クレストプライムシティ南砂　価格と間取り　スペシャルな立地×まさかのナロースパンと直床

今回ご紹介するのはクレストプライムシティ南砂です！

［物件概要］

売主：ゴールドクレスト
意匠・設備設計：日建設計
構造設計：五洋建設一級建築士事務所
施工：五洋建設
専有面積：53.23㎡～104.03㎡
総戸数：396戸
規模：15階建て
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩1分　東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩12分
所在地：東京都江東区南砂3丁目
竣工予定：2026年6月下旬
引き渡し予定：2027年4月上旬

駐車場：119台(機械式116台、平置き2台、身障者用1台、月額27000円～40000円)
駐輪場：792台(屋根付・二段ラック式774台、平置18台、月額300円～600円)他レンタサイクル8台
バイク置場：8台(屋根付、月額5000円)
ミニバイク置場：32台(屋根付24台、屋根なし8台、月額2000円～2500円)

地図はこちらです↓

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

東京メトロ東西線の南砂町駅から徒歩1分、永代通り沿いのザ・駅前に誕生する総戸数396戸の大規模マンションとなります。

2012年の土地取得で当時からマンションになるであろうという話は合ったのでようやく感がすごいですね。(従前の施設との契約が残っていた関係だと思われます)

物流施設も多いエリアですが永代通り北側のため住宅も多く住環境としても整ったロケーションです。

IHIが豊洲での開発を終えて今後は南砂での開発に力を入れていくという点も将来性として面白い要素ですね。（物流メインかとは思いますが新しい道路の整備なども進むことでしょう）

南砂町駅は駅と電車の混雑緩和、遅延解消などを目的とした大規模な駅改良工事が行われています。

全体が完成するとだいぶ雰囲気も変わりますし、電車の遅延も少なくなるでしょうから今以上に利便性が高まることは間違いないでしょう。(東西線の混雑はすごいですがご愛嬌ということで。苦笑)

ただ、改札付近は新しくなり一部新ホームの供用が開始されてはいますがまだまだ工事は続きます。(2030年頃には完成してくれると嬉しいですがどうなるか)

東陽町駅寄りの1番出入口が最寄りとなっているため南砂町駅徒歩1分というだけでなく東陽町駅へも徒歩12分と徒歩圏内のため将来的に豊住線が開業した際の恩恵も少なくはないでしょう。(例えば東西線が止まってしまった際に東陽町駅まで歩ける等)

1番出入口に関しては階段だけでなくエスカレーターとエレベーターもあるため使い勝手良いですね。ホームまでは少し歩きますがメインエントランスを出て5分後に発車する電車であれば余裕で間に合うくらいの距離感です。

魔改造中の東西線南砂町駅！

クレストプライムシティ南砂はエントランス出てから5分後の電車なら余裕で乗れる！！ pic.twitter.com/23p4fsEvwz

— マンションマニア (@mansionmania) July 21, 2025

同じく駅前(表記上徒歩2分、現在の計算ルールだと3分?)のグランエスタと比べられがちではありますが『うちは東陽町駅も日常使いしやすい南砂町駅徒歩1分物件じゃ！』と言えます。

そうするとグランエスタは『うちはスナモがすぐ近くじゃ！』と言い返してくるでしょうけども(笑)

(どちらも良い立地という意味)

日常の買い物に関してはそのスナモ(ダイエー等)が徒歩11分、トピレックプラザ(イオン等)が徒歩10分、砂町銀座商店街が徒歩15分、大きめの商業施設や商店街はあるものの『駅徒歩1分は良いけども大きめのスーパーマーケットが遠い』というのはウィークポイントになってくるでしょう。

東陽町駅で降りて途中のオーケーで買い物しても良いのですが結局10分くらいは歩きますので過ごしやすい季節でないと現実的ではないですね。(ニトリ跡地スーパーマーケットにならないですかね？？)

ただ、それは売り手側が一番分かっていることであり1階の店舗区画にスーパーマーケットを誘致する計画で動いています。(冷蔵庫代わりとしては使いやすい区画サイズ)

ちなみに私のおすすめは東陽町のイキイキ生鮮市場です！！自転車なら7分くらいです！

通学校は南砂小学校で徒歩8分、第三砂町中学校で徒歩2分です。

駅前の南砂三丁目公園はもちろんのこと仙台堀川公園と横十間川親水公園も散歩がてら行き来できる距離感ですから駅徒歩1分物件としては公園事情も良いですね。

歩くには遠いですが自転車や車であればベイサイドエリアの夢の島公園、葛西臨海公園、夢の国なども身近です。

建設地は四方が接道(東側はインターロッキングの新道)、従前は飲食店などがありました。

5棟構成でエアリーレジデンス(東南東)、ブライトレジデンス(南東)、サウスレジデンス(南西)、パークレジデンス(北西)、マークレジデンス(西)という内訳です。

東側はインターロッキングの新道を挟んで中学校のため中層階から視界抜けしてきますがエアリーの向かいには同社によるマンションが建設予定のため影響を受ける住戸が多くなりそうです。

南側は交通量が多いものの永代通り沿いのため半永久的に日当たり抜群、向かいに背の高い物流施設はあるものの離隔はとれています。

西側は接道挟んで公園と団地、今作の中でもセットバックが大きいため離隔は十分、中層階になると視界抜けもしてきます。

全体的に見ても駅徒歩1分にしては十分な日当たりと眺望と言えるでしょう。永代通りと面しているものの地下駅ですから電車の音ネックはないですし南北に長い土地形状のため永代通りから遠ざかる選び方もできます。

敷地面積は約9400㎡と広大ですが建物をギュッと詰め込み空いたところに駐車場や駐輪場を配しているため大きな中庭などのゆとりは感じられません。

ただ、風除室へ向かうアプローチは曲線として両サイドを景石と豊かな植栽とするなど雰囲気が良いですね。

とはいえやはりエントランスホールも総戸数からすれば物足りないですし…エントランスホールを抜けた先のエレベーターホール手前にちょっとした中庭を設けていたりと良いところもありますが価格帯含めるとランドスケープとしては全体的に淡白な印象を受けます。

外観デザインに関してはサウスレジデンスを逆梁としており下駄の店舗区画のせり出した豊かなガラス面も相まって重厚感ありますね。リズミカルなデザインのため重たすぎないのも良いですよね。

その他の棟もガラス手摺とルーバーを組み合わせ、袖壁を設けるなど単調にならないよう工夫がなされています。

永代通りを通る方が『なんだこの高級マンションは！！』となり存在自体が広告になることでしょう。

共用施設としてはパーク1階にワークスペース、パーク9階にパーティールーム、パーク10階にゲストルームが設けられています。フィットネスルームはないですが北側のゴールドジムと提携して何かしらのサービスを受けられるよう話を進めているとのことです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A-C　3LDK　67.74㎡
2階　9970万円　坪単価486万円

A-D　3LDK　67.74㎡
3階　10200万円　坪単価497万円

A-E　3LDK　67.74㎡
2階　9970万円　坪単価486万円

A-F　3LDK　67.74㎡
8階　10820万円　坪単価528万円

A-Hg　3LDK　67.74㎡
1階　9920万円　坪単価484万円

A-Jg　3LDK　67.74㎡
1階　10050万円　坪単価490万円

A-J　3LDK　67.74㎡

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

11階　11360万円　坪単価554万円

A-K　3LDK　67.74㎡

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

6階　10420万円　坪単価508万円

A-L　2LDK+S　65.32㎡
4階　9990万円　坪単価505万円

B-C　2LDK+S　70.55㎡
2階　11190万円　坪単価524万円
4階　11480万円　坪単価537万円

M-A1　3LDK　65.28㎡
5階　10230万円　坪単価518万円
7階　10530万円　坪単価533万円

M-D　3LDK　65.11㎡

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

2階　9250万円　坪単価469万円

M-H　3LDK　65.34㎡
2階　9370万円　坪単価474万円
5階　9940万円　坪単価502万円

M-F　3LDK　65.34㎡
3階　9440万円　坪単価477万円

M-G　3LDK　65.46㎡
4階　9790万円　坪単価494万円

M-H　3LDK　65.34㎡
2階　9370万円　坪単価474万円

M-Mr　3LDK　68.43㎡
6階　12500万円　坪単価603万円

P-C　2LDK+S　60.32㎡
3階　8990万円　坪単価492万円

P-E1　3LDK　60.32㎡
2階　9050万円　坪単価496万円

S-B　2LDK+S　75.10㎡

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

4階　12540万円　坪単価552万円
8階　13070万円　坪単価575万円

S-D　3LDK　75.84㎡

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

3階　12450万円　坪単価542万円
8階　13820万円　坪単価602万円

S-E　3LDK　75.84㎡
4階　12640万円　坪単価551万円

S-G　3LDK　73.83㎡

画像出典：クレストプライムシティ南砂公式HP

3階　11780万円　坪単価527万円
4階　11960万円　坪単価536万円
6階　12840万円　坪単価574万円

ハザードマップで色ががっつりつくエリアのため低層階は単価抑え目で平均坪単価は約520万円です。(上層階少なめでの平均値のため全体ではもう少し高くなりそうではあります)

エリア柄1階住戸はとっつきにくいもののテラス＋専用庭住戸という飴ちゃん付きも多く設定されています。駅徒歩1分で専用庭設定はそう多くないですからね。

間取りが細く見えるのは私が画像をいじくっているからではありません！！苦笑

億ションとしては信じられないナロースパン…驚きですね…(ズッコケ)

そうでないプランもありますがナロースパン多めでございます。。。。。

ナロースパンにしたことで廊下(歩くだけのスペース含む)が長くなってしまい有効面積も減っています。

ただ、逆梁のサウスレジデンスは共用廊下側もアウトフレーム、さらにポーチ付きとしているのは良いですね。

また、設備仕様も億ションらしく充実したものとなっています。

ディスポーザー、食洗機、デリシアコンロ、食器棚、キッチン・食器棚天板フィオレストーン、キッチングースネック浄水機能水栓、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電池錠、玄関前カメラ付きインターホン、サウスレジデンスは逆梁ハイサッシ(約2.2m)。ゼッチ基準も満たしているなど良いところばかりなのですが…なんと…直床です(二度目のズッコケ)。細かい部分では可動式ルーバー面格子もありませんでした。

周辺相場を確認しましょう！

■グランエスタ(ファイブスター)

2006年築　南砂町駅徒歩2分　※駅改良工事に伴う出入口閉鎖の影響時期あり

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約335万円

動き一例

約81㎡
新築時4300万円台
中古時8000万円台

■シティテラス南砂

2024年築　南砂町駅徒歩7分

新築時の坪単価約450万円　※販売当初は平均坪単価約375万円
新築販売中

上記相場からクレストプライムシティ南砂が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A-F　3LDK　67.74㎡　8階　10820万円　→　10180万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が主で設置率約30％、出入口にはチェーンゲートが設置されます。

駐輪場は屋外が主でこちらは1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約260円、外廊下でごみ置場は1階のみですがディスポーザーはありますし今の時代にしては抑えられています。

エレベーターはまとめって4基、全棟廊下で繋がっています。

大規模板状マンションあるあるでエレベーターやごみ置場までけっこう歩くことになる部屋もあるため住んだ後の動線を意識しつつ選びたいですね！(近ければ良いという意味ではなく自分に合った生活動線の部屋を選びましょうという意味)

～支払額一例(月額)～

※35年フルローン　変動金利1％で計算

S-B　2LDK+S　75.10㎡
4階　12540万円　坪単価552万円

住宅ローン：約354000円
管理費：19500円
修繕積立金：9000円

合計：約382500円

～周辺の分譲マンション賃料相場～

・ニューライズシティ東京ベイハイライズ　上層階　約71㎡　約22万円　※普通借家

・グランエスタ　中層階　約71㎡　約25万円　※普通借家

・リビオシティ南砂町ステーションサイト　低層階　約73㎡　約28万円　※普通借家

～クレストプライムシティ南砂の想定賃料～

S-B　2LDK+S　75.10㎡　4階　12540万円　→　約35万円　利回り約3.3%

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■グランエスタ　総戸数671戸　管理費㎡単価月額約129円

■シティテラス南砂　総戸数150戸　管理費㎡単価月額約333円

【住むレーション】

［東西線］

南砂町　8:02発
東陽町　8:04着
木場　8:07着
門前仲町　8:10着
茅場町　8:14着
日本橋　8:16着
大手町　8:18着
竹橋　8:20着
九段下　8:23着
飯田橋　8:25着
神楽坂　8:28着
早稲田　8:30着
高田馬場　8:33着
落合　8:36着
中野　8:40着

都心勤務でもドアtoドア30分あればカバーできるところが多いでしょう。

東西線の大手町駅は東京駅にかなり寄っており地下通路でサクサクっとアクセスできるのも大きな魅力の一つとなります。(個人的には東西線の大手町駅は東京駅を名乗っても違和感ないと思えてしまうほど近く感じる)

首都高の木場と塩浜まで3キロ弱のため車での遠出も便利です。

【総評】

これはとにかく立地がいいですよね！！

この先も北砂側含めて新築マンションの供給が続いていきますが『東陽町駅寄りの南砂町駅徒歩1分×総戸数396戸』というストロングポイントがある以上は今作を気に入った方が『後発を待てば良かった…』となる可能性は極めて低く、価格設定に関しても南砂町駅の相場からすれば少々お高いものの駅近の大規模マンションとは築年数差も大きいですから築年数補正を考慮すれば違和感もないでしょう。

ただ、駅徒歩1分という強烈なストロングポイントがあるがゆえにランドスケープや間取り形状、直床であるなど億ションとしては少々物足りなく感じてしまう部分もありますね。

とくに間取りに関しては住み心地満足度に深く直結する部分ですからナロースパン(そうでない部屋もありますがボリュームゾーン)は…億ション払ってナロースパンは…でもそれもスペシャルな立地だから許されるとも言えますよね。

そういったウィークポイントを呑める(気にしない)方にとってはとても良い出物だと思います。

『商品力が高い物件こそ億ションだ！！』という価値観ではなく『スペシャルな立地こそ億ションだ！！』という価値観の方に合ってくることでしょう。

さらに都心寄りで商品力がさらに高くてスペシャルな立地の大規模マンションとなれば…ダブル億ション、もしくはセントラルガーデン月島ザタワーのように大抽選会となってしまうわけでこれ以上は下りたくない(都心から離れたくない)という方にとっては最適解となりやすいでしょう。

ゴールドクレストあるあるでゆっくりゆっくりと販売していくのでしょうけども今買える方が待つメリットはこれと言ってないでしょう。

中古マンションも検討対象であれば東陽町エリアの築浅系と比較してみると面白いかと思います！

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣

2019年築　東陽町駅徒歩8分

新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約490万円

動き一例

約55㎡
新築時4700万円台
中古時8200万円台

約75㎡
新築時7200万円台
中古時11200万円台 pic.twitter.com/xKarvxr5Xv

— マンションマニア (@mansionmania) July 21, 2025