今回ご紹介するのはクリオ ラベルヴィ新御徒町です!

[物件概要]

売主:明和地所
施工:ノバック
価格:3,495.0万円~6,395.4万円
専有面積:31.51㎡〜53.47㎡
総戸数:68戸(事業協力者住戸2戸含む)
規模:13階建て

交通:
都営大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩6分
JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅徒歩9分
都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩10分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅・「稲荷町」駅徒歩10分
都営浅草線・大江戸線「蔵前」駅徒歩13分
東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅徒歩13分
JR各線「上野」駅徒歩14分
東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩14分
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩14分
JR総武線「浅草橋」駅徒歩15分

所在地:東京都台東区台東3丁目
竣工:2019年11月下旬

管理費:9390円~15930円/月額
修繕積立金:2360円~4010円/月額

駐車場:5台設置(平置式4台、身障者優先駐車場1台)<月額40000円・41000円>
バイク置場:3台設置<月額3500円>
自転車置場:68台設置<月額350円・450円>

地図はこちらです↓

画像出典:クリオ ラベルヴィ新御徒町公式HP

都営大江戸線とつくばエクスプレスの2路線が利用できる新御徒町駅より徒歩3分と数字上で見ても条件は良いのですがただの徒歩3分ではなく屋根ありの徒歩3分となります。というのもクリオラベルヴィ新御徒町は佐竹商店街沿いに位置しており、商店街にはアーケードがありますからほんの数mを除けば駅まで屋根がある道を通ることになります。駅出入り口部分にも屋根がありますから新御徒町駅と建設現地を行き来する際に傘は完全に不要であると言っても問題ないでしょう。屋根のない部分は小走りすれば3秒ほどで通過できてしまいます。

建設地

最近だとインプレストコア武蔵小山に似ていますね。インプレストコア武蔵小山はもう少し駅距離がありましたが条件は似ています。

武蔵小山の商店街と佐竹商店街を比べると正直武蔵小山の方が賑わっていますし性格の違う商店街ではありますが周辺にはまいばす、ライフ、多慶屋、吉池、アメ横などなど佐竹商店街のお店以外も多く点在していますからクリオラベルヴィ新御徒町に住んで日常の買い物に困ることはないでしょう。

最寄り駅は新御徒町駅ですが日比谷線の仲御徒町駅へ徒歩6分、JR山手線と京浜東北線の御徒町駅へ徒歩9分など数多くの駅、路線が日常使いできます。普段の通勤は御徒町駅からにして、雨の日は新御徒町駅を利用するなど様々な使い分けができそうです。この辺りは道が平坦なのがいいですね。春日通りも電線がなく綺麗ですし、新御徒町駅自体が多くの駅に囲まれていますからしつこいようですがマルチアクセスが可能となります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西・北向き]

Aタイプ 1LDK 31.51㎡
4階 3682万円 坪単価386万円

[西・南向き]

Fタイプ 2LDK 45.48㎡
5階 5279万円 坪単価383万円

[東・北向き]

Bタイプ 1LDK 33.43㎡

画像出典:クリオ ラベルヴィ新御徒町公式HP

3階 3630万円 坪単価358万円

[東向き]

Cタイプ 1LDK 32.89㎡
2階 3495万円 坪単価351万円

[東・南向き]

Dタイプ 2LDK 53.47㎡

画像出典:クリオ ラベルヴィ新御徒町公式HP

4階 6030万円 坪単価372万円

角住戸の比率が80%を超えているとはいえ坪単価にするとそこそこしますね。単価が高くても売れてしまう物件が多いからこそコンパクトマンションを供給するデベロッパーが多いわけですが。実際に2月にご紹介したクリオラベルヴィ馬込も売れ行き好調のようです。

1LDKの間取りはワイドスパンでキッチンにも窓がありますから女性ウケが良さそうですね。駅から徒歩3分という近さもありますからシングル女性のとりあえずの1件目としては理想形とも言えます。

東側に窓があるお部屋は階数によっては商店街からバルコニーが見えてしまいますからそれを嫌う場合は4階以上がおすすめです。

佐竹通り沿いにある別のマンションですがこんな感じです。(1階エントランスの階高が違うためまったく同じとはなりません)

ただし上記はアーケードの屋根にほぼべったりバルコニーがついていますがクリオラベルヴィ新御徒町はセットバックして植栽豊かなランドスケープとなるため屋根と重なる3階付近を購入しても圧迫感はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ソルフィエスタ御徒町ベレッツァ 2012年築 新御徒町駅徒歩4分 新築時の坪単価255万円 現在の坪単価295万円

上記相場からクリオ ラベルヴィ新御徒町の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 53.47㎡ 4階 6030万円(新築時) → 4860万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場はグレード感ある築浅マンションで㎡4500円ほどです。

そのため33.43㎡のお部屋を貸すとなれば月額賃料15万円が限界となります。では購入すると毎月いくらかというと変動金利で計算して管理費などの維持費を足すと3階のお部屋で月額10万円ちょっとですから買ったほうがお安いのは事実です。ただ先ほどの想定賃料が築浅時であることと、修繕積立金などが当初の低い金額での計算ですから投資として旨みがあるかと言えば微妙なラインですが住みながら投資としては魅力的でしょう。

3630万円をフルローンで借りても10年後のローン残債は2500万円を切ってきますからとりあえずの住まいとして購入して将来的に手放したり人に貸したりする際に足かせになるような物件ではありません。数年前なら同じような条件でも2割前後はお安く買えたのですが過去には戻れないですからね。

設備面ではディスポーザーがありません。食洗機は広めのお部屋のみ付きます。(この記事で紹介している1LDKには付きません)

トイレ手洗いカウンターは1LDKにも付いていますし、キッチンも広いですから実需目線でしっかりと造られています。徐々に増えてきましたが外出先からスマートフォンで自宅内の家電機器を遠隔操作できる「リモコ」を採用しています。

共用廊下は外廊下となっていますが可動式ルーバー面格子を採用しています。構造は二重床、二重天井です。

駐車場は5台ですがすべて平置きのためランニングコストがかかりにくいのは魅力的です。

外観に関しては格子をイメージしたランダムグリッドデザインをテーマとした和モダンな雰囲気となっており一目で分譲マンションとわかるような造り込みとなっています。

個人的に良いと感じたのはセレクトの幅が広いことです。

床や扉のカラーはもちろん浴室内の壁色、シャワーヘッドの色、扉のレバーハンドルの色など細かい部分も選べます。一部有償ではありますが無料でも楽しめる範囲は広くなります。

シングル層のとりあえずの1件としておすすめしやすい新築マンションです!

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6 件のコメント

  • マンションマニア様

    いつも楽しく拝見しております。
    「33.43㎡のお部屋を貸すとなれば月額賃料15万円が限界となります。では購入すると毎月いくらかというと変動金利で計算して管理費などの維持費を足すと3階のお部屋で月額10万円ちょっとですから借りたほうがお安いのは事実です。」とありますが(2018年5月20日午後6時40分時点)、もしかして「買ったほうがお安い」というのが本来のご趣旨でしょうか(念のため。)。
    近隣の賃料と返済額の比較で、だいたいどれくらい解離があればひとまず半投半住で許容できる、といった大まかな目安はありますでしょうか。もしマンションマニア先生が持っているだいたいの線引きがあればご教示ください。

    • 山下様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      誤記のご指摘ありがとうございます。こちら修正いたしました。公開してすぐの修正のため訂正表記なしの修正といたしましたことご了承ください。

      購入した場合と借りた場合のお得感ですが個人的にはマイナスの不動産投資はあり得ないと思っています。特定の会社を否定するわけではありませんが毎月の収支がマイナスの場合はおすすめいたしません。

      出口戦略を練ってみて向こう10年(新築の場合最初の10年が値下がりしやすい)でプラスになればその先のマイナスは考えにくいため修繕積立金や稼働率などを考慮して計算しています。

      ただ実需の場合はマイナスでなければ良いと思っています。投資目線になりすぎると満足度が下がりやすいからです。

      私が今まで投資した内容としては

      ・毎月の支払い 10万円(頭金なし管理費など込み)
      ・毎月の家賃収入 15万円

      などです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 初めまして。
    こちらの記事を見て通勤に便利なこちらの物件を問い合わせをしましたら、Aタイプは、最上階4150万程の部屋しか残っていませんでした。自分で住みながら数年あとに売却、賃貸に出すなど資産物件として考えていますが、3650万程の低層階であれば回収できるイメージはできるのですが、31平米で4150万円というのは考えてしまいます。どう思われますでしょうか?
    *ローンなしで購入予定
    *台東区という場所は馴染みなく不安(これから探索予定)
    *Aタイプの12階(最上階)からの眺望イメージ写真はポイントが高いと思う

    • 匿名様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      その価格差だとリセール、利回りは低層階のほうが若干有利かと思いますが満足度をお金で買うと割り切れるなら高層階でも良いのではないでしょうか。

      そもそもリセール、利回りを過度に気にする方は新築マンションを選ぶことは少ないです。

      よろしければ個別相談も合わせてご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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