今回ご紹介するのはサンクレイドル東浦和です!

[物件概要]第一期販売戸数7戸

売主:アーネストワン
設計:スペース・コム
施工:小川建設
価格:3850万円~5670万円
専有面積:65.55㎡~83.63㎡
総戸数:67戸
規模:7階建て
交通:JR武蔵野線「東浦和」駅徒歩8分
所在地:埼玉県さいたま市緑区東浦和5丁目
入居予定:2023年3月下旬

駐車場:48台(平置駐車場2台、機械式駐車場46台)月額7500円~10000円
バイク置場:6台 月額2000円
自転車置場:134台(上部固定ラック式54台、下部スライドラック式52台、下段スライドラック式28台(3人乗り)月額200円~400円

管理費(月額)11020円~13610円
修繕積立金(月額)6560円~8360円

地図はこちらです↓

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

JR武蔵野線の東浦和駅から徒歩8分、歩きやすい道のりですがアップダウン(急坂ではないです)があるのはウィークポイントとなります。

東浦和は戸建てメインの街ですからマンションの供給自体が少なく、私自身もシティハウス東浦和ステーションコート(駅徒歩5分のステーションコート)が販売開始された2014年以来の物件調査となります。

建設地は傾斜地となっておりエントランスは2階となります。南向き(やや東を向く)と西向きの2棟構成、北・東・西の三面接道、南は接道していないものの戸建てが開発予定ですし、斜め向かいに大六天公園(それもあり少し東に振っている)、西向きも接道向かいの建物の背が低くその先がお墓になるため採光と眺望に恵まれた住戸が多くなっています。ただ、南側に高圧線と鉄塔があるのは気になりやすいですね。

外観デザインとしては駅から帰宅時に目に入る側面をベージュ系とグレー系を使い分けているのはおしゃれですがその他はガラス手摺の色を変える程度でシンプルな印象を受けます。バルコニー隣戸境の隔て板もショートタイプです。

エントランスホールはただでさえ狭めな中でメールコーナーも一体のためもう少し分譲マンションらしい広さがあると嬉しかったでしょうか。もちろんサンクレイドルのコンセプトからすれば違和感はないのですが。それでもエントランスアプローチは短いながらも両サイドに植栽を配してくれているのは癒しとなり良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 3LDK 68.73㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

4階 3920万円 坪単価188万円

Cタイプ 3LDK 68.73㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

3階 3890万円 坪単価187万円

Eタイプ 3LDK 70.5㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

7階 4430万円 坪単価207万円

Gタイプ 3LDK 65.55㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

2階 3850万円 坪単価194万円

Jタイプ 3LDK 69㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

3階 4220万円 坪単価202万円

Kタイプ 3LDK 73.6㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

6階 4680万円 坪単価210万円

Lrタイプ 4LDK 83.63㎡

画像出典:サンクレイドル東浦和公式HP

7階 5670万円 坪単価224万円

平均坪単価は約200万円です。

間取りに関しては田の字ですし、共用廊下側の柱が食い込むなど特別なこだわりは見受けられませんでしたが激狭3LDKとまではしていません。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますがトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどコストコントロール多めです。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・ベルシャトゥ東浦和 1997年築 東浦和駅徒歩6分 東浦和5 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約105万円

・ライオンズマンション東浦和ガーデン 1997年築 東浦和駅徒歩7分 大間木 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約115万円

・東浦和パーク・ホームズ フロラシオン 1998年築 東浦和駅徒歩7分 柳崎5 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約115万円

・コスモ東浦和ロイヤルフォルム 1999年築 東浦和駅徒歩12分 大間木 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約105万円

・プラウド東浦和 2008年築 東浦和駅徒歩4分 東浦和1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約150万円

・シティハウス東浦和 2012年築 東浦和駅徒歩8分 東浦和3 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約175万円

・シティハウス東浦和ステーションコート 2015年築 東浦和駅徒歩5分 東浦和1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約180万円

上記相場からサンクレイドル東浦和の将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 69㎡ 3階 4220万円(新築時) → 3000万円(築10年時)

となります。

※10年後の資産価値を当てようというものではなく今時点でどうなのかを調べるための計算です。今時点の相場で10年後の価格を予想することで今時点で割高なのか、適正価格なのか、割安なのかがわかります。仮に築10年で現存していたら今時点でいくらなのか…そう考えるとわかりやすいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ごみ置場が屋外なのは今時のマンションとしては珍しいですね。セキュリティエリア内で捨てられたほうが良いと思うのですよね。屋外にすることで臭い問題(エントランスホールやエントランスアプローチに臭いが漏れてくることがない)はなさそうですが。

駐車場は屋外で平置2台、機械式46台の設置率約71%、駐輪場は同じく屋外で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約168円、ディスポーザーなしのエレベーター1基ですが単体で見ても周辺と比べても高い印象は受けませんでした。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ベルシャトゥ東浦和 総戸数31戸 管理費㎡単価月額約201円

・ライオンズマンション東浦和ガーデン 総戸数121戸 管理費㎡単価月額約140円

・東浦和パーク・ホームズ フロラシオン 総戸数41戸 管理費㎡単価月額約184円

・コスモ東浦和ロイヤルフォルム 総戸数72戸 管理費㎡単価月額約134円

・プラウド東浦和 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約216円

・シティハウス東浦和 総戸数74戸 管理費㎡単価月額約184円

・シティハウス東浦和ステーションコート 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約210円

建設地

【住むレーション】

[武蔵野線]

東浦和 8:00発
南浦和 8:05着
武蔵浦和 8:07着
西浦和 8:10着
北朝霞 8:17着
新座 8:20着
東所沢 8:25着
新秋津 8:28着
新小平 8:33着
西国分寺 8:38着
北府中 8:40着
府中本町 8:43着

東浦和 8:05発
東川口 8:09着
南越谷 8:13着
越谷レイクタウン 8:17着
吉川 8:19着
吉川美南 8:22着
新三郷 8:24着
三郷 8:27着
南流山 8:29着
新松戸 8:32着
新八柱 8:36着
東松戸 8:39着
市川大野 8:42着
船橋法典 8:45着
西船橋 8:49着
南船橋 8:58着
新習志野 9:01着
海浜幕張 9:05着

[しもうさ号]

東浦和 8:04発
南浦和 8:09着
武蔵浦和 8:11着
大宮 8:20着

[南浦和駅から京浜東北線]

南浦和 8:07発
蕨 8:11着
西川口 8:14着
川口 8:17着
赤羽 8:20着
東十条 8:23着
王子 8:26着
上中里 8:28着
田端 8:31着
西日暮里 8:33着
日暮里 8:35着
鶯谷 8:37着
上野 8:39着
御徒町 8:41着
秋葉原 8:43着
神田 8:45着
東京 8:48着

[武蔵浦和駅から埼京線]

武蔵浦和 8:10発(始発)
北戸田 8:13着
戸田 8:15着
戸田公園 8:18着
浮間舟渡 8:21着
北赤羽 8:23着
赤羽 8:26着
十条 8:29着
板橋 8:32着
池袋 8:36着
新宿 8:42着
渋谷 8:48着
恵比寿 8:50着
大崎 8:54着

[東川口駅から埼玉高速鉄道(南北線直通)]

東川口 8:16発
戸塚安行 8:18着
新井宿 8:21着
鳩ヶ谷 8:23着
南鳩ヶ谷 8:27着
川口元郷 8:29着
赤羽岩淵 8:33着
志茂 8:35着
王子神谷 8:38着
王子 8:40着
西ヶ原 8:43着
駒込 8:45着
本駒込 8:48着
東大前 8:50着
後楽園 8:53着

武蔵野線単駅のため都心通勤となれば乗り換えが基本(武蔵野線で東京駅までダイレクトですが大周り)となります。

外環自動車の川口西ICが近いため車での遠出も便利です。車を持たなくとも武蔵野線で越谷レイクタウンや新三郷へサクッと出られるのは良いですね。(もちろん車を持つ方が多いエリアですが)

日常の買い物としてはマックスバリュエクスプレス徒歩6分、ビッグ・エー徒歩8分、イオンフードスタイル徒歩9分などすぐ近くというほどではないですがドラッグストアも多いなど選択肢は多めです。自転車であればイオンモール(川口・前川)も日常使いできる距離感です。

通学校は大牧小学校へ大通りを渡ることなく徒歩6分、尾間木中学校で徒歩9分、大六天公園は目の前ですし大間木公園(ドッグランあり)へ徒歩10分、井沼方公園へ徒歩13分、少し足を延ばして子供動物園のある大崎公園、近くには見沼代用水路(桜回廊)があるなど見沼田んぼが近い立地らしい充実具合です。

【総評】

ただでさえ戸建ての街ですし、駅前でないわけで「マンションだからこその強み」が欲しかったなぁ~とは思うもののサンクレイドルのコンセプトからすれば買いやすい価格(お得という意味ではなく手が届きやすいグロス)で賃貸以上のものを提供ということに違和感はありません。

学区は異なりますが(尾間木小学校)プラウド東浦和、シティハウス東浦和ステーションコートにも手が届いてしまいますからね…もちろん今回は線路から離れ、見沼田んぼへ近づく静かな住環境というのがウリではあるのですが、「それなら戸建てで」となりがちですし。

マンション派だけども線路近くはNG、かつリセールバリューは気にしないので新築マンションが欲しいという東浦和検討の方に合ってくる出物です。

環境豊かで暮らしやすい、そして住宅価格も抑えられる。でも「駅近でなければ戸建てだよね~」となってしまう方は多いかと思います。ただ、冒頭述べたようにお久しぶりの新築マンションというのは検討しやすいことでしょう。(マンションだからといって単価が伸びない中で戸建てと競合する東浦和ではなかなか分譲マンションを供給してくれない)

動画もご覧ください!

■サンクレイドル東浦和 建設地周辺レポート

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