今回ご紹介するのはブリリア品川キャナルサイド(Brillia 品川 Canal Side)です!

[物件概要]

売主:東京建物
施工:大末建設
価格:未定
専有面積:28.41㎡~72.34㎡
総戸数:51戸(提携企業優先住戸2戸、等価交換住戸19戸含む)
規模:14階建て
交通:JR山手線・東海道線・京浜東北線「品川」駅徒歩10分 京急線「北品川」駅徒歩6分
所在地:東京都品川区北品川1丁目
竣工予定:平成30年10月下旬

駐車場:10台 平置き(身障者用1台含む)
駐輪場:52台 2段式スライドラック式
ミニバイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア品川キャナルサイド公式HP

「品川駅徒歩10分圏内」ということは強みですね。品川駅の混雑はすごいですが物件自体は運河沿いですから開放感があり静かな環境です。品川駅から品川インターシティを経由する道のりですから屋根がない箇所は物件から品川インターシティまでの僅かな距離だけです。

駅徒歩10分というのは港南口の出入口までのため実質は徒歩10分で改札に着くことはよほど早歩きしないと無理ですが表記上で徒歩10分は魅力的です。ましてや品川アドレスのため価格も現実的です。

表記上では北品川駅徒歩6分ですが品川駅がメイン利用となる方ばかりでしょう。北品川駅は第一京浜側にしか改札口がないため線路を渡る必要があります。開かずの踏切を待つくらいであれば品川駅まで歩いたほうが時間もよめていいでしょう。

もちろん北品川駅高架化工事が実現すれば実質の徒歩6分(駅の敷地次第では短縮)となりますから日常使いしやすくなるはずです。北品川駅から物件までの間にはマルエツプチがあり一番近いスーパーとなります。

ブリリア品川キャナルサイドは1フロア4戸で、内廊下、全戸角部屋です。そのため内廊下でありながらも行灯部屋がありません。ディスポーザーはありませんが食洗機、カップボード、キッチン天板御影石など価格に見合うグレードとなっています。

※C1タイプは設備が一部異なります

敷地は2面接道となっています。それを活かして平置き駐車場を運河寄りに設けることにより対岸までの距離をより稼げています。

画像出典:ブリリア品川キャナルサイド公式HP

機械式駐車場がないため戸数が少ない割には将来的な維持費が抑えられると思われますが管理費、修繕積立金は未定とのことです。

総戸数51戸でありながら2階部分にWi-Fi完備のラウンジを設けています。これにより北方面を向く住戸を購入した方でもキャナルサイドの開放感を得られるのはとても魅力的です。

物件横にはお弁当屋さんと有名なラーメン屋さんがありますが品川駅との間にあるわけではないため人の列や臭いなどはほとんど気にならないでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

D1タイプ 42.35㎡

11階 5400万円台 坪単価421万円

B1タイプ 69.31㎡

3階 7700万円台 坪単価367万円

Aタイプ 72.34㎡

5階 8200万円台 坪単価374万円

表面上の価格を抑えるために条件が良く面積が広いお部屋の坪単価を抑えていますね。もちろん運河向きのほうがお得です。ただし運河向きは72㎡台と69㎡台、品川駅方面向きは42㎡台と28㎡台ということで広さが違います。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・品川Vタワーテラス棟 2003年築 品川駅徒歩6分 北品川駅徒歩5分 現在の坪単価約380万円

・品川Vタワー(港区アドレス) 2003年築 品川駅徒歩6分 北品川駅徒歩5分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約400万円~坪単価約490万円

・パークホームズ品川ザレジデンス(港区アドレス) 2014年築 品川駅徒歩11分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約335万円

・オープンレジデンス御殿山 2011年築 北品川駅徒歩4分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約295万円

上記相場から考えられるブリリア品川キャナルサイドの将来価値としては

B1タイプ 69.31㎡ 3階 7700万円台 → 6280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。品川エリアはリニア開通など将来性のある街ですから今後の資産価値向上にも期待できるエリアと言えるでしょう。

新馬場駅最寄りでは住友不動産が新築マンションを供給予定です。

シティハウス品川サウス

[物件概要]

売主:住友不動産
施工:住友不動産シスコン
価格:未定
専有面積:54.56㎡~67.02㎡
総戸数:66戸
規模:18階建て

交通:
京急線「新馬場」駅徒歩7分
りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩8分
東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩8分
JR各線「品川」駅徒歩17分

所在地:東京都品川区東品川1丁目
竣工予定:平成31年12月中旬

駐車場:14台 
自転車置場:102台 
バイク置場:8台 

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス品川サウス公式HP

同マンションは品川駅までは徒歩17分と距離がありますが新馬場駅、天王洲アイル駅の間に位置していることが強みですね。どちらの駅へも若干の高低差はありますが気になるほどではないでしょう。

こちらも1フロア4戸ほどになる計算で18階建てですからスタイリッシュな外観になるのではないでしょうか。

余談にはなりますが最近の住友不動産は戸数合わせをしているようですね。シティハウス品川サウスに関しても平成31年12月中旬竣工予定ですが入居は翌年の4月です。例えば他物件だとシティハウス大宮吉敷町は平成30年9月中旬竣工でありながらも引き渡しは翌年の4月です。これって決算期をわざとまたがせて供給戸数合わせをしてるということで間違いないですよね?

北品川駅徒歩2分、品川駅徒歩10分のオープンレジデンシア品川は完売、坪単価390万円ほどでした。

【総評】

港区近接の品川区アドレスの弱点としては現港区民からの住み替えを獲得しずらいのではないかと感じています。相談者様ベースでのお話ではありますが港区在住の方に同マンションをご紹介しても「区が変わるだけでも保育園などの状況が違うため手間」というどこででもある個別な事情に加えて「予算は問題ありません。ただ品川区アドレスでこの価格となると。。。」という意見が多いですね。

逆に港区民でない方からすれば品川駅徒歩10分圏内、東京建物のブリリアブランドで坪単価400万円以下でファミリー向けの広めのお部屋が購入できるわけですから魅力的に感じるのではないでしょうか。

戸数も少ないせいか広告展開も少ないように思えますし、目立った感じではありませんが希少性のあるマンションですから検討候補に入れてみてはいかがでしょうか。

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~2017年10月30日追記~

ブリリア品川キャナルサイド 第一期

販売戸数:19戸
販売価格:5090万円~8760万円
間取り:1LDK・3LDK
専有面積:42.35㎡~72.34㎡(防災倉庫面積0.27㎡~0.34㎡含む)

管理費:14800円~25200円(月額)
修繕積立金:4410円~7530円(月額)

登録受付期間:平成29年10月28日~平成29年11月5日

駐車場:平置き(身障者用1台含む):10台、28000円~33000円(月額)
駐輪場:2段式スライドラック式:52台、200円~300円(月額)
ミニバイク置場:4台、3000円(月額)


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