パークホームズ上板橋　予定価格と間取り　ご予算8000万円前後の救世主

今回ご紹介するのはパークホームズ上板橋です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
デザイン監修：SKM設計計画事務所
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：60.11㎡～89.00㎡
総戸数：138戸（一般販売対象戸数136戸）
規模：地上9階地下1階建て
交通：東武東上線「上板橋」駅徒歩6分
所在地：東京都板橋区上板橋2丁目
竣工予定：2025年6月下旬
引き渡し予定：2025年7月下旬

駐車場：機械式24台 平面10台　※来客用駐車場2台/来客用兼宅配用駐車場、身障者用駐車場、清掃者用停車スペース、カーシェア各1台含む
駐輪場：239台
バイク置場：13台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

2023年3月のダイヤ改正より準急停車駅へと格上げされたことで『1駅で池袋』が実現した上板橋駅南口から徒歩6分、その南口駅前では再開発が進行中(順調に進めば2028年度全体竣工)で駅ロータリーと川越街道までの道が整備され、住友不動産のタワーマンションなども建設予定ですから数年後には今よりも利便性が高まるだけでなく不動産評価が高まることに期待ができる街の一つとなります。(とくに再開発タワーが住友不動産ですからね…)

街全体としては坂がありますが(とくに上板橋駅北口側)今作は駅との間がフラットアプローチで歩きやすいというだけでなく川越街道が絡まないため時間も読みやすいです。(川越街道が絡む東武東上線物件は信号待ちネックがあることも多い)

私自身もマンションを購入して住んだことがある馴染み深い街となります。

私が購入したのは中台側(三井の経年優化でも有名なサンシティ方面)のため今作とは反対です。ただ、パークホームズ上板橋をきっかけに上板橋という街が検討候補に入ったけども予算が伸びないということであれば中台側も検討してみることをおすすめいたします。とくにパークホームズ上板橋ヒルトップレジデンスは専有面積が広く、玄関前ポーチにハイサッシなど2003年築らしいゆとりがありますのでおすすめしやすいです。小中学校も近いですしベルクスもできたため日常の買い物も便利です。(予算伸びるのであれば気持ちよく今作を買うべきでしょう)

二十歳になるまでは中台寄りの蓮根に住んでいたため小学生の頃はサンシティのプール、おもちゃ屋さんなどによく行ったものです。相生町のオークスブックセンターも懐かしい～変わらずあるのはロイヤルホストとバーミヤン！！

思い出話失礼いたしました。

もう一つ！

上板橋のイトーヨーカドー閉店は淋しいですね～屋上のゲームコーナーの常連でした(笑)

慣れ浸しんだ街で分譲マンションを購入できた時は嬉しかったですね～。

さて話を戻して。

日常の買い物はオーケーが徒歩5分、コモディイイダが徒歩6分(食彩館は徒歩7分)、まいばすけっとが徒歩4分、イトーヨーカドーが徒歩8分と徒歩圏内でも充実していますし自転車であれば東武練馬駅前のイオンも5分ほどです。

駅前のイトーヨーカドーは2024年秋頃に閉店予定ですが建て替えた後のテナントもスーパーマーケットである旨の告知が地主さん公式で発信されています。(揉めていたくらいなのでおそらくイトーヨーカドーではないと思います)

南口の再開発は商店街を残しつつですから昔ながらのお店も利用できます。

通学校は上板橋第四小学校で徒歩11分、桜川中学校で徒歩15分と少々距離がありますが城北中央公園が徒歩10分、平和公園の中央図書館が徒歩12分と学校の距離さえ呑めれば子育てファミリーにとって魅力が大きいことでしょう。私が小学生だった時には教育科学館の常連でした。

地下1階は無料で遊べるゲームセンターと言っても怒られないであろうくらい楽しいアトラクションが充実、当時から車が好きで車のゲームをひたすらプレイしていました。お小遣いがある時は西台のダイエー、前野町のイズミヤ(現在のイオンスタイル)、上板橋のイトーヨーカドー、光が丘のダイエーあたりのゲームコーナーへ行っていたのですがお金がない時は何度教育科学館に助けられたことか…(笑)

今の小学生だと感覚は異なるのは当然としても面白いと思いますのでぜひご訪問を！！

中学生になってからは行動範囲が広がり池袋のゲームセンターへ行くことが多くなりましたが小学生からすると池袋はちょっと遠い大人の街ですからね。(池袋のゲームセンターへ行くのは38歳になった今も同じですねww)

その池袋はどんどん発展を続けており、東武東上線の起点駅ですから今作に住まう方も自然と利用することになるでしょうし池袋が発展することは東武東上線沿線住民にとってプラス材料でしかないですからね。そちらの楽しみも大きいことでしょう。

これも余談ですが個別相談会において中広域検討者の場合には好きなビッグターミナルを定めてからその方に合う街をご提案することも多いです。池袋なら東武東上線、西武池袋線、埼京線等、新宿駅なら京王線、小田急線等、渋谷駅なら田園都市線、東横線などなど。あくまで探し方の一例ですが好きなビッグターミナルの沿線上に住んだほうが楽しいですからね。今作の場合は『池袋が好きかどうか』でも評価が分かれることでしょう。(東武東上線単駅のため余計に)

ちなみに私は昔から変わらず一番好きな街は『池袋』です！池袋でお金を吸われ続けるのが幸せなのです(笑)

ま～た余談が長いですね…

建設地は敷地面積4300㎡超とエリア内としてはとても広い土地でレアな四方道路となっています。歴史ある街において四方道路ってなかなか難しいのですよね。私がご紹介している物件に絞っても再開発マンションを除くと四方道路の割合は少なめです。

従前はお屋敷レベルの戸建(地権者住戸2戸あり)と月極駐車場がありました。

建築面積は2200㎡超、空地率もそこそこ高い中で注目ポイントとしては外周部(外周約260m！！)の緑道(グリーンウォーク)ですね…従前が緑豊かな敷地だっただけに一般的なマンションとなれば周辺住民としては『ん～景観が…』となってしまいがちな中で従前よりも緑豊かにしてしまうという…周辺住民さえも喜ばしい開発計画でしょう。(背中側のマンションは眺望がガラッと変わってはしまいますが)

さらにエントランスアプローチはあえて奥まらせて緑豊かな20m超の緑道(グローヴエントランス)とすることでこちらも従前のお屋敷を継承、せり出した風除室を入ると正面には坪庭、そしてエントランスホールは天井高約4.7m超の高級感ある空間となっており正面にはセントラルコート(中庭)がありそちらの緑も感じることができます。

グローヴエントランスは植栽豊かなだけでなく景石もふんだんに配して袖壁のライティングがなされるため夜の雰囲気もたまらんでしょうね～袖壁にのっかる庇はお屋敷の門のようでこれまたかっこいい…

さらにのさらに西側にはシンボルツリーを配した大きな車寄せが設けられます。車寄せ側の出入口はサブエントランス的な位置付けにはなるのですがこちらも横に長く伸びた庇がかっこ良くメインエントランスだと言われてもなんら違和感ないレベルです。

共用施設はセントラルコートと繋がる形でウッドラウンジを設けています。このウッドラウンジは既存樹を活用したアートなどが配された木を感じられる優しい空間となっており、可動間仕切りのもとパーティールーム等としても利用できる実用性の高さもあります。

ぱっと見としてはもっと戸数がありそうですが138戸のマンションですから十分なものでしょう。個室のテレワークブースなどが欲しかった方には少々物足りないかもですがウッドラウンジの壁面にあるデスクでパソコン作業をすることは可能です。

外観デザインとしては基壇部を太めのマリオンと腰手摺とすることで逆梁のような重厚感を出しつつ(逆梁ではないです)その上はガラス手摺を主として角住戸はコーナーサッシとすることで明るい印象もあるため住宅街にできるマンションですが緑道と合わせて圧迫感ないものとなっています。隔て板がスラブtoスラブになっているのも嬉しいところです。

全体的に高級感があるのですがそこに緑の豊かさが加わるため癒しも与えてくれると。これはお屋敷の地主さんも嬉しいでしょうね～。(このようなプロジェクトにするからこそ三井に任せたのかもしれませんね)

主開口部は東(少し南寄り)・南(少し西寄り)・西(少し南寄り)、東側のみ向かいのマンションとこんにちはになってしまいますが周辺は戸建など背が低い建物ばかりですから低層階でも日当たり抜群、中層階からは眺望も抜けてきます。西向きは南向きの陰になるため選べる内は『南向き一択』でしょう。同時に販売したところで南向きに人気が集中してしまうことは当然の流れのため当初は南向きしか販売しないとのことです。

デザイン監修はSKM設計計画事務所、感動するエントランスアプローチとしてはプラウドタワー清澄白河もすごかったですね！

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※正式価格や販売住戸は4月に出る予定です

［2LDK］

60タイプ　60.11㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

［3LDK］

65Nタイプ　65.27㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

65Jタイプ　65.43㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

68O-1タイプ　68.85㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

69Cタイプ　69.20㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

70G-1タイプ　70.44㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

70G-2タイプ　70.44㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

70L-1タイプ　70.96㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

71D-1タイプ　71.11㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

72Hタイプ　72.51㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

72Pタイプ　72.63㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

75Qタイプ　75.32㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

75Eタイプ　75.80㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

76Fタイプ　76.09㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

77Aタイプ　77.20㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

81Rrタイプ　81.10㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

81Wr-1タイプ　81.33㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

81Wr-2タイプ　81.33㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

84Xrタイプ　84.46㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

［4LDK］

72K-1タイプ　72.06㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

72K-2タイプ　72.06㎡

画像出典：図面集

83Srタイプ　83.97㎡　←　オール電化住戸

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

84Mタイプ　84.62㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

85Bタイプ　85.91㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

88Ur-1タイプ　88.82㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

88Ur-2タイプ　88.82㎡

画像出典：パークホームズ上板橋公式HP

89Vr-1タイプ　89.00㎡

画像出典：図面集

平均坪単価は約380万円です。

田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んではいますが極端な専有面積調整はしていません。72㎡の4LDKは結局のところメニュープランで3LDKへ変更する方も多そうですが部屋数重視の方にとっては面白いですね。(もちろんしっかりとした4LDKとして使うには狭いです)

角住戸はダイレクトウィンドウとなっていますし、ルーフバルコニー付き住戸も多いなど総戸数138戸の割には選ぶ楽しみが大きいです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、可動式ルーバー面格子、ゼッチマンションなど悪くはありませんがトイレがタンクがしっかりと見えるもの(手洗いカウンターはあります)になっていたりキッチン収納が開き扉であるなど目が肥えている方には少々気になってくるかもしれません。賃貸からのステップアップとしては十分ですがプラウドシティ小竹向原のようなハイスペックな板状マンションと比べてしまうと気になる点はあるでしょう。

認定関連の影響で83Srのみオール電化(屋上部分に太陽光パネルあり)となっています。

線路からも川越街道からもしっかりと離れていますが川越街道までの間に背の高い建物がないため念のため南向きはT-2サッシとしてくれています。(緊急車両の音以外はそこまで気にならないかな？という距離感ではあります)

構造は直床(床スラブ厚約200m)・二重天井、基本天井高は2500mmです。目の肥えた方ですと直床はウィークポイントになってきますね…

周辺相場を確認しましょう！

■パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス

2003年築　上板橋駅徒歩9分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約230万円

動き一例　約80㎡
新築時4700万円台
中古時5700万円台

■常盤台ガーデンソサエティ

2009年築　ときわ台駅徒歩8分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約280万円

動き一例　約72㎡
新築時5600万円台
中古時6300万円台

■レジデンシャル上板橋パークゲート

2020年築　上板橋駅徒歩4分

新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約330万円

動き一例　約64㎡
新築時5400万円台
中古時6200万円台

上記相場からパークホームズ上板橋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

72Hタイプ　72.51㎡　6階　8318万円　→　7250万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物1階屋内の平置6台と屋外機械式23台で設置率約21％、豪華な車寄せがあるのは良いのですが敷地内の駐車場を確保するのが容易ではないですね。(億超え住戸を購入しても新築時の優先権すらなし)

～駐車場サイズ～

平置き　全長5000(6000)mm×全幅2500(3500)mm×全高2100mm　月額30000円　()内は身障者優先区画
機械式　全長5050mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg　月額21000円～23000円

機械式でもオールハイルーフ対応となっています。また、出し入れする際に昇降させるタイプのため作業時以外は平置きと同じように地上部にのみ車があります。そのため西方面を向く住戸の低層階でもあまり気にならないように配慮されています。別途カーシェアが1台導入されます。

駐輪場はウォークスルーの専用エレベーターありで地下階、設置率約173％のため1世帯2台が約束されていないのは子育てファミリー向けマンションとしては気になるところです。ただ、そこが気になる方は西向きを除く1階住戸はテラスの先に自転車を置いてOKのルールとしてくれているためそちらを狙うと良いでしょう。接道側と直接出入りできるため便利ですね。別途レンタサイクルが4台導入されます。

管理費は㎡単価月額約299円、上板橋物件としてはお高いですがディスポーザーありで植栽も豊かですからコストパフォーマンスは悪くないでしょう。第三者管理なのも嬉しいところです。

エレベーターは2基(分速90m)です。それ自体は違和感ないのですが2基中1基は西棟にあるため7階止まりとなります。8階と9階は南棟の1基になってしまいますし、駐輪場との行き来は西棟のエレベーターとの乗り換えが必要となってしまいます。

エレベーターの待ち時間を気にされる方や頻繁に駐輪場と行き来したいという方は8階と9階は避けたほうが良いかもしれません。

※西棟と南棟のエレベーターは近い位置にあり共用廊下で繋がっているため棟専用ではありません

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス　総戸数184戸　管理費㎡単価月額約117円

■常盤台ガーデンソサエティ　総戸数419戸　管理費㎡単価月額約124円

■レジデンシャル上板橋パークゲート　総戸数57戸　管理費㎡単価月額約207円

【住むレーション】

［東武東上線］

上板橋　8:06発
池袋　8:17着

［国際興業バス］

※毎時3本程度

上板橋二丁目　8:10発
サンシャインシティ　8:36着
池袋駅東口　8:44着

上板橋は東武東上線が輸送障害などで止まるとやっかいなのですよね。とくに止まることが多い路線ですので…

少し歩いたところの川越街道に国際興業バスの停留所はありますが大山のように本数が多くないですし、地下鉄の駅も遠いです。最寄り駅を走る鉄道路線が止まったとしても何が何でも職場へ急がなければならない方には合わない街(物件)です。

高速道路の出入口は近くないのですが環八、環七、川越街道の主要道路が近いため車移動も便利なほうですね。

上板橋駅で物件調査からのサンシャインシティのフラワーミッフィー ジュースガーデンでドリンクタイム！ pic.twitter.com/OWikJ7EVuC

— マンションマニア (@mansionmania) March 29, 2024

【総評】

これはいいですね～！！

上板橋駅物件の中でも立地の魅力が大きいだけでなく規模感がありますし外観デザインや緑豊かなランドスケープなど10年、20年と時が経過しても『あのマンションいいよね！』と評価されることでしょう。

東京23区西側×ご予算8000万円×新築マンション縛りという方にとっては最適解となりやすいことでしょう。

繰り返しになりますがどう考えても選べる内は『南向き一択』の物件ですので検討候補に入る場合は早めに動かれることおすすめいたします。(東向きと西向きがお安く出てくるとも限らない)

広さを求める方にとっても88Ur-1タイプや89Vr-1タイプはかなり狙い目感ありますね。ルーフバルコニーありのスペシャル住戸でありながらも単価が盛られていません。億超えではありますがサクッと売れそうですよね。

もちろんもう少しご予算伸びるのであればプラウドシティ小竹向原のほうが良いとは思いますがご予算8000万円の方にとって9000万円強は『ほぼ1億円』ですから二の足を踏んでしまいがちでしょう。

また、今作の検討をきっかけに『地下鉄線も使いたいなぁ～』となれば東武東上線の急行も停車する成増駅へ下ってみても面白いでしょう。

鉄板どころとしてはブリリア成増です。

画像出典：スーモ

■ブリリア成増シーズンテラス

価格：6980万円　坪単価304万円
間取り：3LDK
専有面積：75.75㎡
所在階：3階
住所：東京都板橋区成増1
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩5分　東武東上線「成増」駅徒歩7分
竣工：2008年4月

敷地内駐車場も確保可能です。

上板橋が気に入ったとなれば中古の出物も少ないですし築年数が経過している物件も多いため少し高いお金を出してでも気持ちよくパークホームズ上板橋を買ってしまったほうが良いかもしれないですね。

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