今回ご紹介するのはイニシア大森町N’sスクエアです!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア ニイノ建設
施工:木内建設
予定価格:3200万円台~5900万円台
専有面積:34.05㎡~62.99㎡
総戸数:112戸
規模:15階建て
交通:京浜急行線「大森町」駅徒歩4分 同線「梅屋敷」駅徒歩5分 同線「京急蒲田」駅徒歩16分
所在地:東京都大田区大森西五丁目
竣工予定:2021年1月下旬

駐車場:22台(平置1台、機械式21台)、身障者用1台含む
自転車置場:147台
バイク置場:12台

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア大森町N’sスクエア公式HP

大森町駅から徒歩4分、梅屋敷駅から徒歩5分、どちらも信号なしのフラットアプローチとなります。線路横を歩けば交通量が少ないですから歩きやすい道のりとなっています。マンション自体は京急線の線路と第一京浜に面していますから音問題は妥協点となりますが駅遠のザ・ファミリーマンションで線路&大通り沿いというわけではなく、駅近の線路&大通り沿いですから妥協できる方も多いのではないでしょうか。

大森町駅最寄りの分譲マンションとしては2016年築のエクセレントシティ大森町駅前が最後でしたでしょうか。私自身そちらが最後の物件調査です。エクセレントシティは商店街沿いの便利な立地で線路からも若干離れて徒歩2分と条件良かったですがイニシアに関しても先の妥協点以外は魅力が多くなっています。

まず第一京浜を超える必要がないというのはいいですね。超えると超えないでは利便性はもちろん不動産価値も変わってきます。

梅屋敷駅方面に寄るため2018年にオープンしたOKストア梅屋敷店が近くなります。エリア的にOKファンも多いでしょうからこれは強みです。

夜道が不安(線路沿いルートも暗いというわけではないですが)というときには車の通りも多い第一京浜沿いを歩けます。

地図だけで見ると線路と第一京浜沿いという最悪な立地に見えてしまうかもですが現地へ訪れると第一京浜の歩道も広く(拡張予定部分もあるため尚更)思っていたより気にならないと思う方が多いはずです。

外観に関しては基壇部をスクエア型のコンクリート手摺、上部をガラス手摺としてデザイン性を出し、バルコニー隣戸境はしっかりとトールタイプの隔て板とすることでそんじょそこらの賃貸マンションとは違うものとしています。総戸数112戸というエリア内では規模感がありますから目立つ存在となるでしょう。

1階部分に住戸は設けずに集会室を広く取り、その集会室をランドリー一体型のワーク&コミュニティースペースとしていわゆるサードプレイスを設けています。

ランドリー(シューズ用もあり)に関しては管理費に込みとなっており無料となります。業務用ですから一般家庭用の半分くらいの時間で洗濯、乾燥が済んでしまいます。ワーク&コミュニティースペースに関しては約20席とする予定とのことで洗濯の待ち時間にパソコン作業をしたり、洗濯しないときでも自由に利用することができます。

ランドリーは管理費込みですから使ったもの勝ち感はあるわけで混みあいそうではありますがどうなるか。同じマンション内の人と洗濯待ちをするのに抵抗ある人には向いてない(ただのランドリールームではなくワーク&コミュニティースペースの真横に丸見えで設置されるので)でしょうけども・・・。

風除室、エントランスホールともに二層吹き抜けではありませんがエレベーターホールまでの導線上は三回クランクインさせ、その間に集会室とエレベーターホールまでの導線を素敵なものとしています。住戸階に関しても内廊下としていますから建物内へ入ってしまえば線路沿い、第一京浜沿いということも気になりません。

玄関ドアが奥まっていない住戸もあるのは残念ですが戸数的に目の前を通る人が少ないですからまぁ仕方のないところでしょうか。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

Aタイプ 3LDK 62.99㎡

画像出典:イニシア大森町N’sスクエア公式HP

3階 5998万円 坪単価314万円
8階 6298万円 坪単価330万円
11階 6398万円 坪単価335万円
15階 6598万円 坪単価346万円

Bタイプ 2LDK 56.02㎡

画像出典:イニシア大森町N’sスクエア公式HP

2階 4998万円 坪単価294万円
3階 5298万円 坪単価312万円
8階 5498万円 坪単価324万円
13階 5698万円 坪単価336万円

Cタイプ 1LDK 34.21㎡
6階 3698万円 坪単価357万円
9階 3798万円 坪単価367万円
15階 3998万円 坪単価386万円

Dタイプ 3LDK 62.82㎡
2階 5838万円 坪単価307万円
4階 5898万円 坪単価310万円
10階 5998万円 坪単価315万円
14階 6298万円 坪単価331万円

[北東向き]

Eタイプ 1LDK 34.05㎡
4階 3398万円 坪単価329万円
6階 3498万円 坪単価339万円
9階 3598万円 坪単価349万円
13階 3698万円 坪単価359万円
15階 3798万円 坪単価368万円

Fタイプ 1LDK 34.05㎡

画像出典:イニシア大森町N’sスクエア公式HP

2階 3298万円 坪単価320万円
4階 3398万円 坪単価329万円
6階 3498万円 坪単価339万円
9階 3598万円 坪単価349万円
13階 3698万円 坪単価359万円
15階 3798万円 坪単価368万円

Gタイプ 1LDK+S 58.29㎡
2階 4998万円 坪単価283万円
4階 5098万円 坪単価289万円
7階 5298万円 坪単価300万円
11階 5498万円 坪単価311万円
15階 5698万円 坪単価323万円

[南西向き]

Hタイプ 2LDK 55.78㎡
7階 5098万円 坪単価302万円
11階 5298万円 坪単価314万円
14階 5498万円 坪単価325万円

平均坪単価は約325万円です。

間取りに関してはいつものイニシアとは違う(玄関入ってすぐが広くないなど)ものの1つ1つしっかりと造りこまれたものとなっていますし、数も多いですから家族構成や過ごし方次第で選べる間取りが多いのは魅力的です。

1LDKの単価が高いのはよくある話ですが2LDKと3LDKを比べてみると2LDKのほうが単価安なのは珍しいですね。

一番広い住戸でも62.99㎡、しかも3LDKと時代なりの狭さではあるのですが収納に関しては削っていません。削っているのは主にリビングです。62.99㎡で見てみるとキッチンと合わせて10.6畳ですから実質6畳くらいでしょう。それもあってかモデルルームではテレビを置かずにプロジェクターを利用してはどうかという提案もされていました。

リビング横洋室のウォールドアがトールタイプですから開放すれば一般的な広さのリビングとなります。

1LDKはリノベでよく見かけるようなキッチンとなっています。キッチン部分を横に長く取りカウンターと一体化することでキッチン横にテレビを置いたり(マルチメディアコンセントあり)、そこで食事をしたり、パソコン作業したりすることができます。コンロからの油跳ねを気にしなくてよいくらい横に長いものとなっています。吊戸棚も端から端まで長く、カウンター下には電子レンジと炊飯器を置くスペースもあります。

換気扇も埋め込み型ですから生活感がでなくていいですね。ただ、食洗機は付けても良いような。。。このキッチンを気に入るということは料理好きな可能性も高いわけですし。。。

1LDKのキッチン

1LDKにしては面積を刻んでいますが横長カウンター&吊戸棚付きのキッチンは新築ではなかなかお目にかかれませんし、面積を刻んでいることで買いやすい価格帯であることはたしかですから引き合いは多いことでしょう。空港関係者が多いエリアですから尚更。

設備仕様はディスポーザーがありません。1LDKを除くと食洗機は付いています。共通するのは全窓二重窓(T-3)、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、トイレスティックリモコン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、浴室扉ダブルバーなど単価なりのものとなっています。ランドリーが無料(管理費込み)ということで洗濯機を置かない方もいるという想定で洗濯機置場に埋め込み型のロールスクリーンと追加できる可動棚を設けて収納としても使えるようにしているのは珍しいですね。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm~2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・マイキャッスル大森町エクセレントステージ 2002年築 大森西5 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・レクセル大森ラウンドアーク 2006年築 大森東2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約180万円

・日神パレステージ大森町 2012年築 大森中1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・エクセレントシティ大森町駅前 2016年築 大森西5 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約290万円

上記相場からイニシア大森町N’sスクエアの将来価値を予想すると

Gタイプ 1LDK+S 58.29㎡ 7階 5298万円(新築時) → 4770万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費も予定ではありますが管理費が㎡あたり月額約276円、修繕積立金が㎡あたり月額約140円となります。ランドリー維持費もありますから戸数の割には管理費が若干高めに感じますがエレベーターは2基ありますし内廊下であることも考慮すればそこまで違和感ない水準でしょう。

ただ、ランドリーの維持管理はしっかりと確認したほうがいいでしょう。

リースなのか?それは何年なのか?故障時の修理・保証は?リースでないなら次回購入時の費用は管理費内で貯めているのか?などなど。無料と謳っていても実質は無料でないわけです。もちろん運営がうまくいけば他マンションにはない魅力となりプラス材料となるでしょう。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(大森町駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(建設地から梅屋敷駅まで)

駐車場は身障者優先1区画を除いて機械式、設置率は約20%と駅近であることや住戸が狭いことを考慮すれば足りるのではないでしょうか。月額20000円から30000円を予定しています。

機械式駐車場は屋外のため入出庫作業時は雨に濡れてしまいますが9台・12台に分かれているため待ち時間は少ないことでしょう。

【住むレーション】

[京急線]

大森町 8:08発
平和島 8:10着
大森海岸 8:16着
立会川 8:18着
鮫洲 8:20着
青物横丁 8:25着
新馬場 8:27着
北品川 8:28着
品川 8:30着

平和島 8:13発
立会川 8:15着
青物横丁 8:18着
品川 8:22着

大森町 8:02着
梅屋敷 8:03着
京急蒲田 8:05着
雑色 8:11着
六郷土手 8:13着
京急川崎 8:15着

京急蒲田 8:08発
京急川崎 8:11着
神奈川新町 8:21着
横浜 8:24着

京急蒲田 8:09発
羽田空港国際線ターミナル 8:16着
羽田空港国内線ターミナル 8:19着

OKストア、マルエツ、ライフ、マチノマなどスーパーマーケット、複合施設だけでなく大森町駅と梅屋敷駅前にはそれぞれ商店街がありますから買い物利便性が高くなっています。

通学校の大森第三小学校、大森第八中学校へも大通りを渡る必要がありません。平和の森公園、浜辺公園も自転車であれば10分かからないですから子育て世代からしても過ごしやすい環境でしょう。

【総評】

部屋の広さにこだわらない方向けとなりますが近年では「部屋は狭くていいけど駅に近くて都心(職場)にも近いほうがいい。でも予算はそこまで高くない。」という方が多いですから今時のマンションと言えるでしょう。

駅までの導線、日常の買い物利便性の高さ、品川・羽田・横浜などへ行き来しやすい立地ということで最寄り駅のマイナー感はあれど現地とモデルルームを見れば条件悪くないことはわかります。

部屋の狭さだけでなくランドリー無料化など好き嫌いははっきりと分かれるでしょうけどもハマる人にはハマる尖ったコンセプトですから中途半端感がなくやり切っているあたりはさすがのイニシア。見学していて楽しかったです。

イニシア大森町N’sスクエアのN’sですがイニシアの新ブランドではなく売主に名を連ねている地場の不動産企業、ニイノ建設のブランド(貸しビルなど)となります。設計、施工には関わっていないためあくまで土地仕入れの段階でお付き合いがあり売主として名を連ねているようです。

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