今回ご紹介するのはリリーゼ練馬です!

[物件概要]※第一期販売予定住戸26戸

売主:TNKレジデンス
施工:田中建設
価格:3798万円~5298万円
専有面積:57.58㎡~64.43㎡
総戸数:39戸
規模:5階建て
交通:西武池袋線・有楽町線、都営大江戸線「練馬」駅徒歩14分 西武新宿線「野方」駅徒歩13分
所在地:東京都練馬区豊玉南3
竣工:2022年4月下旬

駐車場:8台(月額14000円~19000円/月、機械式駐車場(7台)、上段:14000円(3台)、中段:16000円(2台)、下段:18000円(2台)、身障者用駐車場(1台):19000円)

自転車置場:78台(月額200円~600円/月)(2段ラック式:68台(上段:(30台)200円、下段:(38台)400円、電動式3人乗り自転車対応区画:(10台)600円)

バイク置場:4台(月額2000円/月)

管理費:10200円~11400円
修繕積立金:8000円~8900円

地図はこちらです↓

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

練馬区では実績豊富なリリーゼブランドとなります。(リリーゼ練馬、リリーゼ練馬中村橋、リリーゼ練馬中村北、リリーゼ練馬中村南、リリーゼ光が丘、リリーゼ光が丘アベニュー、リリーゼ光が丘レジデンス)

元々は企業の事務所と床屋さん(後ろへずれてくれたことで土地形状が綺麗に!!)があった場所で土地仕入れは約4年前となります。

西武池袋線と都営大江戸線の練馬駅から南方向へ徒歩14分、最寄り駅としては西武新宿線の野方駅で徒歩13分となるため駅からはそこそこ離れます。

練馬駅からの道のりはフラットですし歩道も整備されてはいますが信号もあったり(信号の少ない中の道を通っても行き来できます)と快適な徒歩14分を謳えるほどではないと感じます。野方駅へは環七を南下して(中の道を通ってもOK)こちらもフラットアプローチですが環七の側道部分も雰囲気良いというほどではないですし、こちらも快適な徒歩13分を謳えるほどではないと感じます。

さらには敷地東側は庚申通り(北町豊玉線)、主開口部となる南側は環七へぶつかる通り(時間帯によっては渋滞もあり。ただし夜はそこまでの交通量なし。)に面しているため駅から離れたにもかかわらず交通量が気になる立地です。(セットバックも少ない)

ただ、この辺りは駅から離れるものの日常の買い物や子育て関連施設が近いため不便な駅遠立地ではありません。

環七沿いの西友(24時間営業)へ徒歩3分、練馬駅からの間にある東武ストア(21時まで・2階にスギ薬局)へ徒歩6分、自転車でオーケーであったり通勤が練馬駅まで自転車なのであれば練馬駅の西友やライフで買い物するのも容易です。野方駅に寄っているがゆえに野方の商店街が使いやすいのも良いですね。

通学校の豊玉南小学校へ徒歩5分、豊玉中学校へ徒歩6分(どちらも環七を超えます)と近いですし、公園関係も神社と一体型の富士稲荷公園がすぐ近くにあり、徳殿公園や学田公園(野球場メインですが遊具もあり)も徒歩圏内など充実しています。

買い物施設や行政施設、そして鉄道利便性などなど総合的に見て駅力のある練馬駅へ徒歩14分ですからマイナー駅の駅遠とはわけが違うものの、さらに自宅の周りも便利というのは魅力が大きいでしょう。

現地は東・南・西の三面接道、西向き1列、南向き6列、東向きが2列となります。

西側にはプラウド、南側には豊玉南住宅、東側にはスカイハイツと老人ホームがあるため眺望の良さがウリにはならないのですが接道しているがゆえに採光面はこの先も変わらず期待しやすいです。とはいえ住戸によっては環七の先に新宿や中野のビル群が見えるなど5階建てのマンションとしては条件良いです。

外観デザインに関しては壁式構造そのままにコンクリートラインを強調するものとしているだけでなく、バルコニー隣戸境(コンクリート&下部隔て板)までタイルを伸ばしているのもおしゃれです。南東角住戸はガラス手摺ではなくデザイン壁、エントランス周りはコンクリートの太さを強調することで全体的に優しい色合いながらも重厚感あるものとしてくれています。

エントランスアプローチは戸数なりに短い(空地率が高いマンションではなく、植栽豊かなランドスケープではありません)のですがエントランスホールは戸数以上の奥行です。ホール正面からは屋外の植栽を望めますし、エレベーターホールが屋内廊下風になるあたりもおしゃれですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 63.86㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

1階 4498万円 坪単価232万円(Agタイプ)
2階 4898万円 坪単価253万円
3階 5098万円 坪単価263万円
4階 5198万円 坪単価269万円
5階 5298万円 坪単価274万円

Bタイプ 3LDK 64.43㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

2階 4798万円 坪単価246万円
3階 4998万円 坪単価256万円
4階 5098万円 坪単価261万円

Cタイプ 3LDK 63.86㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

1階 4298万円 坪単価222万円
2階 4598万円 坪単価238万円
3階 4798万円 坪単価248万円
4階 4898万円 坪単価253万円
5階 4998万円 坪単価258万円
5階 5198万円 坪単価269万円(505号室)

Dタイプ 3LDK 64.13㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

1階 4398万円 坪単価226万円
2階 4698万円 坪単価242万円
3階 4898万円 坪単価252万円
4階 4998万円 坪単価257万円
5階 5098万円 坪単価262万円

Eタイプ 3LDK 63.25㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

3階 4598万円 坪単価240万円
5階 4798万円 坪単価250万円

Gタイプ 2LDK 57.58㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

1階 3798万円 坪単価218万円(Ggタイプ)
2階 4098万円 坪単価235万円

Grタイプ 2LDK 57.58㎡
3階 4498万円 坪単価258万円

Hタイプ 3LDK 64.13㎡

画像出典:リリーゼ練馬公式HP

2階 4298万円 坪単価221万円

平均坪単価は約250万円です。

リリーゼらしい現実的な単価帯ですね。現実的な単価ながらも専有面積抑え目のためグロスもとっつきやすいものとなっています。

壁式構造を採用しており室内の天井がフラットですし、柱の食い込みもないため専有面積以上の広さを感じられます。Gタイプの2LDKは4000万円前後ですから若年層ディンクスさんにもおすすめしやすいです。3LDKでも5000万円を切る住戸ばかりですから23区の西側で検討されており駅距離飲める方にとってはかなりのかなり魅力に映る出物でしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはないですし床暖房もトイレ手洗いカウンターもありません(スタイリッシュなタンク式なのであまり気にならないと思います)。ただ、リリーゼブランドですから突板フローリング、リビング壁面は珪藻土左官壁と天然大理石&上部ガラス、天然木突板でつくられたオリジナルキッチンと食器棚、4ツ口ステンレストップコンロ、木の扉などなど美しく優しい内装となっています。いや~私好きなのですよね~。見学すると感動する方が多いはずです。竣工販売ですから実物で確認できます。

ただおしゃれなだけでなく家具配置を考慮したダウンライト、間接照明、コンセント位置とするなど細かいこだわりもさすがはリリーゼブランドです。

さらには安心の耐震等級2(避難場所と同等レベル)としています。あれだけ天井がフラットであり、柱の食い込みもないわけで耐震等級2だからコンクリートが気になるところに~ということもありません。

外廊下ですが一部屋内廊下となっています。可動式ルーバー面格子はありませんが玄関前カメラ付きインターホンはありますし、浴室フラットライン照明(サイズは1317)、洗濯機置場上部吊戸棚、バルコニースロップシンクなどディスポーザーと床暖房がないことさえ飲めればその他は同エリア・同単価帯のマンションとはレベルが違いすぎます。二重床・二重天井となっています。

一般的な新築マンションを購入したとして数百万円かけないとリリーゼ練馬の室内スペックに追い付きません。

専有面積は抑えているため80㎡などを希望されている方には選択肢がないものの、70㎡前半くらいでご検討中であれば65㎡弱だから狭いと思わず一度見てみる価値はあることでしょう。基本天井高は2400mm~2430mmとけして高いわけではないですが天井がフラットですし、柱の食い込みもないですから専有面積以上の広さを感じられることでしょう。多くの間取りで洗面室がリビングinにはなるものの収納はしっかりとしている(こちらも下がり天井がないため2400mmほどある)ため柱食い込み&下がり天井多めの70㎡よりもレベルは上でしょう。

東向き2LDKの4階はリビングの上部に窓があり、そちらから自然光を取り入れたり夜空を楽しんだりすることができます。㎡数のゆとりはないもののそれだけで検討から外してしまうのは本当の本当にもったいないお話です。

周辺相場を確認しましょう!

・ルネアクアパークスビューフロント 2003年築 都立家政駅徒歩12分 豊玉南3 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約195万円

・リリーゼ練馬中村南 2015年築 都立家政駅徒歩11分(練馬駅徒歩18分) 中村南1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約250万円

・プラウド練馬豊玉ウエスト 2015年築 練馬駅徒歩14分 豊玉南3 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約250万円

・プラウド練馬豊玉イースト 2015年築 練馬駅徒歩13分 豊玉南3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円

・イニシア練馬豊玉 2015年築 練馬駅徒歩13分 豊玉南2 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約275万円

・ローレルコート練馬豊玉 2022年8月竣工予定 練馬駅徒歩15分 豊玉南3 新築時の坪単価約295万円 新築販売中

上記相場からリリーゼ練馬の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 64.13㎡ 3階 4898万円(新築時) → 4700万円(築10年時)

となります。

※10年後の資産価値を当てようというものではなく今時点でどうなのかを調べるための計算です。今時点の相場で10年後の価格を予想することで今時点で割高なのか、適正価格なのか、割安なのかがわかります。仮に築10年で現存していたら今時点でいくらなのか…そう考えるとわかりやすいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の平置き1台を除いて屋外機械式(ターンテーブルあり)、設置率約20%です。

駐輪場も屋外で設置率200%です。

維持費は㎡単価月額約177円、ディスポーザーなしの外廊下とはいえ戸数の割に抑え目です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プラウド練馬豊玉ウエスト 総戸数58戸 管理費㎡単価月額約196円

・プラウド練馬豊玉イースト 総戸数50戸 管理費㎡単価月額約210円

・イニシア練馬豊玉 総戸数38戸 管理費㎡単価月額約203円

・ローレルコート練馬豊玉 総戸数61戸 管理費㎡単価月額約185円

現地

【住むレーション】

[西武池袋線]

練馬 8:06発
池袋 8:18着

[西武池袋線(有楽町線直通)]

練馬 8:00発
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着

[西武池袋線(副都心線直通)]

練馬 8:08発
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:19着
新宿三丁目 8:26着
渋谷 8:32着

[大江戸線]

練馬 8:00発
新江古田 8:03着
落合南長崎 8:05着
中井 8:08着
東中野 8:10着
中野坂上 8:12着
西新宿五丁目 8:15着
都庁前 8:17着
新宿 8:19着
代々木 8:21着
国立競技場 8:24着
青山一丁目 8:26着
六本木 8:29着
麻布十番 8:32着
赤羽橋 8:34着
大門 8:37着
汐留 8:39着
築地市場 8:42着
勝どき 8:44着
月島 8:46着

[西武新宿線]

野方 8:03発
沼袋 8:04着
新井薬師前 8:08着
中井 8:11着
下落合 8:13着
高田馬場 8:16着
西武新宿 8:19着

野方駅は地上のままですが野方駅~中井駅間で地下化工事を実施しています。

物件から徒歩1分~2分のところに西本村橋停留所と豊玉南住宅停留所があり練馬駅や中野駅、高円寺駅へ行き来できます。ただ、運行本数が多いわけではないため日常的に駅遠をカバーしてくれるほどではありません。

【総評】

これはとても良い出物ですね~!!

もちろんお安い理由として駅距離&接道の交通量というウィークポイントはあるものの、それを込みで考えても今の時代にしては「え?この単価で売ってくれるんですか?なんだかすみません…」というレベルです。

不便な駅遠ではないですし、リリーゼらしい室内スペックなどなど、安かろう悪かろうではありません。

こういった出物は早めからアンテナを張り、できる限り早く動かないと「あれ?もう完売したの?」という感じに買い逃してしまいがちです。

もしもこの記事をご覧いただき、「合うかもしれない!!」となった際はでき限り早く予約を取り、見学後すぐにありなしの判断ができるように下調べ(モデルルーム訪問前に現地へ訪れるなど)されることをおすすめいたします。

立地的に子育てファミリー向けかな?と思われるかもですが商品コンセプトからすればシングル、ディンクス層にも合うことでしょう。

動画もご覧ください!

■リリーゼ練馬 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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