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今回ご紹介するのはミオカステーロ大倉山師岡町フロンティアです！
［物件概要］
売主：山田建設 フロンティアハウス
設計：山田建設一級建築士事務所
施工：山田建設
価格：4898万円～6998万円
専有面積：60.25㎡～77.68㎡
総戸数：26戸
規模：6階建て
交通：東急東横線「大倉山」駅徒歩14分
所在地：神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：平置8台（15000円・17000円/月）
大型バイク置場：2台（2500円～3500/月）
バイク置場：1台（2000円/月）
ミニバイク置場：2台（1000円/月）
自転車置場：2段ラック式40台、平置ラック式21台、平置式3台（101・102・103号室専用各1台）（200円～450円/月）
管理費（月額）11510円～14840円
修繕積立金（月額）6030円～7770円
ハイセクト（セキュリティ）使用料（月額)1430円
町会費（月額）250円
地図はこちらです↓
画像出典：ミオカステーロ大倉山師岡町フロンティア公式HP
東急東横線の大倉山駅から東方面へ徒歩14分、環状二号線沿いに位置しています。
最短ルートは駅から上ってからの下ってということで徒歩分数以上に体力を奪われる道のりです。(この夏だから余計にそう感じたというのはあるかとは思いますが…)
途中神社があったりと雰囲気良いところはあるものの住宅街経由のため夜の暗さも気になってきそうでしょうか。(神社手前を右に折れたほうが少し近道だったかもしれません)
早めに環状二号線へ出てしまうこともできるなどルートは選択肢豊富ですがいずれにしても遠く感じます。
一方で鶴見川から離れるためハザードマップで色がほぼつかない(接道は若干色がつく)というのはストロングポイントになってきます。(駅周辺やトレッサ横浜付近はハザードマップで色が赤い)
また、環状二号線沿い、徒歩1分～3分のところに路線バスの停留所があり時刻表いらずとまではいかないまでもそこそこ運行本数も多く、新横浜駅・鶴見駅・綱島駅・新綱島駅等へアクセスできます。
さらに大規模商業施設トレッサ横浜へ徒歩7分となる辺りもとても便利ですね。
ただ、日常の買い物はそのトレッサ横浜(スーパーマーケットは三和)を除くとまいばすけっとが徒歩12分、フードワンが徒歩13分、オリンピックが徒歩14分と徒歩では厳しい距離になってしまうため『車ありき』の生活でないと満足度が下がってしまうことでしょう。(この立地でご検討される方はマイカー派がほとんどであり、スーパーマーケットまで距離があることはあまり気にしないでしょうけども一応記載)
通学校は師岡小学校が目の前、樽町中学校が徒歩11分です。港北区役所へも徒歩11分であるなど子育てファミリーにとってはとくに魅力が大きい住環境と言えるでしょう。熊野神社市民の森が徒歩6分、獅子ケ谷市民の森が徒歩7分など大倉山らしい自然環境も身近です。
建設地は環状二号線から反時計回りに小学校のグラウンド側までの三面接道、敷地面積約839㎡のこじんまりとした土地ですが比較的整形な形状を活かして全戸南東向きを実現できています。従前はガソリンスタンドがありました。
南東側は環状二号線を挟んで6階建てのマンションがありますが離隔はとれますし、隙間から獅子ケ谷市民の森の木々も見えてきます。もちろん音ネックはありますが日当たりと眺望が大きく変わってしまう心配もありません。
エントランスアプローチはほぼ0と言っていいくらい短いですし、外観デザインもミオカステーロブランドらしくシンプルではありますがエントランスホールは天井部木調装飾と壁面モールガラスの温もりを感じられる心地よい空間となっています。
もうちょっと外観デザインの高級感が欲しい価格帯ではありますが…
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70㎡
画像出典：ミオカステーロ大倉山師岡町フロンティア公式HP
Bタイプ 3LDK 60.25㎡
画像出典：ミオカステーロ大倉山師岡町フロンティア公式HP
Eタイプ 3LDK 65.06㎡
3階 5898万円 坪単価299万円
Fタイプ 3LDK 70.13㎡
画像出典：ミオカステーロ大倉山師岡町フロンティア公式HP
Irタイプ 4LDK 77.68㎡
画像出典：ミオカステーロ大倉山師岡町フロンティア公式HP
平均坪単価は約300万円です。
60㎡の3LDKがあったりと専有面積調整はなされていますが共用廊下側の洋室柱をできるだけアウトフレームとしてくれていたり、リビング横洋室ウォールドアを完全ハイタイプで格納できる(できないプランもあり)ようにしてくれているなど工夫は感じられます。
角住戸は玄関を短くして収納力を増大させたり、中住戸でもリビング窓を3連として南東向きの日当たりの良さをより活かせるようにしてくれているのも好印象でした。もちろん二重窓で音対策しています。
洗面室が40㎡未満の1LDK以下とも言えるような狭さのプランもある点は注意が必要ですが70㎡台でも浴室1620サイズで洗面台と洗濯機置場が横並びになるプランもあるのは面白いですね。(洗面室が狭いか広めかの両極端)
いろいろなマンションを見てきている中で『洗面台と洗濯機が横並びになる洗面室は少ない』のですよね。
それが実現できているのはIrタイプなのですが水回り含めて三面に窓がありルーフバルコニーもついてくるスペシャルプランでありながらグロスを意識してか坪単価としてはかなり控えめなものとなっています。
設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、ミストサウナ、手洗い器＆タンクレストイレ、カードキー＆玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床(中空スラブでスラブ厚約275mm)・二重天井、ゼッチ基準も満たしているなどスペック面は高めです。
周辺相場を確認しましょう！
■リーベスト大倉山
1995年築 大倉山駅徒歩10分
新築時の坪単価約280万円
直近売り出し事例なし
■藤和シティホームズ大倉山東
1998年築 大倉山駅徒歩15分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約180万円
動き一例
約71㎡
新築時3800万円台
中古時3500万円台
■ビッグヴァン大倉山
1998年築 大倉山駅徒歩14分
新築時の坪単価約195万円
直近売り出し事例なし
■オーベル大倉山
1998年築 大倉山駅徒歩12分
新築時の坪単価約225万円
直近売り出し事例なし
■ダイアパレス大倉山ヒルズスクエア
2000年築 大倉山駅徒歩10分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約210万円
動き一例
約87㎡
新築時5100万円台
中古時5700万円台
■ディグニコート大倉山ヒルズ
2001年築 大倉山駅徒歩9分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約215円
動き一例
約80㎡
新築時5500万円台
中古時5300万円台
上記相場からミオカステーロ大倉山師岡町フロンティアが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Eタイプ 3LDK 65.06㎡ 3階 5898万円 → 4920万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外平置きで設置率約30％、平置きなのは良いですが立地の割に少ないですね。
駐輪場は建物下が主で1世帯2台(設置率約240％)は確保できます。1階住戸はバルコニーに駐輪スペースを設けており大通り側からも出入りできるため戸建て感覚で自転車を日常使いすることができます。
管理費は㎡単価月額約191円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが総戸数26戸の割には抑えられているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■藤和シティホームズ大倉山東 総戸数43戸 管理費㎡単価月額約176円
■ダイアパレス大倉山ヒルズスクエア 総戸数43戸 管理費㎡単価月額約133円
■ディグニコート大倉山ヒルズ 総戸数74戸 管理費㎡単価月額約176円
【住むレーション】
［路線バス］
仲谷戸 7:36発
南谷戸 7:37着
港北区総合庁舎前 7:39着
新菊名橋 7:41着
港北年金事務所入口 7:42着
港北車庫前 7:43着
横浜アリーナ前 7:44着
ホテル前 7:45着
新横浜駅 7:51着
仲谷戸 7:40発
～中略～
鶴見駅西口 8:05着
仲谷戸 7:43発
～中略～
新綱島駅 7:59着
［東横線］
大倉山 8:00発
綱島 8:02着
日吉 8:05着
元住吉 8:07着
武蔵小杉 8:09着
新丸子 8:11着
多摩川 8:13着
田園調布 8:15着
自由が丘 8:18着
都立大学 8:24着
学芸大学 8:26着
祐天寺 8:28着
中目黒 8:34着
代官山 8:36着
渋谷 8:39着
※自由が丘で速達電車に乗り換えると渋谷8:31着
大倉山 8:01発
菊名 8:03着
妙蓮寺 8:09着
白楽 8:11着
東白楽 8:13着
反町 8:15着
横浜 8:17着
新高島 8:19着
みなとみらい 8:21着
馬車道 8:22着
日本大通り 8:24着
元町・中華街 8:27着
大倉山駅は速達電車が通過してしまうため東横線内では利便性が劣っていますが片道毎時8本ほどあるため不便というわけではありません。
東京と横浜で通勤先が分かれている方にとっては東横線はかなり魅力が大きい路線ですよね。
また、首都高の馬場出入口まで2キロちょっとのため日吉や綱島(新綱島)と比べて車での遠出が便利というストロングポイントもあります。車でのアクセス重視の方にとっては大倉山と新横浜は魅力が大きいでしょう。とくに今作は環状二号線沿いですから尚更です。
【総評】
『バス便はある』『大規模商業施設が近くにある』『小学校が目の前』『単価以上のスペック』などなど駅から離れるだけの価値はありますね。
駅距離を呑めてバス便に抵抗がなく、自転車もしくは車で移動することを主とした生活をしたい方にとっては魅力が大きいことでしょう。
価格に関しては駅反対側の大豆戸町で供給中のミオカステーロ大倉山よりも1割強お安い設定となっていますし、その他沿線の新築マンションと比べても違和感はありません。周辺中古マンションと比べても築年数なりの差しかないため特別な割高感はありません。
ただ、外観デザインはお安い時代でないがゆえにもう少し頑張ってほしいところではありますが…それがミオカステーロブランドの味だと言われればそれまでですが単価安の時代ではないですからね…バルコニー部分がタイル貼りではあるので隔て板をスラブtoスラブにしてマリオンを流すことで印象がだいぶ良くなると思うのです。
(もちろん外観がシンプルで植栽計画も物足りないからこそ価格や管理費を抑えられているというのはあると思いますので求めるもの次第では評価が異なってくることは重々承知しております)
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