今回ご紹介するのはヒルサイドフォレスト横浜戸塚です!

[物件概要]

売主:鹿島建設 日立リアルエステートパートナーズ
設計:鹿島建設
施工:鹿島建設
価格:未定
専有面積:65.51㎡~82.71㎡
総戸数:204戸
規模:10階建て

交通:
横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅徒歩12分(フォレスト棟)、徒歩13分(ヒルサイド棟)
JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン「戸塚」駅徒歩13分(フォレスト棟)、徒歩14分(ヒルサイド棟)

所在地:神奈川県横浜市戸塚区吉田町
竣工予定:2023年10月中旬

駐車場:108台 機械式5段104台、平置4台(うち車いす使用者用1台、カーシェアリング用1台、荷捌き駐車スペース1台含む)
自転車置場:318台 2段ラック式318台
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ヒルサイドフォレスト横浜戸塚公式HP

日立の街、戸塚。今作も日立の社宅跡地(日立戸塚芙蓉寮)となります。そこにグランフォーレ戸塚やモデラ・ピークス戸塚、戸塚区役所等の施工で戸塚に携わってきた鹿島が加わることでご地元の方からすればかなり買いやすいコンビと言えるでしょう。もちろんご地元でない方にとっても買いやすいですね。(シェア率は5:5)

戸塚駅から柏尾川を超えて坂を上り徒歩12分~14分、丘上の住宅街立地(用途地域は第一種中高層住居専用地域・準住居地域)となります。

バスに乗るほど駅まで遠いわけではありませんが建設地近くの日立和敬寮前停留所からは運行本数充実の路線バスを利用することができます。あれだけバスの運行本数が充実していると乗りたくなってしまうかと思います。(会社の規定によりますがバス定期代が出るほど遠くはないですから自腹にはなりがちかと思います)

駅周辺はハザードマップで色が付きますが手前のモデラ・ピークス戸塚あたりから外れるためそのようなことを気にされる方にも合ってきます。

建設地周辺は吉田町大谷公園、吉田町大日谷公園、舞岡町公園(墓園一体)も整備中、少し足を延ばせば舞岡公園もあるなどとにかく緑豊か(この木~♪)です。これが駅徒歩20分~30分~となれば距離を感じてしまいますが今作はバス便というほどの遠さではないため駅までの距離と住環境のバランスが取れるのがいいですよね。

通学校は東戸塚小学校で徒歩8分、歩きやすい道のりです。舞岡中学校は徒歩17分と距離あります。

ルネ横浜戸塚(モデルルームは今作と同じ場所)のようにイオンスタイル隣接というような買い物事情にはならないものの戸塚駅自体は駅前に商業施設が充実していますし区役所もあります。再開発により街並みも整うなど駅力という面では強いものとなっていますし、アピタ戸塚店へ徒歩9分であるなど大方のことは最寄り駅周辺で済ますことができます。

建設地はバス通りから一歩中へ入ります。

南北に長い土地で南側のフォレスト棟、北側のヒルサイド棟の2棟構成、南向きと西向き設定となっています。

フォレスト棟の南向きは吉田町大谷公園からの吉田町大日谷公園、ヒルサイド棟の南向きはフォレスト棟の背中にある緑豊かなフォレストサイドガーデンを望みます。西向きは電線が気になりますが接道向かいのモデラ・ピークス戸塚から吉田町大谷第二公園まで緑(桜)が続いている側を望むなど周辺の大規模マンションに比べて南向き比率は高くないものの苦しい条件の部屋はありません。

敷地内の緑が豊かなだけでなくベンチのあるポケットパークを3ヵ所、ガーデンを2ヵ所(北側は公開空地、中央は住民専用なのですがセキュリティドアなし)、緑道も設けるなど見るだけでなく歩いて楽しいものとしてくれています。緑に囲まれたマンションですがマンション自体も緑豊かなものとなっています。空地率としては70%超です。

外観デザインに関しては白基調にガラス手摺を組み合わせることで全体的に明るい印象を受けます。一部雁行しており壁面が空へ突き抜けるデザインとなっているのもかっこいいですよね。加賀レジデンスほどを期待してしまうと物足りないですが今の時代にあれだけの物をつくるとなれば買えない価格になってしまいますからね…ただ、隔て板はココテラスのようにスラブtoスラブにしてくれると嬉しかったのですが。

エントランスホールは一層ですが厚みのある庇がせり出しており、周りの木々もライトアップされるなど帰宅時の癒しはしっかりとありそうです。ホールも白基調でエレガントな空間となっているのはとても美しいのですが2棟に分かれているとはいえ総戸数200戸超なのですからもう少し広くとってくれるとよりオーナー満足度が高くなりそうなのですが。フォレスト棟は奥行きがありますし、狭いというほどではないのですがメールコーナーが一体型(通り道にメールコーナーがある)になってしまっているのがよりそう感じさせるのかもしれません。(メールコーナー一体型は便利ではありますが)

共用施設はヒルサイド棟の1階にキッズスペースと半個室のパーソナルブース、フォレスト棟の屋上にスカイデッキがあります。共用施設はどちらの棟に住んでも相互利用可能です。

ごみ置場(24時間捨てられます)がヒルサイド棟の1階にしかなく、フォレスト棟にお住まいの方はガーデン横を歩いてごみを捨てに行かなくてはならないのですがごみ収集日前日の決められた時間に玄関前にごみを置いておくと清掃員さんが回収してくれるサービスがあります。好きな時間に自分で捨てに行きたいとなればヒルサイド棟のほうが便利ですが時間縛りOKならフォレスト棟でも苦には感じない(むしろ快適)でしょう。置き配もOKになっています。その割に玄関前にゆとりあるわけでもないのですが…

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[フォレスト棟]

F-Aタイプ 3LDK 73.36㎡
1階 5100万円台 坪単価229万円(F-Agタイプ)
5階 5100万円台 坪単価229万円
9階 5700万円台 坪単価256万円

F-Cタイプ 3LDK 71.50㎡

画像出典:ヒルサイドフォレスト横浜戸塚公式HP

1階 4800万円台 坪単価221万円(F-Cgタイプ)
5階 4800万円台 坪単価221万円
9階 5400万円台 坪単価249万円

F-Eタイプ 3LDK 70.45㎡
2階 4400万円台 坪単価206万円
5階 4600万円台 坪単価215万円
9階 5100万円台 坪単価239万円

F-Gタイプ 4LDK 82.71㎡

画像出典:ヒルサイドフォレスト横浜戸塚公式HP

1階 6700万円台 坪単価267万円(F-Ggタイプ)
5階 6900万円台 坪単価275万円
9階 7300万円台 坪単価291万円

F-Iタイプ 2LDK+S 69.75㎡
1階 4800万円台 坪単価227万円(F-Igタイプ)
5階 5000万円台 坪単価237万円
9階 5300万円台 坪単価251万円

F-Jタイプ 3LDK 72.40㎡
1階 5300万円台 坪単価242万円(F-Jgタイプ)
5階 5400万円台 坪単価246万円
9階 5800万円台 坪単価264万円

F-Kタイプ 3LDK 74.20㎡
1階 5400万円台 坪単価240万円(F-Kgタイプ)
5階 5500万円台 坪単価245万円
9階 5900万円台 坪単価262万円

F-Mタイプ 3LDK 79.53㎡

画像出典:ヒルサイドフォレスト横浜戸塚公式HP

1階 5700万円台 坪単価236万円(F-Mgタイプ)
5階 5900万円台 坪単価245万円
9階 6300万円台 坪単価261万円

[ヒルサイド棟]

H-Aタイプ 3LDK 73.36㎡
1階 5300万円台 坪単価238万円(H-Agタイプ)
5階 5300万円台 坪単価238万円

H-Bタイプ 3LDK 68.75㎡
1階 4800万円台 坪単価230万円(H-Bgタイプ)
5階 4800万円台 坪単価230万円

H-Crタイプ 2LDK+S 68.64㎡
9階 5600万円台 坪単価269万円

H-Dタイプ 3LDK 65.61㎡
1階 4500万円台 坪単価226万円(H-Dgタイプ)
5階 4500万円台 坪単価226万円
9階 5000万円台 坪単価251万円

H-Eタイプ 3LDK 69.78㎡
2階 5000万円台 坪単価236万円
5階 5100万円台 坪単価241万円
9階 5600万円台 坪単価265万円

H-Gタイプ 3LDK 71.04㎡
2階 4800万円台 坪単価223万円
5階 5100万円台 坪単価237万円
9階 5500万円台 坪単価255万円

H-Hrタイプ 3LDK 75.81㎡
9階 6300万円台 坪単価274万円

H-Iタイプ 3LDK 70.81㎡
2階 4800万円台 坪単価224万円
5階 5200万円台 坪単価242万円

平均坪単価は約245万円です。

ココテラスもそうでしたし今に始まったことではないですが専有面積は時代を感じますね。北側のグランフォーレは平均専有面積約80㎡、お隣のモデラ・ピークスは平均専有面積約85㎡などゆとりがありました。今の価格で80㎡だらけにすると買えない価格の部屋ばかりになってしまうため戸塚駅徒歩10分超でも70㎡超がボリュームゾーンになってしまっています。

間取りに関しては田の字が主ですし、窓面も豊かでないなど特別感はありません。ごみ回収サービスと置き配OKにするなら共用廊下側の柱を外に出して室内も共用廊下もゆとりをもたせてほしかったです。一部住戸はポーチが付いたりルーフバルコニーが付いてきます。

この立地ならできれば上を買いたくなりますね。好みは様々ですがそう考えられる検討者さんも多いのではないでしょうか。西向きの8階以上はモデラ・ピークス戸塚より少し背が高くなり抜け感あるため透明ガラス手摺としています。

設備仕様としてはディスポーザー、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、引き戸上吊り、引き出しや扉ソフトクローズあり、ドアキャッチャー(キノコではない)など単価からすれば悪くないでしょう。ただ、食洗機はオプションで可動式ルーバー面格子はなしです。風除室のオートロックは鍵をオプションで購入するとラクセスにできます。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2550mmです。壁内蔵梁工法として梁(下がり天井)が少ないものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ファミールヒルズ戸塚 2000年築 吉田町 戸塚駅徒歩9分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ 2002年築 吉田町 戸塚駅徒歩13分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・モデラ・ピークス戸塚 2005年築 吉田町 戸塚駅徒歩10分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約175万円

・プライズ・ヒル 2006年築 上倉田町 戸塚駅徒歩11分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約170万円

・ココテラス横濱戸塚ヒルトップウエスト 2014年築 舞岡町 戸塚駅徒歩13分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約195万円

・ココテラス横濱戸塚ヒルトップイースト 2015年築 舞岡町 戸塚駅徒歩15分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約195万円

※ココテラスの通学校は舞岡小学校です

上記相場からヒルサイドフォレスト横浜戸塚の将来価値を予想すると

H-Gタイプ 3LDK 71.04㎡ 5階 5100万円台(新築時) → 4090万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が主で設置率約51%です。歩車分離にしているのは良いですし、屋外機械式も致し方ないかとは思いますが設置率からすると車マストの検討者さんは買いにくいでしょうね…とくにハイルーフともなれば全幅1850mmとはいえ激戦になりそうです。

カーシェアが1台導入されます。(外部利用も可)

機械式地上5段 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2200kg 24台
機械式地上4段 全長5050mm×全幅1850mm×全高1850mm×重量2200kg 20台
機械式地上3段 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2200kg 20台
機械式地上2段 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2200kg 20台
機械式地上1段 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2200kg 20台

駐輪場は屋外で設置率約155%です。坂のある街とはいえ子育てファミリーがメインターゲットのマンションですからもう少しゆとりがあると嬉しかったでしょうか。

レンタサイクルが4台導入されます。

管理費は㎡単価月額約180円、植栽豊かでディスポーザーあり、エレベーター(分速90m・タッチレス)が各棟2基づつとゆとりあってこの単価なら納得度は高いでしょう。

第三者管理方式を採用しています。(増えてほしいですね~私個人としては大賛成派です)

修繕積立金は段階的に上げていくいつものパターンです。鹿島建設×均等積立方式~ならより安心なのですが。売りやすさ優先はもうやめましょうと言いたいところですがスーパーゼネコン様売主&施工でも段階積立方式となればしばらくはこのままなのでしょうね…

管理会社は東急コミュニティーです。(販売代理は東急リバブル)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ファミールヒルズ戸塚 総戸数119戸 管理費㎡単価月額約92円

・グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ 総戸数206戸 管理費㎡単価月額約170円

・モデラピークス戸塚 総戸数290戸 管理費㎡単価月額約163円

・プライズヒル 総戸数408戸 管理費㎡単価月額約150円

・ココテラス横濱戸塚ヒルトップウエスト 総戸数81戸 管理費㎡単価月額約152円

・ココテラス横濱戸塚ヒルトップイースト 総戸数130戸 管理費㎡単価月額約152円

プライズ・ヒルから建設地を望む

【住むレーション】

[路線バス]

日立和敬寮前 7:47発
吉田町 7:48着
東戸塚小学校入口 7:49着
戸塚駅東口 7:55着

[上野東京ライン]

戸塚 8:02発
横浜 8:12着
川崎 8:22着
品川 8:33着
新橋 8:39着
東京 8:43着

戸塚 8:05発
大船 8:09着
藤沢 8:14着
辻堂 8:18着
茅ヶ崎 8:22着
平塚 8:27着
大磯 8:30着
二宮 8:35着
国府津 8:39着
鴨宮 8:43着
小田原 8:48着

[湘南新宿ライン]

戸塚 7:56発
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:37着
新宿 8:43着

[横須賀線]

戸塚 7:53発
東戸塚 7:57着
保土ヶ谷 8:01着
横浜 8:06着
新川崎 8:15着
武蔵小杉 8:18着
西大井 8:24着
品川 8:30着
新橋 8:35着
東京 8:38着

[成田エクスプレス]

戸塚 5:33発
横浜 5:43着
武蔵小杉 5:54着
品川 6:04着
東京 6:12着
千葉 6:43着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 7:15着
成田空港(成田第1ターミナル) 7:18着

[ブルーライン]

戸塚 8:04発
踊場 8:06着
中田 8:07着
立場 8:09着
下飯田 8:12着
湘南台 8:15着

【総評】

鹿島施工だ!!と期待して見てしまうと気になるところは多々あります。買える価格に抑えてくれた鹿島物件で安心を買うという感じですね。

5000万円前後で購入できる新築マンションとしては条件良いです。

戸塚駅という駅力、バス便というほどではない駅距離でありながらも自然環境豊か、価格からすれば納得の設備仕様や外観デザイン、ゆとりあるランドスケープなどなど総合点高いでしょう。

過去の戸塚物件の価格等を知っている方だと「戸塚駅徒歩10分超えで5000万円前後出してこれか…」と思われるかもですが土地が入札であったならば同じ価格で同じようなものはつくれないでしょうからね…それだけ近郊・郊外物件にとっては厳しい状況(原価が高い)なのですよね。そんな中で価格も尖がっていないのにコストコントロールが激しくないとなれば魅力は大きいでしょう。

ヒルサイドフォレスト横浜戸塚の北側(戸塚駅徒歩15分~?)では総戸数499戸の分譲マンションが建設予定です。

(仮称)戸塚区吉田町計画新築工事

地名地番:神奈川県横浜市戸塚区吉田町字中打越1482-1ほか
住居表示:神奈川県横浜市戸塚区吉田町
主要用途:共同住宅、保育施設(保育所)、集会場、店舗
階数:11階
高さ:30.90m
延床面積:42348.64㎡
建築面積:6543.25㎡
敷地面積:27303.74㎡
建築主:三菱地所レジデンス 西日本鉄道 大林新星和不動産 大和地所レジデンス 静岡鉄道 総合地所
設計者:長谷工コーポレーション
施工者:長谷工コーポレーション
着工予定:2023年3月31日
完成予定:2025年8月18日

総戸数:499戸
駐車場:264台

こちらも公開空地が多く、大きめの提供公園もできる予定です。店舗区画は広くないため大きなスーパーマーケット的なのは難しいかと思います。

3棟構成、東側は舞岡町公園となるためパークビュー住戸の設定もあることでしょう。

こちらも元々は日立製作所の土地でした。数年前に日立が東急不動産と鹿島に持分を一部移転したのですがその後塩漬け状態となり長谷工コーポレーションへ売却、長谷工案件としてスタートすることになりました。

6社でのJVとなればザ・パークハウスブランドやサンリヤンブランドではなくオリジナルネームかもしれないですね。

順調に進めば来年の秋くらいには案内開始となるでしょうか。ヒルサイドフォレスト横浜戸塚と合わせて700戸超、舞岡町公園の開発と合わせて盛り上がりを見せそうです。

地元需要だけでさばける戸数ではないのでヒルサイドフォレスト横浜戸塚よりも広域検討者をターゲットにする必要がありますね。詳細発表が楽しみです!

動画もご覧ください!

■ヒルサイドフォレスト横浜戸塚 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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