今回ご紹介するのはウィルローズ鳩ヶ谷エディオです!

[物件概要]

売主:グローバル・エルシード
設計:ソシアル綜合設計
施工:斎藤工業
価格:3318万円~3718万円
専有面積:63.00㎡~65.83㎡
総戸数:59戸
規模:15階建て
交通:埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線「鳩ヶ谷」駅徒歩6分
所在地:埼玉県川口市坂下町二丁目
竣工予定:2020年5月下旬

駐車場:10台(機械式)
バイク置場:3台(平置式)
駐輪場:72台(上段:垂直式、下段:スライドラック式)他にシェアサイクル2台あり

管理費(月額)9260円~9680円
修繕積立金(月額)6930円~7240円

地図はこちらです↓

画像出典:ウィルローズ鳩ヶ谷エディオ公式HP

埼玉高速鉄道線の鳩ヶ谷駅から徒歩6分、平坦な道のりかつ鳩ヶ谷エリアにしては歩道も整備されていますから歩きやすい道のりです。鳩ヶ谷駅上のマクドナルド横の出入口を利用すれば122を渡る必要もありません。

物件の真横に西友もあり買い物利便性も良好です。南面と西面が接道しており、南面には賃貸マンションがあり一部住戸ではこんにちはとなるもののセットバックすることでそれなりに離れますから日当たり面での悪影響は少ないでしょう。

東西に長い土地が多いエリアがゆえに浦和エリアのようにドミノ化してしまうマンションもある中で南面接道かつ商業地域のため背の高い建物というのは大きな強みと言えるでしょう。

鳩ヶ谷駅最寄りのマンションの場合には駅前で122が絡んだり、歩道橋を渡る必要があったり、歩道が狭かったりとなんらかしらの大きなデメリットを抱えることが多い中でバランスが取れています。

外観に関してはガラス手摺の色を変える程度ですがエントランスホールはさすがのデザイナーズマンションがウリのウィルローズブランド、奥まで目一杯続くエントランスホールは様々な色合いの天然石調タイルを用いて高級感を出して良い意味で鳩ヶ谷らしくないものとなっています。

駐車場は敷地内北側に機械式で10区画、設置率にすると約17%と間違いなく足りないであろうなのは残念です。ただ、周辺に月極駐車場が多いエリアですから外で借りることは容易なエリアではあります。敷地内駐車場は月額14000円前後を予定しています。

ごみ置き場は24時間利用可能ですが導線上雨に濡れてはしまいます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

B3タイプ 3LDK 64.54㎡
11階 3718万円 坪単価190万円

C3タイプ 3LDK 63.00㎡
9階 3498万円 坪単価183万円

D2タイプ 3LDK 65.83㎡

画像出典:ウィルローズ鳩ヶ谷エディオ公式HP

3階 3318万円 坪単価166万円

平均坪単価は約185万円です。

時代なりの狭さではありますし、リビング横のスライドウォールがすべてしまえないタイプなのも残念。とはいえ70㎡にして4000万円近くが平均になってしまえば戸建てに勝つこともできず、致し方ないのでしょうね。

設備仕様に関してはディスポーザーはありませんが食洗機は付いてきます。浴室フラットライト、トイレは古めかしいタンク式ですが各収納、各引き戸すべてソフトクローズ機能付きです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm・2500mmですが1階住戸は2650mmと高くなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモシティ鳩ヶ谷駅前 2004年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約115万円

・ダイアパレス鳩ヶ谷本町 2004年築 駅徒歩8分 新築時の坪単価約124万円 現在の坪単価約110万円

・レクセルマンション鳩ヶ谷 2006年築 駅徒歩10分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約110万円

・ブランアーク鳩ヶ谷クレアトール 2006年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約110万円

エスティプレイス 2006年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約135万円

プラティークレイヴ 2006年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約150万円

ルネサンス鳩ヶ谷ステーションプラス 2007年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約120万円

・日神パレステージ鳩ヶ谷 2008年築 駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約90万円

ライオンズ鳩ヶ谷マークレジデンス 2011年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約120万円

・ウィルローズ鳩ヶ谷 2012年築 駅徒歩8分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

・イニシア川口鳩ヶ谷 2012年築 駅徒歩10分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約120万円

・ルピアコート鳩ヶ谷本町 2017年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円

上記相場からウィルローズ鳩ヶ谷エディオの将来価値を予想すると

C3タイプ 3LDK 63.00㎡ 9階 3498万円(新築時) → 2500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺相場が強いエリアではない(新築時の価格がお安い時代のマンションは価格維持率が高いです)ためいわゆる新築プレミアムは多めでしょう。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③

建設地

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道(南北線直通)]

鳩ヶ谷 7:45発(始発)
南鳩ヶ谷 7:46着
川口元郷 7:49着
赤羽岩淵 7:52着
志茂 7:55着
王子神谷 7:57着
王子 8:00着
西ヶ原 8:02着
駒込 8:05着
本駒込 8:08着
東大前 8:10着
後楽園 8:13着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:18着
四ツ谷 8:20着
永田町 8:23着
溜池山王 8:25着
六本木一丁目 8:28着
麻布十番 8:31着
白金高輪 8:33着
白金台 8:37着
目黒 8:39着

鳩ヶ谷駅は始発も多く、鳩ヶ谷止まりが多いため浦和美園等と違い南北線とほぼ運行本数が変わりません。

※時間帯により赤羽岩淵駅止まりが増えます

バス便も充実しています。物件の斜め向かいと昭和橋交差点近くに昭和橋停留所(配達OKハトポッポ薬局入口)があり草加駅、赤羽駅、川口駅、西川口駅、イオンモール川口前川等多方面へアクセスできます。

イオンモール川口グリーンシティに関しては現在建て替え中で2021年春の開業を予定、自転車で10分くらいの距離となります。

通学校は鳩ヶ谷小学校(ハト小)で徒歩7分、鳩ヶ谷中学校(ハト中)で徒歩8分、どちらも見沼代用水東緑を通れる道のりかつ小学校は氷川神社横ですから子育てファミリーにも魅力が大きいことでしょう。

【総評】

何か飛びぬけた魅力があるわけではありませんが大きな欠点というのはなくトータルバランスの良い新築マンションと言えるでしょう。

どこもかしこも周辺築浅中古マンション相場より割高感満載な新築マンションばかりの時代、こちらのマンションもそうです。だからこそ納得度を追求するしかないわけで大きな弱点がないというには強みになるでしょう。鳩ヶ谷駅最寄りのマンションとしては大きな弱点を抱えません。

比較検討としてはそこそこ売れ行きの良いルピアグランデ浦和美園が一番でしょうか。ルピアグランデ浦和美園の坪単価は160万円ほど、新築マンションが売れない時代にしては好調な売れ行きです。東川口駅近新築マンションは値引きが激しくなってきているので狙い目の時期ではあります。

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2 件のコメント

  • 南北線・埼玉高速鉄道線ですが、以前は鳩ヶ谷止まり・始発の電車がありました。しかし、最近は鳩ヶ谷止まりの電車の大部分が赤羽岩淵止まりに変更になりました。
    赤羽岩淵までの南北線とは時間帯によって本数に差が出ます。
    いつも楽しく拝見しています! 埼玉県民としては、このようなエリアまで拾ってくださって嬉しい限りです。

    • 埼玉高速鉄道線住み様

      マンションマニアです!情報提供ありがとうございます!(加筆いたしました)

      もともとが本数多かったとはいえまた減らしていたのですね。
      いわゆる第三セクターとなれば12分間隔も珍しくないため昔を知らなければ違和感ないですが前々から住んでいた方にはつらいところでしょうか。

      ただ、8両編成化の話もありますのでそちらはラッシュ時の混雑緩和になりそうで期待したいところです。

      生の情報提供ありがとうございます!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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