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今回ご紹介するのはシティタワー品川パークフロントです！
［物件概要］最終期
売主：住友不動産
設計：五洋建設
施工：五洋建設
価格：6790万円～8090万円
専有面積：68.69㎡～70.31㎡
総戸数：312戸
規模：23階建て
交通：京急本線「大森海岸」駅徒歩5分 JR京浜東北線「大森」駅徒歩10分 京急本線「立会川」駅徒歩12分
所在地：東京都品川区南大井二丁目
竣工予定：2018年8月21日
管理費（月額）12315円～12585円
修繕積立金（月額）5940円～6080円
駐車場：82台(横行昇降縦列式46台、横行昇降式35台、身障者用1台)他に来客用1台、電気自動車充電専用スペース1台 うち、横行昇降縦列式46台、横行昇降式23台の計69台は附属敷地分 （月額）23000円～30000円
自転車置場：410台 平置37台、2段式(下段スライド式)373台(上段150台、下段223台) （月額）200円～300円
バイク置場:：8台 （月額）6000円
ミニバイク置場：13台、他に付属敷地に来客用10台 （月額）3000円
地図はこちらです↓
画像出典：シティタワー品川パークフロント公式HP
竣工から約1年、いよいよ最終期となりました。総戸数312戸中残りは約30戸となります。
住友不動産は販売後期になるにつれて価格を上げていくことが多いですが今回は基本的に据え置きです。その代わり竣工済みですが供給戸数や引き渡し時期による売り上げ調整に伴い今から買う場合には即入居ではなく2020年4月下旬となってしまいます。これは住友不動産あるあるではあるものの低金利でFIXしたいというのは検討者側にとっては本音であることでしょう。今が賃貸であれば出費がかさみますから余計に残念。
最寄り駅は京急線の大森海岸駅で徒歩5分。物件目の前の信号(待ち時間長め)を渡ればフラット、物件側の歩道経由だと大森海岸駅近くで歩道橋を渡る必要がありますがいずれにしても歩く時間は5分以内ですから駅近といっても問題ない距離感でしょう。普通電車しか止まらない駅ではありますが朝ラッシュ時でも品川駅までの乗車時間は10分ほどですから今後もリニア開通等々で評価が高まるであろう品川まで近いというのは強みです。京浜東北線の大森駅までもフラットな道のりで徒歩10分ですから十分徒歩圏内となります。全体的にはわかりませんが私の相談者様で購入された方は京浜東北線をメイン利用としている方が多いです。
鈴ヶ森の印象が良いかと言えばけしてそうとは言い難いわけですが駅までの距離のほうが重視される時代ですから人気アドレスでないがゆえに価格抑えめ、でも駅近となれば今の時代売れることでしょう。価格抑えめと言っても販売が開始された3年ほど前時点ではけして割安、適正とは言えない水準でした。新築マンション価格が全体的に上がっている中でいわゆる旧価格の今だからこそ狙い目感あるということです。
外観デザインに関しては最上階にガラスウォール(スカイティアラなどでも見かけたものです)を採用、エレベーターホールを窓面豊かにしたりと大通り沿いから見た時にかっこいいマンションだと誰しもが思ってくれるであろうレベルとなっています。外廊下かつ各階ごみ置き場なしではありますがSマルチコアを採用しているため共用廊下の室外機が目に見えませんし各戸アルコーブを設けているため外廊下のマンションとしてはお手本と言えるレベルですから内廊下にこだわりがなければこれを理由に検討をやめるほどのものではないでしょう。
一方で残念だったのはエントランスホールと駐車場です。
まずエントランスホールですが二層吹き抜けとしているもののコンシェルジュカウンターが気が付かないくらい小さいものとなっていたりと住友不動産にしては豪華さがありません。第一京浜側にあるエントランスホールが東側の公園まで繋がっていたら最高だったのですが。
次に駐車場ですが一部は建物下ですが建物内との導線に一部屋根がなく、メインの駐車場は道路向かいとなり接道を渡る必要がありますし機械式駐車場を操作中も屋根がありませんから悪天候時は不便です。タワーマンションなら駐車場と住戸フロアまで屋根ありということのほうが多い中で車利用者にとってはマイナスポイントとなるでしょう。もちろん高速道路の出入り口が近かったりと車移動が便利なことは言うまでもないのですがだからこそもう少し工夫がほしかったところです。駐車場には空きがあるためこれから購入される方でも確保できます。
南側の接道は一時的にしながわ水族館への通り道として使われていますが公園の整備が終わると通り道ではなくなる予定ですから心配ないそうです。ちょうど夏休みなので今見学に行くと南側の接道を歩く人の多さにびっくりすると思いますが一時的です。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［東向き］
Hgタイプ 2LDK＋S 68.69㎡
1階 6790万円 坪単価326万円
Hタイプ 2LDK＋S 68.69㎡
画像出典：シティタワー品川パークフロント公式HP
Ggタイプ 3LDK 70.31㎡
1階 7290万円 坪単価342万円
Gタイプ 3LDK 70.31㎡
画像出典：シティタワー品川パークフロント公式HP
22階 8461万円 坪単価397万円
Iタイプ 2LDK＋S 70.2㎡
23階 8090万円 坪単価381万円
Igタイプ 2LDK＋S 70.2㎡
1階 7090万円 坪単価333万円
［南向き］
Nタイプ 3LDK 70.03㎡
画像出典：シティタワー品川パークフロント公式HP
平均坪単価は約335万円です。
間取りは田の字メインではありますが制震間柱の影響もあってか玄関前にかなりのゆとりがありますし共用廊下側の洋室もアウトフレームとできているお部屋が多いですから専有面積以上にゆとりを感じられるでしょう。
ディスポーザー、食洗機など基本的な設備は付いているのですが水回り天板が人造大理石、浴室がブラケットライトであるなど見た目の印象としてはいまひとつ(タワーという名が付いているだけに期待していたので余計に)でした。基本天井高は2500mmであることは良いのですがサッシ高は低めです。構造は二重床・二重天井です。
細かい部分で大きく評価したいのは同時吸排(機械給気)としてさらにフィルターを設けているため室内壁に給気口が付かず見た目が良いですし音及び空気問題も軽減されます。真上ではありませんが飛行機の新ルートの影響もありますし第一京浜沿い、京急線の線路が近いことによる騒音は二重サッシ(T4)と合わせてかなりの対策がなされています。南向き住戸では窓を開ければ京急の爆走音(笑)が響いてくることはたしかですが窓さえ閉めればほぼ無音(エアコンの音しか聞こえず)となります。これは現物で確認できますから完成後に検討するメリットとなります。
外廊下でありながらも制震を採用しているため制震間柱の位置がわかるのはマニア心をくすぐられました(笑)内廊下の制震だとどこに制震の柱が通っているのかぱっと見ではわからないですからね。
周辺相場を確認しましょう！
・クレッセントしながわ公園ビュータワー 2001年築 南大井2 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円
上記相場からシティタワー品川パークフロントの将来価値を予想すると
Nタイプ 3LDK 70.03㎡ 23階 7390万円(新築時) → 6090万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
大森海岸駅最寄りの第一京浜沿いでは東京マスタープレイス(2002年築)が当時坪単価約180万円で供給していましたから値上がりましたね～。17年前と比べても仕方ないですけども17年前よりも働く人の収入が大きく増えた方ばかりと言えばそうではないでしょうし、それでいてマンション価格が倍近くになっているエリアもあるということを考えるとパワーカップルあっての商売ですね(笑)このマンションに限ったことではないですけども東京マスタープレイスの時代あたりからマンションウォッチを開始したため改めて胸が痛くなったということで。
【住むレーション】
［京急線］
大森海岸 8:05発
立会川 8:06着
鮫洲 8:08着
青物横丁 8:13着
新馬場 8:15着
北品川 8:16着
品川 8:18着
大森海岸 8:07発
平和島 8:08着
大森町 8:10着
梅屋敷 8:12着
京急蒲田 8:14着
雑色 8:20着
六郷土手 8:22着
京急川崎 8:24着
［京浜東北線］
大森 8:01発
大井町 8:04着
品川 8:08着
田町 8:11着
浜松町 8:14着
新橋 8:16着
有楽町 8:18着
東京 8:21着
大森 8:04発
蒲田 8:08着
川崎 8:12着
鶴見 8:16着
新子安 8:20着
東神奈川 8:23着
横浜 8:26着
平和島競艇は平和島駅、大井競馬場は立会川駅を利用するのが基本ですから大森海岸駅はギャンブラーさんの利用が少なめです。
しながわ区民公園(一部改修中)隣接ですから鈴ヶ森という印象さえ気にしなければファミリー層にとっては魅力も多いことでしょう。通学校は鈴ヶ森小学校で徒歩7分、鈴ヶ森中学校で徒歩5分となります。
【総評】
7500万円ほど出せば70㎡ほどの平均的な条件となるお部屋が購入できますから今の市況からすれば狙い目感あることはたしかでしょう。販売開始して3年ほど経過しますが当初は私への相談も少なかったにも関わらずここ最近増えてきています。新築マンション価格が高騰している中で旧価格で販売している駅近マンションですから自然と選ばれますよね。
住友不動産でさえ当初の価格から値上げできていないことを考えると市況の悪化というのを感じられずにはいられませんが高価格帯でチャレンジしようと売り渋っていたであろう南向き最上階が坪単価348万円などなど買い手側としては条件良い時期に出会えたと思っても違和感ないでしょう。
共用施設は地下1階の集会室兼パーティルーム、屋上のスカイデッキと多くないものの管理費が㎡あたり月額約179円というのはリーズナブルですね。修繕積立金が上がりきっても合わせて月額4万円ほどでおさまるということで共用施設を必要としない方からすればコストパフォーマンスが良いことでしょう。
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