イニシア大森町N’sスクエア　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはイニシア大森町N’sスクエアです！

［物件概要］

売主：コスモスイニシア　ニイノ建設
施工：木内建設
予定価格：3200万円台～5900万円台
専有面積：34.05㎡～62.99㎡
総戸数：112戸
規模：15階建て
交通：京浜急行線「大森町」駅徒歩4分　同線「梅屋敷」駅徒歩5分　同線「京急蒲田」駅徒歩16分
所在地：東京都大田区大森西五丁目
竣工予定：2021年1月下旬

駐車場：22台（平置1台、機械式21台）、身障者用1台含む
自転車置場：147台
バイク置場：12台

地図はこちらです↓

画像出典：イニシア大森町N’sスクエア公式HP

大森町駅から徒歩4分、梅屋敷駅から徒歩5分、どちらも信号なしのフラットアプローチとなります。線路横を歩けば交通量が少ないですから歩きやすい道のりとなっています。マンション自体は京急線の線路と第一京浜に面していますから音問題は妥協点となりますが駅遠のザ・ファミリーマンションで線路＆大通り沿いというわけではなく、駅近の線路＆大通り沿いですから妥協できる方も多いのではないでしょうか。

大森町駅最寄りの分譲マンションとしては2016年築のエクセレントシティ大森町駅前が最後でしたでしょうか。私自身そちらが最後の物件調査です。エクセレントシティは商店街沿いの便利な立地で線路からも若干離れて徒歩2分と条件良かったですがイニシアに関しても先の妥協点以外は魅力が多くなっています。

まず第一京浜を超える必要がないというのはいいですね。超えると超えないでは利便性はもちろん不動産価値も変わってきます。

梅屋敷駅方面に寄るため2018年にオープンしたOKストア梅屋敷店が近くなります。エリア的にOKファンも多いでしょうからこれは強みです。

夜道が不安(線路沿いルートも暗いというわけではないですが)というときには車の通りも多い第一京浜沿いを歩けます。

地図だけで見ると線路と第一京浜沿いという最悪な立地に見えてしまうかもですが現地へ訪れると第一京浜の歩道も広く(拡張予定部分もあるため尚更)思っていたより気にならないと思う方が多いはずです。

外観に関しては基壇部をスクエア型のコンクリート手摺、上部をガラス手摺としてデザイン性を出し、バルコニー隣戸境はしっかりとトールタイプの隔て板とすることでそんじょそこらの賃貸マンションとは違うものとしています。総戸数112戸というエリア内では規模感がありますから目立つ存在となるでしょう。

1階部分に住戸は設けずに集会室を広く取り、その集会室をランドリー一体型のワーク＆コミュニティースペースとしていわゆるサードプレイスを設けています。

ランドリー(シューズ用もあり)に関しては管理費に込みとなっており無料となります。業務用ですから一般家庭用の半分くらいの時間で洗濯、乾燥が済んでしまいます。ワーク＆コミュニティースペースに関しては約20席とする予定とのことで洗濯の待ち時間にパソコン作業をしたり、洗濯しないときでも自由に利用することができます。

ランドリーは管理費込みですから使ったもの勝ち感はあるわけで混みあいそうではありますがどうなるか。同じマンション内の人と洗濯待ちをするのに抵抗ある人には向いてない(ただのランドリールームではなくワーク＆コミュニティースペースの真横に丸見えで設置されるので)でしょうけども・・・。

風除室、エントランスホールともに二層吹き抜けではありませんがエレベーターホールまでの導線上は三回クランクインさせ、その間に集会室とエレベーターホールまでの導線を素敵なものとしています。住戸階に関しても内廊下としていますから建物内へ入ってしまえば線路沿い、第一京浜沿いということも気になりません。

玄関ドアが奥まっていない住戸もあるのは残念ですが戸数的に目の前を通る人が少ないですからまぁ仕方のないところでしょうか。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南東向き］

Aタイプ　3LDK　62.99㎡

画像出典：イニシア大森町N’sスクエア公式HP

3階　5998万円　坪単価314万円
8階　6298万円　坪単価330万円
11階　6398万円　坪単価335万円
15階　6598万円　坪単価346万円

Bタイプ　2LDK　56.02㎡

画像出典：イニシア大森町N’sスクエア公式HP

2階　4998万円　坪単価294万円
3階　5298万円　坪単価312万円
8階　5498万円　坪単価324万円
13階　5698万円　坪単価336万円

Cタイプ　1LDK　34.21㎡
6階　3698万円　坪単価357万円
9階　3798万円　坪単価367万円
15階　3998万円　坪単価386万円

Dタイプ　3LDK　62.82㎡
2階　5838万円　坪単価307万円
4階　5898万円　坪単価310万円
10階　5998万円　坪単価315万円
14階　6298万円　坪単価331万円

［北東向き］

Eタイプ　1LDK　34.05㎡
4階　3398万円　坪単価329万円
6階　3498万円　坪単価339万円
9階　3598万円　坪単価349万円
13階　3698万円　坪単価359万円
15階　3798万円　坪単価368万円

Fタイプ　1LDK　34.05㎡

画像出典：イニシア大森町N’sスクエア公式HP

2階　3298万円　坪単価320万円
4階　3398万円　坪単価329万円
6階　3498万円　坪単価339万円
9階　3598万円　坪単価349万円
13階　3698万円　坪単価359万円
15階　3798万円　坪単価368万円

Gタイプ　1LDK＋S　58.29㎡
2階　4998万円　坪単価283万円
4階　5098万円　坪単価289万円
7階　5298万円　坪単価300万円
11階　5498万円　坪単価311万円
15階　5698万円　坪単価323万円

［南西向き］

Hタイプ　2LDK　55.78㎡
7階　5098万円　坪単価302万円
11階　5298万円　坪単価314万円
14階　5498万円　坪単価325万円

平均坪単価は約325万円です。

間取りに関してはいつものイニシアとは違う(玄関入ってすぐが広くないなど)ものの1つ1つしっかりと造りこまれたものとなっていますし、数も多いですから家族構成や過ごし方次第で選べる間取りが多いのは魅力的です。

1LDKの単価が高いのはよくある話ですが2LDKと3LDKを比べてみると2LDKのほうが単価安なのは珍しいですね。

一番広い住戸でも62.99㎡、しかも3LDKと時代なりの狭さではあるのですが収納に関しては削っていません。削っているのは主にリビングです。62.99㎡で見てみるとキッチンと合わせて10.6畳ですから実質6畳くらいでしょう。それもあってかモデルルームではテレビを置かずにプロジェクターを利用してはどうかという提案もされていました。

リビング横洋室のウォールドアがトールタイプですから開放すれば一般的な広さのリビングとなります。

1LDKはリノベでよく見かけるようなキッチンとなっています。キッチン部分を横に長く取りカウンターと一体化することでキッチン横にテレビを置いたり(マルチメディアコンセントあり)、そこで食事をしたり、パソコン作業したりすることができます。コンロからの油跳ねを気にしなくてよいくらい横に長いものとなっています。吊戸棚も端から端まで長く、カウンター下には電子レンジと炊飯器を置くスペースもあります。

換気扇も埋め込み型ですから生活感がでなくていいですね。ただ、食洗機は付けても良いような。。。このキッチンを気に入るということは料理好きな可能性も高いわけですし。。。

1LDKのキッチン

1LDKにしては面積を刻んでいますが横長カウンター＆吊戸棚付きのキッチンは新築ではなかなかお目にかかれませんし、面積を刻んでいることで買いやすい価格帯であることはたしかですから引き合いは多いことでしょう。空港関係者が多いエリアですから尚更。

設備仕様はディスポーザーがありません。1LDKを除くと食洗機は付いています。共通するのは全窓二重窓(T-3)、ローシルエットトイレ＆手洗いカウンター、トイレスティックリモコン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、浴室扉ダブルバーなど単価なりのものとなっています。ランドリーが無料(管理費込み)ということで洗濯機を置かない方もいるという想定で洗濯機置場に埋め込み型のロールスクリーンと追加できる可動棚を設けて収納としても使えるようにしているのは珍しいですね。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm～2450mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・マイキャッスル大森町エクセレントステージ　2002年築　大森西5　新築時の坪単価約190万円　直近売り出し事例なし

・レクセル大森ラウンドアーク　2006年築　大森東2　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約180万円

・日神パレステージ大森町　2012年築　大森中1　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約215万円

・エクセレントシティ大森町駅前　2016年築　大森西5　新築時の坪単価約300万円　現在の坪単価約290万円

上記相場からイニシア大森町N’sスクエアの将来価値を予想すると

Gタイプ　1LDK＋S　58.29㎡　7階　5298万円(新築時)　→　4770万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費も予定ではありますが管理費が㎡あたり月額約276円、修繕積立金が㎡あたり月額約140円となります。ランドリー維持費もありますから戸数の割には管理費が若干高めに感じますがエレベーターは2基ありますし内廊下であることも考慮すればそこまで違和感ない水準でしょう。

ただ、ランドリーの維持管理はしっかりと確認したほうがいいでしょう。