今回ご紹介するのはベルジュール八王子 ラ・ヴェリテです!

[物件概要]先着順

売主:多摩建設
設計:クレオ一級建築士事務所
施工:志多組
価格:3798万円~5998万円
専有面積:50.03㎡~75.40㎡
総戸数:33戸
規模:7階建て
交通:JR中央線「八王子」駅徒歩11分 京王線「京王八王子」駅徒歩14分
所在地:東京都八王子市南新町
竣工予定:2025年2月下旬
引き渡し予定:2025年3月下旬

駐車場:9台(車椅子対応平置式1台、地上3段・地下2段昇降横行式機械式8台)(月額13000円~18000円)
バイク置場:平置式3台(月額5000円)
駐輪場:66台(平置式5台、ラック式61台)(月額300円・500円)

管理費(月額)9400円~14200円
修繕積立金(月額)6750円~10180円

地図はこちらです↓

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

新築マンション供給ラッシュの八王子駅から徒歩11分、京王八王子駅から徒歩14分、JRの線路の北側にある富士見通りをひたすら西方向へ歩き下柚木八王子線も超えるため駅距離はあるのですが戸建てなども増えてくる比較的落ち着いた住環境となります。

以前ご紹介したリビオレゾン八王子レジデンスからさらに西方向へ300mほど歩いたところです。線路から見て3ブロック目のため電車の音はほとんど気にならないですし大通りからも離れており音ネックも少なめです。

日常の買い物は肉のハナマサとエコスが徒歩7分、セレオの成城石井が徒歩11分、スーパーアルプス(八王子駅南口)とイオンフードスタイル(ブリリアタワー八王子の下駄部分)が徒歩12分など八王子駅最寄り物件のため選択肢は充実していますが駅距離がある割にはスーパーマーケットまでの距離もある立地となります。

通学校は第三小学校で徒歩7分、第六中学校で徒歩8分です。

建設地は南と西の二面接道で正方形に近い土地形状です。

主開口部も南と西(ボリュームゾーンは南向きです)、駅周りと比べればだいぶ落ち着いた住環境ですが用途地域としては近隣商業ですので今作と同じような建物ができてしまう可能性はあるものの現状としてはどちらも向かいは背の低い戸建てのため採光面も抜群ですし眺望がひらけてくる住戸が多くなっています。

外観デザインとしてはガラス手摺を主としつつ一列をコンクリート打放しとしているのがおしゃれですね。全体的にグレー系の落ち着いた色合いで雰囲気良いのですがバルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのが惜しいところです。

エントランスアプローチはかなりのかなり短いですしエントランスホールもこじんまりとしていますが建物外と建物内の間接照明が連続性あるものとなっているのは竣工してから見るとかっこいいと思います。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 75.4㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

2階 5998万円 坪単価263万円

Cタイプ 3LDK 62.71㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

2階 4898万円 坪単価258万円
5階 5048万円 坪単価266万円
7階 5198万円 坪単価274万円

Dgタイプ 1LDK+S 50.03㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

1階 3798万円 坪単価251万円

Dタイプ 1LDK+S 50.03㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

2階 3948万円 坪単価260万円
3階 3998万円 坪単価264万円

Eタイプ 2LDK+S 61.06㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

3階 4948万円 坪単価267万円

Fタイプ 3LDK 61.11㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

4階 4998万円 坪単価270万円

Grタイプ 3LDK 63.06㎡

画像出典:ベルジュール八王子 ラ・ヴェリテ公式HP

3階 5298万円 坪単価277万円

平均坪単価は約265万円です。

買える価格に抑えるための専有面積調整が強烈ですね。間取りのスペシャル感もないですし、あくまで一部タイプ(Dgタイプ)ですが窓のないサービスルームがあったりと全体的に窮屈感があります。リビング横の洋室ウォールドアが完全格納できないプランも多いため2LDKとしても使いにくいのも惜しいところです。

設備仕様としてはディスポーザーも食洗機もトイレ手洗いカウンターも床暖房もありません…浴室もブラケットライトです。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

■D’クラディア八王子

2004年築 八王子駅徒歩9分

新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約165万円

動き一例 約76㎡
新築時2800万円台
中古時3400万円台

■ザ・プレイス八王子

2010年築 八王子駅徒歩9分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約175万円

動き一例 約85㎡
新築時3600万円台
中古時4000万円台

■パークホームズ八王子

2017年築 八王子駅徒歩11分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約215万円

動き一例 約77㎡
新築時3500万円台
中古時4700万円台

上記相場からベルジュール八王子 ラ・ヴェリテが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Eタイプ 2LDK+S 61.06㎡ 3階 4948万円 → 3700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で身障者優先の平置き1台を除いてターンテーブル利用の機械式、設置率は約27%です。

駐輪場は建物下で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約188円、ディスポーザーはないですし外廊下ではありますが総戸数からすれば抑え目です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

■D’クラディア八王子 総戸数69戸 管理費㎡単価月額約107円

■ザ・プレイス八王子 総戸数153戸 管理費㎡単価月額約160円

■パークホームズ八王子 総戸数221戸 管理費㎡単価月額約157円

【住むレーション】

[京王線]

京王八王子 7:46発(始発)
北野 7:48着
高幡不動 7:55着
聖蹟桜ヶ丘 8:02着
分倍河原 8:06着
府中 8:08着
調布 8:14着
千歳烏山 8:23着
明大前 8:32着
笹塚 8:35着
新宿 8:44着

[京王ライナー]

京王八王子 7:48発(始発)
北野 7:50着
高幡不動 7:56着
聖蹟桜ヶ丘 8:00着
分倍河原 8:04着
府中 8:06着
明大前 8:30着
新宿 8:40着

[中央快速線]

八王子 7:10発
立川 7:18着
国分寺 7:26着
新宿 7:53着
四ツ谷 7:58着
御茶ノ水 8:03着
神田 8:06着
東京 8:08着

八王子 7:57着
西八王子 8:00着
高尾 8:04着

[特急]

八王子 8:03発
立川 8:12着
新宿 8:42着
東京 8:57着

[横浜線]

八王子 7:34発(始発)
片倉 7:37着
八王子みなみ野 7:40着
相原 7:43着
橋本 7:46着
相模原 7:49着
矢部 7:52着
淵野辺 7:54着
古淵 7:57着
町田 8:01着
成瀬 8:04着
長津田 8:07着
十日市場 8:10着
中山 8:13着
鴨居 8:17着
小机 8:20着
新横浜 8:24着
菊名 8:27着
大口 8:30着
東神奈川 8:34着
横浜 8:38着
桜木町 8:41着
関内 8:43着

[八高線]

八王子 7:22発(始発)
北八王子 7:26着
小宮 7:31着
拝島 7:39着
東福生 7:45着
箱根ヶ崎 7:49着
金子 7:54着
東飯能 8:00着
高麗川 8:06着
武蔵高萩 8:20着
笠幡 8:24着
的場 8:27着
西川越 8:30着
川越 8:35着

数年以内には中央線にグリーン車が導入される予定のため課金して座っての通勤などが今以上にしやすくなります。

八王子ICまでは車で10分ほどです。

【総評】

富士見通りはちょこちょこ車が通るもの約11mの道路幅ですから将来的にもその間は変わらないという安心感もあります。

縦に長い土地も多く、南向き比率が高くないマンションも少なくない中で南向きがボリュームゾーンであり約11mは将来も確保されるというのは今作のストロングポイントとなってきます。

価格に関しては専有面積調整をしているためグロスとしてはお安く見えるのですが同面積帯で比べてしまうと今の時代らしい高価格帯であることが一目で分かります。

・新築 駅徒歩11分 70㎡換算約5600万円 ←今作
・築7年 駅徒歩11分 70㎡換算約4550万円
・築14年 駅徒歩9分 70㎡換算約3700万円
・築20年 駅徒歩9分 70㎡換算約3500万円

ただ、これだけ大きな差があったとしても『新築なんだからこれくらいの差があっても当然』という方もいらっしゃることはたしかであり、そこに価値を感じる方にとっては気にならないのでしょう。

とはいえ『新築だから価格が高いんです!!安くするためにスペック面もコストカットするしかないんです!!』ではなく『新築だから価格が高いです。でも、スペック面は高くしました!!』であれば嬉しかったのですが…(もちろんそうなれば価格が高くなってしまうのですが…そこはなんとか企業努力で…とは思うものの建築費高騰で難しいですよね…)

八王子駅は既存マンションも多く、それらと新築の価格差がとても大きいエリアのためどれだけ新築ということにこだわるかで評価が大きく変わってくることでしょう。

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