今回ご紹介するのはシティタワー所沢クラッシィです!

[物件概要]第一期販売戸数31戸 

売主:住友不動産 住友商事
施工:前田・西武建設共同企業体
価格:5980万円~12980万円
専有面積:54.21㎡~81.18㎡
総戸数:311戸(非分譲住戸35戸、その他住戸15戸含む) 
規模:地上29階地下2階て
交通:西武池袋線・西武新宿線「所沢」駅徒歩3分
所在地:埼玉県所沢市 所沢都市計画事業所沢駅西口土地区画整理事業施行地区内1街区(仮換地番号) 
竣工予定:2021年1月中旬

駐車場:機械式:タワーパーキング100台 18000円~20500円 機械式:横行昇降式25台 15500円~18000円 
自転車置場:468台[平置35台、スライド式246台、2段式(下段スライド式)187台(上段55台、下段132台)] ※非分譲住戸部含む、他に施設用あり (月額平置/1000円(月額) スライド式/500円(月額) スライド式:上段/100円(月額) スライド式:下段/300円(月額) 
バイク置場:15台 ※非分譲住戸部含む、他に施設用あり バイク置場5000円(月額)  
ミニバイク置場:1台 ミニバイク置場使用料4000円(月額)

管理費(月額)19108円~28068円 
修繕積立金(月額)5530円~8280円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティタワー所沢クラッシィ公式HP

再開発の続く所沢駅。2020年夏にはグランエミオが全面開業するとともに新改札の設置もおこなわれます。

私が所沢をおすすめし始めたのは2015年です。今後開発が進むことが確定した段階ではすぐに不動産価格へ反映されないため買い時と伝えてきました。株の場合は企業に好材料の計画が発表されればすぐに株価が上がりますが不動産は実際に開発の姿が見えてこないと値上がらないということが多いですね。

今時点の所沢の相場としては2015年に比べて新築マンション、中古マンションともに若干値上がりしている状況です。グランエミオの全面開業、西武鉄道車両工場跡地の開発が進めばもう少し上がる可能性もあるのではないでしょうか。所沢と同時期におすすめし始めた千葉駅に関しては駅ビルが全面開業して周辺のマンション相場が2割ほど値上がりしました。

仮に値上がらなかったとしても街が便利になるわけで開発エリアに住まいを構えるということはプラス材料が多いのです。

今回ご紹介するシティタワー所沢クラッシィに関しては西武鉄道車両工場跡地の一部、その中でも一番駅に近いピースということで「所沢駅№1マンション」といって違和感ないでしょう。

車両工場跡地に何ができるかまでは決まっていませんが大規模の商業施設を設けたいという構想レベルの話はあります。それに合わせて周辺道路も整備されるなど街全体に与える影響は凄まじいものでしょう。

住友商事が土地持ち主に入っていますからテラスモール所沢になるのでしょうか。仮にそうだとすれば辻堂みたくマンション相場もグッと値上がる可能性がありますね。

周辺が開発されていくことは魅力ではあるのですが隣に何ができるか決まっていないため眺望面の約束がなされない向きがあるというのは検討者にとってマイナスポイントではあります。

シティタワー所沢クラッシィは所沢駅からペデストリアンデッキ直結となるのですが現状では屋根がないというのも残念ポイントです。デッキは所沢市のものですから行政が協力して屋根を設けるべきだと思うのですが。

将来的に車両工場跡地の商業施設が開業すればシティタワー所沢クラッシィエントランスまでのデッキを商業施設来場者も通るわけで、駅から雨に濡れることなく行き来できるようにすれば来場者も増えるはずです。テラスモール湘南や越谷レイクタウンは駅から雨に濡れることなく行き来できるため雨だろうとけっこうな賑わいを見せていますから所沢市には頑張っていただきたいものです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北・西角]

70A 3LDK 72.10㎡ 管理費(月額)25058円 修繕積立金(月額)7360円

22階~25階 8680万円 坪単価398万円

[西向き]

70B 3LDK 67.69㎡ 管理費(月額)23578円 修繕積立金(月額)6900円
22階~25階 7480万円 坪単価365万円

55C 2LDK 55.69㎡ 管理費(月額)19588円 修繕積立金(月額)5680円
19階~25階 5980万円 坪単価355万円

55D 2LDK 54.21㎡ 管理費(月額)19108円 修繕積立金(月額)5530円
25階 5980万円 坪単価364万円

[南・西角]

80Eタイプ 3LDK 81.18㎡ 管理費(月額)28068円 修繕積立金(月額)8280円
18階~21階 12980万円 坪単価528万円

[南向き]

70F 3LDK 71.68㎡ 管理費(月額)24908円 修繕積立金(月額)7310円
22階~25階 8180万円 坪単価377万円

[南・東向き]

第一期販売なし

[東向き]

60K 2LDK 57.61㎡ 管理費(月額)20238円 修繕積立金(月額)5880円
19階~25階 5980万円 坪単価342万円

[北・東向き]

第一期販売なし

~修繕積立金、長期修繕計画の予定~

70Aタイプ、72.10㎡の場合

1~5年目:7360円
6~10年目:16920円
11年目~15年目:26500円
16年目~30年目:33390円

間取りはさすがのすみふさんっ!!

柱や梁を押し出せているため室内の食い込みを最小限に抑えています。もちろん梁が外側にあるためダイレクトウィンドウ部分をハイサッシにはできないのですが天井高を2580mmとしっかり確保しているため室内空間のゆとりは魅力あるものとなっています。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、Low-E複層ガラス、トイレ手洗いカウンターなどを採用、構造は二重床・二重天井です。

武蔵野台地のため直接基礎とできているもののしっかりと制振構造を採用しています。

内廊下(私の知る限り所沢の分譲タワマンでは見たことない)となっており、各階ごみ置き場(しっかりと前室あり)もあります。住戸フロアのエレベーターは311戸に対して3台、分速150mと違和感ありませんがごみ回収時は二台運用となります。

駐車場設置率は約40%、内廊下のため建物内部のタワーパーキングが主となりますが地下部分の商業施設駐車場の一部にも住民専用の機械式駐車場があります。どちらも住戸フロアから雨に濡れることなくエレベーターで行き来できますからこのあたりは高級マンションらしくていいですね。コーチエントランスも設けられています。

メールコーナー含めて2階部分がメインエントランスですから所沢駅の改札と同一階となります。これは便利ですね。(ペデストリアンデッキで駅直結系でも改札階にメインエントランスがないとエレベーターの乗り換えなどが必要になるパターンも多いです)

1階と2階部分には店舗が入ります。3階部分にはパーティースペース、キッズスペース、屋上庭園がありますが共用部には力が入っていません。商業施設の多い所沢駅前ですからそれで良いとは思います。

駐輪場は建物内3階となりますから快適でしょう。専用のエレベーターも2台あります。

周辺相場を確認しましょう!

・ヒルズ所沢駅前くすのき台 2000年築 所沢駅徒歩2分 くすのき台1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約160万円

・ブリリアタワー所沢ロジュマン 2010年築 所沢駅徒歩9分 寿町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約165万円

・プラウド所沢 2012年築 所沢駅徒歩3分 北秋津 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス所沢 2014年築 所沢駅徒歩5分 東町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・ザ・パークハウス所沢日吉町 2016年築 所沢駅徒歩3分 日吉町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円

・インプレスト所沢 2017年築 所沢駅徒歩4分 東町 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・シエリア所沢 2019年築 所沢駅徒歩7分 東町 新築時の坪単価約205万円 新築販売中

西武池袋線、西武新宿線の駅前(徒歩3分以内)タワーマンションと非駅前(徒歩4分以上徒歩7分以内)マンションの相場を確認しましょう!

[小手指駅]

駅前タワー:小手指タワーズ 2012年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円
非駅前:プレシス小手指 2012年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約145万円

[ひばりヶ丘駅]

駅前タワー:ヒバリタワー 2009年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約255万円
非駅前:ブリリアひばりが丘 2009年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約235万円

[大泉学園駅]

駅前タワー:プラウドタワー大泉学園 2015年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約345万円
非駅前:プラウド大泉学園 2016年築 駅徒歩6分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約265万円

[石神井公園駅]

駅前タワー:プラウドタワー石神井公園 2012年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約335万円
非駅前:ランドステージ石神井公園 2006年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約244万円 現在の坪単価約230万円

[東村山駅]

駅前タワー:パークハウスワンズタワー 2009年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約190万円
非駅前:レクセルアベニュー東村山 2003年築 駅徒歩7分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約120万円

駅前タワーマンション、特に駅直結系は新築時の販売価格が高くとも価格維持率が高いということはたしかですがシティタワー所沢クラッシィに関しては周辺相場との差が大きすぎますからその点は心配ですね。ただしすでに完成した街にできる駅直結系ではなくまだまだ進化する街の駅直結系という点は評価すべきと考えます。

上記相場からシティタワー所沢クラッシィの将来価値を予想すると

60K 2LDK 57.61㎡ 25階 5980万円(新築時) → 5700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

坪単価が抑えられたお部屋を選んでおけば隠れたる含み益(物件価値ーローン残債)には十分期待ができることでしょう。

プレミアムでないお部屋で坪500万円超えはちょっと。。。

第一期では20戸ちょっとの契約だったとのお話でしたから売れ行きは良くない(売れ行き良いのはすみふさん的にはNG)わけで長々と販売していくのでしょう。

管理体制は24時間有人管理&コンシェルジュサービスありです。

建設地

【住むレーション】

[西武池袋線]

所沢 7:58発
ひばりヶ丘 8:05着
石神井公園 8:11着
池袋 8:26着

[特急むさし]指定席400円

所沢 6:54発
池袋 7:20着

池袋 19:00発
所沢 19:24着

[特急ちちぶ]指定席400円

所沢 8:45発
池袋 9:09着

[西武池袋線→有楽町線]

所沢 7:46発
秋津 7:49着
清瀬 7:52着
東久留米 7:54着
ひばりヶ丘 7:57着
保谷 8:03着
大泉学園 8:05着
石神井公園 8:08着
練馬 8:13着
新桜台 8:17着
小竹向原 8:20着
千川 8:24着
要町 8:26着
池袋 8:29着
東池袋 8:32着
護国寺 8:34着
江戸川橋 8:37着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着
麹町 8:46着
永田町 8:47着
桜田門 8:50着
有楽町 8:52着
銀座一丁目 8:55着
新富町 8:56着
月島 8:59着
豊洲 9:02着
辰巳 9:05着
新木場 9:07着

[西武池袋線→副都心線]

所沢 7:56発
秋津 7:59着
清瀬 8:01着
東久留米 8:07着
ひばりヶ丘 8:10着
石神井公園 8:18着
練馬 8:22着
新桜台 8:25着
小竹向原 8:28着
池袋 8:35着
新宿三丁目 8:43着
渋谷 8:49着
中目黒 8:54着
自由が丘 9:01着
武蔵小杉 9:06着
日吉 9:09着
菊名 9:14着
横浜 9:21着
みなとみらい 9:25着
馬車道 9:28着
日本大通り 9:29着
元町・中華街 9:31着

[西武新宿線]

所沢 8:00発
東村山 8:03着
久米川 8:06着
小平 8:09着
花小金井 8:12着
田無 8:15着
上石神井 8:21着
鷺ノ宮 8:27
高田馬場 8:38着
西武新宿 8:42着

[特急小江戸]指定席400円

所沢 8:11発
東村山 8:15着
高田馬場 8:43着
西武新宿 8:47着

西武新宿 19:00発
高田馬場 19:04発
東村山 19:28着
所沢 19:32着

[空港リムジンバス]大人1540円 / 小人770円

所沢駅東口 6:00発
羽田空港第2ターミナル 7:45着
羽田空港第1ターミナル 7:50着
羽田空港国際線ターミナル 8:00着

所沢は特急電車も利用できるのがいいですね。現在はレッドアローという愛称ですが2019年3月より導入される新型車両からは「Laview(ラビュー)」となります。

武蔵野鉄道もとい西武鉄道の西武池袋線、西武鉄道の西武新宿線を使い分けることができますから鉄道利便性は高いと評価できます。

【総評】

単なるタワーマンションでないことはたしかです。車両工場跡地の開発が進めば便利になるでしょうし、所沢市のアッパー層が買うわけで高い!高い!言っても仕方ないわけで価格の部分は私的には「高いですね。。でもまぁ駅№1マンション&すみふさんですから、、、」と割り切れるのですが設備仕様はもう少し頑張ってほしかったですね。

例えば玄関前カメラ付きインターホンはないですし、洗面の収納はソフトクローズなしです。バルコニー隣戸境の隔て板も背が低いものです。せめて坪単価500万円超えのお部屋はプレミアム仕様にするべきだったかと。

ただししっかりと第一種換気(機械給気)を採用しているあたりはさすがすみふさんだなと(笑)

相場に比べて坪単価めちゃ高なのに第三種換気を採用している新築マンションも多いですからね。(個人的には第三種換気でも十分だとは思うのですが高単価なら頑張って第一種換気にしてほしいとは思っています)ここは評価すべき点でしょう。

プラウドタワー立川が坪単価345万円ほどで販売されたときは驚きましたが蓋を開けてみれば新築時よりも2000万円くらい値上がりしているわけで、沿線は違えど西武鉄道のお膝元である所沢駅№1マンションですから強気な価格設定になるのもわからなくはないです。

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~2019年7月24日追記~

[西向き]

70Bタイプ 3LDK 67.69㎡
15階 6080万円 坪単価296万円

[北・東角]

70Lタイプ 3LDK 71.6㎡
16階 6180万円 坪単価285万円

第3期販売概要

販売戸数:5戸
販売価格:4980万円~6980万円
間取り:2LDK 3LDK ※販売用住戸のみ
専有面積:55.69㎡~71.68㎡ ※販売用住戸のみ

管理費(月額)23578円~28068円
修繕積立金(月額)6900円~8280円

~2019年8月18日追記~

[北・西角]

70A 3LDK 72.10㎡

26階 8780万円 坪単価402万円
28階 9055万円 坪単価415万円

[西向き]

70B 3LDK 67.69㎡

画像出典:シティタワー所沢クラッシィ公式HP

26階 7780万円 坪単価380万円

55C 2LDK 55.69㎡

画像出典:シティタワー所沢クラッシィ公式HP

13階 4980万円 坪単価295万円
15階 5280万円 坪単価313万円

[南向き]

70F 3LDK 71.68㎡

画像出典:シティタワー所沢クラッシィ公式HP

11階 6180万円 坪単価285万円
16階 6980万円 坪単価321万円
17階 7080万円 坪単価326万円

[東向き]

60K 2LDK 57.61㎡

画像出典:シティタワー所沢クラッシィ公式HP

15階 5280万円 坪単価303万円

[北・東角]

70Lタイプ 3LDK 71.60㎡

画像出典:シティタワー所沢クラッシィ公式HP

11階 5780万円 坪単価266万円
16階 6180万円 坪単価285万円
23階 7845万円 坪単価362万円


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