※2021年4月30日に物件名がパークホームズ登戸からパークホームズ登戸スクエアへ変更となりました

今回ご紹介するのはパークホームズ登戸です!

[物件概要]※70年の定期借地権

売主:三井不動産レジデンシャル
設計:IAO竹田設計
施工:東洋建設
予定価格:4200万円~7800万円台
専有面積:55.49㎡~82.15㎡
総戸数:52戸
規模:7階建て
交通:小田急小田原線・JR南武線「登戸」駅徒歩5分 小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅徒歩5分
所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸60街区
竣工予定:2021年8月下旬

駐車場:機械式16台 平面2台
駐輪場:104台
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

登戸駅と向ヶ丘遊園駅付近では土地区画整理事業が進んでおり2025年度整備完了予定です。ただ、土地を手放す地主さんは少なく、小田急線沿いがゆえに学生の賃貸需要も高いですから住宅になるとしても賃貸マンションばかりです。

そんな中でお久しぶりの分譲マンション…となれば登戸で探されていた方からすれば「待ってました!!」なわけですが土地を手放したくない方が多いエリア…ということで定期借地権となります。

70年ですし、定期借地権分はお安く買えるわけでけして割高というわけではないのですが好立地がゆえに所有権ならもっと評価されたことでしょう。

立地として魅力に感じるのは登戸と遊園の間ということです。どちらも徒歩5分(道が整備されるため将来的にはもっと歩きやすくなる)ですから両駅から電車を利用することはもちろん両駅前の商業施設どちらも利用することができます。登戸駅前には新しくできたマルエツ、遊園の駅前には東急ストア、さらに物件のすぐ近くにはオーケーストアがもう少しでオープンということで日常の買い物利便性はめちゃ高です。

快速急行停車の登戸(遊園は通過)、通勤急行停車の遊園(登戸は通過)と速達電車の時間に合わせて両駅を利用できるのもいいですね~。千代田線直通で大手町方面へ出る際は遊園から始発に乗るのもありですね。

登戸は小田急線と南武線の乗り換え駅ですが遊びに来る方が多いエリアではないためわちゃわちゃ感苦手な方にも合う街です。駅近ですが線路からも街道からも離れるため静かな住環境となります。

もともとは歴史ある料亭「柏屋」があった場所です。柏屋は多摩川沿いのリバーサイドポイントに移転しています。

基壇部は隠れ家的な雰囲気を醸し出す木目調の縦ルーバー、色味も落ちついたものとすることで柏屋のDNAを引き継ぐ素敵な外観となっています。エントランスアプローチからクランクインしてエントランスホールへ入りさらにクランクインさせることであえて植栽豊かな歩廊(屋内廊下のようになっています)を歩かせ、さらにさらにクランクインさせてエレベーターと粋な導線となっています。

L字構成となっており南東向きと南西向きとなります。

南東向きの北側にはすでに賃貸マンションがあるため確定眺望ですがこんにちはです。南東向きの南側は目の前が空き地(市所有)ですが高さ20m(パークホームズ登戸と同じ)を限度になにかしら建設されることでしょう。南西側は平屋(整理事業でなにかしらに変わりますが大きな土地ではありません)を挟んでお寺&斜めに墓地ですから眺望面は安心しやすいのですが墓地が視界に入るのをどう捉えるかでしょう。

どの部屋を買っても離隔は取れている(三面接道、バルコニー面はすべて接道)ため採光面は期待しやすいのですがカーテンを閉めない生活をしたい方には厳しくなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

80Aタイプ 4LDK 80.17㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

1階 6298万円 坪単価259万円(80Agタイプ)
2階 6598万円 坪単価272万円
3階 6798万円 坪単価280万円
4階 6998万円 坪単価288万円
5階 7198万円 坪単価296万円

68Baタイプ 3LDK 68.26㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

1階 4898万円 坪単価237万円(68Bagタイプ)
2階 5198万円 坪単価251万円
3階 5398万円 坪単価261万円
4階 5498万円 坪単価266万円
5階 5598万円 坪単価271万円

74Grタイプ 3LDK 74.52㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

6階 6998万円 坪単価310万円

74Gタイプ 3LDK 74.52㎡
7階 6798万円 坪単価301万円

55Cタイプ 2LDK 55.49㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

1階 4298万円 坪単価256万円(55Cgタイプ)
2階 4498万円 坪単価268万円
3階 4598万円 坪単価273万円
4階 4698万円 坪単価279万円
5階 4798万円 坪単価285万円
6階 4898万円 坪単価291万円
7階 4998万円 坪単価297万円

[南東向き]

74Dタイプ 3LDK 74.52㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

1階 5598万円 坪単価248万円(74Dgタイプ)
2階 5798万円 坪単価257万円
3階 5998万円 坪単価266万円
4階 6198万円 坪単価274万円
5階 6398万円 坪単価283万円
6階 6598万円 坪単価292万円
7階 6798万円 坪単価301万円

68Bbタイプ 3LDK 68.26㎡

68Bbg
画像出典:パークホームズ登戸公式HP

1階 4898万円 坪単価237万円(68Bbg)
2階 5198万円 坪単価251万円
3階 5398万円 坪単価261万円
4階 5498万円 坪単価266万円
5階 5598万円 坪単価271万円
6階 5798万円 坪単価280万円
7階 5998万円 坪単価290万円

71Eaタイプ 3LDK 71.10㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

1階 4998万円 坪単価232万円(71Eagタイプ)
2階 5298万円 坪単価246万円
3階 5498万円 坪単価255万円
4階 5598万円 坪単価260万円
5階 5798万円 坪単価269万円
6階 5998万円 坪単価278万円

82Ibrタイプ 4LDK 82.15㎡
7階 7898万円 坪単価317万円

71Ebタイプ 3LDK 71.10㎡
1階 4998万円 坪単価232万円(71Ebgタイプ)
2階 5198万円 坪単価241万円
3階 5298万円 坪単価246万円
4階 5398万円 坪単価251万円
5階 5698万円 坪単価264万円

82Iarタイプ 4LDK 82.15㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

6階 7598万円 坪単価305万円

71Ecタイプ 3LDK 71.10㎡
2階 5198万円 坪単価241万円
3階 5298万円 坪単価246万円

74Hrタイプ 3LDK 74.52㎡
4階 6298万円 坪単価279万円

74Hタイプ 3LDK 74.52㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

5階 6098万円 坪単価270万円

73Fタイプ 3LDK 73.16㎡

画像出典:パークホームズ登戸公式HP

2階 5698万円 坪単価257万円
3階 5898万円 坪単価266万円

平均坪単価は約270万円です。

間取りは田の字が主ですがリビングの窓が3面、共用廊下側も柱を外に出している(共用廊下側をアウトフレームとする物件は思いのほか少ないのです)というのは大きく評価すべきでしょう。

ただ、反町と比べると設備仕様は低めでした。

ディスポーザーは反町同様ないですが食洗機なしです…いやいや。。。後付けできるとはいえそこは頑張るべきかと三井さん。ただ、反町同様食器棚は付きます。それでも反町はトイレ手洗いカウンターありだったのがなし、可動式ルーバー面格子も同じくなしになるなどだいぶ抜いてきたなぁ~とは。

反町反町うるさいよ!と言われそうですがほんの少し前に同じギャラリーで公開された定期借地権マンションですから比べることは悪いことではないでしょう。言いたいことも言えないこんな世の中は悪ですから。(そちらはそりまち)

反町(こちらはたんまち)でハードル高くなった後なのでより厳しい意見とはなりますがパークホームズ登戸も立地に魅力があり、登戸としてはけして安くない(割高ではないです)わけで箱の中も力入れてくれると嬉しかったですね。

でも反町より共用廊下のアウトフレームはしっかりしているのですよね~そこは素晴らしいです。柱邪魔ですもん。(もちろん柱は必要なものですから邪魔と言う発言は失礼承知ですが外に出してくれたほうが良いのは当然。一次取得の方も多いマンションですから念のため共有いたしますが柱の食い込みは専有面積に込みなのです。)

洗面室を広く取り収納を上部までではなく腰高程度に、カウンターを設けてアイロンがけなどをできるスペースを設けています。上部にはホスクリーンが付きますからちょっとした洗濯(洗濯機乾燥や浴室乾燥するほどではない)にも便利です。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mm(1階は2600mm)です。下がり天井が少ないので基本天井高2400mmはそこまで気になりにくいものの二重床だと嬉しかったですね。(7階建てにしているので致し方なしの部分も多いですが)

直接基礎となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・イニシア向ヶ丘遊園 2008年築 向ヶ丘遊園駅徒歩5分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約225万円

・アトラスタワー向ヶ丘遊園 2008年築 向ヶ丘遊園駅徒歩2分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約255万円

・クリオ登戸新町 2017年築 登戸駅徒歩4分 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし

上記相場からパークホームズ登戸の将来価値を予想すると

71Eaタイプ 3LDK 71.10㎡ 5階 5798万円(新築時) → 5080万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き2台、機械式16台で設置率約34%、すべて屋外です。

駐輪場も屋外ではありますがオートドアあり&駐車場・バイクとは別動線となっています。設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約209円、地代は㎡単価月額約152円、解体準備金が㎡単価月額約38円です。地代に関してはもう少し抑えたとすれば前払い地代が上がるわけで本体価格が上がってしまいます。定期借地権の難しいところですが70㎡で当初の維持費が月額4万円弱というのはなかなか重たいことはたしかです。(土地の固定資産税がかからないため月額数千円程度は引いてみてあげるべきですが)

第三者管理となります。

建設地

【住むレーション】

[小田急線]

登戸 8:06発
新百合ヶ丘 8:14着
栗平 8:17着
小田急永山 8:22着
小田急多摩センター 8:24着
唐木田 8:27着

登戸 8:04発
向ヶ丘遊園 8:05着
新百合ヶ丘 8:11着
町田 8:20着
相模大野 8:23着
海老名 8:34着
本厚木 8:39着

登戸 8:02発
下北沢 8:11着
代々木上原 8:14着
新宿 8:20着

[小田急線→千代田線]

向ヶ丘遊園 7:53発(始発)
登戸 7:54着
和泉多摩川 7:56着
狛江 7:57着
喜多見 7:59着
成城学園前 8:02着
祖師ヶ谷大蔵 8:05着
千歳船橋 8:07着
経堂 8:09着
豪徳寺 8:14着
梅ヶ丘 8:16着
世田谷代田 8:18着
下北沢 8:19着
東北沢 8:21着
代々木上原 8:23着
代々木公園 8:26着
明治神宮前 8:28着
表参道 8:30着
乃木坂 8:33着
赤坂 8:35着
国会議事堂前 8:37着
霞ヶ関 8:39着
日比谷 8:42着
二重橋前 8:44着
大手町 8:45着

[南武線]

登戸 8:02発
中野島 8:04着
稲田堤 8:07着
矢野口 8:09着
稲城長沼 8:12着
南多摩 8:14着
府中本町 8:17着
分倍河原 8:19着
西府 8:21着
谷保 8:24着
矢川 8:26着
西国立 8:28着
立川 8:31着

登戸 8:03発(始発)
宿河原 8:05着
久地 8:07着
津田山 8:09着
武蔵溝ノ口 8:11着
武蔵新城 8:15着
武蔵中原 8:17着
武蔵小杉 8:20着
向河原 8:22着
平間 8:24着
鹿島田 8:27着
矢向 8:29着
尻手 8:31着
川崎 8:33着

通学校は登戸小で徒歩10分、枡形中で徒歩27分です。多摩川や生田緑地など自然環境も近いですから子育て世代には魅力が大きいでしょう。区役所も近いですから行政手続き等も容易ですし図書館も入っています。

【総評】

久しぶりの供給ですからずっと待ってた方からすれば「はっ?!定期借地権でこの価格?!」というのが正直なところでしょう。

ただ、今の時代としては適正価格であることはたしかです。(所有権だったなら坪単価300万円ちょっとが相場)

もちろん今の時代が未来から見た際に高いのか安いのかはわかりません。それでも今買うなら今の相場で見るしかありませんから気に入ったなら買うのがベストでしょう。地元の方ほど痛感しているでしょうけども分譲マンション出ないですからね…

立地の魅力は大きいわけですし、住んだ後の満足度にも期待できるわけで「立地が悪いマンションを過去より高く買う」のではなく「立地が良いマンションを過去より高く買う」というなら納得度が増すでしょう。登戸で探されている方のほとんどが「いいなぁ~」と思う立地ですからね。

もちろん登戸と遊園の間にこだわらないなら所有権の後発を待つのもありでしょう。登戸駅徒歩1~2分のところではもう1件パークホームズが建設中です。坪単価300万円前後かと思われます。(立地等は動画にてご確認ください)

ただ、そちらは南武線の線路沿いかつ踏切もありますから今作とは性格が異なります。

ダイエー跡地に関しては野村不動産がマンション&商業施設を建設することで決まりました。

詳しくはわかりませんがダイエー跡地は入札ですよね…おそらく。となれば坪単価300万円をグッと超えてくる可能性高そうです。もちろん登戸ではなく遊園希望ならプラウドは激熱でしょう。

なかなか供給が少ないエリアで続けて新築マンションが出てきますから「えっ?マンションってこんなに高くなったの?」という戸惑いと「後発のほうが魅力かも…」という迷いのダブルパンチかと思いますがこういった状況下においては先発物件が気に入ったならそちらを購入しておいて後悔するというのは考えにくいですからパークホームズ登戸を見学して気に入ったなら買っておいたほうが良いと私は思います。

※先発物件の立地が苦しい際には後発物件を待つようにアドバイスすることが多いです。今回の登戸のパターンは先発物件の立地が良いわけで待つメリットがあまりないということです。向ヶ丘遊園駅前で三井が大きめのマンションを計画している話もありますがそちらはまだまだ先です。

動画もご覧ください!

■パークホームズ登戸 建設地周辺レポート

■プラウド向ヶ丘遊園(予想) ダイエー向ヶ丘店跡地 建設地周辺レポート

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