今回ご紹介するのはシティハウス越谷レイクタウンもといガーデンハウス越谷レイクタウンです!

[物件概要]

売主:住友不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3400万円~5000万円 
専有面積:70.80㎡~77.23㎡ 
総戸数:338戸
規模:4階建て
交通:JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅徒歩10分
所在地:埼玉県越谷市レイクタウン7丁目
竣工予定:2020年7月中旬

駐車場:270台(月額)6000円~8000円 
自転車置場:676台 平置76台、2段式600台(月額)100円~1000円 
バイク置場:8台(月額)4000円~5000円 
ミニバイク置場:9台(月額)2000円 

管理費(月額)11635円~12625円 
修繕積立金(月額)5980円~6530円 

地図はこちらです↓

画像出典:ガーデンハウス越谷レイクタウン公式HP

ガーデンハウスブランドは浦和常盤を除くとかなり久しぶりですね。パークスクエア浦和常盤のように過去に使っていたブランドの再利用が多くなってきています。越谷レイクタウンは住友村ですからブランド名を使い果たしたということに加えて越谷レイクタウン最寄りの数ある住友物件の中でも差別化が図られているため当初のマンション名から変更したのではないでしょうか。

しかしガーデンハウスって私が中学生・高校生であった2000年前半が最後だったような。素敵なブランド名ですよね。

表記上は越谷レイクタウン駅から徒歩10分ですがそちらは横断歩道の関係で遠回りルートとなっており実際には高校横を通ることになるため徒歩7分~8分あれば着きます。横断歩道がないのでそこを渡って良いとは言えないものの周辺にお住いの方で遠回りする人はまずいないという現状を考えるといずれは横断歩道を設置することになるかもしれないですね。

越谷レイクタウン駅最寄りのマンションはどうしても線路に近くなりがちなため窓を開ければ電車の音が聞こえるというのが一般的でしたが今回は駅から南方向に離れるため電車の音はまったく気になりませんし大通りにも面していないためとにかく静かな環境です。

第一種低層住居専用地域に位置しており周辺は築浅の戸建が建ち並ぶ住宅街です。越谷レイクタウン駅と言えば越谷イオンレイクタウンですがそちらを利用しまくりたい!という方にとっては魅力に感じにくいでしょうけども越谷イオンレイクタウンからは少し離れてもいいから住宅街を好む、さらにはマンションが良いという方には待ってましたという出物でしょう。越谷レイクタウンに限らず関東圏で第一種低層住居専用地域で総戸数300戸オーバーのマンションはなかなかないですからね。

そのため他の類似マンションと比較というよりかはガーデンハウス越谷レイクタウンを買う買わないという判断になるでしょう。実質類似マンションがありません。

第一種低層住居専用地域ですが一部の棟では高さ12mまでの開発許可が出ているためちゃんとした3階建て、4階建てとなっています。低層マンションだと地下住戸を設けて全体の価格をならすということも多い中今回は行政協力のもとで4階部分を設けることで全体の価格をならすことができているのはいいですね。地下住戸は1戸もありません。

東西に長い建物が5列並ぶことになるためイメージ図だけ見ると団地感は否めないのですが完成してしまえば接道面の植栽が豊ですし、それぞれの棟をつなぐ素敵な回廊から漏れる灯り、素敵な車寄せで団地感はほぼでないはずです。これは東向き及び西向きの棟を設けていないのも大きいですね。棟の間は完全に隙間ができますから周辺の戸建に住まう方からしても壁のような存在にはなりません。

南側は草加市となり市街地調整区域、玉置浩二も驚きの田園風景が広がっています。(田園という曲は田園感ないです)

南東側では草加柿木フーズサイトという食品系を主とした工場が建設されますが合わせて遊歩道や公園を整備してくれますし、トラックは東埼玉道路側からの出入りとなるため悪い影響はほぼほぼないでしょう。将来的に物件側まで拡張されたとしても越谷市に気を使い北側は同じく遊歩道や公園にするでしょうからあまり気にしなくて良いかと思います。どうしても気になる場合には北側の棟を購入すればまったく影響ありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟]

A-B2’gタイプ 3LDK 70.8㎡

画像出典:ガーデンハウス越谷レイクタウン公式HP

1階 3800万円 坪単価177万円

A-B2’タイプ 3LDK 70.8㎡

画像出典:ガーデンハウス越谷レイクタウン公式HP

2階 3700万円 坪単価172万円

[B棟]

B-B2’タイプ 3LDK+N 70.8㎡
2階 3600万円 坪単価168万円

[D棟]

D-B1タイプ 3LDK 70.8㎡
2階 3500万円 坪単価163万円

D-B2’gタイプ 3LDK 70.8㎡
1階 3800万円 坪単価177万円

[G棟]

G-A2タイプ 4LDK 77.23㎡

画像出典:ガーデンハウス越谷レイクタウン公式HP

2階 4500万円 坪単価192万円

G-B2タイプ 3LDK 70.8㎡
4階 3900万円 坪単価182万円

[I棟]

I-B2gタイプ 3LDK 70.8㎡

画像出典:ガーデンハウス越谷レイクタウン公式HP

1階 3500万円 坪単価163万円

[J棟]

J-B2gタイプ 3LDK 70.8㎡
1階 3400万円 坪単価158万円

J-Dタイプ 4LDK 77.23㎡

画像出典:ガーデンハウス越谷レイクタウン公式HP

2階 4400万円 坪単価188万円

平均坪単価は約170万円です。

デメリットとしては間取りの単調さと設備仕様となります。

間取りに関しては70㎡超が主ですし、収納も多く無駄はないのですが同じような間取りばかりという意味でのデメリットとなります。間取りを選ぶ楽しさはかなり少ないマンションとなります。

ただ、1階の専用駐車場付き住戸はかなりの人気となっていますので急がないと品薄になるでしょう。とくに隣戸の専用駐車場が面さない専用駐車場独立タイプの住戸は狙い目です。専用駐車場付き住戸はバルコニー側にも鍵が付くため住戸内と専用駐車場を直接行き来することができます。

駐車場に関しては設置率約80%とエリア的にぎりぎりではありますがすべての区画が平置きとなっています。

設備仕様はディスポーザーはないですし食洗機やトイレ手洗いカウンターもありません。ここは力を入れていない点となります。

構造は直床・二重天井、基本天井高は階数などにより変わりますが2450mmが多くなっています。

せっかくの低層マンションなら壁式にしてほしかったという思いはあるものの価格が跳ね上がっていた(壁式工法が高いというよりも長谷工以外にお願いすることのほうが価格の跳ね上がりは大きい)でしょうからそこは夢で終わらせておいて正解(買えない価格になるよりかは・・・)かもしれないですね。

ごみ置き場はエントランスホール近くの一ヵ所のみですが出かける際についでに立ち寄れるため遠くの住戸でもそれほど不便には感じにくいでしょう。臭い漏れのないようしっかりと前室を設けています。

共用施設はライブラリーラウンジ、キッズルーム、マルチスタジオなどはありますが総戸数や敷地の広さからすると少なめです。住友物件らしいですね。

回廊前にもオートロックドアを設けているためセキュリティ面に気を使ってくれています。

周辺相場を確認しましょう!

D´グラフォートレイクタウン 2009年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約130万円

ブリリア越谷レイクタウン 2010年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約135万円

ブリリアレイクタウンパークサイド 2012年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円

グランアルト越谷レイクタウン 2013年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約155万円

ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン 2015年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約155万円

アクアステージ グランアルト越谷レイクタウン 2016年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円

グランセンス越谷レイクタウン 2016年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約160万円

・シティテラス越谷レイクタウン 2017年築 駅徒歩7分 新築時の坪単価約155万円 新築販売中

上記相場からガーデンハウス越谷レイクタウンの将来価値を予想すると

B-B2’タイプ 3LDK+N 70.8㎡ 2階 3600万円(新築時) → 2790万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(越谷レイクタウン駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(建築看板)

管理費は㎡単価月額約164円。平置き駐車場、ディスポーザーなしが効いているのか抑え目となっています。エレベーターは5棟(正確には2×5表記)に対してそれぞれ1基ですが3階や4階の方でさえベビーカーや重い荷物がなければ階段を使ってしまうシーンも多いでしょうから待ち時間は極めて短いものとなるでしょう。

【住むレーション】

[武蔵野線]

越谷レイクタウン 8:01発
南越谷 8:04着
東川口 8:09着
東浦和 8:13着
南浦和 8:17着
武蔵浦和 8:20着
西浦和 8:23着
北朝霞 8:27着
新座 8:31着
東所沢 8:35着
新秋津 8:38着
新小平 8:43着
西国分寺 8:48着
北府中 8:50着
府中本町 8:53着

越谷レイクタウン 8:02発
吉川 8:05着
吉川美南 8:07着
新三郷 8:09着
三郷 8:12着
南流山 8:15着
新松戸 8:19着
新八柱 8:23着
東松戸 8:26着
市川大野 8:28着
船橋法典 8:32着
西船橋 8:35着
南船橋 8:45着
新習志野 8:48着
海浜幕張 8:52着

[南越谷(新越谷)からスカイツリーライン]

新越谷 8:12発
草加 8:17着
西新井 8:23着
北千住 8:29着
曳舟 8:38着
押上 8:42着
錦糸町 8:46着
住吉 8:48着
清澄白河 8:53着
水天宮前 8:56着
三越前 8:59着
大手町 9:01着

武蔵野線のため都心方面へは基本的に乗り換えが必要(東京駅行きは千葉方面を経由するため非現実的)となるため都心勤務の方はそこが大きなデメリットとはなるでしょう。どこかしらで乗り換えれば多方面へ行き来できることをプラスと考えるか、それなら都心直通の草加松原(急ぐなら草加で乗り換え)や流山おおたかの森などのほうがいいよね、とマイナスに考えるかで判断が分かれるところでしょう。

外環道の出入口はほど近いため車移動も便利なエリアとなります。

通学校は川柳小学校、光陽中学校でどちらも約1キロとなりますので近くもなく遠くもなくです。

【総評】

個人的には越谷レイクタウンに住むなら大好きなイオンに囲まれて生活したいと思う派のため線路が近かろうとシティテラス越谷レイクタウンなどのほうが響くのですが先に述べたようにそうではない方にとっては買うなら戸建しか選択肢がなかったわけで「待ってました!」という感じでしょうね。

静かな住宅街希望だけども戸建には手が届かなかった・・・という方も多いことを考慮してか80㎡超え住戸がほとんどないというのは尖ってますね。売りやすさを優先するのは企業として当然なので否定するわけではありませんが選ぶ楽しみがない(低層マンションなのでカラーセレクトなども締め切り済み)というのは先に述べたように新築マンションとしてはデメリットでしょう。

3500万円・3600万円ほどで70㎡超の平均的条件の住戸が買えるわけですがけしてリセールバリューが厳しいエリアではないですし、残りの土地からして同条件どころか越谷レイクタウンでの新築マンション供給はひとまず終わりという雰囲気もあるため気に入ったら買わない理由を見つけるほうが難しいでしょう。

住友村ラストマンションなら10年位販売するつもりで(それはやりすぎか、笑)もうちょい高値勝負でも良い気はするのですが逆に後発もないからか塩らしい価格設定のため買う側からすれば手が出しやすいでしょう。

さすがに竣工前完売はない(そもそも竣工前完売が許されるデベではない!!)ですが来場が少なかったとしても歩留まりは高そう(先に述べたように類似マンションがない)です。

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