトレ北口徒歩4分(利用可能時間7:00~24:15)
所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目
竣工予定:2023年1月中旬

駐車場:33台(機械式28台、平置4台、身障者優先平置1台)月額23000円~27000円
駐輪場:310台(シングル式144台、スライド式(大型対応)48台、上下昇降式39台、下部スライド式63台、小型16台)月額200円~750円
バイク置場:2台 月額2000円

管理費:月額16170円~33210円
修繕積立金:月額8450円~17340円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド浦和公式HP

前回の記事 → プラウド浦和 価格は?! 建設地を見てきました!

プラウド大宮桜木町、プラウドタワー川口クロス、プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ、そしてプラウド浦和と同時期に赤羽から大宮間の埼玉エリアで新築マンションの供給をおこなう野村不動産、他社物件ではザ・パークハウス川越タワーも出てくるなど埼玉県熱すぎ問題!!ですね(笑)

どれもこれも埼玉県内としてだけ見れば「えー埼玉でこの価格なの…」となるでしょうけども高値市況だからこそ「埼玉だから安い。でも資産性も利便性も厳しい新築マンション」よりも「埼玉なのに高い。でも資産性も利便性も優れた新築マンション」のほうが引き合い多いことはたしか。

浦和エリア16棟目のプラウドとなるプラウド浦和に関しても浦和駅徒歩4分、通り道には伊勢丹やイトーヨーカドー、総戸数152戸で素敵な外観デザイン(隔て板は頑張ってほしかったところではあります)ということでこれまでの浦和駅近物件と比べても十分戦える条件が揃っています。

立地や外観デザイン、ランドスケープ等は前回の記事と動画をご覧いただければ幸いです。

今回の記事では第一期の価格や維持費、周辺相場を主として共有いたします。

第一期では条件の良い南向き6階以上のみを販売します。南向きの低層階や西向き及び東向き(西棟の両面バルコニー)は次期以降の販売で価格は未定です。最近は条件良い部屋から販売して売れ行き好調なら低層階も上層階と同価格、もしくはそれよりも高い価格で販売する新築マンションが増えましたよね~。一つの物件で利益を最大限追及してくる辺りからして各社とも後発の仕入れが超絶順調というわけではないのかもしれないですね。(在庫が増えないことにはマンションの価格は下がりにくいわけで…しばらくは売り手市場が続きそうですかね…)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

D2タイプ 4LDK 84.01㎡

画像出典:プラウド浦和公式HP

6階 9878万円 坪単価388万円
7階 10058万円 坪単価395万円
8階 10258万円 坪単価403万円
9階 10388万円 坪単価408万円
10階 10598万円 坪単価417万円
11階 10728万円 坪単価422万円
12階 10868万円 坪単価427万円
13階 10998万円 坪単価432万円

Gタイプ 3LDK 67.89㎡

画像出典:プラウド浦和公式HP

6階 7488万円 坪単価364万円
7階 7628万円 坪単価371万円
8階 7698万円 坪単価374万円
9階 7758万円 坪単価377万円
10階 7818万円 坪単価380万円
11階 7878万円 坪単価383万円
12階 7938万円 坪単価386万円
13階 7938万円 坪単価386万円

Hタイプ 3LDK 68.90㎡
6階 7658万円 坪単価367万円
7階 7888万円 坪単価378万円
8階 7938万円 坪単価380万円
9階 7988万円 坪単価383万円
10階 8048万円 坪単価386万円
11階 8098万円 坪単価388万円
12階 8148万円 坪単価390万円
13階 8198万円 坪単価393万円

Fタイプ 2LDK 55.61㎡

画像出典:プラウド浦和公式HP

6階 6418万円 坪単価381万円
7階 6488万円 坪単価385万円
8階 6578万円 坪単価391万円
9階 6618万円 坪単価393万円
10階 6658万円 坪単価395万円
11階 6698万円 坪単価398万円
12階 6728万円 坪単価400万円
13階 6798万円 坪単価404万円

Kタイプ 3LDK 78.19㎡

画像出典:プラウド浦和公式HP

6階 8788万円 坪単価371万円
7階 8998万円 坪単価380万円
8階 9098万円 坪単価384万円
9階 9198万円 坪単価388万円
10階 9318万円 坪単価394万円
11階 9428万円 坪単価398万円
12階 9538万円 坪単価403万円
13階 9648万円 坪単価407万円

Mタイプ 4LDK 100.99㎡
14階 12688万円 坪単価415万円

Nタイプ 4LDK 102.76㎡
14階 12988万円 坪単価417万円

Oタイプ 4LDK 102.76㎡
14階 12988万円 坪単価417万円

Prタイプ 4LDK 114.11㎡
14階 15988万円 坪単価463万円

Rタイプ 4LDK 101.39㎡
15階 13588万円 坪単価443万円

Sタイプ 4LDK 102.76㎡
15階 13788万円 坪単価443万円

Tタイプ 4LDK 102.76㎡
15階 13788万円 坪単価443万円

Uタイプ 4LDK 112.51㎡
15階 16888万円 坪単価496万円

平均坪単価は約400万円です。

100㎡超え住戸に関してはエイペックスやコスタが少し古くなってきたことからそこからの住み替え需要も多くありそうですね。部屋にもよりますが新築時にエイペックスもしくはコスタをフルローンで購入していて今売却すると7000万円前後手元に戻ってくる住戸が多いです。もちろん戸建てからの買い替え需要も強いことでしょう。

70㎡切り住戸に関しては思っていた通り8000万円切りを主としてきました。共働き世代でも8000万円を超えてくるとなかなか重たくなる中で7000万円台だととっつきやすいですからね。もちろん毎月の支払いにすれば誤差だとしても浦和駅近と言えど8000万円超えは重たいですから。その代わり広さは我慢してくださいね~というマンションです。

それでも角住戸は80㎡前後ですし、14階と15階は100㎡超えとしていますから富裕層や含み益たっぷりの買い替え組にも選択肢があるのは嬉しい限りでしょう。

選べるうちは7階、8階以上にしておいたほうが目の前の建物を超えてくるため満足度に期待できそうです。もちろん6階と7階では価格差あるものの毎月の支払いとしては誤差の範囲(プラウド浦和を購入できる収入なら)ですから満足度を取りにいったほうが良いかと。

次期販売だと西棟のAタイプが面白いですね。トイレの位置が苦しかったり下がり天井が多いものの埼玉縣信用金庫側は洋室に、東側をリビングとして両面バルコニーとしています。40㎡の1LDKは眺望などは苦しいのですが窓面が多くワイドスパンですからシングル層が狙っても面白いでしょう。共用部のつくりこみは億ションなわけでコストパフォーマンスいいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナ、クローゼット内面材合わせなど単価なりとなっています。ただ、この単価なら玄関前カメラ付きインターホンがあると嬉しかったのですが。(オプション締め切り前なら74800円でカメラ付きに変更可能)

プレミアムになると洗面とトイレ手洗いカウンターの天板も御影石、廊下・水回りの床がタイル、トイレの手洗い器も自動水栓になるなどグレードアップとなります。

構造はミライフルを採用していますから水回りを動かせる範囲が広く、メニュープランも充実していますが基本天井高は2450mm(部屋によりますがボリュームゾーン)、サッシ高もいまひとつ(ブリリア浦和仲町が2200mmだっただけに)など価格帯からすると空間を広く感じにくいものとなっていました。ただ、最上階だけは基本天井高が2600mmになります。

イトーヨーカドー横から建設地を望む

周辺相場を確認しましょう!

[西口]

・エイペックスタワー 2003年築 高砂1 浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

・コスタタワー浦和 2006年築 岸町4 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約410万円

・プラウド浦和岸町サンクアージュ 2013年築 岸町7 浦和駅徒歩7分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約310万円

・シティハウス浦和高砂 2014年築 高砂2 浦和駅徒歩5分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約470万円

・プラウド浦和高砂 2015年築 高砂3 浦和駅徒歩6分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約315万円

・ザ・パークハウス浦和タワー 2017年築 仲町1 浦和駅徒歩3分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約375万円

・プラウド浦和常盤テラス 2017年築 常盤1 浦和駅徒歩7分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約300万円

・ザ・パークハウス浦和岸町 2018年築 岸町7 浦和駅徒歩7分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約350万円

・プラウド浦和高砂マークス 2018年築 高砂3 浦和駅徒歩8分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約310万円

・ブリリア浦和仲町 2019年築 仲町1 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約330万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ浦和仲町二丁目 2023年8月竣工予定 仲町2 浦和駅徒歩8分 販売前

[東口]

・プラウド浦和東仲町 2010年築 東仲町 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約335万円

・パークホームズ浦和東仲町 2012年築 東仲町 浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・プラウド浦和東仲町ガーデン 2018年築 東仲町 浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約350万円

・レ・ジェイド浦和 2022年3月竣工予定 東高砂町 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約350万円 完売

上記相場からプラウド浦和の将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 68.90㎡ 10階 8048万円(新築時) → 7730万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約290円、ディスポーザーありとはいえ総戸数152戸となればもう少しお安いと嬉しかったですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・コスタタワー浦和 総戸数234戸 管理費㎡単価月額約170円

・プラウド浦和岸町サンクアージュ 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約208円

・シティハウス浦和高砂 総戸数95戸 管理費㎡単価月額約186円

・ザ・パークハウス浦和タワー 総戸数142戸 管理費㎡単価月額約191円

・プラウド浦和常盤テラス 総戸数66戸 管理費㎡単価月額約220円

・ザ・パークハウス浦和岸町 総戸数137戸 管理費㎡単価月額約194円

・プラウド浦和高砂マークス 総戸数108戸 管理費㎡単価月額約210円

・ブリリア浦和仲町 総戸数72戸 管理費㎡単価月額約234円

【総評】

標準の設備仕様としてはプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナのほうが圧倒的に上になりそうですね。天井高なども大きく異なります。

プラウド浦和は立地を買うマンションですから基本天井高やボリュームゾーンの専有面積などに苦しさを感じる部分もあります。じゃ~プラウド浦和検討者がプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナを検討するかと言えばそれは少数派でしょう。一概には言えませんが広域集客が必要なマンションほど設備仕様などを頑張ってくれがちですからね。プラウド浦和検討者からすれば商品として飲まなければいけない部分もあるでしょうけども億ションであるなりに共用部はつくりこんでいますし、繰り返しになりますが立地を買うわけですからそこは気にせず購入してしまったほうが良いでしょう。

プラウドオーナー(カスタマ―クラブ会員のため取引があるかどうか)だと野村不動産系列の法人向けシェアオフィスH¹T (エイチワンティー)を個人利用できるようになったのは便利ですよね~!部屋は少し狭いけどもシェアオフィスが近くにあるとなればカバー材料にはなりますね。プラウド浦和から徒歩4分のところにも店舗があります。会議室はけっこう埋まっていますがブースやオープンスペースは直前でも予約取れることも多いです。

動画もご覧ください!

■プラウド浦和 モデルルーム見学前のファーストインプレッション&建設地周辺レポート

■プラウド浦和 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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