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今回ご紹介するのはザ・パークハウス等々力です！
［物件概要］第一期販売戸数15戸
売主：三菱地所レジデンス
デザイン監修：林国美＆アトリエアール
施工：熊谷組
価格：11980万円～28920万円
専有面積：74.51㎡～133.57㎡
総戸数：39戸
規模：4階建て ※建築基準法上は地上3階地下1階建て
交通：東急大井町線「等々力」駅徒歩8分 東急大井町線「上野毛」駅徒歩8分
所在地：東京都世田谷区中町1
竣工予定：2025年2月上旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：24台（機械式19台、平置4台、身障者用平置1台※優先権付き住戸対象20台含む)27500円～33000円(月額)
バイク置場：2台 3000円(月額)
自転車置場：54台 300円～1500円(月額)
管理費：29580円～53030円(月額)
修繕積立金：13420円～24050円(月額)
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
東急大井町線の等々力駅と上野毛駅のちょうど中間付近、等々力渓谷の谷沢川と中町1丁目広場(一部を除き当マンションの敷地)に隣接した第一種低層住居専用地域の自然豊かな住環境立地となります。
多摩川風致地区となっていますし、国分寺崖線の南端ということで数多くある等々力物件と比べても『他とは異なるストロングポイント』がある物件となります。
わかりやすいウィークポイントとしては駅から歩く割には線路沿いであることでしょう。その線路は北側ですし、内廊下となっていますから主開口部が南向きの部屋からの影響は少ないですが半分ほどが主開口部北側となるため影響を受ける部屋も少なくありません。また、川沿いの一部ではありますが(南側はグラウンドレベルが高くなる)ハザードマップで色がついてきます。
日常の買い物は等々力通りのスーパーバリュー(2023年7月にリニューアルされロピアグループのアキダイ、スーパーバリュー、ロピアのトリプルネーム店)へ徒歩6分、等々力駅近くの成城石井へ徒歩6分、上野毛駅近くのオオゼキへ徒歩8分など徒歩圏内でも充実していますし、高低差はありますが二子玉川ライズショッピングセンターと玉川髙島屋S・Cへも徒歩20分前後ですので休日に散歩がてら遊びに行くことも容易です。(行きは歩き、上り坂となる帰りはタクシー利用でも良いですね)
通学校は玉川小学校で徒歩5分、玉川中学校で徒歩14分です。玉川IC近くの玉川野毛町公園と等々力渓谷公園へ徒歩6分など公園も充実しています。
建設地は南側の接道がメインアプローチとなりその南側の接道から橋を経由して中町1丁目広場へと繋がっています。従前はニューシティレジデンス等々力という高級賃貸マンションがありました。
主開口部は南と北で日当たりを優先するなら南向き、この立地らしいグリーンビューを優先するなら北向きという選び方となってくるでしょう。南側の戸建との離隔が厳しいところにはバルコニーを設けていなかったりの配慮はなされていますし、線路側となる北向きはそのウィークポイントを呑んででも住みたくなるグリーンビュー…迷いますね…でも大丈夫！そんな方のために両面バルコニー住戸があります！！(笑)
メインアプローチはかなり長めにとり壁面の天然石とアイアン格子、緑豊かな植栽計画(ABINC認証)、エントランスホールへ入ると二層吹き抜けで全体的に高級感あることはもちろんですが正面の大窓からは中町1丁目広場の緑を自然と望むことができるというこの立地を活かした動線が素敵です。
外観はバルコニーを出っ張らせるようなデザインとなっており全体としては壁面グレー系に対してそのバルコニーラインはホワイト系に、そのバルコニーラインを2階部分では非住戸部分でもせり出されることで2階のラウンジが空に浮いているように見えるのがこれまた素敵なのですよね。
総戸数は39戸と小規模系マンションではありますが狭い部屋がなく100㎡超のスペシャル系住戸もあるなど総戸数以上の規模感があります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
70Etタイプ 3LDK 74.51㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
75Cタイプ 3LDK 78.71㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
75Dtタイプ 3LDK 79.37㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
80Aタイプ 3LDK 80.14㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
4階 13790万円 坪単価568万円
80Bタイプ 3LDK 81.37㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
80Bgタイプ 3LDK 81.37㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
85Aタイプ 3LDK 86.41㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
85Dタイプ 3LDK 87.96㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
90Aタイプ 3LDK 92.19㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
4階 17050万円 坪単価611万円
95Aタイプ 3LDK 96.63㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
110Agタイプ 3LDK 110.58㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
120Aタイプ 3LDK 124.39㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
130Arタイプ 3LDK 133.57㎡
画像出典：ザ・パークハウス等々力公式HP
平均坪単価は約580万円です。
平均専有面積約88㎡と今の時代にしてはしっかりとした広さとなっています。
総戸数の割にプランが充実しているため一つや二つくらいは好みのものがあるのではないでしょうか。一般的な縦長間取り、ワイドスパン、両面バルコニー、洗面ダブルボウルなどなど良い意味で統一感がなく迷ってしまうくらいでしょう。内廊下ではありますが共用廊下側に吹き抜けを設けることで行燈部屋(窓がない部屋)ができるだけできないようにしてくれているのも嬉しいところです。ただ、全体的に単価帯の割には主開口部の窓面が淋しい印象は受けました。
大型犬(15kgまで)が飼育可能なプランも6戸(1階3戸、2階3戸)用意されています。当然ながらメインの動線とは分けてくれていますし、ドッグパークとグルーミングスペース、専用の足洗い場もあるなど『諦めていた大型犬とのマンションライフ』を実現できる希少な物件となります。(築古系でなければ基本的には非大型犬は飼えます。ただ、大型犬も飼えるとなれば数はグッと減ります。)
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板クォーツストーン、食器棚、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、リビングダウンライト、エアロテックなど単価帯なりに充実しています。
全館空調システムのエアロテックに関しては廊下や水回りなども適温としてくれるなど快適なことはもちろん壁掛けエアコンがないことで見栄えも良くなります。ゼッチマンションのためエアロテックの効果をより実感できそうなのも嬉しいところです。記事化した物件としてはザ・パークハウス鎌倉でも導入されていました。『これぞ！！』という立地に組み合わせてきている傾向がありますね！
周辺相場を確認しましょう！
■グランドメゾン等々力
2002年築 等々力駅徒歩7分
新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約400万円
動き一例 約113㎡
新築時14500万円台
中古時15000万円台
■パークホームズ等々力レジデンススクエア
2011年築 等々力駅徒歩12分
新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約420万円
動き一例 約71㎡
新築時6300万円台
中古時9200万円台
■ジオ等々力
2015年築 等々力駅徒歩10分
新築時の坪単価約310万円
現在の坪単価約400万円
動き一例 約70㎡
新築時6800万円台
中古時8500万円台
上記相場からザ・パークハウス等々力が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
90Aタイプ 3LDK 92.19㎡ 3階 16160万円 → 14000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下(表記上の1階)で平置5台、機械式19台、設置率約61％と高額マンションらしいものとなっています。
また、新築時の抽選優先順位が細かく設定されているため敷地内で確保したい方にとってはとても愛のあるものとなっています。
曲線したスロープを経由するのですが出庫時も入庫時も中町1丁目広場へと続く緑を自然と望める素敵なアプローチなのがたまらないですね…
駐輪場も屋内(表記上の1階)で設置率約138％、ウォークスルーのエレベーターが1基あります。
管理費は㎡単価月額約397円、ディスポーザーありの内廊下ですから総戸数からすれば抑えられたほうでしょう。エレベーターを左右に1基づつ設けることで1基あたり20戸弱とかなりゆとりがあるのも素晴らしいですね。(エレベーターを左右に分けることで吹き抜けと両面バルコニーを実現できています)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランドメゾン等々力 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約295円
■ザ・グランツ等々力 総戸数16戸 管理費㎡単価月額約509円
【住むレーション】
［大井町線］
上野毛 8:02発
二子玉川 8:04着
溝の口 8:07着
等々力 8:01発
尾山台 8:03着
九品仏 8:04着
自由が丘 8:06着
緑が丘 8:09着
大岡山 8:10着
北千束 8:12着
旗の台 8:14着
荏原町 8:19着
中延 8:20着
戸越公園 8:22着
下神明 8:23着
大井町 8:26着
大井町線ですので都心方面へは乗り換えとなりますが大井町や自由が丘、二子玉川や溝の口などどの駅も他路線との乗り換えが容易です。また、改札からホームまでの距離が近い路線というのも便利ですね！(等々力駅は踏切が絡んではきます)
第三京浜道路の玉川ICへ約700m、首都高3号線の用賀ICと東名高速道路の東京ICへ約3キロと車での遠出も便利です。
【総評】
周辺中古マンションと比べると単価差は大きいですがこのマンションだからこそ味わえる住環境と眺望、そしてその立地の良さに甘えることなく全館空調などスペック面も高め、この立地らしい共用部や動線とするなどとてもこだわりを感じられる『作品』ですので納得感は高いですね。
基本的には地元ウケする立地なわけですし39戸しかありませんので中広域検討者に選ばれなくても売主としては問題ないわけですが、地所レジらしく強きというほどの価格設定ではないですので億ションと戦える中広域検討者が検討候補にしてみるととても面白いのではないでしょうか。
これだけスペシャルな立地ですのでもう少し窓面を豊かにしてくれたりリビング側のアウトフレームも頑張ってほしかったなど気になる点もありますが全館空調のエアロテック×ゼッチはとても大きな魅力ですね。
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