今回ご紹介するのはルネ稲毛海岸グランマークスです!

[物件概要]1期1次予告

売主:総合地所 東レ建設
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2500万円台~3800万円台
専有面積:61.49㎡~82.81㎡
総戸数:331戸
規模:10階建て
交通:JR京葉線「稲毛海岸」駅徒歩12分 JR総武線快速「稲毛」駅バス約8分 「東京歯科大東門」バス停徒歩2分
所在地:千葉県千葉市美浜区稲毛海岸5丁目
竣工予定:2020年10月末

駐車場:243台
駐輪場:サイクルポート320区画、専用サイクルポート11区画
バイク置場:17台

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ稲毛海岸グランマークス公式HP

プラウドシティ稲毛海岸と同じく国家公務員宿舎の跡地となります。プラウドシティ稲毛海岸が販売されていた2011年頃には国家公務員宿舎の建て替え用地やらいろいろ噂はありましたが8年ほどの時をえてようやく動き出しました。結果として戸建及び今回ご紹介するルネ稲毛海岸グランマークスで落ち着いたわけです。戸建に関しては造成中でルネ稲毛海岸グランマークスの北側に計画されています。

公務員宿舎の取り壊しが決まったのが2006年頃ですから長かったですね~。プラウドシティ稲毛海岸までの建設はそこそこスムーズだったのですが国有地としてしばらく眠っていたのです。

一体整備されたエリアですからスーパーマーケットのヤオコー、メディカルセンターなどがエリア内にありますし東京歯科大の都心回帰の影響で徐々に土地が売却されてカスミなどが入るピアシティが開業するなど徒歩圏内で日常の買い物等ができるようになっています。

ルネ稲毛海岸グランマークスからだとプラウドシティ稲毛海岸横のヤオコーよりピアシティのカスミのほうが近いですね。そのため稲毛海岸駅までの距離もプラウドシティ稲毛海岸が徒歩17分(レジデンスⅠ)であったのに対して徒歩12分とまぁまぁ現実的な距離感ではあります。ただ、プラウドシティ稲毛海岸に住まう方は稲毛駅までバス(プラウドシティというバス停があるくらいです)という方が多くなっています。

ルネ稲毛海岸グランマークスに関しても路線は違いますが稲毛駅までのバスも利用でき、まだ予定ではありますがエントランスの目の前にバス停を新設する話も進んでいるそうです。

目の前が緑道(西寄り住戸だと綺麗とは言えない公衆便所が気になりますが・・・)ということで低層階からであれば緑を望むことができますし、すべてのお部屋で半永久的に日当たりが確保できるというのは大きな強みです。眺望の抜け感は東京歯科大の今後次第ですが日当たりに影響するほどは近くありません。

隣接する稲毛第二小学校(通学校)方面を望むお部屋も校舎、体育館ともにそこまで背が高くありませんし接道していますからさほど気にならないでしょう。公衆便所ビュー以外はどこも条件良いお部屋ばかりです。物件側の電線は向かい側に移設予定で対象電柱には張り紙がされていますので現地で確認されることをおすすめいたします。

外観に関しては眺望・採光に優れるお部屋ばかりのため遠慮なくガラス手摺を採用しており太陽の光が反射して存在感あるものとなりそうです。

背中側にゆとりがあるため全戸分のサイクルポートを完備できています。これは素晴らしい。

駐車場設置率は約73%、平置きと機械式が半々くらいです。ここはプラウドシティ稲毛海岸が自走式で設置率100%であったことを考えると物足りなさはあります。プラウドシティ稲毛海岸のほうが駅から遠いですから所有率も高くなるのでしょうけどもルネ稲毛海岸グランマークスも立体の自走式にしても良かった気はしますね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

基本天井高 1階・2階:2600mm 3階~6階:2550mm 7階~10階:2500mm

[シーズンコート 南西向き]

F5タイプ 3LDK 72.7㎡

画像出典:ルネ稲毛海岸グランマークス公式HP

2階 3300万円台 坪単価150万円
3階 3400万円台 坪単価154万円
6階 3500万円台 坪単価159万円
9階 3600万円台 坪単価163万円

D7タイプ 3LDK 71.74㎡
2階 3200万円台 坪単価147万円
3階 3300万円台 坪単価152万円
6階 3400万円台 坪単価156万円
9階 3500万円台 坪単価161万円

B4タイプ 2LDK+S 68.61㎡
2階 3000万円台 坪単価144万円
3階 3100万円台 坪単価149万円
6階 3200万円台 坪単価154万円
9階 3300万円台 坪単価159万円

B5タイプ 2LDK+S 68.61㎡
2階 3000万円台 坪単価144万円
3階 3100万円台 坪単価149万円
6階 3200万円台 坪単価154万円
9階 3300万円台 坪単価159万円

Hタイプ 2LDK+S(2階~7階)3LDK(8階~10階) 67.58㎡
2階 3000万円台 坪単価146万円
3階 3100万円台 坪単価151万円
6階 3200万円台 坪単価156万円
9階 3300万円台 坪単価161万円

G2タイプ 2LDK+S(2階~5階)3LDK(6階~10階) 67.6㎡
2階 3000万円台 坪単価146万円
3階 3100万円台 坪単価151万円
6階 3200万円台 坪単価156万円
9階 3300万円台 坪単価161万円

D8タイプ 3LDK 71.74㎡
2階 3200万円台 坪単価147万円
3階 3300万円台 坪単価152万円
6階 3400万円台 坪単価156万円
9階 3500万円台 坪単価161万円

Iタイプ 4LDK 82.85㎡

画像出典:ルネ稲毛海岸グランマークス公式HP

3階 4100万円台 坪単価163万円
6階 4200万円台 坪単価167万円
9階 4300万円台 坪単価171万円

[ブライトコート 南東向き]

Jタイプ 3LDK 61.46㎡
2階 2500万円台 坪単価134万円
6階 3100万円台 坪単価166万円
9階 3200万円台 坪単価172万円

K4tタイプ 3LDK 68.04㎡
1階 2900万円台 坪単価140万円

K1タイプ 2LDK+S(1階~4階)3LDK(5階~10階) 68.04㎡
3階 2900万円台 坪単価140万円
6階 3200万円台 坪単価155万円
9階 3300万円台 坪単価160万円

K2タイプ 3LDK 68.04㎡
3階 2900万円台 坪単価140万円
6階 3200万円台 坪単価155万円
9階 3300万円台 坪単価160万円

K3tタイプ 3LDK 68.04㎡
1階 2900万円台 坪単価140万円

K3タイプ 3LDK 68.04㎡
3階 2900万円台 坪単価140万円

K4タイプ 3LDK 68.04㎡
3階 2900万円台 坪単価140万円

まだ予定価格ですが平均坪単価160万円くらいにはおさまりそうでしょうか。

設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機を採用してくれています。

ただしキッチンなどの引き出しにソフトクローズ機能なし、トイレがタンク式、浴室はブラケットライト、引き戸は下レール、可動式ルーバー面格子なしなどなどコストカットは数多く見受けられました。単価からしたら仕方ないですけども。。。

構造は直床・二重天井です。サッシは高くありませんが天井高は2500mm~2600mmとゆとりがあり内蔵梁を採用しているため下がり天井も少なくすっきりした室内空間となっています。

間取りはごくごく普通で使いやすいスパンの田の字ですが洗濯機上の収納をオリジナル商品にしたり洗面台の電球を白色・電球色に切り替えられたりと細かいこだわりも見受けられました。

エントランスは二層吹き抜け、共用施設としてラウンジ、キッズコーナー、パーティールーム、ゲストルーム、ランドリー室、DIY倉庫などがありますがいくらなんでもゲストルーム投げやりすぎでしょ~。。。

しっかりとしたエレベーターホールとはなっていないもののエレベーターは合計で4基。総戸数331戸に対しても適正と言える台数ですし10階建てであることを考慮すればゆとりがありますね。3ヵ所に分かれているとはいえエレベーターの待ち時間はほぼほぼ心配ないでしょう。

横に長くエントランスホールが東側に寄り切っているため西側のお部屋を買うとエレベーターやごみ置き場(エントランスホール近くにあります)までめちゃ遠いということにはなってしまいます。タワマンはエレベーター待ちが長いなんて言われがちで、けしてそれは嘘ではないのですが板状の大規模だと横移動が多くなってしまうのですよね。どっちもメリットデメリットはあります。一概には言えませんが板状大規模ならメインエントランスに近いお部屋にしておくと横移動も少なく便利でしょう。ただ、駐車場の割り当て区画が真反対になるとシャレにならんですが。

周辺相場を確認しましょう!

・稲毛海岸パーク・ホームズ弐番館フィールドサイド 2002年築 稲毛海岸4 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約105万円

ゼファー稲毛海岸クリスタル 2006年築 稲毛海岸5 新築時の坪単価約105万円 現在の坪単価約105万円

プラウドシティ稲毛海岸レジデンスⅠ 2012年築 稲毛海岸5 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円

プラウドシティ稲毛海岸レジデンスⅡ 2012年築 稲毛海岸5 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円

上記相場からルネ稲毛海岸グランマークスの将来価値を予想すると

F5タイプ 72.7㎡ 6階 3500万円台(新築時) → 2640万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて70㎡換算月額2万円前後を目指しているとのことでした。

【住むレーション】

[京葉線]

稲毛海岸 8:00発
検見川浜 8:02着
海浜幕張 8:09着
新習志野 8:13着
南船橋 8:15着
二俣新町 8:19着
市川塩浜 8:23着
新浦安 8:28着
舞浜 8:32着
葛西臨海公園 8:39着
新木場 8:43着
潮見 8:45着
越中島 8:48着
八丁堀 8:50着
東京 8:52着

[バス]

東京歯科大東門 7:58発
新高洲橋 7:59着
稲岸公園 8:01着
高洲入口 8:02着
京成稲毛駅入口 8:04着
稲毛駅 8:11着

歯科大入口8:00発
稲毛海岸駅8:05着

歯科大入口 7:57発
高洲プール前 7:58着
稲岸公園北 7:59着
浅間神社 8:01着
京成稲毛駅 8:01着
稲毛東二丁目 8:03着
稲毛駅 8:07着

歯科大入口停留所はメインエントランスのすぐ近く、東京歯科大東門停留所は緑道を超えたこじま公園通り沿いとなります。

[総武快速線]

稲毛 8:17発
津田沼 8:24着
船橋 8:29着
市川 8:35着
新小岩 8:41着
錦糸町 8:46着
馬喰町 8:50着
新日本橋 8:52着
東京 8:55着

【総評】

プラウドシティ稲毛海岸の坪単価は約120万円くらいでしたから駅距離を加味しても時代を感じる値上がり幅ではありますが今の市況で年収400万円~年収600万円くらいの一般的な層が買える新築マンションとしては大きな欠点もなくバランス良いのではないでしょうか。

ただ、新築にこだわらなければプラウドシティ稲毛海岸は中古でも坪単価120万円ほどで買えますからそちらを狙っても良いかもしれないですね。自走式駐車場100%ですしディスポーザーはもちろんスロップシンクもありますしプラウドシティブランドです。

それでもプラウドシティ稲毛海岸は駅までの距離がありますからバス利用を前提としないのであれば徒歩12分のルネ稲毛海岸グランマークスのほうが魅力に感じることでしょう。

前回の記事→ルネ稲毛海岸グランマークス 価格は?! 現地を見てきました!

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