今回ご紹介するのはザ・ガーデンズ稲毛海岸です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 三菱地所レジデンス
施工:長谷工コーポレーション
価格:2800万円台~4700万円台 ※100万円単位
専有面積:60.90㎡~83.22㎡
総戸数:299戸
規模:10階建て

交通:
京葉線「稲毛海岸」駅徒歩13分
総武線「稲毛」駅徒歩18分
京成千葉線「京成稲毛」駅徒歩13分

所在地:千葉県千葉市美浜区稲毛海岸2丁目
竣工予定:2023年12月下旬

駐車場:機械式 79台 平面139台
駐輪場:598台
バイク置場:15台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP

京葉線の稲毛海岸駅から徒歩13分(現実問題として数分近道となる団地通り抜けルートを通る方がほとんどだとは思います)、低地エリア(言わずもがなですがハザードマップで色がつきます)となるため総武線の稲毛駅までは上り坂(千葉街道を歩道橋で渡るルートもありますがいずれにしても上り)となります。ただ、5分前後のバス停から路線バスに乗車することで稲毛駅へのアクセスも容易となっていますので京葉線ユーザーだけでなく総武線ユーザーでもとっつきやすい低地物件となります。

稲毛海岸物件の中でも今作は海側ではないのですが自転車(徒歩約30分、自転車約10分)や車であれば海へ延びるウッドデッキが整備されたばかりのいなげの浜(稲毛海浜公園)へ容易に行き来できるなど「海の近くに住みたい!!」という方でも存分に楽しめるであろう距離感です。

お隣にはヤオコーなどが入るミノリア、稲毛海岸駅のイオン、カスミなどが入るピアシティなど日常の買い物は近場で済ますことができますし、この立地であれば車を持たれる方のほうが多いですから(価値観はそれぞれですが車持ちでないとウケはよくない立地でしょう)海浜幕張のイオンモールやコストコ、東関道へ入りゴルフや釣りなどレジャースポットへのアクセスも便利です。

通学校は稲浜小学校で徒歩8分、稲浜中学校で徒歩3分、小中規模の公園は点在していますし、少し足を延ばせば稲毛海浜公園(いなげの浜)や幕張海浜公園など大きな公園もあります。

建設地は元々カーチスがあった場所(カーチスは中央区の16号沿いへ移転)で一体の土地所有者は京葉土地開発です。京葉土地開発の株主は三菱地所と三井不動産、埋め立て事業時代から稲毛海岸の開発に携わってきました。記憶に新しいところではPAT(パット)稲毛跡地が三菱地所レジデンスと三井不動産レジデンシャルによる戸建て街区『美浜の杜シティ』へと生まれ変わっています。

PAT稲毛は道路挟んで2つに分かれており東側が美浜の杜シティ、西側が現在のミノリア(ヤオコー)、そしてその隣接地が元カーチスに賃貸していた今作が建設される土地です。元カーチスの土地すべてが今作というわけではなく、半分は京葉土地開発が所有したままとなっていますがそちらは同売主にて戸建てを建設する予定ですから美浜の杜シティのように綺麗な街並みとなるでしょうから今作を購入される方のメリットも大きいでしょう。もちろん戸建てが欲しくなってしまいがちなエリアではありますけども…マンションだからこそのメリットも大きいですからね。

今作の売主としても親会社関連企業がつくってきた街ですからとても思い出深い土地というわけです。

買い手からすると土地取得費が抑えられているため価格が目に優しくなるというメリットもあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Pタイプ 4LDK 83.22㎡

画像出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP

1階~10階 4200万円台~4700万円台 坪単価166万円~坪単価186万円

C1タイプ 3LDK 69.88㎡
1階~10階 3000万円台~3400万円台 坪単価141万円~坪単価160万円

Bタイプ 3LDK 68.98㎡

画像出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP

1階~10階 2900万円台~3300万円台 坪単価139万円~坪単価158万円

Fタイプ 3LDK 70.59㎡
1階~10階 3100万円台~3400万円台 坪単価145万円~坪単価159万円

GRタイプ 3LDK 70.60㎡

画像出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP

1階~10階 3100万円台~3400万円台 坪単価145万円~坪単価159万円

B1タイプ 3LDK 68.98㎡
1階~10階 2800万円台~3300万円台 坪単価134万円~坪単価158万円

Mタイプ 3LDK 75.28㎡

画像出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP

1階~10階 3300万円台~3700万円台 坪単価144万円~坪単価162万円

平均坪単価は約160万円です。

間取りに関しては単調な田の字が主ですし角住戸の窓面も豊かではありません。エレベーター食い込み住戸(エレベーターホールが独立していない)は洋室1部屋が行灯部屋(窓のない部屋)となってしまうのですがウォールドアで広々1LDK~2LDK風にできるのは面白いですね。こういった弱みを強みに変える工夫は大好きです。

すべて廊下は繋がっていますが南西向きの前面側となるA棟、背中側となりA棟の背中を望むB棟、南東向きのC棟とD棟の4棟構成です。

A棟はオーシャンビューとまではいかないであろう背の高さですが通り挟んだ建物も背は高くないですから採光に期待ができ視界もひらけています。B棟はA棟の背中を望むことになるため採光はあるにしても眺望面はマンション内では条件が劣ってきます。C棟とD棟は目の前が戸建てとなる予定ですし、その先は背の低い商業施設、美浜の杜シティとなり稲毛海岸公園と湾岸道路沿いの木々も視界に入るなど気持ちの良い眺望、採光となります。ただ、中学校のグラウンドが近くなる住戸もあるため時間帯によっては声が気になるかもしれないですね。

第一期は条件の良いC棟から販売開始となる予定です。

設備仕様としてはディスポーザーがあります。ただ、食洗機はオプション、床暖房なし(オプション不可)、トイレは古めかしいタンク式、レンジフード賃貸風、洗面台一面鏡(………。)、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどコストカット多めです。それでもリビング横の洋室ウォールドアを上レールの完全ハイタイプにしているのは嬉しいですね~!!

風除室の鍵もオプションではありますがいわゆる手ぶらキー(鞄などに鍵を入れたままでOK)とできます。分譲マンションでは当たり前になってきていますが一般的な賃貸マンションではそこまで多くはなく、今回のメインターゲットである一次取得層からすればけして厳しいとは感じないと思います。ただ、周辺中古マンションや幕張ベイパーク、都内の新築マンションなど他物件と比較するとなれば気がつくことも多くはなるでしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

外観デザインとしては角住戸部分へのこだわりは感じにくいものの(一部開き窓なのは珍しいです)バルコニーガラス手摺の色を列により変えたり、バルコニー隣戸境の隔て板をスラブtoスラブ(一部除く)としたり単価帯からすれば頑張っているほうでしょう。

エントランスアプローチは植栽豊かに、風除室から庇が伸びてきており横には車寄せも設けられます。ソファが設置されているエントランスホール(ラウンジ)は二層吹き抜けで大窓からは外周部の植栽を望むことができます。

共用施設はエントランスホールから続くかたちで半個室のあるスタディルーム、貸切利用可能なキッチン完備のパーティルーム、キッズスペース、ゲストルーム1部屋、ランドリールームなど総戸数299戸なりに充実しています。スタディルームはもうちょい広くしてくれると嬉しかったとは感じましたがパーティルームとキッズスペースと隣合っており、メインターゲットである子育て世代からすれば使い勝手良いと感じられるでしょう。

ごみ置場が1ヵ所しかなく住戸によってはだいぶ歩くことになります。(板状大規模マンションあるあるではあります)

エントランスアプローチのみ地盤改良工事をしています。(逃げ道確保)

周辺相場を確認しましょう!

・ゼファー稲毛海岸クリスタル 2006年築 稲毛海岸5 稲毛海岸駅徒歩19分 新築時の坪単価約100万円 現在の坪単価約100万円

・プラウドシティ稲毛海岸レジデンス 2012年築 稲毛海岸5 稲毛海岸駅徒歩17分(レジデンスⅡは徒歩19分) 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約130万円

・ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ 2020年築 真砂1 稲毛海岸駅徒歩9分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約185万円

・ルネ稲毛海岸グランマークス 2020年築 稲毛海岸5 稲毛海岸駅徒歩12分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約185万円

・シティテラス稲毛海岸 2023年1月竣工予定 高洲4 稲毛海岸駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 新築販売中

上記相場からザ・ガーデンズ稲毛海岸の将来価値を予想すると

約70㎡ 中層階 3399万円(新築時) → 3200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側に平置き139台、機械式79台、設置率約73%です。自走式立体駐車場で全戸分のプラウドシティ稲毛海岸レジデンスと比べれば劣りますが今の時代としては悪くないでしょう。

駐輪場はA棟とB棟の間の屋外で設置率200%です。

売主の事業シェアは5:5ですが管理会社は三井不動産レジデンシャルサービス、第三者管理方式となります。

維持費は未定でした。

10階建てとはいえ総戸数299戸でエレベーター3基は物足りない感じはありますね。待ち時間という意味ではなくエレベーターまで距離のある住戸が多くなっています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ゼファー稲毛海岸クリスタル 総戸数154戸 管理費㎡単価月額約161円

・プラウドシティ稲毛海岸レジデンス 総戸数555戸 管理費㎡単価月額約139円

・ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ 総戸数267戸 管理費㎡単価月額約167円

・ルネ稲毛海岸グランマークス 総戸数331戸 管理費㎡単価月額約188円

・シティテラス稲毛海岸 総戸数302戸 管理費㎡単価月額約220円

建設地

【住むレーション】

[路線バス]

高洲入口 7:42発
京成稲毛駅入口 7:44着
稲毛駅 7:50着

高洲入口 7:46発
稲岸公園 7:47着
こじま公園 7:48着
稲毛海岸駅 7:50着

系統により停留所の場所が分かれていますが合計すると運行本数充実しています。

[総武快速線]

稲毛 7:55発
津田沼 8:02着
船橋 8:06着
市川 8:13着
新小岩 8:18着
錦糸町 8:24着
馬喰町 8:28着
新日本橋 8:30着
東京 8:32着
新橋 8:37着
品川 8:42着

稲毛 7:52発
千葉 7:56着

[京葉線]

稲毛海岸 7:55発
検見川浜 7:57着
海浜幕張 8:00着
新習志野 8:04着
南船橋 8:07着
二俣新町 8:10着
市川塩浜 8:14着
新浦安 8:17着
舞浜 8:24着
葛西臨海公園 8:27着
新木場 8:31着
潮見 8:33着
越中島 8:36着
八丁堀 8:39着
東京 8:41着

「京成千葉線」

京成稲毛 7:56発
検見川 7:59着
京成幕張 8:01着
京成幕張本郷 8:04着
京成津田沼 8:07着

京成稲毛 7:55発
みどり台 7:57着
西登戸 7:59着
新千葉 8:00着
京成千葉 8:02着
千葉中央 8:04着

来春には海浜幕張駅と新習志野駅の間に幕張豊砂駅が開業予定です。所要時間は2分ほど伸びるのかとは思いますがイオンモール目の前ですから電車での行き来も容易になりますし、沿線力向上になることはたしかですから総合的にはプラス材料としてみるべきでしょう。

【総評】

これは今の時代としてはとてもとてもとても希少性があります。

もちろんコストカットされている部分は多く、他と比べてしまえばテンションは上がりにくいことでしょう。価格以上の期待を超えるかといえばそうではなく価格なりだと思います。ただ、今の時代の近郊・郊外新築マンションのほとんどが価格以下なのですよね。「この価格でこれか…」と。もちろんそうでない近郊・郊外の新築マンションもありますけどもそれは毎月10万円ではないですからね。

駅から果てしなく遠いわけではないですしバス便も充実、スーパーマーケットもすぐ近く、規模感あるマンションで大手売主、見た目もかっこいい。学校も近く公園も充実しています。

借りたら15万円弱にはなりそうですが買うと10万円ほどとなりそうですからリセールバリューだって悪くないでしょう。(賃貸需要が強いというわけではないですが借りるより安いは間違いなく成立している)

あとは中古へシフトできるかでしょう。

周辺相場の通りで稲毛海岸は中古マンションの価格も抑えめです。人気どころのプラウドシティ稲毛海岸レジデンスでさえも坪単価130万円前後です。

新築オンリー検討で毎月10万円くらいの支払いに抑えたい~となればとても満足度高い買い物となることでしょう。

もちろん中広域で検討されている方で稲毛海岸が好きであったり地縁があるということでもなく、4000万円台~5000万円台まで予算が伸びるなら幕張ベイパークミッドスクエアタワーのほうがおすすめしやすいです。

動画もご覧ください!

■ザ・ガーデンズ稲毛海岸 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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更新記事 → ザ・ガーデンズ稲毛海岸 価格と間取り 平均坪単価約160万円

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