今回ご紹介するのはクリオ横濱弘明寺グレイステラスです!

[物件概要]※先着順申込受付住戸

売主:明和地所 三信住建
設計:エフティー建築設計事務所
施工:大勝
価格:4596万円~6399万円
専有面積:54.20㎡~77.49㎡(最大108.22㎡)
総戸数:79戸
規模:7階建て

交通:
京急本線「弘明寺」駅徒歩5分
横浜市営地下鉄ブルーライン「弘明寺」駅徒歩11分

所在地:神奈川県横浜市南区永田南一丁目
竣工予定:2023年3月下旬

管理費:11000円~15730円/月額
修繕積立金:4070円~5810円/月額

駐車場:26台(機械式21台、平置式1台、平置式専用使用4台)月額7000円~15000円
バイク置場:4台 月額4000円
自転車置場:128台(上段:垂直ラック式50台・下段:スライドラック式78台)月額350円・400円

地図はこちらです↓

画像出典:クリオ横濱弘明寺グレイステラス公式HP

京急線の弘明寺駅から徒歩5分、横浜市営地下鉄ブルーラインの弘明寺駅から徒歩11分のため今作は京急線をメイン使いしたい方に合ってきます。(前作のクリオ横濱弘明寺は市営地下鉄寄り)

新杉田駅と杉田駅のように駅と駅の間に商店街があり、ブルーラインの弘明寺駅からだとそちらを経由できるため楽しい徒歩11分ですし、商店街には屋根があるため雨の日でも買い物がしやすいのも良いですね。

エリア柄坂が付きまとうためフラットな生活を好まれる方には合ってこないのですが市営地下鉄ブルーラインと京急線の弘明寺駅からは信号もほとんどなく(建設地手前に1ヵ所)踏切を渡る必要もないため徒歩分数以上に近く感じるのではないでしょうか。

建設地は平戸桜木道路という交通量多い通り沿い(バス通りにもなっています)となっているため少々わちゃわちゃ感があります。

北側と西側の接道向かいにはマンション、さらに東側はグラウンドレベルが高くなっている側を望むことになるためちょいと囲まれ感はあります。ただ、東西に長い敷地でもともとマンション(社宅)があっただけあり土地形状はそれなりに整っており1フロア(一部除く)南向き9戸、西向き3戸と南向きを多く設定できていますし、南側は接道しておりその先は背の低い戸建と学校となるため西向き住戸含めて全体的に採光面は恵まれています。

弘明寺エリア内の低地というわけではなく、大岡川のグラウンドレベルより高いため水害系を気にされる方にもとっつきやすいでしょうか。(その代わりブルーラインの弘明寺駅からは上り坂)

外観デザインとしてはバルコニーガラス手摺2色使い分けで単調にならないようにしていますし、エントランス周りのデザインウォールは重厚感あります。エントランスホール正面の大窓から植栽&水景(水盤)を望める素敵な空間となっているのもとても大きな魅力ですね。あれだけ美しいエントランスホールから水景というのは戸数からすれば贅沢です。

ただ、謎なのが背中側です。もちろん私は建築のプロではないわけで細かい事情を考慮したことを語れるわけではないのですがいろいろなマンションを見させていただいている中でこの土地形状とこの広さ、そして空地率で「どうしてこんなにゆとりないの?」と感じてしまいます。

車路が無駄に長く機械式駐車場の一部はターンテーブル使用、ごみ置場は屋外(住戸との行き来で雨に濡れる)であるなど空地率の割に背中側の強みがないのです。あれだけ長い車路の半分を平置き駐車場やサイクルポートなどにしていれば物件としての魅力がより高まったと思うのですが。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※初回調査2021年秋頃の販売住戸も含みます

Bタイプ 2LDK 54.2㎡

画像出典:クリオ横濱弘明寺グレイステラス公式HP

4階 4691万円 坪単価286万円
6階 4796万円 坪単価292万円

C1タイプ 3LDK 58.03㎡

画像出典:クリオ横濱弘明寺グレイステラス公式HP

3階 4997万円 坪単価284万円

C2タイプ 3LDK 58.03㎡
1階 4596万円 坪単価261万円

D1タイプ 3LDK 72.67㎡

画像出典:クリオ横濱弘明寺グレイステラス公式HP

4階 5998万円 坪単価272万円

K1タイプ 3LDK 77.49㎡

画像出典:クリオ横濱弘明寺グレイステラス公式HP

2階 6198万円 坪単価264万円

L1タイプ 3LDK 81.59㎡
5階 6989万円 坪単価283万円

L2タイプ 3LDK 81.59㎡
1階 6694万円 坪単価271万円

Oタイプ 3LDK 78.17㎡
7階 7896万円 坪単価333万円

平均坪単価は約285万円です。

西向きはナロースパンですが南向きは単調な田の字ながらも連窓サッシとしている住戸もあります。最上階にはロフト付きメゾネット100㎡超え住戸が2部屋、約13mの超ワイドスパン住戸があるのは面白いですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなどコストコントロールしまくりというわけではないですが弘明寺としては高単価のためもうひと頑張りあると嬉しかったですね。構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mm(1階は2450mm、メゾネット吹き抜け部分4960mm)です。

外廊下でエレベーター(外出時は室内インターホンから呼び出し・帰宅時はエントランスで鍵をかざすと居住階のボタンが反応する自動着床・分速60m)は1基です。総戸数からすればエレベーター1基は違和感ないのですがエレベーターがエントランス寄りにあるため東寄りの住戸だとエレベーターが遠く感じやすいでしょう。(間に階段はあります)

周辺相場を確認しましょう!

・エステスクエア横浜弘明寺 1999年築 六ツ川1 京急線弘明寺駅徒歩7分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・ランドヒルズ弘明寺 2001年築 永田南1 京急線弘明寺駅徒歩5分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約165万円

・クレヴィア横濱弘明寺 2019年築 中島町4 ブルーライン弘明寺駅徒歩2分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からクリオ横濱弘明寺グレイステラスの将来価値を予想すると

L1タイプ 3LDK 81.59㎡ 5階 6989万円(新築時) → 4870万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式21台、平置1台、南向きの1階住戸専用使用4台で設置率約33%です。機械式駐車場は全幅1850mmと重量2000kgは惜しいですがオールハイルーフなのは良いですね。

機械式駐車場サイズ 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg

駐輪場も屋外で設置率約162%です。

維持費は管理費㎡単価月額約203円、ディスポーザーがないのは惜しいですが水盤ありということで納得はしやすいでしょうか。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・エステスクエア横浜弘明寺 総戸数21戸 管理費㎡単価月額約207円

・ランドヒルズ弘明寺 総戸数19戸 管理費㎡単価月額約146円

・クレヴィア横濱弘明寺 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約250円

弘明寺公園から建設地を望む

【住むレーション】

[京急線]

弘明寺 7:53発
井土ヶ谷 7:54着
南太田 7:57着
黄金町 8:02着
日ノ出町8:04着
戸部 8:06着
横浜 8:09着 乗り換え 8:12発
京急川崎 8:24着
京急蒲田 8:29着
品川 8:42着

弘明寺 8:00発
上大岡 8:02着
屏風浦 8:05着
杉田 8:07着
京急富岡 8:10着
能見台 8:11着
金沢文庫 8:14着

[ブルーライン]

弘明寺 8:02発
蒔田 8:03着
吉野町 8:05着
阪東橋 8:07着
伊勢佐木長者町 8:09着
関内 8:11着
桜木町 8:12着
高島町 8:15着
横浜 8:16着
三ッ沢下町 8:19着
三ッ沢上町 8:21着
片倉町 8:24着
岸根公園 8:26着
新横浜 8:28着

弘明寺 8:03発
上大岡 8:05着
港南中央 8:07着
上永谷 8:10着
下永谷 8:12着
舞岡 8:14着
戸塚 8:16着
踊場 8:19着
中田 8:21着
立場 8:23着
下飯田 8:25着
湘南台 8:29着

京急線の弘明寺駅は普通電車とエアポート急行が停車します。

食品館あおばが徒歩4分、弘明寺かんのん通り商店街(京急線弘明寺駅とブルーライン弘明寺駅の間)へ徒歩6分と日常の買い物は徒歩圏内で済ますことができます。

通学校は井土ケ谷小学校で徒歩9分、南中学校で徒歩2分です。弘明寺公園が近いですし、少し足を延ばせば以前井土ヶ谷物件の記事・動画でご紹介した清水ケ丘公園もあるなど公園関係も充実しています。

【総評】

弘明寺駅は大きな商店街がありますし、のんびりした割に不便ではないなど弘明寺だからこその魅力はあるのですが上大岡と比べてしっかりとお安くない限りは広域検討者であったり広域とまでいかなくとも近隣駅などでもOKで弘明寺でなければダメというわけではない方にとってはとっつきにくいのですよね。

そんな中で平均坪単価285万円ほどとなれば「重たいなぁ~」という印象を受けます。

プロミライズ横浜井土ケ谷の平均坪単価約210万円は安すぎ問題(瞬間蒸発)でしたからそこまでは当然無理としてもヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロントの平均坪単価約260万円、クリオ横濱弘明寺の平均坪単価約255万円ほどであれば印象は大きく変わってくるのですが。

1年~2年前と比べて1割値上がりしているということ自体は全体のマーケットからすればなんら違和感ないどころか抑え気味ではあるものの弘明寺で1割upとなれば重たく感じる方も多い(中古はそこまで高くない)のではないでしょうか。とはいえ沿線の新築マンションもなかなか重たい価格ですから新築オンリー検討であれば感じ方は違うのでしょうね。(私の場合は中古マーケットととも比較してしまう)

それでもエントランスホールから望める水景など高いなりの見てくれの良さを追求してくれたのは嬉しいところです。

動画もご覧ください!

■クリオ横濱弘明寺グレイステラス 建設地周辺レポート

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