今回ご紹介するのはパークホームズ稲毛海岸ステーションプレミアです!

[物件概要]第一期販売概要 販売戸数:38戸

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:3258万円~4798万円
専有面積:56.56㎡~70.09㎡
総戸数:71戸
規模:15階建て
交通:京葉線「稲毛海岸」駅徒歩4分
所在地:千葉県千葉市美浜区高洲3丁目
竣工:2019年5月

駐車場:機械式34台 敷地内平面2台
駐輪場:84台
サイクルポート:9区画
バイク置場:6台

管理費:月額10410円~12900円
修繕積立金:月額6790円~8410円

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア公式HP

マンション供給ラッシュとなっている海浜幕張・検見川浜・稲毛海岸ですがその中でも駅に近い立地条件となります。

最寄り駅は京葉線の稲毛海岸。海浜幕張に比べると駅力では劣るものの海浜幕張と違い駅前にも住宅が建ち並んでおり整備された綺麗な街並みでありながらも駅近を得ることができます。パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミアは駅徒歩4分表記ですが信号もなく歩道も整備された道のりですから徒歩4分以上に近く感じます。通り道にはイオンマリンピアがありますから買い物利便性も高くなります。イオンマリンピア含めて築年数なりの建物が多くはなっていますが電柱が地中化されているなど一体整備された街ならではの魅力があります。

外観デザインで注目すべて点は二層吹き抜けのエントランスホールです。総戸数71戸とそこまで規模感はないもののエントランスホールが二層吹き抜けなだけでも分譲マンションらしさがでていますし、通りに面しているため外から見ても存在感がでてきます。とくに夜になるとエントランスホールの照明が外側にも漏れてきますから駅からの導線上で我が家を感じることができますし、周辺住民の方からしても「あら素敵」となるため将来的な指名買いにも期待がもてます。

エントランスホール前は植栽豊かにしていますから極力中が見えない(上部はあえて見えるようにしています)ようにしていますからプライバシー性も確保されます。エントランスホールの向かいには植栽豊かなヒーリングガーデンを設けていますから出かけるときも帰宅するときも自然と植栽を目にすることができる考え抜かれたランドスケープになっています。これはうまいなぁ~と。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.09㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8410円

画像出典:パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア公式HP

2階 3998万円 坪単価188万円
5階 4118万円 坪単価194万円
6階 4158万円 坪単価196万円
8階 4338万円 坪単価204万円
9階 4378万円 坪単価206万円
10階 4418万円 坪単価208万円
11階 4458万円 坪単価210万円
12階 4498万円 坪単価212万円
13階 4538万円 坪単価214万円
15階 4798万円 坪単価226万円

Bタイプ 2LDK 56.56㎡ 管理費(月額)10410円 修繕積立金(月額)6790円

画像出典:パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア公式HP

2階 3258万円 坪単価190万円
3階 3278万円 坪単価191万円
4階 3298万円 坪単価192万円
5階 3318万円 坪単価193万円
7階 3358万円 坪単価196万円
8階 3378万円 坪単価197万円
12階 3458万円 坪単価202万円
14階 3498万円 坪単価204万円
15階 3588万円 坪単価209万円

Cタイプ 3LDK 66.76㎡ 管理費(月額)12280円 修繕積立金(月額)8010円

画像出典:パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア公式HP

3階 3778万円 坪単価187万円
5階 3818万円 坪単価189万円
7階 3858万円 坪単価191万円
9階 3898万円 坪単価193万円
12階 3958万円 坪単価196万円
15階 4088万円 坪単価202万円

Eタイプ 3LDK 65.62㎡ 管理費(月額)12070円 修繕積立金(月額)7870円

画像出典:パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア公式HP

3階 3578万円 坪単価180万円
4階 3638万円 坪単価183万円
5階 3678万円 坪単価185万円
6階 3718万円 坪単価187万円
7階 3798万円 坪単価191万円
8階 3878万円 坪単価195万円
9階 3958万円 坪単価199万円
10階 3998万円 坪単価201万円
11階 4078万円 坪単価205万円
12階 4118万円 坪単価207万円
13階 4158万円 坪単価209万円
14階 4198万円 坪単価211万円
15階 4288万円 坪単価216万円

平均坪単価は約200万円です。

1フロア5戸を基本としており4戸がイオンマリンピア側、1戸がヴェルシオーネ若潮(公共ホテル)側となります。イオンマリンピア側はAタイプを除くと8階くらいまでイオンマリンピアの立体駐車場が被ってきますが接道していますから壁ドン状態にはなっていません。ヴェルシオーネ若潮側は斜め向かいにベイサージュ稲毛海岸というマンションがあるため少し気になるものの三方に窓があるため条件良い間取りです。その割には単価が低めのためEタイプが一番おすすめしやすいです。

アルコーブがあるわけではないのですが今の時代にしては共用廊下の幅がありますし、先に述べたエントランスホールの二層吹き抜けなど全体的に見てもゆとりの感じられる設計です。一方で残念だったのはごみ置き場です。24時間捨てられるのはいいのですが建物とがっつり離しており導線上に屋根がありません。基本的にはごみ置き場までは雨に濡れないような導線とするマンションが多い中で残念です。そのかわり建物とがっつり離しているためエントランスホールや共用廊下に臭いが漏れてしまう心配はないでしょう。

設備仕様に関してはディスポーザーはありません。戸数的には頑張ってほしかったところではあります。食洗機はありますが水回り天板は人造大理石ですし浴室はブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式&ウォシュレットリモコンが便座一体、キッチンや洗面台の引き出しはソフトクローズ機能なし(L字キッチンタイプのみあり)などなどコストカットは見られましたが駅近立地の割には価格・維持費ともに抑えめですから単価なりではあります。リビング横の洋室スライドウォールは天井までのハイタイプですからリビングを広く使うことができるのは好印象でした。

天井高は2500mmとしっかりと確保されていますがキッチンの半分も下がり天井がないため畳数以上にリビングの開放感があります。構造は直床・二重天井です。

戸数的に仕方ないですが15階建てでエレベーター一基のため上層階で一度のがすと少し待ちますね。

駐車場は機械式メインで約50%です。エリア的には少ないですが今の新築マンションであればもっていない方も多く、海浜幕張駅徒歩15分のクロスタワー&レジデンスが設置率約70%ちょいでちょうど足りそうな(当初は少し足りないと思いましたが)ことを考慮すれば違和感ない水準です。

一方で駐輪場の台数は気になります。サイクルポートが9区画あるとはいえ残り62戸で84台ですからサイクルポートを取れない方だけで見ると約135%です。駅近とはいえ少ないと思うのですが・・・。ただ、千葉市はシェアサイクルに力を入れており(最近では電動キックボードのシェアも開始)、稲毛海岸駅周辺だけで見ても台数豊富ですから子供用自転車だけを購入して大人はシェアサイクルにすることが現実的にできますからシェアサイクルさえ周知されれば溢れてしまうこともないのかもしれないですね。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション稲毛海岸駅前 1997年築 高州3 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約115万円

・稲毛海岸パーク・ホームズ 1997年築 高州4 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約110万円

・オーベル稲毛海岸 1999年築 高州4 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約125万円

ベイマークスクエア 2000年築他 高州3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約150万円

・ベイサージュ稲毛海岸壱番館 2002年築 高州3 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・コージースクエア稲毛海岸 2002年築 高州4 新築時の坪単価約150万円 直近売り出し事例なし

・グランエール稲毛海岸 2006年築 高州3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約125万円

・グランスイート稲毛海岸 2008年築 高州4 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約155万円

・サンクタス稲毛海岸ベラコスタ 2011年築 高州4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約150万円
 
・プレミスト稲毛海岸 2012年築 高州4 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・エクセレントシティ稲毛海岸駅前 2019年築 高州3 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし
 
上記相場からパークホームズ稲毛海岸ステーションプレミアの将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 65.62㎡ 10階 3998万円(新築時) → 3500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

現実的な価格設定のため価格維持率にも期待ができます。築20年くらい経過するベイマークスクエアでさえ坪単価150万円くらいは維持できていますから新築マンションでありながらも残債割れの心配が極めて低いのはいいですね。

建設地周辺動画①(竣工前)
建設地周辺動画②(稲毛海岸駅から建設地まで)

【住むレーション】

[京葉線]

稲毛海岸 8:00発
検見川浜 8:02着
海浜幕張 8:09着
新習志野 8:13着
南船橋 8:15着
二俣新町 8:19着
市川塩浜 8:23着
新浦安 8:28着
舞浜 8:32着
葛西臨海公園 8:39着
新木場 8:43着
潮見 8:45着
越中島 8:48着
八丁堀 8:50着
東京 8:52着

[路線バス]

稲毛海岸駅 8:03発
稲毛駅 8:15着

[空港リムジンバス]

稲毛海岸駅 7:38発
羽田空港第2ターミナル 8:40着
羽田空港第1ターミナル 8:45着
羽田空港国際線ターミナル 8:52着

稲毛海岸駅 7:50発
成田空港第2ターミナル 8:45着
成田空港第1ターミナル 8:50着
成田空港第3ターミナル 8:55着

京葉線と聞くと風に弱いと思われる方も多いかと思いますが防風柵の設置工事が完了してからはJR主要路線の中でも遅延が少ない路線となりました。とはいえ海浜幕張以東のため海浜幕張以西の快速停車駅に比べて運転本数が少なくなるのは弱点となります。

稲毛海浜公園はグランピング施設や温浴施設が設けられ2020年度中に順次リニューアルオープンする予定です。千葉市は稲毛海岸~海浜幕張の浜側開発にも力を入れていますから将来的な楽しみもあります。

この辺りは車移動も便利ですから海浜幕張のイオンモールやコストコへサクッと出かけることができます。14号を通ると渋滞していることが多いですが海浜大通りやメッセ通り(磯辺橋)を通れば渋滞に巻き込まれることはほぼないです。地元の方は基本14号を使わずに南側の道路を利用していますね。

小学校は高洲第三小学校で徒歩6分、高洲第一中学校で徒歩15分となります。

【総評】

現実的な価格で攻めてきていますし稲毛海岸駅最寄りのマンションと比べても条件が良いですからスピード感ある販売となるでしょう。

稲毛海岸駅徒歩9分のヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュが坪単価約180万円、検見川浜駅徒歩9分のミハマシティが坪単価約165万円、販売開始前ですが稲毛海岸駅徒歩12分のルネ稲毛海岸グランマークスが坪単価165万円ちょいくらい(予定価格ベース)にはなりそうですから駅徒歩4分のパークホームズ稲毛海岸ステーションプレミアが坪単価約200万円なら割高感ありません。

パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミアは竣工後の販売ですから棟内をその目で確認できるというメリットもあります。

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