今回ご紹介するのはザ・パークハウス松戸です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:65.25㎡~72.75㎡
総戸数:107戸
規模:14階建て
交通:JR常磐快速線・常磐緩行線・新京成線「松戸」駅徒歩6分
所在地:千葉県松戸市松戸平潟
竣工予定:2024年3月中旬
引き渡し予定:2024年5月下旬

駐車場:36台(機械式35台、身障者用平置1台)、他に来客用平置1台
自転車置場:214台(平置ラック式47台、2段ラック式下部スライド式167台)、他に来客用平置5台
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

常磐快速線停車駅の松戸駅からフラットアプローチで徒歩6分、西口物件のためわちゃわちゃ経由がゆえにダイエーへ寄って帰れるなど利便性も高い立地ながらも物件自体は通りから一歩中へ入った静か目な住環境となります。

松戸駅の東口側(どちらかというと行政)と西口側(どちらかというとわちゃわちゃ)どちらに住みたいかは好みの問題ですが駅距離、日常の買い物利便性、住環境のバランスがとれており地元評価は相当高いものとなるのではないでしょうか。

松戸市初のザ・パークハウスということでブランドマンションがお好きな方にもハマってきますね。

日常の買い物はダイエーだけでなくキテミテマツド(旧伊勢丹松戸店・建物はそのままにリニューアル)のロピア、駅反対口のイトーヨーカドーなど徒歩圏内で充実しています。駅の改良工事が進んでおり南側に駅ビルも建設予定ですから現在の松戸駅のイメージがグッと変わるのも楽しみの一つでしょう。

通学校は中部小学校で徒歩5分、第一中学校で徒歩17分、ハザードマップで色はついてきますが江戸川が近く自然を感じられる立地です。松戸と聞くとわちゃわちゃなイメージが強いですが江戸川だけでなく松戸神社、戸定邸など落ち着いた松戸もすぐそばです。

建設地はもともと駐車場があった場所で三面接道、住戸は南東向きと南西向きの2棟構成(全階繋がっています)です。南西側のみ接道していないものの向かいは背の低い建物のため中層階以上であればグッと抜けてきて江戸川、そしてスカイツリーも望むことができます。南東向きは接道しているものの向かいが立体駐車場のため被る住戸が多いですし、将来不安という面でも南西向きより劣ってきます。どちらかというと南西向きの条件が良いマンションとなります。

外観デザインはグレーを基調としてガラス手摺が上層部にかけて明るくなりバルコニー軒裏を木目調にすることで見上げた時にも映えるものとなっています。隔て板も色を合わせてしっかりとスラブtoスラブとすることで引き締まった印象になるのも良いですね。風除室部分がちょこっとせり出しているのもかっこいいです!

エントランスアプローチは景石&植栽豊かですし、駐車出入口とは反対側ですがこの規模のマンションとしては珍しく車寄せもあります。

エントランスホール横のラウンジは円形のデスクやソファ席、カウンター席のあるパソコンでの軽作業もできるスペースとなっています。全体的に木調でとても優しい印象です。このラウンジはメールコーナーへの通り道(通り道の横とかではなく完全に通り道)となっておりその点は評価が分かれるところですが(落ち着いて作業したい人には×)気軽に使いやすいですね。

メールコーナーに荷捌きカウンターがあるためダンボールの宅配物を開梱してエコバッグなどにしまってから1階のごみ置場でダンボールを捨てて部屋へ~という流れも容易です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Gタイプ 3LDK 70.69㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

4階 6300万円~6699万円 坪単価294万円~坪単価313万円
9階 6700万円~6999万円 坪単価313万円~坪単価327万円
12階 7000万円~7299万円 坪単価327万円~坪単価341万円

Cタイプ 3LDK 67.70㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

4階 5700万円~5999万円 坪単価278万円~坪単価292万円
9階 6000万円~6299万円 坪単価293万円~坪単価307万円
12階 6300万円~6699万円 坪単価307万円~坪単価327万円

Aタイプ 2LDK 65.25㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

4階 5300万円~5699万円 坪単価268万円~坪単価288万円
9階 5700万円~5999万円 坪単価288万円~坪単価303万円
12階 6000万円~6299万円 坪単価304万円~坪単価319万円

Eタイプ 2LDK+S 68.40㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

4階 5700万円~5999万円 坪単価275万円~坪単価289万円
9階 6000万円~6299万円 坪単価290万円~坪単価304万円
12階 6300万円~6699万円 坪単価304万円~坪単価323万円

Hタイプ 3LDK 72.75㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

4階 6300万円~6699万円 坪単価286万円~坪単価304万円
9階 7000万円~7299万円 坪単価304万円~坪単価331万円
12階 7300万円~7699万円 坪単価331万円~坪単価349万円

[南東向き]

Dタイプ 3LDK 67.80㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

予定価格記載なし

Bタイプ 3LDK 67.08㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

予定価格記載なし

Fタイプ 3LDK 70.14㎡

画像出典:ザ・パークハウス松戸公式HP

予定価格記載なし

平均坪単価は約305万円です。

思っていたよりもボリュームゾーンの部屋で100万円~200万円ほど高かったです。(ざっくり予定価格の最高の場合なので最低から中央値くらいなら思っていた通り)

条件の良い南西向きから販売となります。南西向きの中でも低層階と中層階以上の眺望差が大きいため階数による価格差も少なくはなさそうですが長く住むという方が多いでしょうから予算許す限り上へいってしまったほうがより満足度に期待ができそうです。

5階からガラス手摺となりますが11階まではグレー系の乳白色、12階以上が透明となるため室内から座って眺望を楽しみたいという方は12階以上を選ぶと良いでしょう。

NTTの鉄塔は視界には入りますが斜め方向のためそこまで気にならないかと思います。

角住戸比較ですがいずれにしても角の窓面は豊かというほどではありません。眺望の抜け感は北西窓のほうがありますが南東窓のほうが採光は期待ができますし、南東角のほうが洗面室にフリースペース&大型リネン庫がある使い勝手良さそうな間取りのためどちらかと言えばGタイプよりもHタイプのほうが好印象でした。リビングin2部屋を有効活用できるのであればHタイプのほうがおすすめしやすいです。

中住戸に関してはリビングin洗面でリビングin洋室1部屋もしくはリビングout洗面でリビングin洋室2部屋などの違いはありますがそこは好みですね。

一番広くても72㎡のため80㎡超や4LDKを希望していた方にとっては選べる部屋がありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など長谷工施工ではありますがしっかりと三菱地所レジデンスの声が反映されておりコストカット感は薄いです。ただ、ミストサウナがないのは地所レジ物件としては珍しいのと浴室ブラケットライトなのも気になりました。それでも収納、引き戸のソフトクローズなどはしっかりとしていますし構造も二重床・二重天井です。

基本天井高は1階が2700mmと高いですが2階以上は2400mm~2450mmと低めです。下がり天井が出にくい構造なのとリビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプではあるもののサッシも高くないため空間に対して目が肥えている方(もしくは基本天井高2600mmくらいのマンションと比較している方)だと気になってくるかもしれません。

今作はゼッチマンション(ZEH-M Oriented)となっておりマンション全体としてはもちろん戸別でも取得済み、さらに低炭素建築物の認定を受けているため目に見えない部分にもよりコストをかけてくれています。

リビングには床暖房連動のヒートポンプ式エアコン、アルミ樹脂複合サッシ(箇所によっては二重窓)、窓面(外壁)のきわきわまで断熱したりと住んでみないとわからない部分ではあるのですがコストをかけていることはたしかであり、それが住んだ後の快適性に繋がることもたしかですからキッチン天板が御影石~廊下の床がタイル~など目に見える部分での感動はないにしても大きく評価すべきポイントです。

だからと言ってゼッチ×低炭素建築物認定じゃないマンションがダメということは全くもってないのですがそうでないマンションよりかは1ランク2ランク上の室内快適性と経済性(お財布に優しい)があることでしょう。記事執筆時点では税制優遇も大きいため13年間かけて戻ってくる金額を一般的な控除率のマンションと比べるとけっこう大きな額となります。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスカイタワー・松戸 2002年築 松戸駅徒歩4分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約210万円

・ライオンズステーションタワー松戸 2002年築 松戸駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約235万円

・パークホームズ松戸セントラルマーク 2006年築 松戸駅徒歩4分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約185万円

・パークホームズ松戸シティフロント 2010年築 松戸駅徒歩6分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約230万円

・パークホームズ松戸マークレジデンス 2014年築 松戸駅徒歩5分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約260万円

・ルフォン松戸ザ・レジデンス 2015年築 松戸駅徒歩6分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約245万円

・エクセレントシティ松戸Ⅱ 2015年築 松戸駅徒歩4分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約215万円

・ヴェレーナ松戸 2016年築 松戸駅徒歩7分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約220万円

・シティテラス松戸 2018年築 松戸駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約235万円

・レ・ジェイド松戸ステーションフロント 2023年8月竣工予定 松戸駅徒歩2分 新築時の坪単価約325万円 新築販売中

上記相場からザ・パークハウス松戸の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 67.70㎡ 9階 6000万円~6299万円(新築時) → 5280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費などの維持費は未定でしたが70㎡で管理費と修繕積立金、インターネット利用料合わせて月額3万円ほどになるかもしれないとのことでした。そうだとすればこれまでの松戸物件と比べると少々重たく感じそうですが最近の新築マンションとしてみれば特別高いわけではない印象です。

駐車場は設置率約33%、屋外機械式でターンテーブル利用です。作業時も住戸との行き来でも雨に濡れます。全長と全幅、最大重量は今一つですがオールハイルーフ対応なのは今どきで良いですね。設置率はやや不安に感じてしまいますが9部屋に対して新築時の駐車場抽選優先権をつける予定とのことですからマストの方はそちらを選べば安心です。

~機械式駐車場サイズ~

全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×最低地上高12mm×重量2000kg・2200kg

駐輪場は設置率200%、屋内と屋外混在です。

エレベーターが2基(分速90m)あるため1基あたり約54戸とゆとりがあります。総戸数100戸前後でも1基としてしまうマンションもある中でしっかりと2基であることは良いですね。その分維持費がかかるとはいえ小規模マンションではないですから維持費が重たくなることもないでしょう。住戸階はしっかりとしたエレベーターホールというわけではないですが住戸食い込み型でもありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パークスカイタワー・松戸 総戸数311戸 管理費㎡単価月額約139円

・ライオンズステーションタワー松戸 総戸数238戸 管理費㎡単価月額約295円

・パークホームズ松戸セントラルマーク 総戸数66戸 管理費㎡単価月額約140円

・パークホームズ松戸シティフロント 総戸数107戸 管理費㎡単価月額約162円

・パークホームズ松戸マークレジデンス 総戸数160戸 管理費㎡単価月額約164円

・ルフォン松戸ザ・レジデンス 総戸数93戸 管理費㎡単価月額約179円

・エクセレントシティ松戸Ⅱ 総戸数27戸 管理費㎡単価月額約291円

・ヴェレーナ松戸 総戸数47戸 管理費㎡単価月額約147円

・シティテラス松戸 総戸数160戸 管理費㎡単価月額約144円

・レ・ジェイド松戸ステーションフロント 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約300円

~支払いイメージ~

35年フルローン 変動金利

Cタイプ 3LDK 67.70㎡ 9階 6000万円~6299万円 ※最大値の6299万円で計算

月額約19万円(維持費込み)

部屋にもよりますが毎月20万円を住宅費に支払えるという方であれば十分スタートラインへ立つことができます。

建設地

【住むレーション】

[常磐快速線(上野東京ライン)]

松戸 8:00発
北千住 8:08着
南千住 8:11着
三河島 8:14着
日暮里 8:17着
上野 8:21着
東京 8:27着
新橋 8:32着
品川 8:39着

松戸 8:00発
柏 8:08着

[常磐緩行線(千代田線直通)]

松戸 7:50発(始発)
金町 7:54着
亀有 7:57着
綾瀬 8:01着
北千住 8:05着
町屋 8:08着
西日暮里 8:11着
千駄木 8:14着
根津 8:16着
湯島 8:18着
新御茶ノ水 8:20着
大手町 8:23着
二重橋前 8:25着
日比谷 8:26着
霞ヶ関 8:29着
国会議事堂前 8:31着
赤坂 8:33着
乃木坂 8:35着
表参道 8:37着
明治神宮前 8:40着
代々木公園 8:42着
代々木上原 8:45着

[新京成線]

松戸 7:58発(始発)
上本郷 8:00着
松戸新田 8:01着
みのり台 8:02着
八柱 8:04着
常盤平 8:06着
五香 8:09着
元山 8:10着
くぬぎ山 8:12着
北初富 8:15着
新鎌ヶ谷 8:17着
初富 8:19着
鎌ヶ谷大仏 8:21着
二和向台 8:23着
三咲 8:24着
滝不動 8:26着
高根公団 8:28着
高根木戸 8:29着
北習志野 8:31着
習志野 8:33着
薬園台 8:34着
前原 8:36着
新津田沼 8:39着
京成津田沼 8:44着

【総評】

めちゃくちゃ地元の方におすすめしやすい新築マンションです。

地元の方となれば私より松戸に詳しいのは当然なわけで私以上に良い印象の出物なのではないでしょうか。松戸で20年強マンションを見てきた私からすると「気に入って予算が届くなら買わない理由がない」と言い切れるほどです。

その根拠としてはザ・パークハウス松戸が気に入って予算が届く方に「●●マンションのほうが良くないですか?」と言えないのです。もっと駅に近いマンションはたくさんありますがザ・パークハウス松戸を気に入られている方は大通りからも線路(踏切含む)からも離れた静か目な住環境がお好きなはずです。でも静か目な住環境になったとしても駅から遠いのは厳しいと。ハザードマップも気にしない(のめる)はずです。

そして商品力もしっかりとしていますし(松戸内比較では1ランク上と言っても怒られないでしょう)、価格も三菱地所レジデンスらしくチャレンジ価格ではありません。

このバランスの良さ…凄まじいですね。

とはいえ築浅中古マンションのほうがまだまだお安いエリアのためどれだけ新築にこだわるか、バランス力にこだわるかで印象は大きく変わってくることでしょう。

今後東口の駅近でリビオ、西口の駅前(さくら水産の斜め向かい)でザ・パークハウス(まだ分譲かは確定ではないとのことですが看板は立ってます)など後発物件はあるもののそれらはもう少し価格が高いのはもちろんのことわちゃわちゃ寄りですから今作とはキャラクターが異なります。

もちろん松戸でもっとわちゃわちゃを求めたいとか高台側が好みということであれば他にも選択肢があるのですがバランス型としては築浅縛りでいくと戦える相手も少ない(中古もポンポン出るわけではない)ですからご地元の方でザ・パークハウス松戸が気に入ったならもう迷う必要もないくらいおすすめできます。

一方で中広域検討者で松戸に地縁がないとなればどうでしょうか。上記の地元の方へおすすめというのは超自信のあるアドバイスなのですが中広域検討者にまで「見学おすすめ!」と言えるかというと悩んでしまいます。中広域検討者となればいろいろな物件との比較となるわけでバランス良すぎて尖っていないがゆえかもしれませんがトキメキポイントがどこかなぁ~と。この記事は見学してすぐに執筆しているため時間が経てば見え方も変わってくるかもですが。

バランス型のため見学してから時間が経つとじわじわとくるのかもしれませんね。ご地元の方にはトゲのある言葉になってしまい申し訳ないですが地縁ない方が見学しても「思っていたよりいいね」となるかとは思います。(一概には言えないですが松戸のイメージがめちゃ良いかというとそうではないでしょうから)でももう少し価格面のパンチが欲しくなっちゃいそうですね。

とりあえず地元の方におすすめというのは変わらないどころかこれを買わないと後悔しちゃうんじゃないかと思うくらい良い出物ですので気に入られたならGOされることおすすめいたします!

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス松戸 建設地周辺レポート

■ザ・パークハウス松戸 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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