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今回ご紹介するのはヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュです！
［物件概要］先着順販売概要
売主：大和地所レジデンス
設計：アイ・エー・シー
施工：大洋建設
価格：4698万円～6298万円
専有面積：81.36㎡～91.49㎡(全体としては44.56㎡～108.83㎡)
総戸数：88戸
規模：7階建て
交通：市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅徒歩21分 JR東海道線、横須賀線、湘南新宿ライン「戸塚」駅徒歩22分
所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字五ノ区
竣工予定：2024年5月中旬
引き渡し予定：2024年6月下旬
駐車場：60台［機械式51台、平置8台（身障者用1区画含む）、専用駐車場1区画］（月額5000円～28000円）
自転車置場：平置式28区画 ラック式110台（月額100円～800円）
サイクルポート（バイク可）：10区画（月額1500円～2000円）
インターネットサービス基本利用料（月額）1650円
町内会費(年額)3000円
管理費（月額）12850円～14460円
修繕積立金（月額）8140円～9150円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
新築マンションの供給が続いており買い手市場となっている戸塚駅から柏尾川沿いをひたすら南進して徒歩21分、季節によっては気持ちの良い道のりではあるものの駅と建設地の間やたどり着いた先に大きな商業施設があるというわけでもなく立地に関しては『ただ駅から遠い物件』となってしまいます。
最寄りの長久保停留所まで徒歩9分のためバス便利用も便利とは言えません。時刻表いらずというほどの運行本数でもないため待ち時間と乗車時間を合わせるとダイレクトで歩くより時間短縮というほどにもならないですからね…ただ、戸塚駅遠物件の割には比較的平坦な側(とくに川沿いの道)となっています。その代わり高台物件と異なりハザードマップで色はつきます。
これが駅から離れていても一体開発で商業施設やクリニックモールが街の中にあったり大型商業施設隣接であればまた見え方は変わってくるのですが今作は立地面ではそうではありません。
日常の買い物は戸塚駅前に出れば選択肢が豊かですが駅前以外ですとマルエツ戸塚が徒歩13分、リコスとやまかが徒歩14分など遠いですね…それだけに留まらず通学校は戸塚小学校で徒歩17分です…
とにかく何もかもが遠いと言っても怒られないであろう立地のためマイカーありきでないと検討しにくいかと思います。
先に述べた買い手市場～の部分については今作とは逆側ですがヒルサイドフォレスト横浜戸塚やガーデングランデ横浜戸塚という大規模マンションが供給中のため価格も頑張らなければならないですし、ましてや今作は大規模マンションではないため商品力でも頑張らなければならないわけですがその点は魅力が大きいものとなっています。
建設地は元々ParKerの工場があったように工業地域ではあるのですが建設地手前には戸塚ブロッサムテラス(大和地所レジデンス主幹事のJV)、グランシティ パレ・ド・リヴァージュ(日本総合地所時代)など自社物件やその他分譲マンションがあるなど以前よりかは工場感は薄くなってきています。中外製薬の建物(中外ライフサイエンスパーク横浜)もおしゃれで雰囲気良いですね。
ただ、今作はこれだけ柏尾川沿いを歩いたのに柏尾川に面していません…その間は戸建てと工場のため背が低い建物ではあるのですがせっかくこれだけ歩くなら柏尾川沿いだと嬉しかったという方も少なくないでしょう。
主開口部は南向きと東向きの設定です。
南向きの西寄り住戸は目の前が青空駐車場となり南向きの東寄り住戸と比べて引っ込む棟のため自己日影は大きくなりますが南西側の接道向かいが緑豊かのためとくに角住戸は条件が良いですね。南西方向は用途地域も第二種中高層住居専用地域となるため工業地域ほど背が高い建物が建ちにくいのも安心でしょう。
少々デコボコした立地のため同じ南向きでも条件が異なってくるわけですが個人的には南向きで選ぶならば南西角住戸がとても好印象でした。
東向き住戸は目の前の建物を超えると柏尾川のため視界がグッとひらけてきます。JRの線路は柏尾川よりもだいぶ東寄りのため電車の音ネックはありません。
外観デザインに関しては角住戸の妻側ダイレクトウィンドウが美しい中で吹き抜け住戸はそのダイレクトウィンドウが途切れないため空に伸びていく感じになるのがこれまたかっこいいですね。逆梁アウトフレーム工法で全体的に重厚感もありますし、西側に植栽豊かな車寄せがあり庇が曲線を描いているのも好印象です。
一方で敷地形状的に難しかったのか中へ入ってからの緑は少なめです。
共用施設としては風除室を抜けた先のホール横にライブラリーラウンジ、その隣にパーティールーム・キッズスペース（集会室）があります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※2023年6月見学のため現在販売中住戸とは大きく異なる場合があります(詳細はモデルルームでご確認ください)
Dタイプ 3LDK 68.64㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Eタイプ 3LDK 91.1㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Fタイプ 3LDK 81.65㎡
4階 5328万円 坪単価215万円
Gtタイプ 3LDK 81.65㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Hタイプ 3LDK 90.12㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Iタイプ 3LDK 91.49㎡
3階 6298万円 坪単価227万円
Jt2タイプ 3LDK 81.36㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Jタイプ 3LDK 81.36㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Kタイプ 3LDK 81.36㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Lタイプ 3LDK 90㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Nmタイプ 3LDK 108.83㎡
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
Omrタイプ 3LDK 95.72㎡
6階 6898万円 坪単価238万円
Srタイプ 3LDK 98.88㎡
6階 6998万円 坪単価234万円
平均坪単価は約210万円です。
間取りが面白いですね！！種類も豊富で選ぶ楽しみがあります！！
角住戸の妻側窓も中住戸の窓も横に長く続いていますし、吹き抜け住戸もあるなど好みの間取りに出逢いやすい中で個人的には先に述べた南西角住戸(向かいの緑がとても癒される)と…そして…いや～とても好きです！！専用ガレージ住戸！！
画像出典：ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ公式HP
1階部分に車2台は入る専用ガレージがありコンセント(EV充電対応)や給水栓もあるなど使い勝手も良いです。ガレージの中から室内へ入り2階へ上がれますし、1階にも12.2畳の洋室がありそちらを主寝室にするとガレージ側の窓から愛車を眺めつつ寝て起きてができるというすんごい贅沢(笑)
主開口部からの眺望が優れる部屋ではないのですが『戸建てに住みたいけどゴミ出しなどの関係でマンションがいいんだよなぁ～』というような方には最高の部屋となるでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーはないもののキッチン天板＆側面御影石、食洗機、ミストサウナなど単価帯からすると頑張っています。トイレ手洗いカウンターがないのと浴室ブラケットライトは少々惜しいですが今の時代の坪単価200万円ちょっとのマンションですから悪くないでしょう。基本天井高は2400mm/2450mm、上部吹き抜け部分は5100mmです。
周辺相場を確認しましょう！
■グランシティ パレ・ド・リヴァージュ
2005年築 戸塚駅徒歩19分
新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約150万円
動き一例
約85㎡ 3900万円台(新築時3200万円台)
■ブランズ戸塚
2015年築 戸塚駅徒歩2分
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約315万円
動き一例
約58㎡ 5400万円台(新築時4500万円台)
■ザ・レジデンス戸塚
2017年築 戸塚駅徒歩11分
新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約235万円
動き一例
約77㎡ 5400万円台(新築時4800万円台)
■ザ・パークハウス戸塚フロント
2018年築 戸塚駅徒歩4分
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約330万円
動き一例
約78㎡ 8000万円台
■パークホームズ戸塚ステーションプレミア
2018年築 戸塚駅徒歩4分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約330万円
動き一例
約70㎡ 6400万円台(新築時5100万円台)
■ヴェレーナ戸塚グランシエル
2020年築 戸塚駅徒歩16分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約200万円
動き一例
約70㎡ 4100万円台
約72㎡ 4400万円台
上記相場からヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Lタイプ 3LDK 90㎡ 4階 5698万円 → 5200万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は機械式の割合が多く設置率は約68％、ガレージ1区画を除くと平置も機械式も屋外のため作業中等も雨に濡れてしまいます。
～機械式駐車場サイズ～
■全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm/2100mm×重量2300kg
グランシティ パレ・ド・リヴァージュが全戸平置きの自走式立体駐車場で設置率100％でしたのでそちらと比べてしまうと駐車場事情は劣ります。機械式駐車場が苦手ということであればグランシティ パレ・ド・リヴァージュを中古で狙うというのも面白いでしょう。坪単価150万円ほどで購入可能です。
駐輪場も屋外で設置率約156％です。
マイカーと自転車ありきでないと検討しにくい物件のため乗り物系の設置率がもう少し高いほうが検討しやすかったという印象を受けました。
管理費は㎡単価月額約158円、ディスポーザーなしで外廊下ですが今の時代にしては抑え目となります。エレベーターは13人乗りが1基(分速90m)です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランシティ パレ・ド・リヴァージュ 総戸数329戸 管理費㎡単価月額約182円 ※駐車場代込み
■ザ・レジデンス戸塚 総戸数116戸 管理費㎡単価月額約202円
【住むレーション】
［上野東京ライン］
戸塚 7:59発
横浜 8:09着
川崎 8:19着
品川 8:29着
新橋 8:35着
東京 8:39着
戸塚 8:05発
大船 8:09着
藤沢 8:14着
辻堂 8:18着
茅ヶ崎 8:22着
［横須賀線］
戸塚 7:53発
東戸塚 7:57着
保土ヶ谷 8:01着
横浜 8:06着
新川崎 8:15着
武蔵小杉 8:18着
西大井 8:24着
品川 8:30着
新橋 8:35着
東京 8:38着
［湘南新宿ライン］
戸塚 7:56発
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:38着
新宿 8:43着
［成田エクスプレス］
戸塚 5:33発
横浜 5:43着
武蔵小杉 5:54着
品川 6:04着
東京 6:12着
千葉 6:43着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 7:15着
成田空港（成田第1ターミナル） 7:19着
［ブルーライン］
戸塚 8:01発
踊場 8:03着
中田 8:05着
立場 8:06着
下飯田 8:09着
湘南台 8:12着
戸塚 8:01発
舞岡 8:03着
下永谷 8:05着
上永谷 8:07着
港南中央 8:10着
上大岡 8:12着
【総評】
駅からは遠いですし駅から離れたからこその魅力がある立地ではないのですが価格がお安い(あくまで中広域での新築比較)だけでなく外観デザインのカッコ良さや間取りで勝負してくれているのは嬉しいですね。
車ありきの生活スタイルであればその不便な立地も容易にカバーできますからそのような方々からすれば住宅費を抑えつつマイホームの満足度を高められるとなれば好印象となりやすいでしょう。
立地の良さよりも価格抑えて良いマンションに住みたい！という方は見学してみると面白いでしょう。有償にはなりますがマルチルームを生活スタイルに合わせてカスタマイズできる(個人的には小上がり和室が好みでした)のは元々の専有面積にゆとりがあるからこそですよね。
ただ、生活スタイルは様々ですがマイカー派でないとこちらを選ぶ理由はかなり薄くなるでしょう。よほど新築マンションへのこだわりが強いというわけでなければ駅徒歩11分のザ・レジデンス戸塚がほとんど変わらない価格帯で購入できてしまいますからね。
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