今回ご紹介するのはオーベルアーバンツ銀座築地です!

[物件概要]

売主:大成有楽不動産
設計:アーバンライフ建築事務所
施工:新日本建設
価格:未定
専有面積:41.32㎡~57.39㎡(防災倉庫面積0.73㎡~1.48㎡含む)
総戸数:55戸
規模:12階建て

交通:
東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅徒歩11分
都営大江戸線「築地市場」駅徒歩11分

所在地:東京都中央区築地七丁目
竣工予定:2021年1月下旬

駐車場:7台(平置6台、身障者用1台)
自転車置場:スライドラック式55台

地図はこちらです↓

画像出典:オーベルアーバンツ銀座築地公式HP

築地駅から徒歩5分、新富町駅徒歩7分、少し距離は出てきますが東銀座駅と築地市場駅へ徒歩11分と複数路線が利用可能です。

築地市場の移転に伴う周辺事務所等の売却と中央区の容積率緩和廃止に伴う駆け込み需要でマンション建設ラッシュとなる築地エリア。

すでに発表されているだけでも

・オーベルアーバンツ銀座築地
・レジデンシャル築地
・プレミスト東銀座築地×2
・イニシア築地
・アトラスほげほげ

と5件もあります。

これだけ狭いエリアで新築マンションの供給が重なるわけですから当然ながら「どれを買うべきか」という相談が増えています。すべてのマンションで良い点悪い点というのはあるわけですが今回は私なりにすべての物件調査をした中で今回ご紹介するオーベルアーバンツ銀座築地を一番のおすすめとしてご紹介いたします。もちろん他がダメというわけではなく、私なりの目線での一番物件ですから参考までにお願いいたします。

その根拠としては

①価格面

まだ予想や予定でしかないため大きくズレたら本当にごめんなさいですが

Aチーム:坪単価430万円~坪単価450万円ほど=オーベル、レジデンシャル、イニシア

Bチーム:坪単価500万円切る程度?=プレミスト東銀座築地(A敷地のほうが高いと思います)、アトラスほげほげ

と分類されます。

あくまで予想や予定価格でしかないですがAチームとBチームで坪単価50万円ほど違うとなればいくら近しいといえどAチームのほうがリセールバリューに期待できるのでは?というのが私の見解です。もちろん坪単価500万円近くになったとしてもプレミストの外観デザインやアトラスの規模感は魅力が多いのですがよくてAチームの中の条件良いオーベルと同じくらいのリセールバリューなのではないかと。もちろん坪単価50万円変わるだけの価値を感じたならBチームにしてもよいでしょうけども55㎡で800万円ほど変わってきますから予算的にAチームという方も多いのではないでしょうか。

②グレード感

Aチームの中でもオーベルのハイグレードが目立っています。オーベルは内廊下でディスポーザーありですがレジデンシャルは内廊下だけどもディスポーザーなし、イニシアはディスポーザーありだが外廊下、2LDKの浴室を見てもオーベルは1418サイズ、レジデンシャルは基本1317サイズ、イニシアは基本1416サイズと小さかったり各所にオーベルの頑張りようが感じられました。イニシアの全室床暖房など物件それぞれ良い部分があることはたしかなのですがトータル的に見ればオーベルが一番文句を言わせないかなぁ~と。

規模感と駐車場を見ても

オーベル:総戸数55戸 駐車場設置率約12% すべて平置き
レジデンシャル:総戸数41戸 駐車場設置率約9% すべて平置き
イニシア:総戸数82戸(うち事業協力者住戸18戸含む) 駐車場設置率約18% ほぼ機械式

となりますからオーベルが大きく劣っている部分もありません。また、イニシアの場合は徒歩5分圏内に最寄り駅がないというのが大きな弱点ともなってしまいます。

Aチームの坪単価約440万円であれば中古市場ともそこまでかけはなれていない(それでも高いですけどね。。)ですしその中でもグレード感高いというのがおすすめしやすい根拠となります。

もちろんずば抜けている(駅直結みたいな他とは違う魅力があるわけではない)かと言えばそういうわけでもないですが競合物件が多い中では良いのかな~と。すべて予想や予定価格などでそこがずれてくればアドバイスは変わってしまいますがそこは臨機応変に追記や新記事で追えればと思います。

駄菓子菓子!!「おい!マンションマニア!3LDKを探しているんだ!オーベルは2LDKまでだろ!」そんな声が聞こえてきます(笑)

そうなんです。あくまで2LDKまでの方ならオーベルがおすすめです~ということにはなります。2LDKが一番広いがゆえに2LDKは全戸角部屋となりますから3LDKなどに交じった中の2LDKより条件がよくなりがちなんですよね。

3LDKならどれがおすすめ?というご相談の答えはまだ出ておりません。今しばらくお待ちください。とりあえず2LDK狙いならオーベルがおすすめです!!

オーベルアーバンツ銀座築地の外観デザインですがオーベル明石町レジデンスに似たものがありますね。

全体的にレンガ調タイルで重厚感あるデザインですが基壇部、中心部、上層部でタイルデザインを変えることで単調にならないようにしていますし、逆梁部分のガラス手摺と角面の窓がスタイリッシュな一面もあります。北側のエントランスホール周りは庇天井部を木目調に、エントランスホール内は木目調の壁、アーティストのオブジェを設け間接照明により落ち着きある空間演出となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西向き]

Dタイプ 2LDK 55.84㎡

画像出典:オーベルアーバンツ銀座築地公式HP

予定価格未発表

Eタイプ 2LDK 56.11㎡

画像出典:オーベルアーバンツ銀座築地公式HP

4階 7200万円台 坪単価424万円
5階 7300万円台 坪単価430万円
7階 7400万円台 坪単価436万円
9階 7500万円台 坪単価441万円

[南東向き]

Aタイプ 2LDK 57.39㎡

画像出典:オーベルアーバンツ銀座築地公式HP

予定価格未発表

Bタイプ 1LDK 41.32㎡

画像出典:オーベルアーバンツ銀座築地公式HP

3階 5200万円台 坪単価416万円
5階 5500万円台 坪単価440万円
7階 5600万円台 坪単価448万円
9階 5700万円台 坪単価456万円

Cタイプ 2LDK 57.24㎡

画像出典:オーベルアーバンツ銀座築地公式HP

5階 7500万円台 坪単価433万円
7階 7600万円台 坪単価438万円
9階 7700万円台 坪単価444万円

平均坪単価は約440万円です。

3LDKがない分2LDKが角住戸となりますから2LDKを求める方には魅力が多いでしょう。2LDKの洋室窓はバルコニー側もFIX窓となりますから光を取り込みやすいですし見た目も良いですね。逆梁アウトフレーム工法ですから隣戸境はコンクリート&下部隔て板となりプライバシー性があります。内廊下を採用、玄関部分を奥まらせていますから共用廊下にゆとりがあります。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、食器棚、オープンキッチンの場合ガラスディバイダー、キッチン天板・洗面天板フィオレストーン、廊下床タイル、浴室ダウンライト、浴室強化ガラスドア、ミストサウナ、ハイブリッドエコロジートイレ&手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmですがサッシ高2150mmなど単価なりのものとなっています。最近は坪単価が高いのに設備仕様は・・・という新築マンションが多いですから単価なりというのは高評価できます。

2LDKの浴室サイズが1418なのもいいですね。全戸に充電コンセントや扉裏収納があるマルチシェアストレージを設けています。また、専有面積には含まれますが防災備蓄倉庫も全戸完備です。

リビングが天カセでないのは残念ですがリビングだけでなくすべての洋室に壁掛けエアコンが実装されます。

エレベーターセキュリティがかかっており1階と住まう階しか押せないようになっています。

周辺相場を確認しましょう!

・サンクタス築地 2000年築 築地7 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約300万円

・パークホームズ築地 2012年築 築地7 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約370万円

・グリーンパーク築地 2012年築 築地7 新築時も坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ築地グリーンサイド 2015年築 築地7 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約475万円

・ザ・ファイン築地レジデンス 2016年築 築地7 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からオーベルアーバンツ銀座築地の将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 57.24㎡ 5階 7500万円台(新築時) → 6850万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②

維持費は未定でしたが管理費㎡単価は300円台前半くらいになるかと思われる規模感等です。

【住むレーション】

[日比谷線]

築地 8:02発
東銀座 8:03着
銀座 8:05着
日比谷 8:07着
霞ヶ関 8:09着
神谷町 8:12着
六本木 8:16着
広尾 8:19着
恵比寿 8:22着
中目黒 8:25着

築地 8:01発
八丁堀 8:03着
茅場町 8:04着
人形町 8:07着
小伝馬町 8:08着
秋葉原 8:10着
仲御徒町 8:12着
上野 8:13着

[有楽町線]

新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着

新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着

[浅草線→京急線]

東銀座8:03発
新橋8:05着
大門8:07着
三田8:10着
泉岳寺8:12着
品川8:15着

[浅草線]

東銀座 8:01発
宝町 8:03着
日本橋 8:04着
人形町 8:06着
東日本橋 8:08着
浅草橋 8:09着
蔵前 8:11着
浅草 8:13着
本所吾妻橋 8:14着
押上 8:16着

[大江戸線]

築地市場 8:01発
汐留 8:03着
大門 8:05着
赤羽橋 8:09着
麻布十番 8:11着
六本木 8:13着
青山一丁目 8:16着
国立競技場 8:18着
代々木 8:21着
新宿 8:23着
都庁前 8:25着

築地市場 8:03発
勝どき 8:05着
月島 8:07着
門前仲町 8:10着
清澄白河 8:12着
森下 8:14着
両国 8:16着
蔵前 8:19着
新御徒町 8:21着
上野御徒町 8:22着

徒歩3分の築地七丁目及び徒歩4分の築地六丁目停留所から都営バスを利用すれば東京駅まで乗車時間10分ちょっと(築地六丁目からのほうが運行本数が多く時間も早い)で行き来することができます。

交通利便などが良かったり中央区内でも緑地率が高く隅田川テラスも近いなど魅力的な立地なのはもちろんなのですが私が感じるこのエリアのデメリットは日常の買い物利便性です。大きめのスーパーマーケットがないのですよね。。。み乃り屋やまいばすけっとはありますからまったくもって不便ということはないのですが。

通学校は明石小学校で徒歩5分、銀座中学校で徒歩17分です。

【総評】

まだ時間はかかりますが築地市場跡地の開発計画は楽しみですね。観光だけでなく周辺住民が使いやすい施設ができてくれるとこのエリアに住まう方のメリットも大きくなることでしょう。

坪単価約440万円と安いわけではないもののグレードは高いですし今後の伸びしろを考えればリセールバリューを考慮しつつも実需として満足度を高めたい方に向いているでしょう。

私なりの見解ではありますが2LDKならオーベルアーバンツ銀座築地が条件良いためおすすめしやすいです。

ただ、デメリットとしては眺望の抜け感ある住戸が少ないことです。南側も北側も接道していますから圧迫感はないもののカーテンを開けた生活というのは難しいでしょう。とくに南向き住戸は目の前の賃貸マンションとこんにちはとなってしまいます。交通量多い通りからは奥まっているため静かな環境となります。

駐車場がすべて平置きかつ屋内ですから車を所有したい方にも魅力が大きいでしょう。区画によってはターンテーブルを使う(後退であれば不要)ことになりますが駐車場内にオートドアがありエントランスホールに繋がっているため雨に濡れることもありません。おそらく月額40000円くらいになるかと思います。

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2 件のコメント

  • ここの2LDK購入で固まっていたのですが、事業計画の計画の変更によって、販売時期&価格が未定になった、という連絡が昨日来ました。。
    プライシングミスに気付いての値上げの雰囲気濃厚で、近隣の先行物件の動向を見てから480万程度にしてくるんじゃないかと想像してます。
    いくらで売り出すかは売り手の勝手ですし、時節柄仕方ないとはいえ、これまでの検討の時間と労力を考えると残念です。。

    • ひろもり様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      昨夜決まったみたいですね。
      あきらかなミスプライスであったため個人的にも狙っていただけに残念です。。。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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