今回ご紹介するのはブリリア練馬春日町です！
［物件概要］
売主：東京建物
設計：IAO竹田設計
施工：大末建設
価格：未定
専有面積：43.81㎡～85.87㎡（トランクルーム1.58㎡含む）
総戸数：65戸（うち募集対象外住戸1戸、提携企業勤務者向け住戸2戸含む）
規模：8階建て
交通：都営大江戸線「練馬春日町」駅徒歩1分 東京メトロ有楽町線・東京メトロ副都心線「平和台」駅徒歩18分
所在地：東京都練馬区春日町3丁目
竣工予定：2022年12月上旬
駐車場：9台（機械式：7台、平面（身障者用1台含む）：2台）
駐輪場：2段ラック式、スライドラック式、固定ラック式：110台
地図はこちらです↓
画像出典：ブリリア練馬春日町公式HP
練馬春日町駅から徒歩1分表記、駅の出入口の隣です。大江戸線ですからホームが浅い位置というわけではないものの長い地下通路を歩いて直結であったり、屋根なしのペデストリアンデッキ直結など「直結を謳えるマンションより便利な非駅直結駅前マンション」となります。階段だけでなくエレベーターとエスカレーター(上り)もある出入口な点も魅力です。
もともとはじゅうじゅうカルビ(その前は焼肉ほたる苑)とバーミヤンがあった場所です。環八と都道の交差点の角地ということで車の騒音や排ガスは気になるところですが環八の本線は下へ潜っている(完全に屋根があるわけではない)ため地図で見るよりかは現地での印象のほうが遥かに良いと感じるはずです。
外観デザインは一番目立つ南東側を住戸列ごとにマリオンを設け、駅出入口側の角部分をベージュ系のタイルとしてさらにへこむ部分はダイレクトウィンドウとするなど目立つなりに凝ったものとなっています。2階と頭頂部を黒で引き締めているのもかっこいいですね。エントランスアプローチに関してはさらに庇を内側に段々と引っ込ませ、間接照明を組み合わせていますし、エントランスホールはタイルや天然石をふんだんに使った上質な空間とするなど駅前物件ながらも外からの見た目と住んでいる方の満足度を追求した分譲仕様になっています。
頭頂部(駅寄り)と南東向きの縦に伸びるマリオンの下部をライティングするなど竣工後の夜の姿が楽しみでなりません。
風除室からエントランスホールへはクランクイン、そこからエレベーターホールへはさらにクランクインして廊下も長めにとるなど駅前だからといってせかせかした状態のまま帰宅させない癒しを与える空間としているのは素晴らしいですね。
共用廊下は冷暖房完備の内廊下です。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
画像出典：ブリリア練馬春日町公式HP
［南西向き］
Gタイプ 3LDK 71.10㎡
2階 6600万円台 坪単価306万円
Iタイプ 3LDK 68.17㎡
2階 6400万円台 坪単価310万円（2LDK＋S）
5階 6700万円台 坪単価324万円
［南東向き］
Aタイプ 3LDK 74.65㎡
画像出典：ブリリア練馬春日町公式HP
5階 7900万円台 坪単価349万円
B1タイプ 3LDK 70.74㎡
画像出典：ブリリア練馬春日町公式HP
5階 7400万円台 坪単価345万円
Cタイプ 3LDK 70.79㎡
3階 7400万円台 坪単価345万円
［北東向き］
Eタイプ 2LDK 61.58㎡
2階 6100万円台 坪単価327万円
Jタイプ 3LDK 70.00㎡
2階 6800万円台 坪単価321万円
Qタイプ 3LDK 77.85㎡
7階 8100万円台 坪単価344万円
平均坪単価は約335万円です。
土地形状は若干歪ですが南・東・北の三面接道です。南東、南西、北東向きの3棟構成、コの字配棟で内廊下としています。環八に面する南東向きが採光・眺望面で一番恵まれており、南西向きと北東向きは低層階だと前の建物が気になってきそうです。環八沿いを飲んで採光・眺望を得るか、環八沿いを避けて採光・眺望を飲むかが基本的な選び方となってきます。
もともと東京建物が土地をもっておりそれを貸して収益を得てきた中で最終的に分譲マンションとして手放すということでゆとりあるプロジェクトとなっています。専有面積を削りまくる必要がなく、外観デザインなど見た目にもこだわることができています。
駅徒歩1分物件ではありますが総戸数62戸中35戸が70㎡台とファミリーにも選択肢が多くなっています。入札案件であったり、そもそもの土地面積が狭ければシングル・ディンクス向けの分譲もしくは賃貸となっていた可能性の高い立地です。
間取りに関してはB1タイプのようにスパン取れているのもあればスパンがなく下がり天井がかなり厳しいものもあります。(一般的なマンション以上に下がり天井はチェックが必要です。)
個人的にはB1～B3、Gタイプがバランスよく感じました。B1～B3はキッチン横に洗面室ということで好き嫌い別れるとは思いますが個人的には家事動線が魅力あるものならリビングinでもOKです。Gタイプは南西向きのため眺望が抜けるという感じはないものの敷地内でグッとセットバックしていますし、角住戸で洋室の窓も大きい中で坪単価300万円に近いというのは魅力あるなぁ～と。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板シーザーストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関含めて電子錠など単価なりにしっかりとしています。単価的に当然ではありますがクローゼット内も面材合わせするなど質感も良かったです。1部屋だけある1LDKもスペックは同じです。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。
エレベーターは1基、非接触型です。ごみ置き場は1階のメールコーナー近く、前室ありです。
周辺相場を確認しましょう！
・エリム春日町パークタワー 1996年築 春日町5 練馬春日町駅徒歩1分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約235万円
・ジオ・イニシア練馬春日町 2013年築 春日町5 練馬春日町駅徒歩2分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約255万円
・プラウド練馬春日町サンクアージュ 春日町6 2016年築 練馬春日町駅徒歩7分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約240万円
築25年のエリム春日町パークタワーは高さ制限の厳しいエリア(高さ30mまでとするのがこのエリアの基本)の中で緩和をうけて19階建てと同エリアで目立つ存在ですが築25年で坪単価235万円ほどで動いている中でほぼ同一立地の新築で坪単価＋100万円なら悪くないでしょう。
上記相場からブリリア練馬春日町の将来価値を予想すると
B1タイプ 3LDK 70.74㎡ 3階 7200万円台(新築時) → 6520万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は設置率約13％、機械式7台、平面2台の計9台です。すべて屋内となっており機械式でも作業中雨に濡れないですし、エレベーターホールへの扉もありますから住戸との行き来でも雨に濡れません。
駐輪場は屋外となっており北側にまとまっています。設置率約169％です。
調整中(提示するということはそれよりかは高くならないということかと思います)とのことですが管理費は㎡単価月額約283円と総戸数なりに重たくは見えますが内廊下で冷暖房完備で㎡300円切りなら悪くはなく、納得しやすいでしょう。
建設地
【住むレーション】
［大江戸線］
練馬春日町 8:00発
光が丘 8:02着
練馬春日町 8:02発
豊島園 8:04着
練馬 8:06着
新江古田 8:09着
落合南長崎 8:11着
中井 8:14着
東中野 8:16着
中野坂上 8:18着
西新宿五丁目 8:21着
都庁前 8:23着
新宿 8:25着
代々木 8:27着
国立競技場 8:30着
青山一丁目 8:32着
六本木 8:35着
麻布十番 8:38着
赤羽橋 8:40着
大門 8:43着
汐留 8:45着
築地市場 8:48着
勝どき 8:50着
練馬駅で西武池袋線へ乗り換えれば池袋駅へも容易にアクセス可能です。
大手町勤務だと電車に乗っている時間が結構長くなってしまいますが新宿や六本木辺りなら遠くは感じにくいのではないでしょうか。
関越自動車道の練馬ICへ3.5キロほどですから車での遠出も便利です。都心方面だと中台か高松へ出なければのためもう少し山手通りに近い立地のほうが便利ですがそちらも悪くはないでしょう。屋内駐車場ですし機械式駐車場も全幅は1950mmと物足りないですが全長5300mm、全高2100mm、重量2300kgと全区画ハイルーフ対応というのも車持ちには魅力が大きいでしょう。もちろん取れればですが…(足りないはず)
日常の買い物としては駅直結のサミットストア(物件とは反対側ですが戻ってこれます)、交差点挟んでウェルパーク、みらべる(他店ですが蓮根・赤塚住み時代に利用していました。安くておすすめです。)へ徒歩5分など徒歩圏内も充実していますが光が丘へ出ればIMA、映画は豊島園など休日に都心へ出なくても楽しみが多いというのも大きな魅力となります。
通学校は練馬小学校で徒歩5分、練馬中学校で徒歩9分です。都営住宅併設の公園やはるさん公園など小中規模の公園は点在しているのですが光が丘公園も行き来しやすいというのがもうたまらないですよね。私が子供のころ数えきれないくらい遊んだ公園です。公園に関してはとしまえん跡地がハリポタ系施設と大きな公園になる予定ですからさらに身近に大きな公園が増えることとなります。光が丘公園ととしまえん跡地の中間地点くらいですからどちらの公園に行くか迷うレベルでしょう。
【総評】
練馬春日町自体は特別何かがあるというほどの駅力はないのですが日常生活に関してはスーパーマーケットも実質直結感があるなど便利です。
そして、先にも述べたように休日に都心へ出なくとも両隣の駅前で楽しめるというのが大きな特徴となります。もちろん都心へもサクッと出れる距離ですが小さなお子様がいれば大人だけでのサクッとが全然サクッとに感じないというのはあるあるなわけで、散歩がてら徒歩でも行ける距離で楽しめるということを魅力に感じる方も多いでしょう。
武蔵野台地という安定感に加えて生活圏内では特別坂がきついという街ではないですから自転車での行動範囲も広がりやすいでしょう。
都心までとても近いというわけではないですが練馬区×徒歩1分、大手ブランドで70㎡以上がボリュームゾーンでありながらも坪単価350万円弱でマンション内で条件良いほうの部屋が買えるというのは今の時代にしては魅力の大きい新築マンションだと思います。
動画もご覧ください！
■ブリリア練馬春日町 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション
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