今回ご紹介するのはブリリア北浦和です!

[物件概要]

売主:東京建物
設計:長谷工コーポレーション(デザイン監修:野生司環境設計)
施工:長谷工コーポレーション
価格:4900万円台~6500万円台
専有面積:62.44㎡~75.59㎡
総戸数:65戸(うち、事業協力者用6戸、提携企業勤務者向け分譲3戸含む)
規模:14階建て
交通:JR京浜東北線「北浦和」駅徒歩4分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区北浦和1丁目
竣工予定:2020年12月上旬

駐車場:22台(平置き(うち身障者用1台、事業協力者用1台含む):4台、機械式:18台)
駐輪場:135台(平置式:12台、2段式スライドラック:118台、こども用自転車駐車場:5台)
ミニバイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア北浦和公式HP

北浦和駅では分譲マンションの供給が続いており、今回の計画地も特別希少性があるというわけではないのですがここ最近は西口での供給が主でしたから東口で新築オンリー検討者にとっては期待度が高いのではないでしょうか。

一概には言えませんが西口は学区推しであることが多く転勤族や浦和に教育環境を求めて越してくる地元外の方々にウケが良く、東口は文教都市の浦和で子育てしたいけども西口ほどザ・教育というガツガツ感を好まない地元民にウケが良いですよね。

もちろん東口側の学区(今回は北浦和小学校→本太中学校)がダメという意味ではなく西口側の常盤小学校→常盤中学校が人気すぎるので良くも悪くもレベルが上がりすぎている(レベルが高いことを望む方々ばかりが選ぶ)ので少しゆとりをもたせて子育てしたい地元民からするとあえて東口にするというのはあるあるなわけです。

ブリリア北浦和が位置するのは浦高通り(男子なら浦和高校、女子なら浦和一女が有名、どちらも偏差値70オーバー)沿いでクイーンズ伊勢丹のすぐそばとなります。駅までの導線はフラットな道のりで徒歩4分、スクランブル交差点で信号待ちしたとしてもエントランスを出て6分後くらいには北浦和駅のホームに着くことは容易です。

駅と物件の間にはクイーンズ伊勢丹、少しズレますがマルエツもありますから日常の買い物利便性は高くなっています。背中側に浦高通りとなりバルコニー面は戸建など低層の建物が並びますから眺望と採光に期待できるお部屋が多くなっています。1ブロック先からは住居地域で目の前の低層の建物がある場所は商業地域ですから将来的に壁ドンになる可能性は0ではありません。プラウド浦和常盤も目の前にシティテラス浦和常盤が建設されているなどこれは浦和エリアでは宿命ですよね。。。

ブリリア北浦和の斜め向かいにも分譲マンションがあるためバルコニーに出て斜めを見れば被ってきますが現状では正面が抜けてくるので眺望と採光もウリの一つとしています。

外観に関してはシンプルなものではありますが浦高通りから背中側も見えるため共用廊下側もガラス手摺とするなどコストカットが激しいという外観やランドスケープではありません。

1階に住戸を設けていないこともあり総戸数にしてはエントランスホールが広く確保されていますし駐輪場の一部を屋内とするなど1階部分のゆとりは魅力です。エントランスホール接道側の袖壁はエレベーターへ向かってドミノのように立ち並ばせてその手前接道全面に植栽を設けていますから通り沿いがゆえに背中側のほうがこだわりがでています。

1階部分のエントランスホールは総戸数からすると広いですしエントランスホールの壁にシーズンギャラリーを投影するなど細かいこだわりもあります。投影するからといって無機質な壁というわけではなく投影する時間を絞ってエントランスホールを通る際の風景を楽しんでもらうというものですからけしてコストカットというわけではありません。暖炉の投影は見たことありますがシーズンギャラリーの投影は初見です。

住戸階の共用廊下もエレベーター前及び階段前に玄関がこないよう配慮、中住戸の玄関前はアルコーブありとしていますから窮屈感はありません。ただし可動式ルーバー面格子はありません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

Aタイプ 3LDK 75.59㎡

画像出典:ブリリア北浦和公式HP

3階 5800万円台 坪単価253万円
9階 6000万円台 坪単価262万円
12階 6200万円台 坪単価271万円

Bタイプ 3LDK 71.41㎡
3階 5400万円台 坪単価250万円
6階 5500万円台 坪単価254万円
9階 5600万円台 坪単価259万円
12階 5800万円台 坪単価268万円

Cタイプ 3LDK 70.19㎡

画像出典:ブリリア北浦和公式HP

3階 5200万円台 坪単価244万円
6階 5400万円台 坪単価254万円
9階 5500万円台 坪単価259万円
12階 5700万円台 坪単価268万円

Dタイプ 3LDK 71.41㎡
3階 5100万円台 坪単価236万円
6階 5500万円台 坪単価254万円
9階 5600万円台 坪単価259万円
12階 5800万円台 坪単価268万円

Eタイプ 3LDK 74.33㎡
2階 5400万円台 坪単価240万円
3階 5600万円台 坪単価249万円
6階 5900万円台 坪単価262万円
9階 6000万円台 坪単価266万円
12階 6200万円台 坪単価275万円

Fタイプ 2LDK 62.44㎡
5階 4900万円台 坪単価259万円

平均坪単価は約260万円です。

供給中のシティテラス浦和常盤が北浦和駅徒歩5分で坪単価約265万円、パークホームズ浦和常盤ステーションプレミアが北浦和駅徒歩3分で坪単価約270万円、パークホームズ北浦和ガーデンが北浦和駅徒歩9分で坪単価約235万円ですから新築で比較すると違和感ない水準です。

間取りは単調ですが1部屋(地権者住戸の関係でできてしまった2LDK)を除けばすべて70㎡超えですから今の時代としてはゆとりがある専有面積です。リビング扉を玄関に寄せているためリビングの表記畳数より狭く感じますね。(その影響もあって洗面室がリビングin)

ディスポーザーがないのは残念。食洗機もオプションです。トイレ手洗いカウンターもないですし浴室はブラケットタイプのライトであったりコストカットが多く見受けられました。

ただ、これは頑張ったなぁ~と強く評価したいのが窓面です。リビングには通常の窓の他にFIX窓を設けて田の字の間取りにしては窓面豊かに、そしてそして・・・サッシ高は2200mmですっ!!これは頑張りましたね(笑)

坪単価400万円クラスだってサッシ高2100mmということもありますし浦和・北浦和エリアでは2000mmくらいの物件もあります。そんな中で2200mmは素晴らしいですね~。天井高は2450mm~2500mmと一般的ですが下がり天井が少なくサッシ高2200mm、リビング横のウォールドア(無償セレクト)はハイタイプで下レールなしですからリビングの開放感は北浦和エリアの物件としてはかなり上をいくものとなります。

構造は二重床・二重天井です。

リビングにデスクと棚付きのコミュニケーションコーナー(Fタイプ以外)を設けておりコンセントも完備されていますからチェアさえ購入すれば家族全員の仕事・勉強スペースが確保できます。

角住戸のAタイプとEタイプはコミュニケーションコーナーの幅がワイドになり同時に二人が座ってもそこまで窮屈感ないものとなりますし、角住戸の割に中住戸と大きな単価差がありませんから選べるうちは角住戸がおすすめです。

OURHOMEとコラボした広々玄関収納プランなども選べるのはいいのですがそちらを選ぶとリビングのコミュニケーションコーナーが選べなくなるという謎設定には困惑しました。実際検討者からも同じような声が多いようでたすき掛けできないか検討中とのことです。

周辺相場を確認しましょう!

・サンヴェール北浦和 1996年築 北浦和1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約130万円

・藤和シティホームズ北浦和 2002年築 北浦和1 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・藤和シティホームズ北浦和駅前通り 2007年築 北浦和1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約165万円

・イニシアコート北浦和 2010年築 北浦和1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約220万円

・プレミスト北浦和 2011年築 北浦和3 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約205万円

・ライオンズ北浦和フレアコート 2012年築 元町2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・プレシス北浦和 2014年築 北浦和1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約190万円

・ライオンズ北浦和マークレジデンス 2014年築 北浦和1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

・ライオンズ北浦和ステーションレジデンス 2015年築 北浦和3 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約225万円

・プラウド北浦和マークス 2015年築 北浦和1 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約215万円

・プラウド北浦和ガーデン 2016年築 元町2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約230万円

・プラウド北浦和パサージュ 2017年築 元町2 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし

上記相場からブリリア北浦和の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 71.41㎡ 6階 5500万円台(新築時) → 4330万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

浦和駅近くと違って北浦和駅周辺は駅近の築浅中古マンションがけっこう現実的な価格で買えるためいわゆる新築プレミアム(新築という価値に支払うお金)は大きなものとなってしまっています。新築オンリーで検討されている方向けの新築マンションと言えます。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(ブリリア北浦和から北浦和駅まで)

【住むレーション】

[京浜東北線]

北浦和 8:03発
浦和 8:06着
南浦和 8:08着
蕨 8:12着
西川口 8:15着
川口 8:18着
赤羽 8:22着
東十条 8:24着
王子 8:27着
上中里 8:29着
田端 8:32着
西日暮里 8:34着
日暮里 8:36着
鶯谷 8:38着
上野 8:40着
御徒町 8:42着
秋葉原 8:45着
神田 8:47着
東京 8:49着
有楽町 8:51着
新橋 8:53着
浜松町 8:56着
田町 8:58着
品川 9:01着

北浦和 8:02発
与野 8:04着
さいたま新都心 8:06着
大宮 8:09着

[浦和駅から上野東京ライン]

浦和 8:13発
赤羽 8:22着
尾久 8:27着
上野 8:34着
東京 8:41着
新橋 8:44着
品川 8:51着

[浦和駅から湘南新宿ライン]

浦和 8:13発
赤羽 8:22着
池袋 8:33着
新宿 8:39着
渋谷 8:46着
恵比寿 8:48着
大崎 8:52着

浦和駅に比べると交通利便性が劣りますから浦和は遊びに行く場所と思えるくらい北浦和のほうが好きという方に向いています。

西口側には北浦和公園、埼玉メディカルセンターがあるなど子育て世代からすると魅力と感じる環境と言えるでしょう。

【総評】

周辺築浅中古マンションとの単価差が大きいため「絶対新築!!」という方向けですね。築5年以内の駅近築浅中古マンションが坪単価220万円前後で買える中での坪単価260万円前後ですから。

ただ、それは売主としても百も承知なわけで新築だからこその選ぶ楽しみを用意しており、リビングのコミュニケーションコーナーや広々玄関収納など自分好みとすることができます。もちろん築浅中古マンションを購入してリフォームもできますがそうすると結局新築との価格差が縮まってしまいます。

上記の選ぶ楽しみに興味がないならノータイムで周辺中古で良いでしょうし選ぶ楽しみに興味があるならお高くても新築という選択になりますでしょうか。

後付けできない(処理層)ディスポーザーがなかったのは残念ですが同じくお金をかけても変えられないサッシを高さ2200mmとしてきたことは住み心地満足度向上に繋がるでしょうから大きく評価したいポイントです。

駐車場設置率は約33%。事業協力者優先と身障者優先1台づつを含む平置きが3区画、その他は機械式で月額利用料金は20000円前後となります。

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2 件のコメント

  • いつも貴重な情報をありがとうございます。
    レビューを拝見するとこちらの物件、魅力的に見えます。
    マンションマニアさんが見られて、お勧めは何階のどのタイプのお部屋だとお感じになられましたでしょうか。

    • 匿名様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      個人的にはコミュニケーションコーナーが広い角住戸のAタイプとEタイプが良いと感じました。
      個別相談のご利用もお待ちしております。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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