今回ご紹介するのはドレッセWISEたまプラーザです!

[物件概要]

売主:東京急行電鉄 三菱商事 三菱地所レジデンス 大林新星和不動産
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:61.92m2~96.33m2
総戸数:278戸〈会員優先販売済みCOURT[A](88戸)含む〉
規模:10階建て(A棟・C棟)・9階建て(B棟)
交通:東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩4分
所在地:神奈川県横浜市青葉区美しが丘一丁目
竣工予定:平成30年7月下旬

駐車場:119台‹機械式118台、平置(車椅子対応)1台)›月額:26000円~35000円
バイク置場:22台(バイク5台、ミニバイク17台) 月額:ミニバイク3000円・バイク5000円
駐輪場:417台 月額:200円~800円

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセWISEたまプラーザ公式HP

たまプラーザのランドマークマンションとなるドレッセWISEたまプラーザですが会員分譲だけでA棟88戸が全戸完売、最高倍率は7倍だったそうです。そして、ようやく一般販売が始まることとなりました。同マンションの一番の顔となるA棟が選べないのは残念ではありますがB棟、C棟にも魅力があり、言わずもがなですが購入を強くおすすめできるマンションです。

ただし、たまプラーザ駅最寄りのマーケットからは離れた価格設定のため予算が届けば・・という形にはなってしまいます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

B-60A 61.92㎡ 東北東向き 管理費(月額)14100円 修繕積立金(月額)6600円

画像出典:ドレッセWISEたまプラーザ公式HP

3階 6500万円台 坪単価346万円
9階 6900万円台 坪単価367万円 

B75-A 75.52㎡ 南南東向き 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)8100円

画像出典:ドレッセWISEたまプラーザ公式HP

5階 8300万円台 坪単価364万円
9階 9400万円台 坪単価412万円

C-85B 88.02㎡ 南南東向き 管理費(月額)20000円 修繕積立金(月額)9400円

画像出典:ドレッセWISEたまプラーザ公式HP

3階 10300万円台 坪単価386万円
7階 12600万円台 坪単価472万円

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・プレシャスヒルズたまプラーザ 2001年築 美しが丘1丁目 駅徒歩4分 新築時の坪単価210万円程度 現在の坪単価225万円~坪単価240万円程度

・ドレッセ美しが丘 2003年築 美しが丘2丁目 駅徒歩5分 新築時の坪単価215万円程度 現在の坪単価260万円程度

新石川二丁目、2013年築のドレッセたまプラーザテラスは定期借地権とはいえ坪単価250万円程度だったこともあり瞬間蒸発しました。東急電鉄の公式発表によると会員向け販売住戸の平均年齢が57.5歳だったとのことですが、ドレッセWISEたまプラーザに関しても一般的な分譲マンションに比べると年齢層が高くなるでしょう。

ドレッセWISEたまプラーザは安くはないです!相場から見たら高い!!しかし、このようなランドマークマンションは10年、20年、30年したときにも値下がり率が低く、常に需要があることはたしかでしょう。東急電鉄は街づくりが上手く、ドレッセWISEたまプラーザに関しても利便性の高いマンションとしてだけではなく地域活性化にも繋がるよう開発されます。

画像出典:ドレッセWISEたまプラーザ公式HP

例えばマンション敷地内、東急電鉄持ち分のスペースには学童保育、保育園、カフェ、ワーキングスペースを誘致する予定です。とくにワーキングスペースの活用に関しては東急電鉄の社員にも導入しており、午前中は家の近くのワーキングスペースで働いてもらい電車が空いたころに出勤できる制度があります。田園都市線に関してはとくに混雑が激しい路線ですから郊外に住まいながらも痛勤にならないような働き方も提案しています。

東急電鉄はたまプラーザエリアを今どきの郊外へと進化させようとしています。昨今職住近接志向の方が増えている中で、わざわざ痛勤してまで住宅街に住もうと思う方が減っていることはたしかです。郊外の街としても人口流入がないならまだしも人口流出する一方であれば街力が衰退してしまいます。そうならないために東急電鉄は街の開発を時代に合わせておこない、その時代にあった今どきの郊外にしようと努力しています。ドレッセWISEたまプラーザは東急電鉄のそのような思いが詰まったプロジェクトというわけです。

ドレッセWISEたまプラーザはA棟、B棟、C棟の3棟構成となっており、共用施設などは相互利用できますが、例えばA棟の方がB棟のお部屋前まで行くことはできないようになっています。駐車場がC棟にあるため車所有者はC棟の購入をおすすめいたします。A棟、B棟⇔C棟は屋根がないため車利用者の方がA棟、B棟に住まうと少々不便です。

画像出典:ドレッセWISEたまプラーザ公式HP

投資目線が強い方はB棟の低層階がいいでしょう。シングル、ディンクスの方でとりあえず今住める部屋の広さがあれば十分という方であれば60㎡弱のお部屋を6500万円程度で購入しておけば鉄板の選択と言えるでしょう。

設備面ではディスポーザー、食器洗い乾燥機(パナソニックの深型!!)、浄水器一体型混合水栓(グローエ社製!!)、ガラストップコンロ、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エネファーム(リースではありません!)、複層ガラス、ラクセスキー、可動式ルーバー面格子など、構造面では二重床・二重天井とグレード感がありますね!基本天井高は2450mmとなっており、玄関前にアルコーブをしっかりと設けている点は評価ポイントでしょう。

ライブラリーラウンジ、キッズスペース、ゲストルーム、キッチンスタジオなど多数の共用施設を用意、屋上にあるスカイファームでは全戸分のスペースはありませんが野菜を植えて収穫することもできます。

【住むレーション】

[田園都市線→半蔵門線(直通)]

たまプラーザ 8:01発
二子玉川 8:14着
渋谷 8:33着
大手町 8:51着

[田園都市線→横浜市営地下鉄ブルーライン]

たまプラーザ 8:00発
あざみ野 8:01着 8:05発
新横浜 8:21着
横浜 8:33着

たまプラーザ駅は急行停車駅となります。郊外の駅となると急行停車駅であることがより資産価値に影響してきますから「たまプラーザ駅徒歩4分」ということは強いですね。

【総評】

ドレッセWISEたまプラーザのようなランドマークマンションは相場より高くても買いというのが鉄板です。これ以上の値上がりは難しくとも需要があり続ければ価格維持率が高くなり、賃貸需要もあります。

美しが丘1丁目アドレスという希少性、駅近なだけでなく商業施設を経由して駅と自宅を行き来できる利便性、東急電鉄のドレッセブランド・・・わかりやすいくらい魅力的なマンションです。

今まで数多くのランドマークマンションを見てきましたがランドマークと呼ばれるマンションは相場よりも高い価格で販売されることが一般的で「高い!高い!高すぎる!!これはないわ」と購入を見逃したもののマンションが完成してみると「買っておけば良かった・・・」と後悔している方を何度も見てきました。それで結局は新築時より高い価格で買うという。。

ドレッセWISEたまプラーザに関しても中古市場ではたまーに出る売り出し住戸を多くの方で争うことになることが予測されるため価格が下がるにしても限度があるわけです。それが指名買いが起こるマンションの強みですね。

同エリアで検討されており、予算が届くのであれば迷うことなかれです。時代が悪く高値市況のため値上がりは難しいですが買い手が付かなくなるようなマンションになってしまう心配は少ないと言えるでしょう。

駅からたまプラーザテラス、東急百貨店のデッキを経由しても帰宅できます!その場合はデッキ側にサブエントランスがあるB棟が一番便利となり、駅から商業施設の店内を経由しない場合はA棟(完売済み)が一番近くなりますがB棟、C棟の方もA棟のエントランスを経由できますので不便はありません。駐車場にこだわらないのであればB棟の購入をおすすめしたいところですが、C棟だとバルコニーからの眺望に美しが丘公園が入ってくる住戸があるため迷いますね。

狙い目としてはB棟、東北東向きの3階住戸でしょうか。下階がいないことやサブエントランス階であること、そして坪単価が抑えられているのでリセール時にも有利なお部屋となりそうです。

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ドレッセWISEたまプラーザの物件詳細はコチラ

~2017年9月28日追記~

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販売価格:6480万円~13250万円
最多価格帯:7400万円台(2戸)※100万円単位
今回販売戸数:11戸
間取り:2LDK~3LDK
専有面積:62.05㎡~88.02㎡

管理費(月額):14100円~20000円
修繕積立金(月額):6700円~9400円


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