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今回ご紹介するのはプレシス上福岡です！
［物件概要］第1期販売戸数7戸
売主：一建設 アートランド
設計：光和設計
施工：新日本建設
価格：3490万円～4650万円
専有面積：55.65㎡・56.22㎡
総戸数：38戸
規模：10階建て
交通：東武東上線「上福岡」駅徒歩2分
所在地：埼玉県ふじみ野市上福岡1丁目
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年4月下旬
駐輪場：76台（月額100円～600円）
駐車場：14台（機械式13台、福祉車両用1台）（月額15500円～18500円）
管理費（月額）12240円・12360円
修繕積立金（月額）4730円・4780円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシス上福岡公式HP
東武東上線の上福岡駅から八雲通り商店会を経由して信号なしの徒歩3分、従前はパチンコ店(アントレ上福岡店)があった場所ですし通り道にもパチンコ店や飲食店があるなど商業地域らしくわちゃついた住環境です。
ただ、それを嫌うのであればブリリアシティふじみ野やオハナふじみ野上野台ブロッサムなどがあるわけで駅から離れた大規模マンションとは異なるキャラクターである今作は駅距離を優先されたい方には魅力に映ることでしょう。
日常の買い物はビッグ・エーが徒歩2分、駅直結の東武ストアが徒歩3分、反対口のヤオコーが徒歩5分、イオンタウンが徒歩13分と西友は2023年11月15日に閉店となってしまいましたが選択肢は十分あります。自転車や車、もしくはふじみ野駅からバスに乗車すればららぽーと富士見も使いやすい距離感となります。車で角上魚類ふじみ野店を利用されるという方も少なくないエリアでしょう。
車をお持ちでなくとも東武東上線に乗車してしまえば川越まで4分ほどですから池袋など都心へ出ずにしても遊ぶ先が身近にあるのも上福岡の魅力の一つと言えるでしょう。
通学校は上野台小学校で徒歩13分、福岡中学校で徒歩13分です。学校までの距離としてはオハナふじみ野上野台ブロッサムのほうが近い(今作と同学区)ですのでその辺りは何を重視するかですね。
武蔵野台地に位置しておりハザードマップでも色がつかないため水害系を気にされる方にも合ってきます。
建設地は西と北が接道しており逆L字の土地形状となっています。
建物は奥まった側に配しており主開口部は南向きと北向きのサンドイッチ型、その建物形状を活かして全戸角住戸、そして高級感ある内廊下としています。西寄りの向き合う2部屋の玄関が近すぎる点はもう少し配慮が欲しかったところではありますがこちらもブリリアシティふじみ野やオハナふじみ野上野台ブロッサムとの差別化になっており好印象です。
南方面には6階建て(下駄が店舗のため高さは22mと7階建てクラス)の建物がありますがそちらを超えると抜け感ありますし、北方面もそこまで背の高い建物はなくサンベスト上福岡までも距離はあるため日当たりはなくとも空を感じやすい眺望です。
妻側に関しては東方面は真横にベルシャトウ上福岡があるため換気程度となりますが西方面は低層階を除くと前の建物まで少しの距離があり斜め方向も抜けてきます。いずれにしても商業地域ですので将来どうなるかというのは呑み込む必要があるでしょう。
エントランスアプローチは逆L字を活かしてもう少し長めにすることもできたとは思うのですがその部分に駐車場を配しているため小規模マンションらしく短めとなっています。それでもコンクリート打ちっ放しのゲートデザインに加えてクロスした木調ルーバー、エントランスホールもオーバル型の折り上げ天井とダークグレーと木調を混在させた壁面＆床面など全体的に高級感あるものとなっています。
外観デザインに関してもガラス手摺をコンクリートで挟み込んでいたりとガラス手摺とルーバーを組み合わせるだけでなくコンクリートで縦のラインと横のラインを強調するなど秀逸なものとなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 2LDK+S 55.65㎡
画像出典：プレシス上福岡公式HP
Bタイプ 2LDK+S 56.22㎡
画像出典：プレシス上福岡公式HP
Cタイプ 2LDK+S 55.65㎡
画像出典：プレシス上福岡公式HP
6階 4240万円 坪単価251万円
8階 4650万円 坪単価276万円(3LDK)
Dタイプ 2LDK+S 56.22㎡
画像出典：プレシス上福岡公式HP
平均坪単価は約260万円です。
オール3LDK(2LDK+S含む)ですが平均専有面積は約56㎡と強烈な専有面積調整をしています。もちろんプレシスブランドのコンセプトからすれば違和感ないのですがすごい時代ではありますね…坪単価が高いことはどうにもならない中で多くの方が購入できる価格帯に抑えるためにはこうするしかないですからね…(もしくはプレシスヴィアラ南与野のようにコンパクト中心にする)
とはいえ上福岡駅周辺の分譲マンションで4000万円を超えて取引が成立することは滅多になく、ほとんどが築浅系でも75㎡前後で3500万円前後ですから周辺相場と比べてしまうと坪単価はもちろんグロスでもなかなか重たいです。
できる限り廊下を短くしてくれていたりはしますが柱の食い込み(専有面積カウント)もありますしリビングダイニングがキッチン込みで11畳というのは狭いですよね…リビング横の洋室ウォールドアを完全開放できないのも惜しいところです。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電気錠、構造は二重床(床スラブ厚220mm)・二重天井など単価帯からすればしっかりしたものとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
■日神パレステージ上福岡
2004年築 上福岡駅徒歩9分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約105万円
動き一例 約75㎡
新築時3300万円台
中古時2300万円台
■ライオンズステージ上福岡
2007年築 上福岡駅徒歩4分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約145万円
動き一例 約70㎡
新築時3100万円台
中古時2900万円台
■オハナふじみ野上野台ブロッサム
2014年築 上福岡駅徒歩10分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約165万円
動き一例 約74㎡
新築時2900万円台
中古時3600万円台
■ブリリアシティふじみ野
2022年築(1街区) 上福岡駅徒歩10分
新築時の坪単価約185万円
直近の動きなし
上記相場からプレシス上福岡が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 2LDK+S 55.65㎡ 4階 4360万円 → 3100万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の屋外平置き1区画を除いて屋外昇降横行式の機械式で設置率約36％、一部区画はターンテーブル利用となります。
駐輪場は1階の屋内で設置率200％、そちらにごみ置場が設けられます。
管理費は㎡単価月額約220円、ディスポーザーはないですが内廊下ですので総戸数からすれば現実的です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■日神パレステージ上福岡 総戸数81戸 管理費㎡単価月額約190円
■ライオンズステージ上福岡 総戸数208戸 管理費㎡単価月額約161円
■オハナふじみ野上野台ブロッサム 総戸数381戸 管理費㎡単価月額約121円
■ブリリアシティふじみ野 総戸数708戸 管理費㎡単価月額約176円
【住むレーション】
［東武東上線］
上福岡 7:55発
ふじみ野 7:57着
鶴瀬 8:03着
みずほ台 8:05着
柳瀬川 8:07着
志木 8:10着
朝霞台 8:13着
朝霞 8:16着
和光市 8:19着
成増 8:22着
上板橋 8:29着
池袋 8:39着
上福岡 7:58発
新河岸 8:00着
川越 8:03着
川越市 8:05着
［東武東上線(有楽町線直通)］
上福岡 7:25発
ふじみ野 7:27着
鶴瀬 7:31着
みずほ台 7:33着
柳瀬川 7:35着
志木 7:37着
朝霞台 7:40着
朝霞 7:45着
和光市 7:49着
地下鉄成増 7:52着
地下鉄赤塚 7:55着
平和台 7:59着
氷川台 8:01着
小竹向原 8:04着
千川 8:06着
要町 8:09着
池袋 8:11着
東池袋 8:14着
護国寺 8:17着
江戸川橋 8:19着
飯田橋 8:23着
市ヶ谷 8:25着
麹町 8:28着
永田町 8:30着
桜田門 8:32着
有楽町 8:34着
銀座一丁目 8:37着
新富町 8:39着
月島 8:41着
豊洲 8:44着
［東武東上線(副都心線直通)］
上福岡 7:28発
ふじみ野 7:30着
鶴瀬 7:33着
みずほ台 7:35着
柳瀬川 7:37着
志木 7:40着
朝霞台 7:44着
朝霞 7:48着
和光市 7:51着
地下鉄成増 7:55着
地下鉄赤塚 7:58着
平和台 8:02着
氷川台 8:04着
小竹向原 8:06着
池袋 8:11着
新宿三丁目 8:18着
明治神宮前 8:22着
渋谷 8:24着
上福岡は普通と準急のみが停車する駅です。そのため鉄道利便性を優先されるのであればむしろ川越まで下って『川越×駅近』のほうが合ってくるでしょう。
関越道まで5キロほどではあるのですが関越道自体が外環経由で都心方面へ抜けることになる(一般道に降りない場合)など車でアクティブに動き回りたい方にはあまり合ってこないでしょう(都心方面へ出ないのであれば便利なほう)。
【総評】
上福岡駅から徒歩2分ということで少々わちゃわちゃした住環境ですが利便性を重視されたい方からすれば魅力的な出物でしょう。
プレシスブランドですので違和感ないものの3LDKとしてはとにかく部屋が狭いため長い目で見た際に『55㎡でも良いのか』というのは冷静に考えるべきではあるでしょう。本当は広い部屋が欲しいけど…と思うくらいであれば他にも選択肢は多々ある(上福岡駅だけで見てもオハナなどであれば75㎡が3600万円ほどで購入可)わけで選ぶべきではないでしょう。
ただ、部屋が狭いこと以外を見れば外観デザインや共用部の設えなどではむしろ高級感あるレベルですので『部屋の狭ささえ呑んでもらえれば満足させますよ』という商品に仕上げてきているのはさすがプレシスブランドの十八番ですよね！
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