今回ご紹介するのはファインスクェア横浜戸塚です！
［物件概要］第二期販売概要
売主：新日本住建
設計：スタイレックス
施工：オープンハウス・アーキテクト
価格：4980万円～7380万円
専有面積：56.08㎡～75.77㎡
総戸数：30戸
規模：5階建て
交通：JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅徒歩8分
所在地：神奈川県横浜市戸塚区吉田町
竣工予定：2024年10月下旬
引き渡し予定：2024年11月下旬
駐車場：12台（機械式駐車場昇降横行縦列地上3段地下1段）（月額17000円～20000円）
バイク置場：3台分（平置3台）（月額2000円）
自転車置場：61台分（サイクルポート14区画（平置28台）、スライドラック式33台）（月額300円・1000円
管理費（月額）10000円～13500円
修繕積立金（月額）5600円～7600円
地図はこちらです↓
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
戸塚駅から北西方面へ徒歩8分、柏尾川を少し超えた住宅街に位置しており『フラットアプローチ』と『静か目な住環境でありながらも駅徒歩10分圏内』というわかりやすい魅力があります。(戸塚物件はフラットアプローチでないことや駅徒歩10分を超えることも多い)
新築マンション激戦区の戸塚駅周辺ですがその中では総戸数30戸といわゆる小規模マンションになるため『大規模マンションは苦手で…』という方にとっても希少な出物と言えるでしょう。
日常の買い物は戸塚駅付近まで出れば戸塚モディ(北野エース等)、アピタがありますし駅とは逆方面にバス通りを進むと以前ご紹介したルネ横浜戸塚に隣接するイオンスタイルもありそれぞれ徒歩8分～10分ほどという距離になります。
通学校は東戸塚小学校で徒歩6分かつ歩きやすい道のりです。
エリア柄致し方ないですがハザードマップで色はついてきます。それを嫌うのであれば坂を呑んで高台側の物件のほうが合ってきます。
建設地は東側が接道しており長方形の土地形状で全戸南西向き、西側にはヴェレーナ戸塚ガーデン、さらにその南側には戸塚共立第2病院、東側の接道向かいには日立の建物(大きな敷地ですが物件側の建物は背が低い)など周辺に建物は多いのですが主開口部となる南西側は2階建てのアパートとなるため日当たりはどの階でも良好ですし3階、4階くらいになれば眺望もひらけてきます。
小規模マンションのためエントランスホールはこじんまりとしていますが外からも中へ入ってもクランクイン動線としているためできる限り単調にならないようにしてくれています。
外観デザインに関してはガラス手摺に対して縦と横のコンクリートラインを太く、さらに4階と5階のメゾネットタイプ部分の住戸境は縦のラインを突き出すようにするなど総戸数30戸ではあるのですがめちゃかっこいいですね～！！
メゾネットタイプ部分の住戸境縦ラインを4階部分まで少しせり出させているのがこれまたいい味付けになっているなぁ～と。バルコニー隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブとしています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Cタイプ 3LDK 64.91㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Dタイプ 3LDK 62.39㎡
2階 5880万円 坪単価311万円
Egタイプ 3LDK 63.5㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Fgタイプ 4LDK 75.71㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Gタイプ 3LDK 63.5㎡
2階 5980万円 坪単価311万円
Hタイプ 2LDK 56.08㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Iタイプ 3LDK 70.68㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Kタイプ 3LDK 70.1㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Pタイプ 3LDK 75.77㎡
画像出典：ファインスクェア横浜戸塚公式HP
Qタイプ 3LDK 90.71㎡
4階 8680万円 坪単価316万円
平均坪単価は約320万円です。
間取りに関しては全体的に専有面積調整(坪単価が高いため価格を抑えるために部屋を狭くする。ポテトチップスなどのお菓子的なことです。)していますがワイドスパン住戸、そしてメゾネットタイプ(4階と5階)もあるなど面白味(22タイプ)がありますね！
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浄水器一体型タッチレス水栓、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレなど単価帯からすれば違和感ないものとなっており構造は二重床(基本床スラブ厚は220mm/230mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ブランズ戸塚
2015年築 戸塚駅徒歩2分
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約315万円
動き一例 約58㎡
新築時4500万円台
中古時5400万円台
■ライオンズ戸塚シーズンフォート ←ベンチマーク
2015年築 戸塚駅徒歩9分
新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約235万円
動き一例 約71㎡
新築時4900万円台
中古時4900万円台
■パークホームズ戸塚ステーションプレミア
2018年築 戸塚駅徒歩4分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約330万円
動き一例 約70㎡
新築時5100万円台
中古時6400万円台
■ルネ横浜戸塚
2021年築 戸塚駅徒歩12分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約255万円
動き一例 約72㎡
新築時4800万円台
中古時5600万円台
上記相場からファインスクェア横浜戸塚が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Pタイプ 3LDK 75.77㎡ 4階 7380万円 → 6400万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外機械式で設置率40％、ターンテーブルを利用しての入庫(バックで敷地内へ入ることもできますがターンテーブルを利用したほうが安全。敷地内での切り替えしは難易度高め)となります。
駐輪場はサイクルポートとスライドラック混在で1世帯2台分は確保可能です。
管理費は㎡単価月額約178円、ディスポーザーなしの外廊下で特別な共用施設はないものの総戸数からすれば抑えられているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ライオンズ戸塚シーズンフォート 総戸数37戸 管理費㎡単価月額約205円
■ルネ横浜戸塚 総戸数439戸 管理費㎡単価月額約176円
【住むレーション】
［上野東京ライン］
戸塚 7:59発
横浜 8:09着
川崎 8:19着
品川 8:29着
新橋 8:35着
東京 8:39着
戸塚 8:05発
大船 8:09着
藤沢 8:14着
辻堂 8:18着
茅ヶ崎 8:22着
［横須賀線］
戸塚 7:53発
東戸塚 7:57着
保土ヶ谷 8:01着
横浜 8:06着
新川崎 8:15着
武蔵小杉 8:18着
西大井 8:24着
品川 8:30着
新橋 8:35着
東京 8:38着
［湘南新宿ライン］
戸塚 7:56発
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:38着
新宿 8:43着
［成田エクスプレス］
戸塚 5:33発
横浜 5:43着
武蔵小杉 5:54着
品川 6:04着
東京 6:12着
千葉 6:43着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 7:15着
成田空港（成田第1ターミナル） 7:19着
［ブルーライン］
戸塚 8:01発
踊場 8:03着
中田 8:05着
立場 8:06着
下飯田 8:09着
湘南台 8:12着
戸塚 8:01発
舞岡 8:03着
下永谷 8:05着
上永谷 8:07着
港南中央 8:10着
上大岡 8:12着
【総評】
新築マンションにどれだけこだわるかで評価が大きく変わってきますね。
新築にこだわらない方からすれば『同じ価格を出すなら駅前や駅近の築浅中古マンションのほうが…』となってしまいがちでしょう。
ただ、メゾネットタイプに関してはその特殊性からするととても納得感ある単価帯となっているのですよね。一方でメゾネットタイプ以外のお部屋は特殊性がない割にお高いなぁ～と。
マンションの価格がどこもかしこも高い時代の中で立地に関してはごくごく一般的な同マンションではありますがメゾネットタイプというのは中古市場でもそう多くはなく、もしもメゾネットタイプであることに不便を感じない(フラットでないことと有効面積は低くなる。また冷暖房費が高くなりがち。)のであれば『価格は高いけども満足度で回収できる』と割り切って買いやすいことでしょう。
もちろん戸建てという選択肢もできるエリアではありますがマンションに住みつつ戸建てのような部屋で暮らしたいというニーズもありますからね。
リセールバリューを気にされてしまう方には購入が難しいマンションだけにメゾネットタイプのようなスペシャル住戸はウケが良いでしょうね～！！
小規模マンションではありますが間取りの面白味だけでなく外観デザインにも凝ってくれているなど小規模マンション好きに買ってもらう工夫がなされていると感じました。(大規模マンションが多いエリアですがそれに負けない魅力がある)
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