シティテラス稲毛海岸　価格と間取り　今となっては幕張ベイパークよりもお安い価格に

今回ご紹介するのはシティテラス稲毛海岸です！

［物件概要］先着順販売概要

売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション一級建築士事務所
施工：長谷工コーポレーション
価格：4490万円～5790万円
専有面積：64.29㎡～68.27㎡
総戸数：302戸
規模：10階建て
交通：JR京葉線「稲毛海岸」駅徒歩6分
所在地：千葉県千葉市美浜区高洲四丁目
竣工：2023年1月24日
引き渡し予定：2024年4月下旬

駐車場：182台、他に来客用1台、電気自動車充電スペース1台（月額）15000円
自転車置場：546台（平置きラック式4台、スライド式89台、2段式（下段スライド式）453台（上段181台、下段272台）（月額）200円～3000円　
バイク置場：15台（月額）4000円　

管理費（月額）14135円～14955円　
修繕積立金（月額）5860円～6220円

地図はこちらです↓

画像出典：シティテラス稲毛海岸公式HP

京葉線の稲毛海岸駅から徒歩6分、電線が地中化され歩道も広く緑豊かな海浜松風通り沿いのためとても歩きやすい道のりです。

ザ・ガーデンズ稲毛海岸やヴェレーナシティパレ・ド・マリナージュなど大規模マンションの供給が続いていますが立地としてはここ最近の稲毛海岸駅物件としては一番であると言っても違和感ないでしょう。

日常の買い物はピアシティ稲毛海岸(カスミ)が徒歩4分、駅高架下のペリエ稲毛海岸(ワイズマート)が徒歩6分、駅反対口のイオンマリンピアが徒歩7分など選択肢が充実していますし駅からの帰り道に無駄なく済ますこともできます。

通学校は真砂第五小学校で徒歩9分、高洲中学校で徒歩19分です。

駅周りは少々古い(昔ながら)印象がある稲毛海岸ですがリニューアルされた稲毛海浜公園のいなげの浜はとてもおしゃれですし夏場であれば遊泳もできるなど海の近くに住みたいけど駅近も譲れないという方にも合ってきます。現地は海からは2キロほど離れるもののフラットな街並みのためハザードマップではしっかりと色がついてきます。

それを嫌うとなれば稲毛駅側で検討することになりますがいつもお伝えしているところですが稲毛と稲毛海岸はとても近い距離にありながらも住宅購入検討者はそこに迷いはない(どちらがいいかなぁ～にはほぼならない)というくらいバッティングしてきません。

現地は北東、南東、南西の三面接道で元々は高洲市民プールがあっただけあり正方形の整った土地形状となっています。

コの字配棟で主開口部は南東向き(B棟)と南西向き(A棟)、そして背中側に南西向き(C棟)があります。外向きのB棟とA棟に関しては横に長い高洲団地を望むこととなるため眺望の抜け感というのは難しいのですが離隔はとれているため遠くの壁を望むようなイメージで採光面としては抜群に得られるものとなります。

背中側のC棟は若干斜めに振ってはいますが基本的にはA棟の背中(共用廊下)を望むことになりますし、東寄りの列ですとB棟も気になってくるためマンション内では条件が劣りますが空地率が高く間に平置き駐車場を挟み離隔がしっかりととれているため苦しいというほどではありません。

外観デザインに関しては海浜松風通り側の角部分がレンガ調タイルになっているのがかっこいいですね～！！

場所はまったく異なりますがシティテラス横濱仲町台弐番館のように広めの通り沿いがゆえに角部分が目立つわけですがそこを意識して一番目立つ部分を特色あるものとしてくれています。(仲町台はレンガ調＆ホワイト系の組み合わせのためそっくりというわけではないのですが大通り沿いから目立つ角部分×すみふ物件としてはパッと思い浮かぶ)

バルコニー隣戸境もコンクリートもしくはスラブtoスラブの隔て板として引き締めてくれています。

エントランスホールはデザイン自体はいつものすみふといった感じで高級感はありますが特別ななにかがあるというわけではありません。ただ、二層吹き抜けで窓面豊かなため中を歩くときに優雅な気分になることはもちろん、外から見た際もとくに夜は目立ちますからだいぶ手前から優雅な気分になれるというのが素敵ですね。

共用施設はC棟の1階にパーティールーム(3時間1000円)、キッズルーム＆ペアレンツサロン(9:00～17:00)、ゲストルーム2部屋(15:00～翌10:00・最大2名1泊3800円/3500円)、テレワークスペース(個室×16あり・7:00～22:00・1時間100円)があります。

フィットネスはありませんが隣接地が高洲スポーツセンターですから不要でしょう。高洲スポーツセンターは2017年にオープンした新しい施設でトレーニングルームだけでなくプール、体育館もあります。2時間220円でトレーニングルームやプールを利用できますからシティテラス稲毛海岸に住まうとなれば週数回は行きたくなるという方も多いことでしょう。(駅前のスポーツクラブNAS稲毛海岸は閉店しました)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A-A’2sタイプ　2LDK+S　67.29㎡

画像出典：シティテラス稲毛海岸公式HP

5階　4790万円　坪単価235万円
~~6階　4600万円　坪単価226万円~~　←　参考(過去販売住戸)

A-A4タイプ　3LDK　67.29㎡

画像出典：シティテラス稲毛海岸公式HP

2階　4790万円　坪単価235万円
~~3階　4590万円　坪単価225万円~~　←　参考(過去販売住戸)

A-A5tタイプ　3LDK　67.29㎡

画像出典：シティテラス稲毛海岸公式HP

1階　4690万円　坪単価230万円

A-A6タイプ　3LDK　67.29㎡
10階　5390万円　坪単価264万円

B-A’4タイプ　3LDK　67.29㎡
4階　5090万円　坪単価250万円

B-A’5タイプ　3LDK　67.29㎡

画像出典：シティテラス稲毛海岸公式HP

8階　5790万円　坪単価284万円

B-C2タイプ　3LDK　64.29㎡
7階　4590万円　坪単価225万円

平均坪単価は約245万円です。

販売当初よりも坪単価10万円ほど値上げしています。

間取りは田の字で面積帯も単調です。(毎度お馴染みの金太郎飴スタイル)

ただ、共用廊下側の柱をできるだけ外へ出してくれているのは嬉しいですね！

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、バルコニースロップシンク＆防水コンセントなど単価以上に頑張っている部分もありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど単価なりの部分も少なくはありません。

基本天井高は2450mm～2650mm、構造は直床(床スラブ厚200mm～210mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・ベイマークスクエア　1999年～2000年築　高洲3　稲毛海岸駅徒歩3分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約145万円

動き一例　約75㎡　新築時4600万円台　中古時3200万円台

・グランスイート稲毛海岸　2008年築　高洲4　稲毛海岸駅徒歩3分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約170万円

動き一例　約75㎡　新築時3900万円台　中古時3800万円台

・サンクタス稲毛海岸ベラコスタ　2011年築　高洲4　稲毛海岸駅徒歩5分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約165万円

動き一例　約120㎡　新築時7700万円台　中古時5800万円台

・プレミスト稲毛海岸　2012年築　高洲4　稲毛海岸駅徒歩6分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約180万円

動き一例　約70㎡　新築時2900万円台　中古時3500万円台

・エクセレントシティ稲毛海岸駅前　2019年築　高洲3　稲毛海岸駅徒歩3分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約210万円

動き一例　約55㎡　新築時3100万円台　中古時3000万円台

・パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア　2019年築　高洲3　稲毛海岸駅徒歩4分　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約215万円

動き一例　約65㎡　新築時4000万円台　中古時4400万円台

・ヴェレーナシティパレ・ド・マリナージュ　2020年築　真砂1　稲毛海岸駅徒歩9分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約190万円

～稲毛海岸駅の分譲マンション相場～

駅徒歩6分　新築　坪単価約240万円
駅徒歩6分　築11年　坪単価約180万円
駅徒歩3分　築23年　坪単価約145万円

上記相場からシティテラス稲毛海岸が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A-A’2sタイプ　2LDK+S　67.29㎡　5階　4790万円　→　4080万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外オール平置きで設置率約60％、大規模マンションのためできれば外側にも車寄せがあると便利＆よりカッコよかった(個人的にはマンションを見るときに車寄せがかっこいいとドキッとする派)のですが中側には車寄せと待合室を設けてくれています。平置きでとても便利ですし将来の修繕という面でも機械式に比べてコストを大幅減できるため車を所有されない方にも長い目で見るとメリットが大きいものです。

駐輪場も屋外で設置率約180％です。

管理費は㎡単価月額約220円、空地率が高いながらも中庭的なものがなくその空地のほとんどが平置き駐車場のため外周部を除くと緑を感じにくいのが惜しいのですがそれもあってか今の時代にしては抑え目な印象を受けます。2部屋分相当のテレワークラウンジ＆テレワークルームあり、ディスポーザーもありますしエレベーターも4基(ゆとりがあるというわけではなくよくある適正な戸数割合)あるため納得度も高いことでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークホームズ稲毛ステーションプレミア　総戸数71戸　管理費㎡単価月額約184円　ディスポーザーなし

・ヴェレーナシティパレ・ド・マリナージュ　総戸数267戸　管理費㎡単価月額約167円　ディスポーザーなし

高洲スポーツセンター側から撮影

【住むレーション】

［京葉線］

稲毛海岸　7:39発
検見川浜　7:41着
海浜幕張　7:44着
幕張豊砂　7:46着
新習志野　7:49着
南船橋　7:52着
二俣新町　7:55着
市川塩浜　7:59着
新浦安　8:03着
舞浜　8:06着
葛西臨海公園　8:09着
新木場　8:13着
潮見　8:15着
越中島　8:18着
八丁堀　8:21着
東京　8:23着

稲毛海岸　7:40発
千葉みなと　7:44着

［路線バス］

稲岸公園　7:33発
高洲入口　7:35着
京成稲毛駅入口　7:37着
稲毛駅　7:42着

［稲毛駅から総武快速線］

稲毛　7:47発
津田沼　7:54着
船橋　7:58着
市川　8:05着
新小岩　8:10着
錦糸町　8:16着
馬喰町　8:20着
新日本橋　8:23着
東京　8:25着

稲毛　7:46発
千葉　7:50着

［千葉みなと駅から千葉都市モノレール］

千葉みなと　7:50発（始発）
市役所前　7:52着
千葉　7:57着
栄町　7:58着
葭川公園　8:00着
県庁前　8:02着

［空港リムジンバス(千葉中央駅発)］

※ホテル経由の便だと時間がかかるためホテル経由でない便を選んで利用するのが現実的です

稲毛海岸駅　4:58発
検見川浜駅　5:02発
幕張ベイタウン　5:05発
海浜幕張駅　5:13発
羽田空港第2ターミナル　5:50着
羽田空港第1ターミナル　5:55着
羽田空港第3ターミナル　6:02着

東関道の湾岸習志野もそう遠くはない(海浜幕張物件と比べれば遠い)ため遠出も便利ですが将来（仮称）検見川・真砂スマートインターチェンジの整備がなされると稲毛海岸エリアの東京方面との行き来がグッと便利になります。

稲毛海浜公園のいなげの浜で癒やされてきました〜！ pic.twitter.com/FfWKrK3gxO

— マンションマニア (@mansionmania) October 25, 2023

【総評】

稲毛海岸物件の中でも立地の魅力が大きく、そこにすみふのカッコいい建物となれば『稲毛海岸の高級マンション』という存在になることでしょう。

整った土地形状で空地率が高い割に緑が少ない点は物足りない印象を受けるのですが接道の緑が豊かですからあえてそちら頼みにすることで平置き駐車場を多く設定して管理費も抑え目にしているのは戦略的な割り切りとも言えるでしょう。

2022年販売した当時は海浜幕張の幕張ベイパークミッドスクエアタワーも購入できたためどうしてもそちらと比べてしまうと「変わらぬ価格なら海浜幕張で…」となりやすかったですし私自身も客観的なアドバイスとして「好みの問題をさておくと幕張ベイパークミッドスクエアタワーのほうがおすすめです」となってしまっていました。

ただ、今となってはその幕張ベイパークは中古だとしてもシティテラス稲毛海岸よりもお高いですから今時点では「京葉線の新築マンションらしい価格設定」となりだいぶとっつきやすくなってきたと言えるでしょう。この辺りはさすがのすみふ！という販売戦略ですよね。

間取りやスペック面はライバル物件であったミッドスクエアタワーに比べてしまうと弱い部分も多いですが抽選で買うことすら難しかったマンションと比べるのはナンセンスですしライズゲートタワーは今のシティテラス稲毛海岸の価格で購入するのは難しそうなマーケットではあります。

当初はライバル物件が強すぎたため『稲毛海岸にこだわる方向け』の出物でしたが今時点では中広域検討者が検討してみても欲しくなるTMD(坪単価満足度)があることでしょう。

値上げ幅も少なく今時点ではすみふにしてはおとなしい価格設定と言えるのではないでしょうか。

とはいえ稲毛海岸は周辺中古マンションが今作の単価近くまで追いついてきていないため新築縛りでない場合には少々とっつきにくさがあるでしょう。それでも繰り返しになりますが稲毛海岸の中で条件が良いわけで周辺中古マンションより高値であろうと気持ちよく買いやすい要素は揃っているとも言えるでしょう。

動画もご覧ください！

■シティテラス稲毛海岸　現地周辺レポート＆ヴェルシオーネ若潮跡地の現在