今回ご紹介するのはリビオ練馬豊島園です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:ムービング・アーキ一級建築士事務所
施工:川村工営
価格:5098万円~7598万円
専有面積:54.00㎡~75.50㎡
総戸数:41戸
規模:6階建て

交通:
都営大江戸線「豊島園」駅徒歩12分
西武豊島線「豊島園」駅徒歩13分
東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅徒歩14分
都営大江戸線「練馬春日町」駅徒歩13分

所在地:東京都練馬区早宮4丁目
竣工予定:2022年6月上旬

駐車場:平置9台(月額16000円~18000円)※身障者用1台含む
バイク置場:3台(月額2000円)
駐輪場:103台(2段ラック式上段17台[月額200円]2段ラック式下段36台[月額300円]平置50台[月額300円])

管理費(月額)13330円~18640円
修繕積立金(月額)4860円~6790円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ練馬豊島園公式HP

西武豊島線と都営大江戸線の豊島園駅から徒歩12~13分、住宅街立地となります。

早宮アドレスですが建物自体の用途地域は一低層ではなく中高層となるためプラウド練馬早宮のように3階建てではなく6階建てと背が高く、バルコニーから先は一低層(マンションの敷地途中から一低層)ということで一低層エリアなのに背が高く抜け感ある住戸が多くなります。それゆえ背中側の接道はそれなりに交通量ありわちゃわちゃしているのですがバルコニー側は接道なし&離隔ありで一低層となりますからメリットが大きいでしょう。

全戸東向きということで南向き派には残念なところではありますが自分たちは一低層じゃないのに目の前が一低層ということはかなりのかなり魅力があることなのです。

地元評価の高い早宮アドレス(このアドレスは人気です)でありながらも物件名に豊島園を付けるあたりからしてとしまえんの再開発は期待できるものとなります。(早宮を付けるマンションが多いです)

ハリポタの施設になること自体は地元の方からすると「??」と思うかもしれませんがファンが訪れることは確かなわけで街にとってはプラスなことでしょう。例えば、私はサンリオが好きなので多摩センターへ、ディズニーが好きなので舞浜へちょくちょく行きます。それらの街に住む方がサンリオ、ディズニー好きとは限らずなわけですがそのような施設があることで街の商業施設が賑わいますからね。

またハリポタの施設は一部であり全体的には防災公園が多くを占めますからとしまえん時代に年パス(木馬の会)で公園代わりに利用していたという方にとってもまた利用しやすい公園ができることとなります。

豊島園駅からの動線としてはシンプルに遠いですし、早宮中央通りは交通量多いわりに歩道が狭くストレス多いのですが地元の方は練馬早宮中央通りを通らずに豊島園通りを北進して住宅街へ入る方が多いです。(そこまで遠回りにはならずそちらの道だと歩きやすいです)

豊島園駅から北に徒歩12~13分ですから平和台駅と練馬春日町駅も同じくらいの距離となります。平和台駅から有楽町線と副都心線を利用したい方にも魅力に映るでしょう。

駅距離あることはたしかなのですがいつもお伝えしているように駅から離れるなら離れただけの価値があるのかどうかが大きなポイントとなります。今回は駅から離れるけども目の前が一低層の6階建てというわかりやすい魅力があるわけで、駅から離れただけの価値があるマンションとなります。

背中側の階段部分をガラス手摺と3色の縦ルーバー、エレベーターホールのガラスもリズミカルなものとするなど接道面から目立つだけありデザイン性豊かなものとしてくれています。

それだけでなく住まう方があまり見ることのない正面部分に関しても隣戸境をコンクリート&下部隔て板に、さらに隣戸境のコンクリートをせり出させることで単調なものとならないようにしてくれています。

エントランスホール内も木目調&光壁で素敵な空間ですし、メールコーナー横には無人コンビニ(Store600)がありついつい買ってしまいそうなうまい動線(便利なので褒めています、笑)となっています。

無人コンビニですが最初から置くことを想定した設計のため美観を損ねない置き場を設けてくれているのは嬉しいですね!

共用部としては4階の屋外(3階住戸の上)にオープンエアの共用テラスがあります。うまいなぁ~と思ったのが座って読書やパソコンで軽作業するスペースだけでなく立ちながら作業できる背の高いデスクがあるのです!!室内での作業に疲れた際に、ちょいと息抜きしたいけどまだ作業止めるわけには…という際に立って作業できると気分変わりますからね~。これはうまいです~!!オープンエアテラスは朝から18時まで出入りできる予定とのことです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.41㎡
2階 6798万円 坪単価319万円

B2タイプ 3LDK 63.00㎡
2階 5498万円 坪単価288万円

B3タイプ 3LDK 63.90㎡
4階 5998万円 坪単価310万円

Cタイプ 3LDK 63.00㎡
1階 5298万円 坪単価278万円
2階 5498万円 坪単価288万円
3階 5698万円 坪単価299万円
4階 5898万円 坪単価309万円

Dタイプ 2LDK+S 63.00㎡

画像出典:リビオ練馬豊島園公式HP

1階 5298万円 坪単価278万円
2階 5498万円 坪単価288万円
3階 5698万円 坪単価299万円
4階 5898万円 坪単価309万円

Eタイプ 3LDK 63.00㎡
3階 5698万円 坪単価299万円
4階 5898万円 坪単価309万円
5階 5998万円 坪単価314万円
6階 6098万円 坪単価320万円

Fタイプ 2LDK 54.00㎡

画像出典:リビオ練馬豊島園公式HP

3階 5098万円 坪単価312万円
4階 5298万円 坪単価324万円
6階 5498万円 坪単価336万円

Gタイプ 2LDK+S 63.00㎡

画像出典:リビオ練馬豊島園公式HP

3階 5798万円 坪単価304万円
4階 5998万円 坪単価314万円
5階 6098万円 坪単価320万円
6階 6198万円 坪単価325万円

Hタイプ 3LDK 70.41㎡

画像出典:リビオ練馬豊島園公式HP

4階 6948万円 坪単価326万円
5階 6998万円 坪単価328万円

Irタイプ 3LDK 75.50㎡
5階 7598万円 坪単価332万円

平均坪単価は約310万円です。

駅から離れる住宅街としては専有面積をぎゅっと絞っているのですが共用廊下側の柱も外に出せていますし、住戸によってはスパンも広めにとれていますから苦しい間取りという感じではありません。

新たな生活様式に応える新しいアイディアとしてリモタスを採用。

リモーゼットはウォークインクローゼット内のデスク、リモドアはリビング横の洋室ウォールドアを二段階に動かせることでテレワークの日のみリビングを少し狭くするだけでOK、リモデスクは子供部屋想定の洋室の収納下にデスクを設けています。

とりあえずデスク付けましたよ~というだけの物件も多い中で今回は使い勝手までしっかりと考えられたものとなっています。ウォークインクローゼット内のデスクもリモデスクも上部にライトがありますし、折り畳みや上下の移動も可能。デスク近くの壁には必ずコンセントとLAN用アウトレットがあります。

ウォークインクローゼット内で一日中テレワークというのはけっこう窮屈ではありますがテレカンの際にだけウォークインクローゼット内のデスクへ行き、それ以外はリモドアで作業という使い方も良いでしょう。

そして疲れた際の息抜きとしてバルコニーをくつろげるものに。壁にライトが付いており室内でオンオフ可能、防水コンセント、隣戸境はコンクリート&隔て板ということで2m幅のバルコニーを息抜きスペースとして利用することが可能です。先に述べたオープンテラスを利用するのも良いでしょう。

もともとの広さが物足りないもののそれをカバーするものはしっかりとあると感じました。なお、インターネットはマンション一括加入で550円(ジェイコム)ですがそれで速さに納得いかなければ個別で光に加入することも可能です。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室サイズはファミリータイプとしては物足りない(一部住戸のみが1418)のですがフラットライトのため広く感じやすいでしょう。トイレ手洗いカウンターはないものの古めかしくないタンク式、全室ドアキャッチャーなどなど豪華な感じはありませんが悪くはないでしょう。扉も上吊りでしたしコストコントロール激しいというほどではありません。もちろん坪単価300万円オーバーなのでキッチン天板天然石等があってもよかったとは思いますが。

一部住戸には玄関入ってすぐに立派な手洗い器が付きます。個人的にはですがあれば使うけどもなくとも洗面室へ直行するかな?とも。まぁあれば使いますが(笑)

非接触型のエレベーターを採用しています。エレベーターは住戸食い込み型ではなくしっかりとエレベーターホールを確保しているのは素晴らしいですね。

置き配サービスOKIPPAは玄関前まで荷物を運んできて専用の袋に入れてくれるサービスです。とても便利だとは思うのですが美観からすると各戸玄関前宅配ボックスのほうが良いとは感じました。

上記の今の時代ならではの取り組みは評価が分かれるでしょうけども新しいことを積極的に採用するのは新築マンションの使命だとも考えている派のため今回のようなチャレンジは嬉しい限りです。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド練馬早宮 2005年築 早宮3 豊島園駅徒歩9分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約225万円

・リビオ練馬早宮デュアルコート 2005年築 豊島園駅徒歩13分(平和台駅・練馬春日町駅徒歩12分) 早宮4 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円

・リビオ練馬早宮デュアルハウス 2005年築 平和台駅徒歩10分(練馬春日町駅徒歩11分) 早宮4 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円

・ルフィネス練馬早宮ザ・レジデンス 2006年築 豊島園駅徒歩8分 早宮4 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からリビオ練馬豊島園の将来価値を予想すると

Gタイプ 2LDK+S 63.00㎡ 4階 5998万円(新築時) → 4800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて屋外平置きで9台、設置率約22%と駅距離の割には少なめです。ただ、第一期なら確保可能とのことでした。

駐輪場は設置率約250%!!自転車利用が便利なエリアですから良き設置率です!!(ファミリーメインのマンションなのに設置率150%だとほぼほぼ足りなくて揉めますからね…せめて200%は確保してほしい中で250%は魅力です!)

管理費は㎡単価月額約247円、戸数的に管理費の安さを求めるには酷ですがディスポーザーなし、平置き駐車場ならもう少し目に優しいと嬉しかったですね。

【住むレーション】

[大江戸線]

豊島園 8:01発
練馬 8:03着
新江古田 8:06着
落合南長崎 8:08着
中井 8:11着
東中野 8:13着
中野坂上 8:15着
西新宿五丁目 8:18着
都庁前 8:20着
新宿 8:22着
代々木 8:24着
国立競技場 8:27着
青山一丁目 8:29着
六本木 8:32着

[西武豊島線]

豊島園 8:05発
練馬 8:07着
桜台 8:10着
江古田 8:12着
東長崎 8:14着
椎名町 8:16着
池袋 8:20着

豊島線は本線からの枝線ですが池袋までダイレクトですし、車両も短いというわけではないですから使い勝手良いです。運行本数はちょいと少ないため発車時刻を気にして歩く必要はあります。豊島園駅は大江戸線も利用できます。

よしやセーヌ早宮店へ徒歩4分、自転車で平和台のライフや練馬駅まで出るのも容易ですから選択肢豊富です。

通学校は早宮小学校で徒歩4分、開進第一中学校で徒歩14分、公園が点在していますがさらに防災公園となれば数年後が楽しみで仕方ありません。

武蔵野台地で石神井川含めてハザードマップで色が付かないですから水害面を気にされる方にも合ってきます。

【総評】

駅から離れる住宅街立地ですから本来であれば平均専有面積約80㎡として永住向けのゆとりが見たいところではありますが今作は専有面積を抑えて買いやすい価格としてきました。(リビオブランドはそうのようなコンセプトであることが多いですがデュアル2棟の平均専有面積は75㎡前後でしたので時代を感じるところではあります)

ただ、以前のように75㎡、80㎡ばかりとしてしまえば今の時代の単価では買えない価格になってしまいます。そのため専有面積を抑えるというのは数多くの物件でおこなわれているのですが今作は狭いながらも工夫が満載という点が大きな魅力となります。

苦しい時代ながらも今回のように工夫が多いと新築を選ぶ理由の一つにはなります。プラウド練馬早宮の75㎡が5000万円弱で購入できるとなればそちらを購入してリフォームという手もありますが、新築が欲しい方からすればそのような選択は考えられないわけで、一次取得の新築派向けに買いやすい総額と今の時代の新築だからこその工夫で買う理由も見出してくれる出物であると感じました。

動画もご覧ください!

■リビオ練馬豊島園 建設地周辺レポート

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