今回ご紹介するのはグローリオレジデンス稲毛です！
［物件概要］第二期
売主：セコムホームライフ 三信住建
設計：共同エンジニアリング
施工：多田建設
価格：4948万円～5598万円
専有面積：66.17㎡～71.03㎡
総戸数：44戸
規模：6階建て
交通：JR総武線「稲毛」駅徒歩3分
所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台1丁目
竣工予定：2019年2月27日
管理費：月額12400円～13400円
修繕積立金：月額6290円～6750円
駐車場：27台（平置3台、機械式24台）（月額：9500円～15000円）
自転車置場：90台（ラック式49台、平面駐車7台、サイクルスペース17区画（2台換算））（月額：100円～800円）
バイク置場：5台（月額：1500円）
地図はこちらです↓
画像出典：グローリオレジデンス稲毛公式HP
稲毛駅から徒歩3分、駅№1マンションと言っても違和感ないプラウドタワー稲毛の東側(駅から少し離れる)に位置しており初見の方からするとプラウドタワー稲毛のレジデンス棟と思ってしまうくらい近しい距離にあります。近いだけでなくプラウドタワー稲毛の公開空地を抜けた先にグローリオレジデンス稲毛のエントランスがありますから余計にそう見えてしまうのです(笑)
駅徒歩3分と言っても高架下の商業施設出入り口までは徒歩1,2分ですから店舗営業中であれば屋根のないところを歩くのはほんの僅かとなります。外側を経由したとしても信号はありませんし車通りもほとんどない(コインパーキング利用車くらい)ですから駅からの道のりはかなり恵まれたものとなっています。
線路沿いに位置していますから電車の音とは付き合っていくことになりますがバルコニー面が線路を向いておらず電車の走行方面を向きますから線路寄り住戸の4階くらいからは撮影スポットとして最適すぎるだろ！という眺めとなるため子供(とくに男の子だと気に入る可能性高い？)はもちろん私のような鉄道好き(元本職)からしたらたまらないものがあります。
余談ではありますが中古マンションの選定をしてマンションカウンター担当営業に案内してもらった際に「電車の音を気にされていたので次回の選定からは線路から離れた物件をご紹介しましょう」という引き継ぎがあった数日後に「お子様(男の子)がリビングから見える電車を気に入って住みたい住みたいと言っているそうで買い付けを入れることになりました」なんて報告があったこともあるくらいです。たしかに大人からすると電車の音というのはやっかいものと感じることが多いのでしょうけども住まいは家族がいかに幸せに暮らせるかですから数件見学した中でお子様が気に入ったお部屋を選ぶってのは素敵なだぁ～と感じた次第です。
話を戻して。
電車の音対策としてはお部屋によってT3～T5(T5という商品はないのでT4の上という意味で)としていますから窓を締めていればそこまで気になりませんでした。完成販売ですから実際のお部屋から確認することができます。
バルコニー面は現状時間貸し駐車場ですが将来的にはイオンモール稲毛となる可能性もあります。土地はすでにイオンが取得しているのですが道路状況や建築費高騰の影響もあってか塩漬け状態。購入済みの土地ですからイオンが何かしらやる可能性は高いですが、万が一土地が売却されてマンションになったとしても駅距離は抜かれないというのは安心材料の一つです。
イオンモールになる際には道路も整備しなければいけないでしょうからバルコニー面から近い場所はロータリーや道になってくれると眺望・採光に悪い影響がないのでいいですね。どうなるかはわかりませんが目の前にイオンモールが開業するという夢をもった物件となります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
全戸南向き
Aタイプ 3LDK 66.17㎡
画像出典：グローリオレジデンス稲毛公式HP
Brタイプ 3LDK 68.65㎡
画像出典：グローリオレジデンス稲毛公式HP
E2タイプ 3LDK 70.14㎡
画像出典：グローリオレジデンス稲毛公式HP
4階 5148万円 坪単価242万円
5階 5248万円 坪単価247万円
Fgタイプ 3LDK 71.03㎡
画像出典：グローリオレジデンス稲毛公式HP
Irタイプ 3LDK 75.50㎡
5階 5998万円 坪単価262万円
平均坪単価は約250万円です。
価格は思っていたより高いですね。。。
プラウドタワー稲毛の中古よりも1割以上高いです。ただ、プラウドタワー稲毛は築年数10年となりますからその差は大きく、築年数差がそこそこあるからこその価格設定とも言えるでしょう。この価格が割安とは思いませんがプラウドタワー稲毛側での駅近分譲マンション供給は久しぶりですから売れゆき不振になることは考えにくいでしょう。地元需要が溜まりに溜まったあとの供給で総戸数44戸という小規模マンションですから地元需要だけでさばけるはずです。
間取りに関してはコスモスイニシアみたく玄関にゆとりをもたせています。各部屋引き戸ですから有効面積は確保していますし収納が豊富です。戸建からの買い替えも意識してか広さの割に工夫が見られます。
リビング横のウォールドアはハイタイプかつ上吊り、すべての引き戸及び引き出し型収納にソフトクローズ機能を付けています。ディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室扉ダブルハンガー、ローシルエットトイレなどなど大きなコストカットは見受けられませんでした。可動式ルーバー面格子がなかったのは残念ですが隔て板をハイタイプにしてくれていますからトレードオフと思えば納得でしょうか。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。
グローリオブランドお馴染みの耐震等級2でないのは残念。地盤の強いエリアなので必要ないと言えばそれまでですが。
セコムホームライフのグローリオブランドということで規模からするとこれでもかというくらいセキュリティを強化しています。
エレベーターホールにたどり着くまでに2回オートロックを解錠、エレベーターにはいたるところに非常ボタン、玄関前カメラ付きインターホン、室内のいたるところに非常ボタン、ピタゴラスイッチもといピタゴラス・ウォールセーフ(壁埋め込み型の収納扉)、1階フェンス高2mなどなど一般のマンションとは大きな違いがあります。もちろんトマホークジェットアルファも付いていますよ！
周辺相場を確認しましょう！
・アイ・プレイス稲毛 2000年築 小仲台1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円
・プラウドタワー稲毛 2009年築 小仲台2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円
・ウェリス稲毛 2015年築 稲毛東4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約175万円
上記相場からグローリオレジデンス稲毛の将来価値を予想すると
Aタイプ 3LDK 66.17㎡ 4階 4948万円(新築時) → 4200万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
プラウドタワー稲毛のレジデンス棟感ある！
建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(グローリオレジデンス稲毛 稲毛駅から現地まで)
【住むレーション】
［総武快速線］
稲毛 8:00発
津田沼 8:08着
船橋 8:12着
市川 8:19着
新小岩 8:24着
錦糸町 8:30着
馬喰町 8:34着
新日本橋 8:36着
東京 8:38着
稲毛 7:47発
千葉 7:51着
都賀 7:59着
四街道 8:03着
物井 8:08着
佐倉 8:12着
酒々井 8:24着
成田 8:31着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 8:46着
成田空港（成田第1ターミナル） 8:49着
［錦糸町から総武緩行線］
錦糸町 8:32発
両国 8:35着
浅草橋 8:37着
秋葉原 8:39着
御茶ノ水 8:42着
水道橋 8:44着
飯田橋 8:46着
市ヶ谷 8:48着
四ツ谷 8:50着
信濃町 8:52着
千駄ヶ谷 8:54着
代々木 8:56着
新宿 8:58着
［空港リムジンバス］
稲毛駅東口 6:00発
羽田空港第2ターミナル 6:45着
羽田空港第1ターミナル 6:50着
羽田空港国際線ターミナル 7:00着
総武快速線利用の際のデメリットとしては一つ手前の千葉駅であれば始発があるためラッシュ時でも一般車両及びグリーン車に座れますが稲毛駅だと基本立ちとなることです。各種特急も停車しません。(ホームライナー千葉は2019年3月に廃止。千葉駅降車であればしおさいが生き残っていますが稲毛駅は通過。)
イオンモールは構想段階ですがすでにイオンが目の前にありますから日常の買い物利便性は高くなっています。
駐車場は機械式が主で設置率は約61％です。
【総評】
黙っていても売れる物件でしょう。苦戦する要素がありません。ただ、セコムホームライフは宣伝がうまくない(笑)のと稲毛にしては高いため時間はかかるでしょう。
私自身グローリオブランドを購入(3回目の購入のとき)して住んでいましたが何か豪華なものがあるというわけではないのですがものすごく堅実なのですよね。セコムホームライフが売主というだけあってまず最初にそこで暮らす人の安全を第一にしているためかすべての導線をくまなくチェックしてつくっているんだろうなぁ～というのが伝わります。(防犯カメラも怖いくらいあります、笑)
私が購入したときよりも建築費はめちゃくちゃ上がっていますがそんな中でも安全という部分はコストカットどころか進化(私が購入した時代よりも非常ボタンの数が増えていたり)していますし独自性がありますから安全・安心に惚れて購入される方も多いのではないでしょうか。
管理会社は売主として5％のシェアをもつ三信住建系列ではありますがセキュリティ面はセコムが対応しますからとくにデメリットはないでしょう。管理費は㎡あたり約187円と総戸数を考慮すれば違和感ない水準です。
立地が良いからと商品コンセプトをないがしろにせず堅実なものとしていますからこういうマンションは価格の妥当性はさておき買って後悔するようなマンションではないだろうなぁ～と思います。
前回の記事→グローリオレジデンス稲毛 価格は？！ 大化けの可能性あり
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