今回ご紹介するのはヴェレーナシティ鎌倉深沢です！
［物件概要］先着順住戸概要
売主：大和地所レジデンス 三菱地所レジデンス
設計：プラスデコ一級建築士事務所
施工：馬淵建設
価格：5248万円～6598万円
専有面積：71.21㎡～80.52㎡
総戸数：158戸
規模：8階建て
交通：湘南モノレール「湘南深沢」駅徒歩7分
所在地：神奈川県鎌倉市寺分
竣工予定：2024年11月中旬
引き渡し予定：2024年12月中旬
駐車場：102台〔平置式13台（身障者用1台を含む）、機械式89台〕（月額5000円～14000円）
自転車置場：293台〔2段ラック式240台（上段ラック式 94台、下段スライドラック式 146台）、平置式53台）〕（月額100円～500円）
バイク置場：13台（月額3000円）
管理費（月額）13170円～14900円
修繕積立金（月額）7120円～8050円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナシティ鎌倉深沢公式HP
湘南モノレールの湘南深沢駅から徒歩7分、物件名の『鎌倉』感はかなり薄くあくまで鎌倉市アドレスであることで名乗れる立地ではあるのですが村岡・深沢地区土地区画整理事業予定区域に近接した将来がとても楽しみな立地でもあります。
村岡・深沢地区土地区画整理事業は東海道線から湘南モノレールまでの間、湘南貨物駅と鎌倉総合車両センター跡地を開発する大きなプロジェクトとなっており東海道線側の湘南ヘルスイノベーションパーク近くには新駅の村岡駅(仮称)、そしてそこから神戸製鋼所藤沢事業所横をかすめるように柏尾川まで道を整備、そこから先の湘南深沢駅までの間に商業施設や住宅、公園などを整備する計画です。
『ザ！鎌倉でない場所に移転するとはどういうことだ！』とザ・鎌倉市民からの反対運動もありますが湘南深沢駅前には現在鎌倉駅近くにある市役所の移転も計画されています。ただ、行政としては当然鎌倉市全体のことを考えて移転する計画を打ち出している(そもそもは老朽化の問題でもある)わけで前へ進みそうな雰囲気もありますがどうなるか。移転するとしても2030年以降にはなりそうですから時間はかかります。
市役所移転はさておき村岡・深沢地区土地区画整理事業は鎌倉市だけの開発ではないため前へ進んでいくことはたしかかと思います。費用負担割合としては神奈川県30％、藤沢市27.5％、鎌倉市27.5％、JR東日本15.0％を基本に2028年度の街びらき、2032年頃の新駅開通を目指しています。そんな中で鎌倉市役所の移転が白紙となれば県や藤沢市からすれば『おいおい！』となるわけで鎌倉市としてもなんとか移転したいでしょうね…
今作は村岡・深沢地区土地区画整理事業予定区域のすぐ北側のため商業予定区画とは少し距離があるものの土地区画整理事業により街が大きく変われば便利になりますし、不動産価値としてもプラスになってくるでしょう。
東海道線の新駅ができたとしても距離はあるため日常使いとしては湘南モノレールであることに変わりはないかと思いますが片道毎時8本ほどあり乗車してしまえば大船駅まで6分ほどです。前作のヴェレーナ鎌倉深沢に比べると駅距離では劣りますが一つ大船駅寄りの湘南町屋駅も湘南深沢駅までとほとんど変わらぬ距離で利用することが可能です。
また、ヴェレーナ鎌倉深沢は駅に近い代わりに線路(懸垂式)と大船西鎌倉線が目の前で少々音ネックがありましたが今作は線路からも大船西鎌倉線も程よく離れるため静かな住環境です。ただ、村岡・深沢地区土地区画整理事業の街びらきがされるまでは夜道の雰囲気が少々気になってくるという方も少なくはないでしょう。
日常の買い物は藤沢鎌倉線沿いのそうてつローゼンへ徒歩11分、同じく藤沢鎌倉線沿いのたまやへ徒歩14分、大船西鎌倉線沿いのやまかへ徒歩9分と徒歩で買い物を済ませたい方からすると少々遠いですね。もちろん車を持たれる方が多数派の街ではありますがやはり村岡・深沢地区土地区画整理事業の商業施設に期待したいところではありますね。
通学校は富士塚小学校で徒歩3分、深沢中学校で徒歩10分です。ザ・鎌倉立地ではないものの少し足を延ばせばそこはザ・鎌倉ですし江の島エリアも近いなど休日の楽しみも大きいことでしょう。東海道線の新駅ができて湘南深沢駅までの間の行き来が楽になると(トランジット計画もあったりします)電車でも辻堂のテラスモールへ行き来しやすくなります。
海からはしっかりと離れていますし、柏尾川よりグランドレベルが高くなるためハザードマップで色がつきません。
建設地は東西に長い土地形状で東側が接道しています。元々は三菱電機の建物があった場所で三菱地所レジデンスが土地を取得、そのままザ・パークハウスブランドでのマンション供給とはせずに大和地所レジデンスとのJVとなっています。シェア率は大和地所レジデンスが95％、三菱地所レジデンスが5％のためザ・パークハウス色はかなり薄く(商品面だけでなく販売代理にも入っていません)、ヴェレーナ色が濃いマンションとなっています。
主開口部は南向き(ブライトヴィラ)、南西向き(エアリーヴィラ)、東向き(コンフォートヴィラ)です。
南側にはL・クオーレ湘南深沢(6階建て)と戸建があり戸建寄りのほうが眺望がひらけてくる住戸が多くなります。西側にはアパートと小学校のプール(校舎は別の場所)があるためプール使用時は少々声が気になるでしょうか。東側は団地と保育園がありますがこんにちはにはなりません。全体的に苦しい条件の住戸はない印象です。
外観デザインは安定のヨーロピアン調で全体的にかっこいいのですが東棟の両妻がより目立つものとなりそうです。南側の提供公園寄りに東棟がせり出す形となるのですがその妻側は窓よりも壁面を強調した重厚感あるデザインであるのに対して北妻はダイレクトウィンドウを強調しており表情が異なるのもかっこいいですね。湘南深沢駅と湘南町屋駅の2駅を使い分けられる立地がゆえにその利用駅によって帰宅時に見えてくる我が家の姿に変化があるのもオーナー満足度を高めてくれる一つのポイントとなってくるでしょう。
エントランスアプローチは傾斜地となっており階段でのアプローチ(バリアフリールートもあります)ですがその階段の横にも植栽があるなど緑豊かなだけでなく石積みと景石、柱の切子風エッチングガラスにより鎌倉らしさのある雰囲気となっています。
庇のせり出しもかっこいいですし、バルコニー隣戸境の隔て板もスラブtoスラブとして引き締めてくれているなど村岡・深沢地区土地区画整理事業内にかっこいい建物ができようと霞むことがなく『当時はなんにもなかったけどあの時このマンションを買っておいてよかった』と思わせてくれるような特徴あるデザインです。
エントランスホールは特別広いわけではないのですがグランドレベルとなる2階から1階へかけて階段のある吹き抜けとなっておりその1階部分がラウンジ、パーティールーム＆キッズルーム、そして水物のアクアパティオ(ラウンジからも見えます)と共用部が集約されています。
さらに敷地北側と共用廊下の間には鎌倉石の坪庭と四季彩の庭もあるなど中へ入っても鎌倉らしさを感じることができます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
ACOBタイプ 3LDK 80.52㎡
画像出典：ヴェレーナシティ鎌倉深沢公式HP
A1OSタイプ 3LDK 90.27㎡
3階 6498万円 坪単価238万円
A2OSタイプ 3LDK 90.27㎡
6階 6998万円 坪単価256万円
BFOLタイプ 3LDK 77.74㎡
画像出典：ヴェレーナシティ鎌倉深沢公式HP
BLOSタイプ 3LDK 78.65㎡
画像出典：ヴェレーナシティ鎌倉深沢公式HP
CIタイプ 3LDK 77.13㎡
画像出典：ヴェレーナシティ鎌倉深沢公式HP
C1OSタイプ 3LDK 80.08㎡
3階 5498万円 坪単価227万円
E1OLタイプ 3LDK 76.25㎡
1階 5198万円 坪単価225万円
Mタイプ 3LDK 68.8㎡
3階 4598万円 坪単価220万円
N1タイプ 3LDK 75.78㎡
2階 5198万円 坪単価226万円
3階 5398万円 坪単価235万円
平均坪単価は約250万円です。
単純計算でも1戸あたりの土地代は1000万円前後はするでしょうからそこに今の時代の建築費と利益を足せば5000万円を超えてきてしまうのは致し方ないところでしょう。
ウッド調デッキが敷かれたオープンエアリビングバルコニーは隣戸がコンクリートのためプライベート性の高い空間となっておりスロップシンクやシーリングライトも付くなどバルコニーライフを存分に楽しめる空間となっています。その他もバイザーが設置されたテラス住戸(オープンエアリビング)やバルコニー奥行き2500mm～2800mmのオープンエアスペースなどヴェレーナらしさを強く感じられるラインナップです。
設備仕様としてはディスポーザー、マントル型ステンレスレンジフード(オープンキッチン住戸)、食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ(76㎡以上)、活水器アグアクリーン、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯からすると充実したものとなっています。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・藤和シティホームズ鎌倉山崎 1997年築 富士見町駅徒歩8分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約135万円
動き一例 約70㎡ 新築時4000万円台 中古時2600万円台
・グレーシア鎌倉寺分 1998年築 湘南町屋駅徒歩3分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円
動き一例 約105㎡ 新築時6000万円台 中古時5400万円台
・サングレイス鎌倉笛田 2002年築 湘南深沢駅徒歩9分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円
動き一例 約70㎡ 新築時2900万円台 中古時2800万円台
・オハナ西鎌倉 2019年築 西鎌倉駅徒歩9分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約190万円
動き一例 約75㎡ 新築時3300万円台 中古時4000万円台
・ヴェレーナ鎌倉深沢 2023年築 湘南深沢駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし
上記相場からヴェレーナシティ鎌倉深沢が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
BFOLタイプ 3LDK 77.74㎡ 1階 5998万円円 → 4850万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は背中側の屋外で平置13台、機械式89台の設置率約64％です。
駐輪場も背中側の屋外で設置率約185％です。
管理費は㎡単価月額約185円、ディスポーザーあり、共用施設があり植栽も豊かでありながらもこの単価設定は嬉しいですね！
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・オハナ西鎌倉 総戸数158戸 管理費㎡単価月額約167円
・ヴェレーナ鎌倉深沢 総戸数97戸 管理費㎡単価月額約178円
【住むレーション】
［湘南モノレール］
湘南深沢 7:43発
西鎌倉 7:46着
片瀬山 7:48着
目白山下 7:50着
湘南江の島 7:52着
湘南深沢 7:43発
湘南町屋 7:44着
富士見町 7:46着
大船 7:48着
［大船駅から上野東京ライン］
大船 7:53発
戸塚 7:58着
横浜 8:09着
川崎 8:19着
品川 8:29着
新橋 8:35着
東京 8:39着
大船 7:54発
藤沢 7:58着
辻堂 8:02着
茅ヶ崎 8:06着
平塚 8:12着
大磯 8:17着
二宮 8:22着
国府津 8:27着
鴨宮 8:33着
小田原 8:37着
［大船駅から湘南新宿ライン］
大船 7:58発
戸塚 8:03着
東戸塚 8:07着
保土ヶ谷 8:13着
横浜 8:16着
新川崎 8:26着
武蔵小杉 8:30着
西大井 8:36着
大崎 8:40着
恵比寿 8:44着
渋谷 8:46着
新宿 8:53着
［大船駅から横須賀線］
大船 7:54発
戸塚 8:00着
東戸塚 8:04着
保土ヶ谷 8:08着
横浜 8:13着
新川崎 8:22着
武蔵小杉 8:26着
西大井 8:31着
品川 8:36着
新橋 8:42着
東京 8:44着
大船 8:01発
北鎌倉 8:05着
鎌倉 8:08着
逗子 8:13着
［大船駅から成田エクスプレス］
大船 8:08発
戸塚 8:13着
横浜 8:24着
武蔵小杉 8:38着
品川 8:48着
東京 8:57着
千葉 9:28着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 9:54着
成田空港（成田第1ターミナル） 9:58着
横須賀線と湘南新宿ラインは一部始発設定もあります。
新湘南バイパスの藤沢ICまで8キロほど、渋滞はあれどザ・鎌倉側に住むよりかは外への出やすさはありますね。
【総評】
周辺相場からするとけして割安感ある単価設定というわけではないですがヴェレーナらしい商品力ですから『ただ価格が高いわけではない』という点からすれば納得して購入しやすいという方も多いことでしょう。
ザ・鎌倉感はないもののザ・鎌倉に寄り添える立地でありながらも将来も楽しみな土地区画整理事業予定区域が目の前という将来の大きな楽しみもある立地です。
辻堂のように化けるかというとそこまでではないかと思いますが大きな開発であることはたしかであり鎌倉市役所の移転が実現すれば行政の中心地ともなります。その代わり今時点では少々淋しい立地ではありますが住み始めてから街が進化していく姿を間近で見ていくのも楽しいですからね～私は街好きでもあるためこういった住んだ後のワクワクが大きいマンションが好きなので少々高くとも好印象でした！
ヴェレーナ鎌倉深沢(前作)近くの中外製薬跡地の一部を長谷工コーポレーションが取得しており、おそらくマンション(単純計算でも500戸を大きく超えてくるであろう敷地)＋商業施設などになりそうですから村岡・深沢地区土地区画整理事業の開発に向けてその周りでも盛り上がりを見せていくエリアです。
10年後くらいがとてもとても楽しみです！！
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