今回ご紹介するのはルネ横浜戸塚です!

[物件概要]

売主:総合地所
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:3600万円台~6500万円台
専有面積:64.62㎡~86.53㎡
総戸数:439戸
規模:7階建て
交通:JR各線・地下鉄ブルーライン「戸塚」駅徒歩12分
所在地:神奈川県横浜市戸塚区吉田町
竣工予定:2021年1月下旬

駐車場:234台(機械式:234台)
駐輪場:882台(ラック式:137台 二段式:745台)
バイク置場:13台

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

ダイエー戸塚店(イオン戸塚店)の跡地開発となります。ダイエー戸塚店は1972年に開業、2016年にイオン戸塚店へ名称を変え2018年に閉店となりました。1990年代前半のバブル崩壊後には土地の一部を売却(リクルートコスモスとの共同事業)してコスモフェスタ戸塚を分譲、その北側に建つのがルネ横浜戸塚というわけです。

すべてが分譲マンションになるわけではなくイオンスタイル戸塚店が建設中でいわゆる複合開発となります。ルネ横浜戸塚は2021年の春入居ですがイオンスタイルは2020年春開業予定ですから入居時にはオープンしているというのは心強いでしょう。同時開業の予定だと先延ばしになったり最悪頓挫の心配があるわけですが確定事項ですからその心配はないでしょう。(もちろん永久的にある保証はないですがそれを言ったら切りがない)

ルネ横浜戸塚の大きなデメリットは2つです。逆にこの2つをクリアできてしまえば価格に対してグレード感もしっかりしており安心しておすすめすることができます。

①駅距離

ここの感覚は人それぞれではありますが駅徒歩12分を近いと言えば嘘になりますね。交差点などを渡る必要がありますから信号待ち次第ではもう少しかかるでしょう。ただ、戸塚エリアでは希少なフラットアプローチというのはウリとなります。横浜市内、とくに戸塚エリアで駅から徒歩12分クラスの物件だと坂道がからむことが多いですからね。

②送電線の鉄塔が敷地内(敷地を所有するわけではない)にある

敷地西側に送電線の鉄塔がありルネ横浜戸塚に食い込んでいます。電磁波云々は気にしないにしても見た目的によろしくはないですよね。

上記2つが大きなデメリットとなります。

敷地形状はL字型となっており南面も横に長いですから南向き住戸率は高くなっています。ただ、目の前に先に述べたコスモフェスタがありますから眺望の抜け感がある南向き住戸はわずかしかありません。東面が国道1号線に面しておらず一歩中へ入っていますし、西側は柏尾川となりますから静かな環境となっています。

敷地に対して建物を詰め込んでいる感は否めないのですが全体的に植栽が豊かなものとなっています。スパンのあるメインエントランスゲートの先にはシンボルツリーとなるシダレザクラが、その先には共用棟を挟んで中庭があり共用棟の窓から望むことができます。北側の東棟・西棟の間にも植栽豊かな回廊を設けるなどどの住戸に住んでも緑を感じやすいのはいいですね。

メインエントランス側にザ・ルーフという名の共用棟を設けています。

キッズライブラリー、ソファブース、コンシェルジュカウンター(カフェサービスあり)、半個室ブース、個室ブースなどが一ヵ所にまとめられている素敵な空間となっています。ただ、喫煙所は共用棟内にせず別場所にしたほうが良かったような。。。二枚扉を挟むとはいえ同じ空間内なわけでこれを分煙と言ってしまうのは時代遅れなのではないでしょうか。私は非喫煙者ですが喫煙者からしても離れた場所に独立して設けて合ったほうが気を使わずに喫煙できるのではないでしょうか。

共用棟の近くにランドリールームとゲストルーム、集会室(パーティルーム&キッズルーム)があります。

駐車場はカーシェアリング用を除いてすべて機械式、設置率は約53%となります。駐車場自体は屋外ですが車寄せとエレベーターホールへ繋がるコーチエントランスを設けており素敵かつ便利です。敷地北側のサブエントランスも間接照明をふんだんに使いサブとは思えぬ造りこみです。西側のエントランスを含めると4つとなりますがどれもデザインに力を入れており、それもあってかサブエントランスという名を使わずにそれぞれに名称を付けています。

駐車場利用料金は月額13000円~15000円を予定しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

【エアリーコート】

A1タイプ 4LDK 82.45㎡
1階 5590万円 坪単価224万円 (A1gタイプ)
2階 5540万円 坪単価222万円
3階 5590万円 坪単価224万円
4階 5690万円 坪単価228万円

Eタイプ 2LDK+SR 71.30㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

1階 4490万円 坪単価208万円(Egタイプ)
2階 4440万円 坪単価205万円
3階 4490万円 坪単価208万円
6階 4690万円 坪単価217万円
7階 4790万円 坪単価222万円

C2タイプ 2LDK+SR 71.30㎡
1階 4490万円 坪単価208万円 (C2gタイプ)
4階 4590万円 坪単価212万円
6階 4690万円 坪単価217万円
7階 4790万円 坪単価222万円

F1タイプ 3LDK 71.30㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

2階 4440万円 坪単価205万円
5階 4640万円 坪単価215万円
6階 4690万円 坪単価217万円
7階 4790万円 坪単価222万円

C3タイプ 3LDK 71.30㎡
2階 4520万円 坪単価209万円
3階 4570万円 坪単価211万円
5階 4720万円 坪単価218万円
7階 4870万円 坪単価225万円

Sr1タイプ 4LDK 86.25㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

5階 6090万円 坪単価233万円

Urタイプ 3LDK+SR 85.20㎡
7階 6090万円 坪単価236万円

【ディライトコート】

I14タイプ 3LDK 72.85㎡
1階 4740万円 坪単価215万円 (I14gタイプ)
2階 4690万円 坪単価212万円
4階 4840万円 坪単価219万円
6階 4990万円 坪単価226万円
7階 5090万円 坪単価231万円

J4タイプ 3LDK 74.02㎡
1階 4890万円 坪単価218万円 (J4gタイプ)
2階 4840万円 坪単価216万円
5階 5090万円 坪単価227万円
7階 5240万円 坪単価234万円

L2タイプ 3LDK 75.20㎡
1階 4890万円 坪単価215万円 (L2gタイプ)

O2タイプ 4LDK 86.53㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

1階 6190万円 坪単価236万円 (O2gタイプ)
2階 6140万円 坪単価234万円
4階 6290万円 坪単価240万円
6階 6440万円 坪単価246万円

【ブライトコート】

Gタイプ 3LDK 79.33㎡
1階 5190万円 坪単価216万円 (Ggタイプ)
4階 5320万円 坪単価221万円

H1タイプ 2LDK+SR 72.85㎡
1階 4540万円 坪単価206万円 (H1gタイプ)
4階 4640万円 坪単価210万円
6階 4840万円 坪単価219万円

I1タイプ 3LDK 72.85㎡
1階 4540万円 坪単価206万円 (I1gタイプ)
2階 4490万円 坪単価203万円
4階 4640万円 坪単価210万円
6階 4840万円 坪単価219万円

J2タイプ 3LDK 74.02㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

2階 4590万円 坪単価205万円
5階 4840万円 坪単価216万円
6階 4940万円 坪単価220万円

I4タイプ 3LDK 72.85㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

1階 4540万円 坪単価206万円 (I4gタイプ)
6階 4840万円 坪単価219万円
7階 4940万円 坪単価224万円

K1タイプ 4LDK 76.83㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

1階 4840万円 坪単価208万円 (K1gタイプ)
3階 4890万円 坪単価210万円

L1タイプ 3LDK 75.20㎡
1階 4640万円 坪単価204万円 (L1gタイプ)
2階 4590万円 坪単価201万円

I5タイプ 3LDK 72.85㎡
1階 4540万円 坪単価206万円 (I5gタイプ)
2階 4490万円 坪単価203万円
6階 4840万円 坪単価219万円

M1タイプ 2LDK 64.62㎡

画像出典:ルネ横浜戸塚公式HP

1階 4190万円 坪単価214万円 (M1gタイプ)
2階 4140万円 坪単価211万円
7階 4490万円 坪単価229万円

M2タイプ 2LDK 64.62㎡
1階 4190万円 坪単価214万円 (M2gタイプ)
4階 4290万円 坪単価219万円
5階 4340万円 坪単価222万円
6階 4390万円 坪単価224万円
7階 4490万円 坪単価229万円

O1タイプ 4LDK 86.53㎡
1階 5890万円 坪単価225万円 (O1gタイプ)
2階 5840万円 坪単価223万円
4階 6040万円 坪単価230万円
5階 6140万円 坪単価234万円
6階 6240万円 坪単価238万円
7階 6340万円 坪単価242万円

【エバーコート】

R11タイプ 3LDK 68.82㎡
1階 4040万円 坪単価194万円(R11gタイプ)
2階 3990万円 坪単価191万円
3階 4090万円 坪単価196万円
4階 4190万円 坪単価201万円
5階 4340万円 坪単価208万円 

平均坪単価は約215万円です。

条件が一番良いのは南側のコスモフェスタと被らないディライトコートの東寄りとなります。表面価格は張りますが角住戸の長いバルコニー住戸は人気出そうです。

イオンスタイルビューのエバーコートは単価抑えめですから眺望の抜け感と日当たりにこだわらなければ満足度が高いでしょう。イオンスタイルの出入口は未定ですがバス停、イオンスタイルに一番行き来しやすいのがエバーコートですから実は魅力も多いのです。

西向きのエアリーコートはリバービュー(川向かいにブリヂストンの社宅があります)となり、マンション敷地内に植えられる桜と川沿いの木々(市管理)が望める低層階に人気が集中しそうですね。

共用廊下側の洋室もアウトフレームとしており、実質アルコーブもありますから今の時代としてはゆとりが感じられます。アルコーブ部分には戸別宅配ボックスを設けており不在時でも荷物を受け取ることができます。ボックスは高さ2m近くあり、ハンガーパイプもありますからクリーニングの受け取りも可能です。

こちらの戸別宅配ボックスですがスマホで遠隔対応する必要があるため外出中スマホにて対応できる場合のみに入れていってくれます。

宅配業者さんがエントランスホールでインターホンを押す→スマホで応答「玄関前の戸別宅配ボックスにお願いします」と伝えてエントランス開錠→宅配業者さんが玄関前のインターホンを押す→スマホで応答「お願いします」と伝えて戸別宅配ボックスを開錠(ここではボックスの開錠だけでも良いと思いますが応答してあげたほうが親切かと)して出し入れをカメラで確認して終了

という流れです。

ボックス内に印鑑を置くスペースがあるため伝票の発行機能などはありません。

スマホで遠隔対応する必要はあるものの便利ですね。もし出れなくとも1階の共用宅配ボックスに入れていってくれますから通常の宅配ボックス+αと思えば満足度が高いでしょう。

室内の設備仕様はディスポーザー、食洗機、バックカウンター(上部はオプション)、キッチンカウンターが幅広で側面にUSBコンセント、洗濯機置き場上部吊戸棚、リビング横洋室のウォールドアが下から上まで、玄関窓、玄関前カメラ付きインターホンなど単価以上のものとなっています。

洗面上部のLED光色切替えができたり、トイレシャットスルードア(アルミサッシT1等級並みの防音性能)など細かい部分のこだわりも見受けられました。浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なし、トイレは古めかしいタンク式であったりと抑えている部分もありますが単価からすれば納得のグレード感でしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mmでサッシ高2000mm~2150mmですが壁内蔵梁を採用しているため下がり天井のある住戸は少なくなっています。

一部住戸では可動収納のウゴクロを採用、角住戸はBe-Next L工法としてコーナー部の柱をずらしているため窓面がコーナー部分でもとぎれません。

一部住戸を除いてバルコニー隣戸境はしっかりと上まである隔て板となります。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ戸塚町 2003年築 戸塚町 戸塚駅徒歩10分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約200万円

・プレシス戸塚 2012年築 吉田町 戸塚駅徒歩7分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・ザ・パークハウス戸塚 2014年築 吉田町 戸塚駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約240万円

・ザ・パークハウス戸塚レジデンス 2014年築 戸塚町 戸塚駅徒歩7分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約235万円

・ライオンズ戸塚シーズンフォート 2015年築 吉田町 戸塚駅徒歩9分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約215万円

ブランズ戸塚 2015年築 戸塚町 戸塚駅徒歩2分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約245万円

・ザ・パークハウス戸塚ガーデン 2018年築 戸塚駅徒歩6分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からルネ横浜戸塚の将来価値を予想すると

I1タイプ 3LDK 72.85㎡ 4階 4640万円(新築時) → 3980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

商業施設との複合開発ですから商業施設がある以上は引き合いも多いでしょう。今の時代の徒歩12分クラスの新築マンションとしてはリセールバリューに期待ができるほうです。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画②(建設地から戸塚駅まで)
建設地周辺動画③(吉田大橋交差点からルネ横浜戸塚東側まで)

管理費は㎡単価月額約176円、共用施設や植栽豊かなことを考慮すれば違和感ない水準でしょう。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

戸塚 8:02発
横浜 8:12着
川崎 8:22着
品川 8:33着
新橋 8:40着
東京 8:44着

戸塚 8:05発
大船 8:09着
藤沢 8:14着
辻堂 8:19着
茅ヶ崎 8:22着
平塚 8:27着

[湘南新宿ライン]

戸塚 7:56発
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:22着
大崎 8:31着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:37着
新宿 8:43着
池袋 8:49着

[横須賀線]

戸塚 8:00発
東戸塚 8:04着
保土ヶ谷 8:08着
横浜 8:13着
新川崎 8:22着
武蔵小杉 8:26着
西大井 8:31着
品川 8:38着
新橋 8:43着
東京 8:46着

[成田エクスプレス]

戸塚 8:14発
横浜 8:24着
武蔵小杉 8:37着
品川 8:48着
東京 8:57着

[ブルーライン]

戸塚 8:03発
舞岡 8:05着
下永谷 8:06着
上永谷 8:09着
港南中央 8:12着
上大岡 8:14着

戸塚 8:01発
踊場 8:03着
中田 8:04着
立場 8:06着
下飯田 8:09着
湘南台 8:12着

イオンスタイルの北側、徒歩3分のところにあるブリヂストン前停留所からは時刻表いらずなくらい(平日7時台・8時台合計で68本!!)路線バスが運行されていますから雨の日などには便利でしょう。戸塚駅徒歩12分ですから悪天候以外は歩く方がほとんどなのではないでしょうか。

戸塚駅周辺の買い物施設だけでなく物件真横にイオンスタイルがありますから駅前で買い物せず、いったん帰宅して財布と携帯と鍵だけ持って身軽で買い物することも容易です。イオンスタイルですからスーパーマーケットだけでなくフードコート、処方箋対応のドラッグストア、その他日常使いしやすいテナントが入ることでしょう。

横浜新道の上矢部ICまで1.5キロほどですから車移動も便利です。開通はまだまだ先となりそうですが横浜環状南線(よこかんみなみ)ができればより便利になります。

通学校は東戸塚小学校で徒歩11分、舞岡中学校で徒歩10分となります。

2021年度に共用予定の舞岡町公園(墓地併設)も徒歩12分という距離感ですからとくに子育てファミリーにとっては魅力が増すことでしょう。

個人的にはこの広告センス好きですよ(笑)

【総評】

総合地所×長谷工ですからコストカットマンションではないであろうと事前に期待していたわけですが、見学してみるとその期待に応えてくれる物件でした。

キラリスナでもそうでしたが可能な限り買いやすい価格ながら可能な限りグレード高く供給するという当たり前そうでなかなか実現できないことを実現させています。

記事の最初のほうで述べたデメリットさえ妥協できれば単価からしても十分魅力がある物件に、さらにイオンスタイル隣接と+αの魅力がありますから気に入ったら買うで良いと思います。駅近くで供給されるルフォン戸塚とは表面価格で1000万円ほどの差は出そうですし、周辺中古と比べてもやや高いくらいですから条件良い住戸を抑えておけば残債割れの心配もないでしょう。

モールほどの大きさでないもののイオンスタイルが隣となれば戸塚駅周辺の徒歩12分前後のマンションの中でも需要の強さに期待ができます。もちろん全戸がサクッと完売するかと言えばそうではなく、竣工前完売も難しいでしょう。だからこそ本体価格のサービスもない(第一期ではオプション20万円サービスはあるようです)第一期では条件良い住戸を抑えてしまう(抽選覚悟で狙う)ほうが良いのです。

第一期購入者は駐車場優先権があるため車所有者はより第一期が狙い目となります。

まぁオール70点のマンションですからモデルルームを見学して気に入ったけど即決できるかと言えばなかなか難しいでしょうね。それでも実需で不動産を買う際はこのオール70点というのはとても重要なことで買ってから後悔する人に出会うことが少ないのがオール70点物件なのです。例えば価格90点(リセールバリューではなく買いやすさ)、駅距離50点みたいな偏りがあると購入時に妥協できても住んでから妥協しきれなかったというパターンが多いのも事実。もちろん物件、それぞれの価値観により異なりますがすべてが70点は後悔が少ないということは毎月100件以上の相談(すべてが買い替えではないですが)を受けている私が自信をもってお伝え出来ることです。

イオンスタイル直結の出入口はありませんがイオンと提携してWAONカードでのエントランスホール開錠、ペットボトルリサイクルでWAONポイント獲得、専用カートなどのサービスを受けることができます。

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