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今回ご紹介するのはプレシス朝霞台ソルティエです！
［物件概要］先着順
売主：一建設
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4478万円～5998万円
専有面積：66.69㎡～80.91㎡
総戸数：59戸
規模：8階建て
交通：JR武蔵野線「北朝霞」駅徒歩16分 東武東上線「朝霞台」駅徒歩17分 東武東上線「志木」駅徒歩17分
所在地：埼玉県朝霞市宮戸二丁目
竣工予定：2024年3月下旬
引き渡し予定：2024年4月下旬
駐車場：29台（機械駐21台、平置8台、車椅子使用者用駐車施設1台含む）（月額6000円～10000円）
駐輪場：118台（平置8台、2段ラック式110台）（月額100円～500円）
バイク置場：3台 （月額3000円）
管理費（月額）13200円～16000円
修繕積立金（月額）6010円～7290円
地図はこちらです↓
武蔵野線の北朝霞駅と東武東上線の朝霞台駅から徒歩16分～17分、アドレスは朝霞市ですが少し歩くと志木市となり志木駅へも徒歩17分という立地です。
土地区画整理事業にてここ最近整ってきたエリアのためアパートや戸建てなどどの建物も新しく雰囲気が良いですね。中央通りから一歩中へ入るため駅から離れたなりの静かめな住環境となります。
近くにバス停留所はありますが日常使いできるほどの運行本数ではないため駅まで歩くか自転車という方がほとんどとなるでしょう。
日常の買い物はアコレが徒歩7分、コモディイイダが徒歩9分、食料品の取り扱いもあるダイレックスが徒歩2分、あとはエリア柄車を持たれる方のほうが多いですので志木の杜レジデンス隣接のいなげやとビバホームなどへまとめ買いへ出かけるという方も少なくないでしょう。
市境となればやはり気になるのは学校までの距離ですが朝霞第三小学校で徒歩21分、第五中学校で徒歩17分と遠くなります。(一概には言えないのですが市境立地となれば学校が遠いことも多い)
建設地は東側のみ接道しており主開口部は南南東と南東の設定です。
南南東側は3階建てのアパート、南東側は高圧線の鉄塔が気になるものの接道挟んで戸建てとなるためどちらも日当たりに期待ができますし中層階以上であれば眺望もひらけてきます。
空地率が60％弱と高く背中側にゆとりがあるだけでなく駐車場への動線上に大きなキャノピーと全面ガラス張りが美しい車寄せ(車路ではありますが乗降程度であれば問題ない)があるのも嬉しいところです。
さらに、外観デザインとしても明るい色を全面に押し出した雪が似合うような美しいものとなっていますし(物件調査が雪の日だったためよりそう感じたというのはあります。笑)、エントランスホールも広くはないものの奥行きがあり道中にソファを配した落ち着いた空間となっているなどこだわりを強く感じられるものとなっています。
バルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板もしくはコンクリートですし、一部の軒裏を木調としてくれているのも良い味付けとなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Bタイプ 3LDK 67.86㎡
5階 4588万円 坪単価223万円
Brタイプ 4LDK 80.91㎡
Cタイプ 3LDK 66.69㎡
Crタイプ 4LDK 76.39㎡
8階 5848万円 坪単価253万円
Cgタイプ 3LDK 66.69㎡
Dタイプ 2LDK 61.02㎡
5階 4188万円 坪単価226万円
7階 4248万円 坪単価230万円
8階 4298万円 坪単価232万円
Eタイプ 3LDK 66.69㎡
5階 4588万円 坪単価227万円
6階 4598万円 坪単価227万円
Fタイプ 3LDK+S 77.35㎡
平均坪単価は約225万円です。
施工も販売も長谷工ですが長谷工案件ではないようです。(一建設がダイレクトに土地仕入れ)
ただ、間取りや構造・設備仕様は長谷工色が強いものとなっています。(一目で長谷工物件だとわかるレベル)
プレシスブランドにしては激しい専有面積調整というほどではありませんがリビング側が柱食い込みとなっているプランもあったりと間取りのスペシャル感はありません。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式などスペック面はがっつりと下げてきています。直床で基本天井高は2500mm弱です。
周辺相場を確認しましょう！
■志木ガーデンヒルズ
2005年築 志木駅徒歩8分 志木市アドレス
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約220万円
動き一例 約79㎡
新築時4200万円台
中古時5100万円台
■ミオカステーロ朝霞台 ←ベンチマーク
2008年築 朝霞台駅徒歩13分 朝霞市アドレス
新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約130万円
動き一例 約74㎡
新築時4100万円台
中古時2700万円台
上記相場からプレシス朝霞台ソルティエが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Cタイプ 3LDK 66.69㎡ 5階 4598万円 → 2780万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で機械駐21台、平置8台の設置率約49％です。
駐輪場も屋外で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約198円、ディスポーザーなしの外廊下ですが総戸数59戸としては抑えられているほうでしょう。ごみ置場へは一旦外へ出る点が今どき感なく不便そうです。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■志木ガーデンヒルズ 総戸数337戸 管理費㎡単価月額約122円
■ミオカステーロ朝霞台 総戸数22戸 管理費㎡単価月額約190円
【住むレーション】
［東武東上線］
朝霞台 7:58発
朝霞 8:00着
和光市 8:03着
成増 8:06着
池袋 8:19着
志木 8:06発
ふじみ野 8:11着
川越 8:17着
川越市 8:19着
［東武東上線→有楽町線直通］
朝霞台 7:57発
朝霞 8:00着
和光市 8:03着
地下鉄成増 8:07着
地下鉄赤塚 8:09着
平和台 8:12着
氷川台 8:14着
小竹向原 8:17着
千川 8:19着
要町 8:21着
池袋 8:24着
東池袋 8:27着
護国寺 8:29着
江戸川橋 8:32着
飯田橋 8:35着
市ヶ谷 8:38着
麹町 8:40着
永田町 8:42着
桜田門 8:45着
有楽町 8:47着
銀座一丁目 8:49着
新富町 8:51着
月島 8:54着
豊洲 8:56着
［東武東上線→副都心線直通］
朝霞台 8:03発
朝霞 8:05着
和光市 8:08着
地下鉄成増 8:11着
地下鉄赤塚 8:14着
平和台 8:17着
氷川台 8:19着
小竹向原 8:21着
池袋 8:27着
新宿三丁目 8:34着
明治神宮前 8:38着
渋谷 8:40着
朝霞台は川越特急(通常運賃のみで利用可能)の停車駅となっておりそちらに乗車すると池袋と川越まで1駅となります。
狭い道も多いエリアですし高速道路の出入口までも距離があるため車での遠出をとことん楽しみたい方には不向きです。
【総評】
駅から遠い割には価格が驚くほど高いですね…東武東上線の埼玉区間は新築マンションだけでもライバルが多いですし多くの物件で完売まで時間がかかっています。(ザ・パークハウス川越タワーなどスペシャル系マンションを除く)
もう少し駅に近い中古マンションも余裕で購入できてしまいます…
ただ、「絶対に新築マンションじゃなきゃダメなんです！！」という方にとっては今の時代にしては単価抑え目のためとっつきやすいことでしょう。
外観デザインやランドスケープは魅力が大きく駅からの遠さや価格の割高感を気にされない方でマンション派であれば(戸建も多いエリア)魅力に映ることでしょう。建築費が厳しい時代ですし価格で勝負したいエリアではある中で見た目にこだわってくれているのは良い意味で期待を裏切ってくれました。
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