ジオ品川天王洲 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはジオ品川天王洲です！

［物件概要］

売主：阪急阪神不動産
設計：不二建設一級建築士事務所
施工：不二建設
価格：4900万円台～14900万円台
専有面積：33.78㎡～99.77㎡
総戸数：135戸
規模：15階建て

交通：
東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅徒歩7分
東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩8分
京急本線「新馬場」駅徒歩10分
JR各線「品川」駅徒歩17分

所在地：東京都品川区東品川1丁目
竣工予定：2024年6月上旬

駐車場：26台［機械式駐車場パズル式25台、平面（福祉対応駐車場）1台] 自転車置場：196台［上段65台、下段スライド式123台、固定ラック式8台] ミニバイク置場：22台

地図はこちらです↓

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

天王洲アイル・品川シーサイド・大井競馬場で物件調査です！ pic.twitter.com/T0Af4MzRWf

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

りんかい線と東京モノレールの天王洲アイル駅から徒歩7～8分、天王洲運河沿いとなります。帰宅時に新東海橋から我が家が見えることもオーナー満足度を高めてくれることでしょう。元々はタクシー向けのオートガスステーションがありました。

都心近接でありながらもキャナルサイドで住環境もとれるというのが立地面のストロングポイントとなります。電線が地中化されており空が近く水も感じられる、そしてそれぞれの建物に公開空地が設けられており緑も感じられる素敵な街並みです。T.Y.HARBORなどおしゃれな運河沿いのレストランがあったりとおしゃれでアートな街(寺田倉庫の街とも言えますね)という魅力もあります。

一方で大きめの商業施設となれば品川シーサイドいう街があるわけでそちらに比べると買い物関係が弱くなるのが立地面のウィークポイントとなります。

「毎日大きなスーパーマーケットで買い物がしたいんです！！」ということであれば現状では品川シーサイドの良質な中古マンションを検討されたほうが良いでしょう。ジオ品川天王寺を購入できる予算があれば品川シーサイドの駅前にある良質な中古マンションに手が届きます。

天王洲アイルもまいばすけっとはありますし、マンション内にクックパッドマートを設置するなどするためけして不便というわけではありません。アトレ品川で買い物してサクッとタクシーで帰宅～ということも容易です。ただ、品川シーサイドという街が近くにあるため差を感じやすいというだけです。

運河沿いを散歩するだけでも気持ちが良いですし、東品川海上公園、東品川公園など公園もありますし通学校の城南第二小学校へも徒歩8分(グランドメゾン品川シーサイドの杜は城南小学校→東海中学校)と遠くはありません。東海中学校は徒歩13分です。(台場小学校は選択可能ですが抽選)

一部時間帯ではありますがエリア柄飛行機問題はありますね。

建設地の土地形状は正方形に近くとても整っているため向かいに建物はあるものの南向きと運河沿いの東向きに設定できています。ただ、敷地内北側にはもともとの土地持ち主であるシナネンホールディングスの事務所(5階建て・マンションとしては9階相当)が合わせて建設されるため公開空地(コミュニティガーデン)は充実したものになるのですが住戸のスパンが苦しめられることになるため間取りに関しては「うぐぐ…」というものになります。運河沿いはワイドスパンにしてくれたりすると嬉しかったのですがそれどころかナロースパン多めとなっています。

建物正面部分はガラス手摺の色を使い分け横ルーバーをランダムに、長さの異なるマリオンも配すなど単調なものとはしていませんしバルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板としてくれています。南向き最上階にはスクエア型に室内がバルコニー部分へせり出している箇所があり操舵室にも見えます。

公開空地から見える背中側もガラス手摺、階段部分を木目調ルーバーで覆うなど目立つなりにかっこいいものとしてくれています。

長いエントランスアプローチと風除室を超えた先には運河に面するキャナルテラスがあり建物内へ入ってからも水を感じさせてくれます。キャナルテラスのサイドにはコワーキングラウンジとアートラウンジがあるのですがエレベーターホールまでは良い意味で強制的にアートラウンジを通らされる動線となっているのも素敵です。

公開空地はキッチンカー対応、メールコーナー横にはクックパッドマートとミニストップポケット(お酒などは置けない自販機＋αというもの)が設置されます。

今作の立地となればやはり港区アドレスのパークホームズ品川ザレジデンスの存在も気になってきますね。客船をイメージした外観デザイン、運河を望むラウンジ、各階ごみ置場、免震などなど同エリア内ではとても好条件の分譲マンションです。品川駅へ徒歩11分となるのも良いですね。こちらもジオ品川天王洲を購入できる予算があれば手が届きます。

品川シーサイド物件とパークホームズ品川ザレジデンスに挟まれた立地、さらに3割ほどお安く購入できるラグナタワーと品川シーサイドレジデンスもあるなどどうしても比べられてしまうがゆえもあってか周辺相場を無視した価格設定とはなっていません。新築マンションとしては現実路線です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南棟］

Aタイプ　3LDK　70.98㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　8700万円台　坪単価405万円
5階　8900万円台　坪単価414万円
8階　9100万円台　坪単価423万円
10階　9300万円台　坪単価433万円
11階　9500万円台　坪単価442万円

Bタイプ　3LDK　66.30㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　7900万円台　坪単価393万円
6階　8000万円台　坪単価398万円
8階　8200万円台　坪単価408万円
10階　8400万円台　坪単価418万円
12階　8600万円台　坪単価428万円

C1タイプ　3LDK　66.30㎡　※14階のみ同面積のC2タイプ
予定価格表記なし

Dタイプ　1LDK　46.92㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　5500万円台　坪単価387万円
5階　5700万円台　坪単価401万円
10階　5900万円台　坪単価415万円

Nタイプ　1DK　33.78㎡
14階　4900万円台　坪単価479万円

Oタイプ　3LDK　77.43㎡
15階　11400万円台　坪単価486万円

Pタイプ　3LDK　73.96㎡
15階　10900万円台　坪単価487万円

［東棟］

Eタイプ　3LDK　73.03㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　9200万円台　坪単価416万円
5階　9300万円台　坪単価421万円
10階　9600万円台　坪単価434万円

Fタイプ　2LDK　53.29㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　6800万円台　坪単価421万円
5階　6900万円台　坪単価428万円
9階　7100万円台　坪単価440万円
14階　7400万円台　坪単価459万円

Gタイプ　1LDK　45.51㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　5800万円台　坪単価421万円
5階　5900万円台　坪単価428万円

Hタイプ　2LDK　50.04㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

3階　6400万円台　坪単価422万円
5階　6500万円台　坪単価429万円
9階　6700万円台　坪単価442万円
12階　6900万円台　坪単価455万円

Iタイプ　3LDK　65.67㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

2階　7900万円台　坪単価397万円
3階　8100万円台　坪単価407万円
5階　8300万円台　坪単価417万円
7階　8600万円台　坪単価432万円
9階　8800万円台　坪単価443万円

Jタイプ　3LDK　65.49㎡
予定価格表記なし

Kタイプ　3LDK　73.01㎡

画像出典：ジオ品川天王洲公式HP

2階　9000万円台　坪単価407万円
6階　9300万円台　坪単価421万円

Lタイプ　4LDK　99.77㎡　※駐車場抽選優先権
予定価格表記なし

Mタイプ　4LDK　99.77㎡　※駐車場抽選優先権
11階　14900万円台　坪単価493万円　※北窓あり

Iタイプ　3LDK　65.67㎡
12階　9200万円台　坪単価463万円　※北窓あり

平均坪単価は約430万円です。

中住戸だけでなく角住戸も窓面が物足りないですね…せっかく素敵な眺望だけに残念です。サッシも高くありません。

正面方向は建物となりますが斜め方向は抜け感ある眺望となります。高層階のほうが夜景を楽しむことはできますが南向きは向かいの建物まで約50m、東向きは運河を挟んで約100mあるため運河沿いを歩く人の視線はやや気になりますが低層階でも条件悪くありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚(Nタイプ除く)、キッチン天板フィオレストーン、浴室LEDフラットライン照明、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子など悪くはないのですが坪単価400万円超えですからトイレはタンクを隠すものではなく手洗いカウンター＆ローシルエットトイレにしてくれると嬉しかったですね。ただ、引き戸は上吊り、ソフトクローズありなど一次取得者からすれば気になることは少ないかと思います。

構造は二重床・二重天井、床スラブ厚220mm～260mm(ボイドスラブ部分は230mm～320mm)、基本天井高は2400mmです。階高にゆとりがない中で二重床・二重天井としているため坪単価400万円超えながらも基本天井高が低めとなっています。

周辺相場を確認しましょう！

・ラグナタワー　2005年築　品川区東品川3　天王洲アイル駅徒歩7分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約305万円

・品川シーサイドレジデンス　2007年築　品川区東品川3　天王洲アイル駅徒歩6分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約330万円

・パークホームズ品川ザレジデンス　2014年築　港区港南2　天王洲アイル駅徒歩9分　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約430万円

・ブランズ東品川　2016年築　品川区東品川1　新馬場駅徒歩8分・天王洲アイル駅徒歩10分　新築時の坪単価約265万円　直近売り出し事例なし

・シティハウス品川サウス　2020年築　品川区東品川1　新馬場駅徒歩7分・天王洲アイル駅徒歩8分　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約380万円

以下参考に品川シーサイド物件

・プライムパークス品川シーサイドザレジデンス　2018年築　品川区東大井1　品川シーサイド駅徒歩5分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約360万円

・プライムパークス品川シーサイドザタワー　2019年築　品川区東品川4　品川シーサイド駅徒歩3分　新築時の坪単価約315万円　現在の坪単価約400万円

・グランドメゾン品川シーサイドの杜　2019年築　品川区東品川4　品川シーサイド駅徒歩3分　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約410万円

パークホームズ品川ザレジデンス

2014年築　港区港南2
天王洲アイル駅徒歩9分

新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約430万円 pic.twitter.com/fBptmSfvdR

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

ラグナタワー

2005年築　品川区東品川3
天王洲アイル駅徒歩7分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約305万円 pic.twitter.com/7abtgzBjFd

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

品川シーサイドレジデンス

2007年築　品川区東品川3
天王洲アイル駅徒歩6分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約330万円 pic.twitter.com/mJ9OYzNoi6

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

プライムパークス品川シーサイドザレジデンス

2018年築　品川区東大井1
品川シーサイド駅徒歩5分

新築時の坪単価約285万円
現在の坪単価約360万円 pic.twitter.com/wXkKnzpEmq

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

プライムパークス品川シーサイドザタワー

2019年築　品川区東品川4
品川シーサイド駅徒歩3分

新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約400万円 pic.twitter.com/zG9S9BBYeT

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

グランドメゾン品川シーサイドの杜

2019年築　品川区東品川4
品川シーサイド駅徒歩3分

新築時の坪単価約310万円
現在の坪単価約410万円 pic.twitter.com/T2oECL9OFS

— マンションマニア (@mansionmania) August 22, 2022

上記相場からジオ品川天王洲の将来価値を予想すると

Eタイプ　3LDK　73.03㎡　3階　9200万円台(新築時)　→　8200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場としては㎡単価月額約3300円となります。

駐車場は身障者優先平置きが1台、屋内(住戸との行き来は雨に濡れます)でターンテーブルありの機械式が25台で設置率約19％です。

LタイプとMタイプのみ駐車場抽選優先権が付いてきます。電気自動車のカーシェアが導入されます。

機械式駐車場サイズ(別途1台カーシェア用あり)

地上1段　1台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2000mm×重量2500kg　月額38000円　※電気自動車用充電設備あり
地下1段　2台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2000mm×重量2500kg　月額35000円
地下1段　6台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2500kg　月額30000円
地下2段　8台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2500kg　月額27000円
地下3段　8台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2500kg　月額25000円

駐輪場は屋内と屋外(建物庇下)で設置率約145％です。

管理費は㎡単価月額約254円(予定)、共用部が充実～というほどではないですが今の時代としては悪くないでしょうか。周辺分譲マンションと比べるともうちょいお安いと嬉しい感じもしますが。エレベーターは2基(分速105m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ラグナタワー　総戸数501戸　管理費㎡単価月額約246円

・品川シーサイドレジデンス　総戸数422戸　管理費㎡単価月額約117円

・パークホームズ品川ザレジデンス　総戸数209戸　管理費㎡単価月額約238円

・ブランズ東品川　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約210円

・シティハウス品川サウス　総戸数66戸　管理費㎡単価月額約247円

・プライムパークス品川シーサイドザレジデンス　総戸数335戸　管理費㎡単価月額約210円

・プライムパークス品川シーサイドザタワー　総戸数817戸　管理費㎡単価月額約260円

・グランドメゾン品川シーサイドの杜　総戸数687戸　管理費㎡単価月額約258円