今回ご紹介するのはパークホームズ大倉山ガーデンです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:4600万円台~6300万円台(最多価格帯5300万円台)
専有面積:66.73㎡~70.76㎡
総戸数:57戸
規模:5階建て
交通:東急東横線「大倉山」駅徒歩16分 横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅徒歩11分
所在地:神奈川県横浜市港北区大倉山7丁目
竣工予定:2021年11月下旬

駐車場:平面29台(障碍者対応駐車場1台含む)
駐輪場:116台
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ大倉山ガーデン公式HP

東急東横線の大倉山駅からおしゃれなエルム通り商店街とオリーブ通り商店街を経由して徒歩16分、駅距離はあるものの新築マンション供給の少ない大倉山においてぎりぎりではありますが大倉山物件と言える立地ですから地縁ある方の一次取得として引き合い多いことでしょう。

大倉山駅からの徒歩16分はライフを過ぎたあたりから細い路地を歩くこととなるため大倉山慣れしていないとなかなかとっつきにくい部分が多いのですが総戸数からして広域集客をそこまで求めなくとも完売へもっていけるでしょうから繰り返しになりますが駅徒歩16分のぎりぎり大倉山であっても希少な新築マンションで価格面も買いやすいとなればウケは良いでしょう。高低差が少ないのも良いですね。

アドレスは大倉山(2007年から2009年にかけて住居表示変更が実施され大倉山アドレスとなった)ですが鶴見川に近い(ハザードマップ上では色が付きます)ですから市営地下鉄ブルーラインの新羽駅へ徒歩11分と大倉山駅よりも近くなります。ブルーラインは都心方面へ直通していませんから通勤として利用するのは東横線という方が多いのではないでしょうか。駅徒歩16分であっても大倉山駅を日常使いすると。それでも新羽駅からセンター南やセンター北へサクッとアクセスできますし、新横浜へ出る際なども便利(たまにの出張などで新横浜へ向かうならタクシー乗ったほうが便利ですが)ですから2路線使えることのメリットもあるでしょう。

駅距離あることに変わりないのですが住環境を得れるのは大きいですね。現地周辺は静かですし鶴見川も近いですからジョギングなどもしやすいですし、少し歩きますが大倉山公園や見晴らしの丘公園など公園も点在、通学校の太尾小学校へは徒歩5分など子育てという面での魅力も大きいでしょう。

土地形状はもともとマンション(社宅)があっただけあり東西に長く土地形状もそこそこ(北東が若干かけてる)整っており南西向き(ほぼ南)39戸、南東向き(ほぼ東)18戸と南向き方面を向く住戸を多く設定できています。住戸ごとのスパンがないのは残念ですが駅から離れるがゆえに採光面を求める方が増えるのは当然ですからそういった面でもニーズに答えてくれる出物かと。

接道は東と北側のみですが南側にある横浜太尾寮とは少し離れますから採光面にはほとんど影響ないでしょう。ただ、抜ける眺望を求める方にとっては東側もマンションがありますから選べる部屋が少なく(南西向きの5階なら少し抜ける)なっています。

外観デザインに関してはマンションの顔となる東側にしっかりとコストをかけています。総戸数の割にはエントランスアプローチをしっかりと確保して天井部木目調の大きな庇をせり出させて周りには豊かな植栽とするなどしていますし、住戸の列ごとに袖壁を設けてバルコニー手摺をガラスとルーバーでリズミカルなものとするなど分譲マンションらしさをしっかりと出せてます。とてもかっこいいですよね。

一方で南西側に関しては南東側のように袖壁を設けているわけではなくガラス手摺とルーバーの組み合わせ程度です。南東側がかっこよすぎるだけで南西側も一般的なデザインではあります。

公式HPでは造りこんでいる東側の完成イメージ図しか出していないのがちょいとズルいところでしょうか。笑(公式HPに掲載するのは自信のある部分であることが多い)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Aタイプ 3LDK 70.76㎡
1階 5298万円 坪単価251万円(Agタイプ・69.59㎡)
2階 5798万円 坪単価270万円
3階 5998万円 坪単価280万円
4階 6198万円 坪単価289万円

B1タイプ 3LDK 69.79㎡ ←おすすめ中住戸(川沿いに近い中住戸のため現状は斜め方向に開放感あり)

画像出典:パークホームズ大倉山ガーデン公式HP

1階 4998万円 坪単価236万円(B1gタイプ)
2階 5398万円 坪単価255万円
3階 5598万円 坪単価265万円
4階 5798万円 坪単価274万円

B1rタイプ 3LDK 70.37㎡ ←おすすめ角住戸(鶴見川を望めるルーフバルコニーがあるため現状では開放感あり)
5階 6298万円 坪単価295万円

C4タイプ 3LDK 68.27㎡
1階 4798万円 坪単価232万円(C4gタイプ)
2階 5098万円 坪単価246万円
3階 5298万円 坪単価256万円
4階 5498万円 坪単価266万円
5階 5798万円 坪単価280万円

[南東向き]

Dタイプ 3LDK 69.54㎡
1階 5198万円 坪単価247万円(Dgタイプ)
2階 5498万円 坪単価261万円
3階 5698万円 坪単価270万円
4階 5898万円 坪単価280万円
5階 6098万円 坪単価289万円

Fタイプ 3LDK 67.14㎡
1階 4698万円 坪単価231万円(Fgタイプ)
2階 5098万円 坪単価251万円
3階 5298万円 坪単価260万円
4階 5498万円 坪単価270万円

Frタイプ 3LDK 67.70㎡
5階 5898万円 坪単価288万円

Gタイプ 3LDK 69.07㎡
2階 5398万円 坪単価258万円
3階 5598万円 坪単価267万円
4階 5798万円 坪単価277万円

平均坪単価は約270万円です。

一番広くても70.76㎡というのは時代を感じますね。一列を除いて70㎡切のオンパレードです。

リバーサイドではない(西側は接道しておらず寮の駐車場)ためか南西側の西角の窓面はかなり少ないものとなっています。デザイン性も取れますから角をダイレクトウィンドウにしてくれると嬉しかったのですがいつかマンションが建設される可能性を考慮すると難しかったのでしょうか。もしも目の前の寮が分譲マンションとなるのであれば鶴見側を向く住戸も設定してきそうです。

間取りは単調な田の字ですが玄関前に個別宅配ボックス(スマホで応答)があるのは今どきで良いですね。大きめの宅配ボックスですから複数回でも荷物が入りそうですから一日数件きても対応できそうです。

ディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。ただ、トイレは古めかしいタンク式ですし浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどコストコントロールは大きいです。それでも引き戸は上吊りですし、一般的な賃貸マンションよりかは遥かに質感高いためメインターゲットとなる一次取得層にはそこまで影響ないでしょう。キッチン天板が側面まで下りてきているのはおしゃれでいいですね。

室内の設備仕様に関してはレ・ジェイド大倉山のほうが上ですがその分は価格に反映されており坪単価310万円ほどでした。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

エレベーターは非接触型となっており自動で住まう階のボタンが押されます。オプションで玄関電子錠にするとより便利になるでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

※住所表記は新築時ではなく現在

・ヴェルピア大倉山 1997年築 大倉山7 大倉山駅15分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約190万円

・ヴェルナード大倉山 1998年築 大倉山7 大倉山駅徒歩15分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約160万円

・プラウド大倉山 2004年築 大倉山5 大倉山駅徒歩11分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約240万円

・D´クラディア大倉山 2008年築 大倉山5 大倉山駅徒歩11分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約235万円

・クレッセント大倉山レジデンス 2009年築 大倉山5 大倉山駅徒歩12分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約225万円

・レ・ジェイド大倉山 2020年築 大倉山5 大倉山駅徒歩12分 新築時の坪単価約310万円 直近売り出し事例なし

上記相場からパークホームズ大倉山ガーデンの将来価値を予想すると

B1タイプ 3LDK 69.79㎡ 4階 5798万円(新築時) → 5160万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きで設置率約50%、第一期契約者は2回抽選に参加できるとのことです。細かくは決まっていないとのことですが30戸供給するならそちらに対して15戸ほどの駐車場枠を与えて第一期契約者のみで抽選、落選者はその後の契約者と合わせて抽選となるかと思われます。ん~第一期契約者には付けてあげればいいのに…月額18000円を予定しています。

駐輪場は屋外で設置率約200%です。

維持費は㎡単価月額約154円と抑えめです。平置き駐車場でしっかりと料金も取ることが活きていますね。第三者管理です。

給湯器がリースなのは賛否両論あるでしょうけどもいつかの故障時などにはどでかい出費が抑えられやすいというメリットもあります。

鶴見川側から建設地を望む

【住むレーション】

[東横線(みなとみらい線・副都心線直通)]

大倉山 8:01発
菊名 8:03着
妙蓮寺 8:09着
白楽 8:11着
東白楽 8:12着
反町 8:14着
横浜 8:16着
新高島 8:18着
みなとみらい 8:20着
馬車道 8:22着
日本大通り 8:23着
元町・中華街 8:26着

大倉山 8:06発
綱島 8:08着
日吉 8:11着
元住吉 8:13着
武蔵小杉 8:15着
新丸子 8:18着
多摩川 8:19着
田園調布 8:21着
自由が丘 8:23着
都立大学 8:27着
学芸大学 8:29着
祐天寺 8:31着
中目黒 8:34着
代官山 8:36着
渋谷 8:39着
明治神宮前 8:42着
北参道 8:44着
新宿三丁目 8:47着

[ブルーライン]

新羽8:01発
仲町台8:04着
センター南8:07着
センター北8:09着
中川8:11着
あざみ野8:14着

新羽 8:00発
北新横浜 8:01着
新横浜 8:04着
岸根公園 8:06着
片倉町 8:08着
三ッ沢上町 8:11着
三ッ沢下町 8:13着
横浜 8:15着
高島町 8:18着
桜木町 8:20着
関内 8:21着

徒歩4分の太尾西住宅停留所からは新横浜駅や新羽駅、大倉山駅経由でトレッサ横浜へアクセス可能です。

日常の買い物としては徒歩8分(大倉山駅との間)のライフがメイン使いとなるでしょうか。自転車であれば新羽のあおばや新横浜のメガドンキなど選択肢は豊富です。

通学中学校は大綱中学校で徒歩12分です。

【総評】

大倉山に地縁がなくても、どうしても東横線沿い!!でも予算抑えたい!!という方にも合ってきます。平置き駐車場で維持費がかかりにくく、管理費も抑えられていることからより買いやすいでしょう。

住み替え層にとっては専有面積も室内スペックもやや物足りないため基本は一次取得層向けではあるのですが、そのメインターゲットが買いやすい価格帯で専有面積も室内スペックも納得できる商品とできていると感じました。(一次取得層と二次取得層では求めるものが大きく異なることが多い)

目の前の寮との一体開発であればエリア内では目立つ規模となりましたし、リバービュー住戸も多く設けられたのですがタイミングが合わなかったでしょうか。(寮の建物も古くなっておりデべからお声かかっても不思議ではない)

共用施設が特別ないという点ではスケールメリットはないのですが小規模過ぎないことと平置き駐車場を多く設けられたことで維持費含めて総支払い額が抑えられているため他物件と資金計画書で比較するとよりパークホームズ大倉山ガーデンのコストパフォーマンスの良さがわかりやすいのではないでしょうか。(最終的には維持費合わせた毎月の支払い額が大事)

割高感もないですし、東横線にこだわる方にとってはとても魅力が大きいことでしょう。「中古でいいじゃん」とは言わせない新築マンションですから気に入られた方には安心しておすすめしやすいです。

東横線にこだわらない方で広さ求めるならパークシティLaLa横浜、23区にこだわるならザ・ガーデンズ大田多摩川あたりと比較してみると面白いかと思います。

動画もご覧ください!

■パークホームズ大倉山ガーデン 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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