ザ・パークハウス品川荏原中延　価格と間取り　駅徒歩2分×1LDKでも充実の設備仕様

今回ご紹介するのはザ・パークハウス品川荏原中延です！

［物件概要］

売主：首都圏不燃建築公社　三菱地所レジデンス
施工：川口土木建築工業
専有面積：35.64㎡～67.22㎡
総戸数：63戸（募集対象外住戸17戸含む）
規模：地上14階地下1階建て

交通：
東急池上線「荏原中延」駅徒歩2分
東急大井町線「中延」駅徒歩6分
都営浅草線「中延」駅徒歩7分
東急大井町線「戸越公園」駅徒歩8分

所在地：東京都品川区東中延1丁目
竣工予定：2026年1月下旬
引き渡し予定：2026年3月中旬

駐車場：9台［身障者用平置1台、屋内機械式6台、屋外機械式2台］［月額28000円～33000円］
自転車置場：67台［月額200円～1000円］(募集対象外住戸15台含む)
ミニバイク置場：2台［月額2000円］(募集対象外住戸1台含む)
インターネット使用料：1760円(月額)
共視聴設備利用料：140円(月額)
戸別宅配サービス：330円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス品川荏原中延公式HP

東急池上線の荏原中延駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩2分、ザ・パークハウスブランドですが主幹事は首都圏不燃建築公社であるように防災面強化に伴う再開発事業となります。

火災などが発生した際に火が燃え移りにくい街へ、緊急車両が入りやすい街へしていく事業ですね。近しい場所で同売主でいくとザ・パークハウス品川中延、ザ・パークハウス戸越公園タワー、場所は異なりますがザ・パークハウス十条も同様の事業でした。

駅徒歩2分ですが表記上のルールの影響でそうなっているだけ実際には1分ほど、ホーム場面から見ても『電車を降りてから3分後には部屋の中』も可能な距離感です。

東急大井町線と都営浅草線の中延駅までもアーケードがある中延商店街(なかのぶスキップロード)を経由できるため快適で楽しい道のりです。

日常の買い物は荏原中延駅の東急ストアが徒歩2分、中延商店街のまいばすも徒歩2分、第二京浜を超えた先のオーケーが徒歩4分、文化堂が徒歩7分、オオゼキが徒歩8分などなどスーパーマーケットの選択肢が多いだけでなく目の前の中延商店街など各商店街だけでなく徒歩10分～12分の戸越銀座商店街と武蔵小山商店街パルムのチェーン店と個人店を使い分けることができるなどかなり利便性が高いです。

今作はシングル向け住戸がメインですが一部ファミリー向け住戸があるのも特徴の一つですが通学校は延山小学校で徒歩5分というのもとっつきやすいですね。当然ながら地盤面も良好です。

建設地は南・西・北の三面接道角地、南北に長い土地形状です。

主開口部はシングル～ディンクス向け住戸が西向き、ファミリー向け住戸が南向きというのが基本設定になっています。現地へ出向くと西向きではなく東向きのほうが良さそうには見えてしまうものの東側は将来同じく開発される計画のため確定眺望を優先したのかと思われます。

西側にはザ・パークハビオ荏原中延駅前(三菱地所レジデンスの賃貸マンション)など背の高い住宅があるため眺望が抜けない住戸が多いです。一方で南側は4階建ての建物のため中層階であれば視界抜けしてきます。

エントランスアプローチはシンボルツリーを配した空地と一体になっており総戸数以上にゆとりがありますし、エントランスホールをクランクイン動線とすることで風除室正面壁面の竹林をイメージしたガラスウォールが接道部分から目に入ってくるなど駅南側のシンボルになるマンションらしく存在自体が広告になるような良い意味での見せつけ感がたまらないですね。

エントランスホールは総戸数なりの広さではあるものの間接照明とアートの組み合わせが品が良いですし、外観デザインも低層部のタイルから上層部ではエレガンストーンの吹付に切り替わるなどインタープランデザインセンターらしいカッコいい建物になっています。内廊下もカーペット敷きで壁面を木調デザインにしていますしエアコンも完備しています。(総戸数が少ない内廊下マンションの場合にはエアコンがないことも少なくない)

価格と間取りの一部を共有いたします！

Bタイプ　1LDK　35.64㎡

画像出典：ザ・パークハウス品川荏原中延公式HP

6階　5910万円　坪単価548万円
11階　6240万円　坪単価578万円

Cタイプ　1LDK　42.37㎡

画像出典：ザ・パークハウス品川荏原中延公式HP

12階　7500万円　坪単価585万円

Eタイプ　3LDK　67.22㎡

画像出典：ザ・パークハウス品川荏原中延公式HP

13階　13790万円　坪単価678万円

平均坪単価は約600万円です。

1LDKに関してはリビング側の柱の食い込みが気になってきますね…当然ながら専有面積にカウントされているわけですが狭い部屋ほどその食い込みによる消化率の影響が大きいですし(食い込みを除いた面積て坪単価を計算するとグッと跳ねる)、そもそも家具配置等の難易度も高まりますからね…坪単価600万円ほどの価格からすると苦しさを感じてしまいます。

3LDKはリビングスルー洋室で2つの廊下があるなど珍しい描かれ方をされているため好みは大きく分かれるでしょうけども玄関と廊下にも窓があるのは良いですね。ただ、リビングが10畳未満であり通路部分の確保を考えると有効面積が限られてきますし、収納が少ないのも気になるところではあります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、お掃除浴槽、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、水回り天板クオーツストーン、玄関電子錠、ゼッチ基準(リビング壁掛けエアコン実装)、玄関付近個別宅配ボックスなど単価帯なりに充実しています。基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■藤和シティホームズ荏原中延駅前モダシオン

2007年築　荏原中延駅徒歩2分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約400万円

■ピアース品川中延

2020年築　中延駅徒歩4分

新築時の坪単価約435万円
現在の坪単価約510万円

■パークホームズ品川中延

2023年築　荏原中延駅徒歩1分

新築時の坪単価約530万円
直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス品川荏原中延が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　1LDK　42.37㎡　12階　7500万円　→　6200万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の屋外平置き1台を除き建物下(作業場所は屋根なし)と屋外の機械式で設置率約14％です。

駐輪場は屋外で1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約440円、お安くはないですがディスポーザーありの内廊下でこの単価であれば頑張っている方ですし満足度で回収しやすいことでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■藤和シティホームズ荏原中延駅前モダシオン　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約310円

■ピアース品川中延　総戸数72戸　管理費㎡単価月額約267円

■パークホームズ品川中延　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約589円

【住むレーション】

［池上線］

荏原中延　8:00発
戸越銀座　8:01着
大崎広小路　8:04着
五反田　8:06着

荏原中延　8:01発
旗の台　8:02着
長原　8:04着
洗足池　8:05着
石川台　8:07着
雪が谷大塚　8:08着
御嶽山　8:11着
久が原　8:12着
千鳥町　8:14着
池上　8:16着
蓮沼　8:18着
蒲田　8:21着

［大井町線］

中延　8:00発
荏原町　8:01着
旗の台　8:03着
北千束　8:08着
大岡山　8:09着
緑が丘　8:11着
自由が丘　8:13着
九品仏　8:15着
尾山台　8:16着
等々力　8:18着
上野毛　8:19着
二子玉川　8:22着
溝の口　8:25着

中延　8:03発
戸越公園　8:04着
下神明　8:05着
大井町　8:08着

［浅草線］

中延　8:03発
戸越　8:05着
五反田　8:07着
高輪台　8:10着
泉岳寺　8:13着
三田　8:16着
大門　8:18着
新橋　8:21着
東銀座　8:23着
宝町　8:25着
日本橋　8:27着
人形町　8:29着
東日本橋　8:31着
浅草橋　8:32着
蔵前　8:34着
浅草　8:36着
本所吾妻橋　8:38着
押上　8:40着