今回ご紹介するのはライオンズ朝霞台ベルポートマークスです!

[物件概要]第一期販売戸数39戸

売主:大京 リゾン
施工:埼玉建興
価格:3310万円~5990万円
専有面積:35.50㎡~71.51㎡
総戸数:70戸
規模:15階建て
交通:東武東上線「朝霞台」駅徒歩3分 武蔵野線「北朝霞」駅徒歩5分
所在地:埼玉県朝霞市東弁財1丁目
竣工予定:2020年2月28日

管理費:月額9500円~18100円
修繕積立金:月額4300円~8650円

駐車場:14台 (屋外平地式1台、屋外機械式9台、屋内平地式4台)月額:13000円~18000円
バイク置き場:3台 月額:1200円
自転車置き場:126台 年額:1200円~2400円/台

地図はこちらです↓

画像出典:ライオンズ朝霞台ベルポートマークス公式HP

朝霞台駅から徒歩3分圏内での供給は過去を遡っても数が少ないですから希少性があります。ただ、駅徒歩2分であったザ・パークハウス朝霞台と違い囲まれ感ある立地がどう評価されるかというのが売れ行きに大きな影響を与えることでしょう。

ザ・パークハウス朝霞台は駅徒歩2分でありながらもバルコニー面から先が抜けてくるため眺望・採光ともに抜群かつ線路からも離れる静かなポジションであったわけですがライオンズ朝霞台ベルポートマークスは二面接道ではあるものの東側は壁ドン状態、南方向にも背の高い建物があり、さらには西側に線路となりますから駅近ならではの弱点を抱えてしまっています。

価格に関しては建築費高騰の影響もありますからザ・パークハウス朝霞台よりも若干単価高です。

それじゃ~売れるわけ・・・

となるわけで、そこはデべとしては百も承知ですから間取りで差別化してきました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西向き]

Aタイプ 1DK 35.50㎡ 管理費(月額)9500円 修繕積立金(月額)4300円
12階 3310万円 坪単価308万円
13階 3330万円 坪単価310万円
14階 3350万円 坪単価312万円

[南西向き]

Bタイプ 3LDK 70.86㎡ 管理費(月額)18000円 修繕積立金(月額)8570円
2階 5280万円 坪単価246万円
3階 5330万円 坪単価248万円
4階 5360万円 坪単価250万円
5階 5390万円 坪単価251万円
6階 5430万円 坪単価253万円
7階 5460万円 坪単価254万円
8階 5490万円 坪単価256万円
9階 5570万円 坪単価259万円
10階 5650万円 坪単価263万円
11階 5680万円 坪単価265万円
12階 5730万円 坪単価267万円

Cタイプ 2LDK 57.61㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)6970円

画像出典:ライオンズ朝霞台ベルポートマークス公式HP

2階 4340万円 坪単価249万円
3階 4390万円 坪単価251万円
4階 4420万円 坪単価253万円
5階 4450万円 坪単価255万円
6階 4470万円 坪単価256万円
7階 4490万円 坪単価257万円
8階 4520万円 坪単価259万円
9階 4550万円 坪単価261万円
10階 4570万円 坪単価262万円
11階 4590万円 坪単価263万円
12階 4610万円 坪単価264万円

[南東向き]

Dタイプ 3LDK 71.51㎡ 管理費(月額)18100円 修繕積立金(月額)8650円

画像出典:ライオンズ朝霞台ベルポートマークス公式HP

2階 5240万円 坪単価242万円
3階 5290万円 坪単価244万円
5階 5460万円 坪単価252万円
6階 5490万円 坪単価253万円
7階 5540万円 坪単価256万円
8階 5590万円 坪単価258万円
10階 5690万円 坪単価263万円
11階 5770万円 坪単価266万円
12階 5840万円 坪単価270万円
13階 5890万円 坪単価272万円
14階 5990万円 坪単価276万円

Eタイプ 2LDK 56.07㎡ 管理費(月額)14400円 修繕積立金(月額)6780円
13階 4490万円 坪単価264万円
14階 4530万円 坪単価267万円
15階 4690万円 坪単価276万円

平均坪単価は約260万円です。

タワー形状で攻めてきています!!そのため外廊下でありながらも吹き抜け部分以外は囲まれていますから半内廊下的なものとなっています。

タワー形状ですからワイドスパン住戸が多く、1DKでさえも角部屋となります。

リビングからも廊下からも出入りできる洗面室はプライバシー性と利便性どちらも得ていますからとても魅力的です。

階数にもよりますが二重窓としています。武蔵野線は貨物も通りますから他の路線に比べると騒音ネックが大きいですから二重窓にしてくれたのは検討者にとってありがたいですね。

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。総戸数56戸であったザ・パークハウス朝霞台には付いていたのに総戸数70戸のライオンズ朝霞台ベルポートマークスには付いてないとなれば残念。ただ、キッチン天板御影石、食洗機、浴室ダウンライト、各室ドアキャッチャー(リビングだけドアキャッチャーにして洋室はキノコにしてしまう物件が多い)など全体的に見れば妥当かと思います。構造は二重床・二重天井です。エレベーターは鍵を所持していないと動かないものとなっておりセキュリティ性を高めています。玄関ドア以外はハンズフリーシステムを導入しています。

各住戸専用の宅配ボックスとなるライオンズマイボックスが採用されています。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

ただ、メールコーナーが投函する側と住民側が同じスペースというのがなんとも残念。昔のマンションであればよくありましたが今は投函側と分けるのは一般的なのですが・・・。

天井高が2450mmとあまり高くないのにサッシ高も低いためせっかくのワイドスパンがもったいないですね。

外観に関してはマリオンを階数によりばらすことでデザイン性豊かなものとしていますし、駐車場出入り口にはリングシャッターを設けるなど人通りがある角地に相応しいものとなりそうです。建物はセットバックしているのに対してエントランスの庇が接道までグッと伸びているのがかっこいいですね~。

ただ、駐車場設置率は機械式メインで約20%。駅近とはいえ少ない気がしますね。足りる足りない以前に駐車場が少ないと管理費が高くなってしまうのですよね。

■ザ・パークハウス朝霞台 総戸数56戸 ディスポーザーあり エレベーター1基 駐車場設置率約30%

→管理費 ㎡あたり約215円

■ライオンズ朝霞台ベルポートマークス 総戸数70戸 ディスポーザーなし エレベーター1基 駐車場設置率約20%

→管理費 ㎡あたり約256円

70㎡換算で月額約2870円の差となります。

ディスポーザーありで総戸数も少ないザ・パークハウス朝霞台のほうが同じような管理形態でありながらもお安いという現象が起こってしまいます。

ライオンズ朝霞台ベルポートマークスに関しては売主のリゾンが周辺で土地をたくさん管理していますから万が一敷地内駐車場が足りなくなっても外部で紹介可能とのことでした。

周辺相場を確認しましょう!

・ベルポート朝霞台駅前 1999年築 東弁財1 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・ツインズスクエア朝霞台 2001年築 東弁財1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・ベルポート朝霞台弐番館 2004年築 西弁財1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約175万円

・アンビシャスプラザ朝霞台 2007年築 東弁財1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万

・ベルポート朝霞台駅前参番館 2008年築 西弁財1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約180万円

・エコヴィレッジ朝霞台東弁財 2010年築 東弁財2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約175万円

・プラハ朝霞台ステーションビュー 2013年築 東弁財1 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス朝霞台 2018年築 浜崎1 新築時の坪単価約255万円 直近売り出し事例なし

上記相場からライオンズ朝霞台ベルポートマークスの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 70.86㎡ 5階 5390万円(新築時) → 4300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

マンションギャラリー前のライオンさん!

建設地周辺動画

【住むレーション】

[東武東上線]

朝霞台 8:03発
朝霞 8:05着
和光市 8:08着
成増 8:12着
池袋 8:25着

[東武東上線→有楽町線]

朝霞台 8:07発
朝霞 8:10着
和光市 8:13着
地下鉄成増  8:18着
地下鉄赤塚 8:21着
平和台 8:24着
氷川台  8:26着
小竹向原8:28着
千川 8:30着
要町 8:32着
池袋 8:35着
東池袋 8:38着
護国寺 8:40着
江戸川橋 8:43着
飯田橋 8:47着
市ヶ谷 8:49着
麹町 8:52着
永田町 8:53着
桜田門 8:56着
有楽町 8:58着
銀座一丁目 9:01着
新富町 9:02着
月島 9:05着
豊洲 9:08着
辰巳 9:11着
新木場 9:13着

[東武東上線→副都心線]

朝霞台 8:02発
朝霞 8:04着
和光市 8:07着
地下鉄成増 8:11着
地下鉄赤塚 8:14着
平和台 8:16着
氷川台 8:19着
小竹向原 8:21着
池袋 8:27着
新宿三丁目 8:35着
渋谷 8:42着

[武蔵野線]

北朝霞 8:05発
西浦和 8:10着
武蔵浦和 8:13着
南浦和 8:16着
東浦和 8:20着
東川口 8:24着
南越谷 8:28着
越谷レイクタウン 8:32着
吉川 8:34着
吉川美南 8:37着
新三郷 8:39着
三郷 8:42着
南流山 8:44着
新松戸 8:47着
新八柱 8:51着
東松戸 8:54着
市川大野 8:57着
船橋法典 9:00着
西船橋 9:04着
南船橋 9:11着
新習志野 9:14着
海浜幕張 9:18着

北朝霞 8:02発
新座 8:05着
東所沢 8:10着
新秋津 8:13着
新小平 8:18着
西国分寺 8:23着
北府中 8:26着
府中本町 8:28着

[武蔵野線 むさしの号]

北朝霞 8:01発
大宮 8:15着

[リムジンバス]

朝霞台駅南口 6:30発
成田空港第3ターミナル 8:27着
成田空港第2ターミナル 8:30着
成田空港第1ターミナル 8:35着

朝霞台駅南口 6:10発
羽田空港第2 7:40着
羽田空港第1 7:45着
羽田空港国際線 7:52着

[スカイツリーシャトル和光・志木線]

朝霞台駅南口 8:17発
東京スカイツリータウン 9:40着

[国際興業バス ミッドナイトアロー朝霞台・新座]

池袋駅西口 1:20発
朝霞駅南口 2:11着

2019年3月16日に運行開始された東武東上線の川越特急(通常料金)停車駅にもなっています。朝霞台駅を発車すると上りは次の停車駅が終点池袋ですから夕方出かけるときなどに便利です。

周辺には大きめのスーパーマーケットが点在していますから日常の買い物に困ることはないでしょう。

小学校(朝霞第五)徒歩6分、中学校(朝霞第三)徒歩10分と通学校も近めです。

【総評】

サクサクっと完売した人気の過去マンと比べてしまうのは酷ですがどちらかと言えばザ・パークハウス朝霞台のほうが魅力が多かったと感じます。

ただ、過去マンが魅力あるものであったからこそ間取りに力を入れてきたとも言えるわけで、仮にザ・パークハウス朝霞台の供給がなかったのであれば板状だったかもしれませんから朝霞台駅全体のマンションレベル向上に繋がったと言えます。大手分譲がそこまでないエリアでしたがザ・パークハウス朝霞台→ライオンズ朝霞台ベルポートマークス→プラウド朝霞台(予想)と供給ラッシュになりますから目が離せません。

プラウド朝霞台(予想)は詳細わからずでなんともですがライオンズ朝霞台ベルポートマークスと同じかちょい高い価格設定になるのではないでしょうか。

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