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今回ご紹介するのはシティインデックス行徳テラスコートです！
［物件概要］
売主：シティインデックス
設計：トーキョー工務店一級建築士事務所
施工：トーキョー工務店
価格：3290万円・3620万円
専有面積：32.93㎡〜34.06㎡
総戸数：34戸
規模：4階建て
交通：東京メトロ東西線「行徳」駅徒歩9分
所在地：千葉県市川市行徳駅前四丁目
竣工予定：2025年8月下旬
引き渡し予定：2025年9月下旬
駐車場：屋内平置き3台、屋外平置き1台（月額15000円〜20000円）
駐輪場：34台（2段スライドラック式／月額使用料：200円〜400円）
管理費（月額）12600円・13000円
修繕積立金（月額）3300円・3500円
地図はこちらです↓
画像出典：シティインデックス行徳テラスコート公式HP
東西線の行徳駅から南方向へ徒歩9分、線路からしっかりと離れますし、行徳駅前通りや新浜通りなど大きめの通りからもしっかりと中へ入っているためとても静かな住環境です。
それでいて新浜通りの西友が徒歩2分、駅との間のマルエツが徒歩7分ですから駅前に行かずとも近場で買い物を済ますことができます。
浦安在住のゴージャス茂野さんおすすめの丸亀製麵もすぐ近くです！(なぜかここが一番美味しいらしいです)
小学校も近いですし東根公園、南沖児童交通公園など公園が点在、少し足を延ばせば宮内庁新浜鴨場(一般公開日もあり)、福栄スポーツ広場があるなど住環境としても魅力があります。
ただ、敷地面積が700㎡弱しかないですし、強烈な坪単価でないと事業化が難しかったようでグロスが抑えられるシングル向け住戸のみとなっています。(売主的にコンパクトマンションになることに違和感はないです)
そのためシングル層からすると駅距離がネックにはなってきがちではあるでしょうけども『駅距離だけでなく日常の買い物利便性や住環境などバランスを重視したい』というシングル層にとっては合ってきますね。
建設地は南東が接道しており間口が広いため主開口部も南東向きをボリュームゾーンにできています。従前は月極駐車場がありました。
向かいにほぼ同じ高さの住宅があるため一部住戸を除き視界抜けはしないものの採光面は良好です。
北東向きと南西向きに関しては斜め方向にあるイクシア行徳が気になってはきそうですが向かいの建物は同じく背が低めです。
エントランスアプローチはかなり短めですし、エントランスホールもメールコーナーと一体型の通路でしかないなど分譲マンションらしさは感じにくいですね。
風除室の横に平置き駐車場があるためそこに止まる車次第でマンション全体の格も変わってしまうのも気になるところではあります。
外観デザインに関してはバルコニー隣戸境をコンクリートとすることでチープな印象はないですがエントランス周り含めて坪単価からすると物足りない印象を受けます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 34.06㎡
画像出典：シティインデックス行徳テラスコート公式HP
Bタイプ 1LDK 33.23㎡
画像出典：シティインデックス行徳テラスコート公式HP
B’タイプ 1LDK 33.23㎡
3階 3810万円 坪単価379万円
Cタイプ 1LDK 33.71㎡
画像出典：シティインデックス行徳テラスコート公式HP
Dタイプ 1LDK 32.93㎡
画像出典：シティインデックス行徳テラスコート公式HP
平均坪単価は約370万円です。
間取り形状はごくごく一般的なものですが低層レジデンスらしく壁式構造を採用できているため柱の食い込みがないですし梁も出にくいですから無駄がありません。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、ウルトラファインバブル、各住戸専用宅配ボックス(エントランスホール)、住戸玄関含むテブラキー、二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など単価帯なりに頑張ってくれています。
周辺相場を確認しましょう！
■エクセレントシティ南行徳一丁目
2020年築 南行徳駅徒歩5分
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約290万円(約36㎡台)
■エクセレントシティ市川行徳
2021年築 行徳駅徒歩7分
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約300万円(約39㎡)
上記相場からシティインデックス行徳テラスコートが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Cタイプ 1LDK 33.71㎡ 2階 3750万円 → 3000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋内と屋外の平置きが4台(全長5000mm・全幅2300mm・屋内は全高2200mm)、駐輪場は屋外で1世帯1台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約382円、ディスポーザーなしの外廊下ですし小規模とはいえ重たく感じますね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■エクセレントシティ南行徳一丁目 総戸数57戸 管理費㎡単価月額約136円
■エクセレントシティ市川行徳 総戸数40戸 管理費㎡単価月額約205円
【住むレーション】
［東西線(総武緩行線直通)］
行徳 8:04発
南行徳 8:05着
浦安 8:07着
葛西 8:11着
西葛西 8:13着
南砂町 8:17着
東陽町 8:21着
木場 8:24着
門前仲町 8:26着
茅場町 8:30着
日本橋 8:32着
大手町 8:34着
竹橋 8:37着
九段下 8:39着
飯田橋 8:41着
行徳 8:00発
妙典 8:02着
原木中山 8:08着
西船橋 8:11着
船橋 8:15着
東船橋 8:18着
津田沼 8:21着
［空港リムジンバス(市川駅発)］
行徳駅 5:30発
羽田空港第2ターミナル 6:00着
羽田空港第1ターミナル 6:05着
羽田空港第3ターミナル 6:15着
湾岸道路が近いため車での遠出も便利です。(まだ時間はかかりますが塩浜立体が完成してくれると渋滞が緩和されそうです)
【総評】
子育てファミリーウケするような立地のコンパクトマンションです。
駅への近さの優先順位が低く住環境を求める方に合ってきます。
価格に関しては新築マンションとしては違和感ないでしょう。
リセールバリューをあまり気にされず毎月の支払額を優先したい方にとってはローンが組みやすい価格帯ですからとっつきやすいことでしょう。
ただ、築浅中古マンションの1LDKがもう1割ほどお安く購入できてはしまうため新築にこだわるかどうかですね。
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