今回ご紹介するのはヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュです！
［物件概要］記事作成時点の先着順販売概要
売主：大和地所レジデンス
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3298万円〜4898万円
専有面積：68.10㎡〜81.94㎡
総戸数：267戸
規模：10階建て
交通：JR京葉線「稲毛海岸」駅徒歩9分
所在地：千葉県千葉市美浜区真砂一丁目
竣工予定：2020年9月中旬
管理費（月額）11370円〜13680円
修繕積立金（月額）5790円〜6960円
駐車場：236台設置［平置式74台（身障者用1台、プライベートパーキング6台、来客用2台、カーシェア用1台含む）、機械式162台］［月額500円〜13000円］
駐輪場：534台設置（2段ラック式）［月額50円〜200円］
バイク置場＆サイクルポート：18区画設置［月額2000円］
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
稲毛海岸駅北側で徒歩10分圏内は久しぶりとなります。北口側と言うにはちょいと無理がありますが線路沿いのライオンズガーデン稲毛海岸(2003年築)、れっきとした北口側としては稲毛海岸パーク・ホームズ弐番館フィールドサイド(2002年築)ぶりと思われます。稲毛海岸駅北側はURなどの賃貸が多いため民間の分譲マンションが手を出す土地がなかなかありません。
ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュは東京歯科大のグラウンド(一部)跡地となります。東京歯科大は大学機能を水道橋に集約したため徐々に土地を手放しています。将来的にはほとんどの土地を手放す(一部は病院機能を残す)との噂もありますから同様の民間分譲マンションが建設される可能性はありますがその中でも角地で駅に近い土地ですから稲毛海岸駅徒歩10分圏内となるのは東京歯科大跡地ではラストかもしれません。
面白いことにマンションギャラリーも東京歯科大の敷地内(使われていない土地)にあるのです。
裏側には東京歯科大が売却した土地にピアシティという商業施設ができスーパーマーケットのカスミなどが入っています。すぐ近くですから稲毛海岸駅前だけでなく物件のすぐそばで日常の買い物ができるのは強みです。
配棟計画としてはルネ稲毛海岸グランマークスと違い自分たちの建物に被ってしまう棟があるため背中側の窮屈感が強くなっています。そのため駐車場の多く(約三分の二)が機械式となっている点はルネ稲毛海岸グランマークスと比べたときの弱みとなります。ただ設置率は約88％と高いですから車のサイズさえ絞らなければほぼほぼ確保できるのではないでしょうか。そもそも先着順で付与しているため今買う場合には必ず確保できます。
機械式が多く月額料金も500円からと低めですから将来の修繕計画は要確認です。大和地所レジデンスは日本綜合地所時代から機械式駐車場を多く設けて月額料金を低くすることが多いです。
外観に関しては日綜時代ほどではありませんが飾り柱を多用するなどヨーロピアン調としており、今回大きく評価したい点は非ヨーロピアンなお部屋がないことです。ぱっと見では一般的なバルコニー形状でもバルコニーにウッドデッキを敷いてオープンエアスペースとしていますし特徴的なオープンエアバルコニー住戸もあります。すべての住戸にスロップシンクを設けるなどバルコニー部分の日綜らしさが出ているのは日綜ファンであった私からすると嬉しいものです。
ピアシティを向く角住戸(モデルルームタイプ)の窓面をいわゆるダイレクトウィンドウとしているためピアシティから見たときにしっかりと高級感ある分譲マンションとわかるようにしてくれているのは粋です。良い意味で見せつけています(笑)
一方で残念なのは車寄せがありません。日綜(俺は大和地所レジデンスとは呼びたくないのですっ！笑)のヨーロピアン調の外観に車寄せはすごく似合うので今回はヴェレーナシティブランドで規模感あるしどんなものかなぁ～と思っていただけに残念。
北赤羽のヴェレーナシティパレ・ド・プラージュがあなたのことはそれほど×日産のコラボCMロケ地で使われていたのが記憶に新しいところです。(日綜はドラマのロケ地などに数多く協力しています)
あなたのことはそれほど×日産 キャプチャ
一部の1階住戸には専用駐車場が設けられておりバルコニー面も鍵で出入りできるようになっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
［南西向き ヴィラ・ド・エール］
AAOLタイプ 3LDK 80.52㎡
1階 4298万円 坪単価176万円
AJOBタイプ 3LDK 75.07㎡
2階 3698万円 坪単価162万円
AKOBタイプ 3LDK 73.96㎡
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
3階 3998万円 坪単価178万円
5階 4398万円 坪単価196万円
ALOBタイプ 3LDK 73.96㎡
10階 4698万円 坪単価210万円
［ヴィラ・ド・クレール 南東東向き］
CFOSタイプ 3LDK 70.8㎡
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
2階 3298万円 坪単価154万円
5階 3598万円 坪単価168万円
CHOSタイプ 3LDK 60.76㎡
4階 2698万円 坪単価146万円
CIOSタイプ 3LDK 75.15㎡
5階 4698万円 坪単価206万円
［ヴィラ・ド・プリュ 南東向き］
BG1OSタイプ 3LDK 70㎡
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
BKOSgタイプ 3LDK 70.2㎡
1階 3498万円 坪単価164万円
BMOSタイプ 3LDK 81.94㎡
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
BPrタイプ 4LDK 80.7㎡
画像出典：ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ公式HP
平均坪単価は約180万円です。
住戸による価格差が大きいですね。パンダ部屋は狭い3LDKとはいえ坪単価146万円と平均よりぐっとお安く、オープンエアバルコニー付き住戸になれば中層階でも坪単価200万円ほどと平均単価を超えてきます。
南東向き(ヴィラ・ド・プリュ)でも目の前が広い道路で川も挟みますから向かいのUR団地はそこまで気にならないものの南西向きであれば目の前が第一種低層住居専用地域で戸建が立ち並んでいますから選べるうちは南西向きから売れていくことでしょう。向きでの価格差というよりはオープンエアバルコニーやテラスなどの付加価値での価格差となっています。ただし後ろに隠れる南東東向き(ヴィラ・ド・クレール)は角住戸や専用駐車場付き住戸を除くと単価抑え目となっていますからルネ稲毛海岸グランマークスで予算がパンパンという方でも検討できるでしょう。
間取り自体は一般的な田の字であるもののバルコニーの窓を折戸式としてリビングとバルコニーの一体感を大切にしています。
設備仕様に関しては競合のミハマシティ及びルネ稲毛海岸グランマークスにあるディスポーザーがありません。(そもそもヴェレーナブランドでディスポーザーが付くほうが少ないので会社の方針)食洗機は付いています。ただ、トイレはタンク式、浴室はブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどそれなりのコストカットはありました。
構造は直床・二重天井です。間取りや階数で異なりますが基本天井高は2450mm～2550mmです。
共用施設はライブラリーラウンジ、パーティールーム＆キッズスペース、中庭には水盤を完備、管理体制としてはコンシェルジュサービス(週5日から)もありながら管理費は㎡あたり月額167円ほどと抑えめです。機械式駐車場は500円からとお安め設定ですが平置きは12000円ほどとまぁまぁしっかりとっているのも影響しているでしょうか。
エントランスホールが2層吹き抜けでないのは残念ですがコンシェルジュカウンター周りは石貼りとするなど豪華なものとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
・稲毛海岸パーク・ホームズ弐番館フィールドサイド 2002年築 稲毛海岸4 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約105万円
・ゼファー稲毛海岸クリスタル 2006年築 稲毛海岸5 新築時の坪単価約105万円 現在の坪単価約105万円
・プラウドシティ稲毛海岸レジデンスⅠ 2012年築 稲毛海岸5 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円
・プラウドシティ稲毛海岸レジデンスⅡ 2012年築 稲毛海岸5 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円
上記相場からヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュの将来価値を予想すると
AAOLタイプ 3LDK 80.52㎡ 1階 4298万円(新築時) → 3240万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
ピアシティ越しに建設地を望む
【住むレーション】
［京葉線］
稲毛海岸 8:00発
検見川浜 8:02着
海浜幕張 8:09着
新習志野 8:13着
南船橋 8:15着
二俣新町 8:19着
市川塩浜 8:23着
新浦安 8:28着
舞浜 8:32着
葛西臨海公園 8:39着
新木場 8:43着
潮見 8:45着
越中島 8:48着
八丁堀 8:50着
東京 8:52着
［バス］
新高洲橋 7:59発
稲岸公園 8:01着
高洲入口 8:02着
京成稲毛駅入口 8:04着
稲毛駅 8:11着
［総武快速線］
稲毛 8:17発
津田沼 8:24着
船橋 8:29着
市川 8:35着
新小岩 8:41着
錦糸町 8:46着
馬喰町 8:50着
新日本橋 8:52着
東京 8:55着
【総評】
駅距離うんぬんよりも商品コンセプト押しですから駅に近いからルネ稲毛海岸グランマークスを待たず購入したというよりかは特徴ある商品を気に入ったから購入したという方が多いことでしょう。
ルネ稲毛海岸グランマークスを悪く言うつもりはないですがあちらだと「プラウドシティ稲毛海岸で良くない？？」となりがちですがこちらは商品コンセプトがしっかりとしているためプラウドシティ稲毛海岸と被る要素が少なく中古との競合は考えにくくなります。
価格差があるためヴェレーナシティの予算がある方だと周辺戸建も届きやすくなるためルネ稲毛海岸グランマークスと競合というよりかは戸建と競合しそうではあります。
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