今回ご紹介するのはアトラス北品川です!

[物件概要]

売主:旭化成不動産レジデンス
設計:パルシップ
施工:紅梅組
価格:3498万円~7298万円
専有面積:31.10㎡~58.53㎡
総戸数:50戸(事業協力者住戸7戸含む)・他店舗2区画
規模:11階建て

交通:
京急線「新馬場」駅徒歩2分
りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩12分
JR各線「品川」駅徒歩18分

所在地:東京都品川区北品川2丁目
竣工予定:2022年1月中旬

駐車場:2台(平置き1台・車いす利用者用駐車場1台)月額33000円
ミニバイク置場:4台 月額3000円
自転車置場:50台(スライドラック式18台・二段式32台) 月額200円~600円

全体管理費(月額)5930円~11170円
住宅一部管理費(月額)7660円~14240円
全体修繕積立金(月額)2170円~4090円
住宅一部修繕積立金(月額)2050円~3860円

地図はこちらです↓

画像出典:アトラス北品川公式HP

新馬場駅から信号なしで徒歩2分、エリア内では低地となるためハザードマップ上では色は付いてきますが(建設地はうっすら程度)フラットな道のりです。

北馬場参道通り商店街沿いに位置しており、駅からの通り道では品川神社を見つつ、そして鳥居のような門を超えてと素敵な導線となります。少し歩けば旧東海道の北品川・品川宿場通り商店街へぶつかるなど歴史ある街並みが好きな方にはたまらない立地でしょう。いずれも電線が地中化されており歩きやすいのも魅力ですね。

それでいて駅徒歩2分、品川駅までも徒歩18分という距離(歩くかどうかは別として)ですから利便性も得ることができます。

品川駅周辺の整備、リニア開通など将来性もありますからより利便性高まることも間違いないエリアです。

立地面に魅力があるためそこから話してしまいましたがやはり今回の大きな強みは全戸南向き、そしてバルコニー方向の用途地域が変わるため半永久的に眺望・採光が守られることでしょう。

建設地の用途地域は近​隣​商​業​地​域で建蔽8​0​の容積400、南側は第一種住居地域で建蔽6​0​の容積3​0​0​、高さ制限があるわけではありませんが日影規制なども厳しくなりますから3階建てがいいとこです。

この駅距離、住環境で採光・眺望が半永久的に約束された南向きも確保できるというのは大きな強みとなります。線路と第一京浜からも程よく離れるため音問題も大きな心配はありません。

外観デザインとしては正面部分はシンプルながらもバルコニー隣戸境をコンクリート&下部隔て板としています。目立つ背中側はガラス手摺を多用し、マリオンと両側はデザイン性ある壁として挟み込んでいます。外廊下&外階段ではあるのですが階段部分を黒っぽい色のアルミルーバーで包み込んでいますからそれがまたいい味付けとなりそうです。

建物は北側の接道から少し奥まらせて石積みの中に植栽を設けます。通行人の目を引く素敵なものですし、自らが通る際も気持ち良いものとなるでしょう。当たり前の話ではありますが分譲マンションを実需で買う以上はエントランス周りや外観をぱっと見た際に買って良かったと思えるかどうかは大事な部分です。

エントランスホールはこじんまりとしていますがエレベーターホールとしっかりわけてエレベーターまでオートロック×2としているのはいいですね。ホール内には光壁を設けてその先にちょっとした応接室(ワークラウンジ)があります。

1階に店舗区画が2つありますが何が入るかは未定です。管理は売主系列がおこないます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 58.53㎡

画像出典:アトラス北品川公式HP

2階 6600万円台 坪単価372万円
3階 6700万円台 坪単価378万円
4階 6800万円台 坪単価384万円
6階 6900万円台 坪単価389万円
7階 6900万円台 坪単価389万円
8階 7000万円台 坪単価395万円
9階 7000万円台 坪単価395万円
10階 7100万円台 坪単価401万円
11階 7200万円台 坪単価406万円

Bタイプ 1K 31.22㎡

画像出典:アトラス北品川公式HP

4階 3600万円台 坪単価381万円
5階 3700万円台 坪単価391万円
6階 3700万円台 坪単価391万円

Cタイプ 1K 31.10㎡

画像出典:アトラス北品川公式HP

2階 3400万円台 坪単価361万円
3階 3600万円台 坪単価382万円
4階 3600万円台 坪単価382万円
5階 3700万円台 坪単価393万円
6階 3700万円台 坪単価393万円
7階 3700万円台 坪単価393万円
8階 3800万円台 坪単価403万円
9階 3800万円台 坪単価403万円
10階 3800万円台 坪単価403万円
11階 3900万円台 坪単価414万円

Dタイプ 1K 31.22㎡

画像出典:アトラス北品川公式HP

2階 3400万円台 坪単価360万円
4階 3600万円台 坪単価381万円
5階 3700万円台 坪単価391万円
6階 3700万円台 坪単価391万円
7階 3700万円台 坪単価391万円
8階 3800万円台 坪単価402万円
9階 3800万円台 坪単価402万円
10階 3800万円台 坪単価402万円
11階 3900万円台 坪単価413万円

Eタイプ 1LDK 44.54㎡

画像出典:アトラス北品川公式HP

2階 4900万円台 坪単価363万円
6階 5300万円台 坪単価393万円
7階 5400万円台 坪単価400万円
8階 5400万円台 坪単価400万円
9階 5500万円台 坪単価408万円
10階 5500万円台 坪単価408万円

平均坪単価は約400万円です。

Aタイプは寝室をせり出させることで東側に窓を設け朝日を取り込めます。その分午後の自己日影はあるものの東側の窓は足元まである贅沢なものとなっています。ただ、Aタイプは全体的に下がり天井がきついことは注意が必要です。

44㎡台の1LDKは廊下の面積が長いのはちょいともったいないですがマンション内ではゆとりあるシングル向け住戸となります。30㎡台前半で洋室を設けている住戸は脱1R・1Kの方には良いのでしょうけども思い切って1Kを選んだほうが床暖房が伸びてくるのでコストパフォーマンスも良いですね。1Kを選んでパーティションで仕切るというのも良いかと思います。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。デリシアと食洗機はAタイプとEタイプのみですがキッチン天板フィオレストーン、浴槽自動洗浄、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関含めて電子錠は全戸に付くなど単価なりに頑張っています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・リビオ北品川 2011年築 北品川2 新馬場駅徒歩5分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約310万円

・ザ・パークハウス東品川 2013年築 東品川3 新馬場駅徒歩6分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約315万円

・ルフォン南品川 2014年築 南品川1 新馬場駅徒歩5分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約320万円

上記相場からアトラス北品川の将来価値を予想すると

Aタイプ 2LDK 58.53㎡ 7階 6900万円台(新築時) → 6390万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約437円となかなかな重たさですね…

駐車場は平置き2区画となります。

建設地

【住むレーション】

[京急線]

新馬場 7:56発
青物横丁 7:57着 (乗り換え) 8:00発
平和島 8:03着
京急蒲田 8:08着 (乗り換え) 8:10発
羽田空港第3ターミナル 8:16着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:19着

新馬場 8:05発
北品川 8:06着
品川 8:08着

[りんかい線]

天王洲アイル 8:00発
東京テレポート 8:03着
国際展示場 8:05着
東雲 8:08着
新木場 8:11着

天王洲アイル 8:01発
品川シーサイド 8:03着
大井町 8:05着
大崎 8:09着
恵比寿 8:14着
渋谷 8:17着
新宿 8:22着
池袋 8:28着

[東京モノレール]

天王洲アイル 8:01発
大井競馬場前 8:04着
流通センター 8:06着
昭和島 8:08着
整備場 8:11着
天空橋 8:12着
羽田空港第3ターミナル 8:14着
新整備場 8:17着
羽田空港第1ターミナル 8:18着
羽田空港第2ターミナル 8:20着

天王洲アイル 8:01発
浜松町 8:06着

日常の買い物としては商店街にまいばすけっとがあったり品川駅から電車で2分ですからアトレ品川も使いやすいなど困ることはないでしょうけども大きめのスーパーマーケットだと品川シーサイドのイオンとなります。

通学校は台場小学校で徒歩6分です。

【総評】

駅近で南からの採光を求める方にはとても合ってきます。

いろいろなマンションを見てきていますが23区の駅近で線路や大通りに面さずに南からの採光を半永久的に得られるってなかなかないのですよね。

歴史ある街並みに住まいながらも品川駅や高輪ゲートウェイ駅周辺の開発の恩恵を得られるわけで資産性にも期待できます。ただ、住宅ローンと維持費を足すと賃料とそこまで変わらないというのは最近の新築マンションあるあるとなります。

中長期的に住む目線で考えれば同じような出物はないわけで住みたい(ここが一番気に入った)と思ったら買いのマンションでしょう。

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