今回ご紹介するのはプラウド南阿佐ヶ谷です!

[物件概要]

売主:野村不動産 矢作地所
施工:矢作建設工業
価格:未定
専有面積:36.21㎡~75.48㎡
総戸数:99戸
規模:14階建て
交通:東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅徒歩1分 JR中央線「阿佐ヶ谷」駅徒歩9分
所在地:東京都杉並区成田東四丁目
竣工予定:2020年2月下旬

駐車場:22台 身障者優先平置き1台 機械式21台 月額28000円~33000円
駐輪場:134台 平置き4台 スライドラック式130台 月額450円~1000円
バイク置き場:6台 月額3000円
防災トランクルーム:99区画 月額500円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド南阿佐ヶ谷公式HP

いや~参りました。

こりゃとてもおすすめすることができる新築マンションとなります!!

まず立地条件ですが丸ノ内線の南阿佐ヶ谷駅徒歩1分(計測したところエントランスからホームまで徒歩1分!!)、中央線阿佐ヶ谷駅徒歩9分ということで駅前&人気の中央線徒歩10分圏内どちらも得ることができます。中央線は駅前が栄えている駅ばかりですから中央線の駅前だとわちゃわちゃ感があることが多い中で今回は南面が一種低層ということで眺望・採光面でも魅力があるほどよい距離感となります。

南面の一部は商業地域ですが南面が一種低層であるがゆえに北側斜線制限も厳しく背の高い建物を建設するのは非現実的となります。一方でプラウド南阿佐ヶ谷は背中側に大通り、南面にほんの少しの商業地域ということで北側斜線制限も厳しくなく背の高い建物を建設することができます。また、南面の商業地域と違い中杉通りの計画道路がほんの少ししか被っていないため既存不適格となることもありません。北側は大通りとなるため北側の窓はすべてT-3サッシとしています。

西側にはパチンコ店や居酒屋があるなど駅前らしいわちゃわちゃ感はあるものの南面が一種低層ですから高層階からの眺めにはかなり期待ができます。そのため低層階と高層階ではしっかりと価格差を付けています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※維持費も予定

[西向き]

Gタイプ 2LDK 56.44㎡ 管理費(月額)19700円 修繕積立金(月額)9540円
3階 6798万円 坪単価398万円
4階 6898万円 坪単価404万円
5階 7098万円 坪単価415万円
6階 7198万円 坪単価421万円
7階 7388万円 坪単価432万円
8階 7458万円 坪単価436万円
11階 7698万円 坪単価450万円
12階 7778万円 坪単価455万円
14階 7988万円 坪単価467万円

Hタイプ 1LDK 41.04㎡ 管理費(月額)14300円 修繕積立金(月額)6940円

画像出典:プラウド南阿佐ヶ谷公式HP

3階 4798万円 坪単価386万円
4階 4828万円 坪単価388万円
5階 4978万円 坪単価401万円
7階 5198万円 坪単価418万円
8階 5298万円 坪単価426万円
11階 5588万円 坪単価450万円
12階 5658万円 坪単価455万円
14階 5818万円 坪単価468万円

[南向き]

Aタイプ 3LDK 72.63㎡ 管理費(月額)25300円 修繕積立金(月額)12280円
3階 8968万円 坪単価408万円
4階 9098万円 坪単価414万円
5階 9398万円 坪単価427万円
7階 9578万円 坪単価435万円
8階 9688万円 坪単価441万円
9階 9798万円 坪単価446万円
11階 10168万円 坪単価462万円
12階 10298万円 坪単価468万円

Bタイプ 3LDK 71.53㎡ 管理費(月額)25000円 修繕積立金(月額)12080円
3階 8518万円 坪単価393万円
4階 8698万円 坪単価402万円
5階 8988万円 坪単価415万円
7階 9168万円 坪単価423万円
8階 9288万円 坪単価429万円
9階 9358万円 坪単価432万円
11階 9698万円 坪単価448万円
12階 9868万円 坪単価456万円

Cタイプ 3LDK 75.48㎡ 管理費(月額)26300円 修繕積立金(月額)12750円

画像出典:プラウド南阿佐ヶ谷公式HP

3階 9578万円 坪単価419万円
4階 9698万円 坪単価424万円
5階 9978万円 坪単価437万円
7階 10498万円 坪単価459万円
8階 10598万円 坪単価464万円
9階 10708万円 坪単価469万円
11階 11188万円 坪単価490万円
12階 11298万円 坪単価494万円

[東向き]

Dタイプ 2LDK 55.46㎡ 管理費(月額)19400円 修繕積立金(月額)9370円
3階 6958万円 坪単価414万円
4階 6998万円 坪単価417万円
5階 7078万円 坪単価421万円
6階 7178万円 坪単価427万円
7階 7218万円 坪単価430万円
8階 7388万円 坪単価440万円
9階 7418万円 坪単価442万円
10階 7458万円 坪単価444万円
11階 7598万円 坪単価452万円
12階 7768万円 坪単価463万円
13階 7858万円 坪単価468万円
14階 7988万円 坪単価476万円

Eタイプ 2LDK 58.65㎡ 管理費(月額)20400円 修繕積立金(月額)9910円

画像出典:プラウド南阿佐ヶ谷公式HP

3階 7388万円 坪単価416万円
4階 7418万円 坪単価418万円
5階 7498万円 坪単価422万円
7階 7698万円 坪単価433万円
8階 7808万円 坪単価440万円
11階 8048万円 坪単価453万円
12階 8248万円 坪単価464万円
14階 8488万円 坪単価478万円

[北向き]

Fタイプ 1LDK 36.21㎡ 管理費(月額)12600円 修繕積立金(月額)6120円
3階 4428万円 坪単価404万円
4階 4458万円 坪単価407万円
5階 4488万円 坪単価409万円
7階 4548万円 坪単価415万円
8階 4578万円 坪単価417万円
11階 4738万円 坪単価432万円
12階 4768万円 坪単価435万円
14階 4898万円 坪単価447万円

平均坪単価としては440万円ほどとなりそうです。

山手線西エリアでおすすめしていたプラウドタワー東池袋と同じくらいの単価設定です。プラウドタワー東池袋は駅徒歩4分とはいえ山手線内側ですし、近場で比べても阿佐ヶ谷駅前のプラウド阿佐ヶ谷が坪単価約415万円、プラウドシティ阿佐ヶ谷が坪単価約370万円でしたからプラウド南阿佐ヶ谷の坪単価約440万円というのはまぁまぁ目が痛いわけですがどこもかしこも高い時代だからこそ駅前で買うというのは手堅い選択かなと。

今回大きく評価できるのは立地に甘んずることなく設備仕様をこれでもかと上げてきたことです。

まず天井高ですが10階までが2650mm、11階以上が2750mmとなっています。2500mmが一般的な中でかなり頑張っています。天カセ(1LDKは壁掛けエアコンが標準装備)部分が下がっていても圧迫感がありません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面台・トイレ手洗い天板御影石(人造大理石とセレクト可)、キッチングローエ水栓、ミストサウナ、洗濯機置き場上吊戸棚、玄関前カメラ付きインターホン、自動吸排のレンジフードなどなど充実したものとなっています。構造は二重床・二重天井で床スラブ厚は230mm~290mm、14階建てで高さ46.85mですから階高をしっかりと確保していることがわかります。15階建てで高さ45mなんてのは普通ですからもう1フロア設けることができた(容積を工夫して)わけで贅沢ですね~。

1LDKは天カセでなくなる代わりに壁掛けエアコンが標準装備&食器棚も付いてきます。

今後プラウドブランドでは1LDKの供給が増えることが予想されますがまだ手探り状態なのか1LDKのグレードを落としていませんし単価を盛り切れていません。1LDKは間取りも綺麗でキッチン、洗面室、浴室サイズもファミリータイプとほとんど変わりませんからかなり恵まれた1LDKとなります。

細かい部分では収納内をレザー調としたり洗面化粧台を4種類から選べたりと全体的に他マンションではなかなか見られない取り組みがなされています。立地で勝負できるのに素晴らしいですね。

内廊下を採用しており各階にはアートウォールを設けるなど粋な計らいも見られます。玄関前にもゆとりがあるなど内廊下の中でもしっかりと造りこまれた部類となります。各階のエレベーターホールと各戸の玄関が被っていないのも素晴らしいです。(エレベーターホールに立っているときに玄関が見えないようになっている)

周辺相場を確認しましょう!

・ファミール南阿佐ヶ谷アンシェール 2002年築 成田東4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約285万円

・プラウド阿佐ヶ谷 2009年築 阿佐谷南3 新築時の坪単価約415万円 現在の坪単価約440万円

・パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス 2011年築 阿佐谷南3 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約410万円

・プラウドシティ阿佐ヶ谷 2016年築 成田東4 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約340万円

上記相場からプラウド南阿佐ヶ谷の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 55.46㎡ 7階 7218万円(新築時) → 6720万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用部はとくにありませんがエントランスホールが二層吹き抜け(横にはあまり広くないですが)となっており総戸数からすればゴージャスな造りこみです。1階にはもともとあったミニストップが店舗として入りますが外観デザインはマンションに合わせますのでチープな印象にはならないでしょう。

中杉通り側から見たときに目立つからこそ信号待ちをしている人に「すごい!マンションなの?!」と思わせるよう二階部分外側(北側に二階住戸なし)のデザインに力を入れています。

デザイン設計は南條設計室。ただただかっこいい。。。

駐車場設置率は約22%、身障者優先の1区画を除くと機械式となりますが出入り口にはシャッターゲートが付いています。敷地南面に駐車場スペースがあるため南向き低層階でも将来的に目の前に建物が壁ドン状態でくっついてくることはないものの機械式駐車場の操作音や中層階以上の眺望の良さを考えると低層階はそこまで人気でなさそうだと感じました。

私としても中層階以上がおすすめです。

建設地

【住むレーション】

[丸ノ内線]

南阿佐ヶ谷 8:00発
新高円寺 8:02着
東高円寺 8:03着
新中野 8:05着
中野坂上 8:10着
西新宿 8:12着
新宿 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿御苑前 8:18着
四谷三丁目 8:20着
四ツ谷 8:22着
赤坂見附 8:25着
国会議事堂前 8:28着
霞ヶ関 8:30着
銀座 8:32着
東京 8:34着
大手町 8:36着

[中央快速線]

阿佐ヶ谷 8:00発
高円寺 8:02着
中野 8:06着
新宿 8:11着
四ツ谷 8:16着
御茶ノ水 8:21着
神田 8:23着
東京 8:25着

[総武緩行線]

阿佐ヶ谷 8:01発
高円寺 8:03着
中野 8:06着
東中野 8:08着
大久保 8:10着
新宿 8:13着
代々木 8:14着
千駄ヶ谷 8:16着
信濃町 8:18着
四ツ谷 8:20着
市ヶ谷 8:22着
飯田橋 8:25着
水道橋 8:26着
御茶ノ水 8:29着
秋葉原 8:31着

中央快速線が土休日阿佐ヶ谷駅通過というのは残念ですが緩行線でも新宿まで10分ほどと利便性が高いですし、日常使いとしては丸ノ内線が容易に利用できるため交通利便性が高くなります。

阿佐ヶ谷駅前から商店街が続いていますから買い物利便も高いことはもちろん、郵便局、区役所もすぐ近くにあります。

【総評】

これが本物のプラウドです!!

周りよりちょいとお高くても周りより良いものを供給する。これこそが本来のプラウドなんですよね。

最近は名ばかりプラウド(そもそもなんでこんな土地仕入れたの?的なのを含む)も多くなっていますが真のプラウドを知るためにも見学してほしいですね~。もちろんもっともっと坪単価が上がるような超都心のプラウドとなれば話は別ですがレベルの高いプラウドであることはたしかです。

入札案件(野村が仕入れたわけではない)ではなく矢作地所の持ち込み案件というだけあり立地、単価の割にはかなり贅沢な造りこみとなっています。名古屋では有名な企業ですが関東圏ではそこまで知名度がないため単独事業とするよりかはJV実績のある野村と組むことにしたのでしょうか。関東圏での単独事業としてはバンベール草加氷川町が販売中です。

関東圏で野村不動産×矢作地所×矢作建設工業の組み合わせは吉祥寺シンフォニアで実績があります。

どこもかしこもお高くなっている時代だからこそ立地が良く、希少性があり、グレード高い物件を選ぶことが満足度と資産性に期待ができる買い方の一つと言えるでしょう。

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~2019年4月28日追記~

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 3LDK 72.63㎡
2階 8940万円 坪単価406万円

Bタイプ 3LDK 71.53㎡
13階 10462万円 坪単価483万円

[東向き]

Dタイプ 2LDK 55.46㎡
13階 7922万円 坪単価472万円

Eタイプ 2LDK 58.65㎡

画像出典:プラウド南阿佐ヶ谷公式HP

11階 8113万円 坪単価457万円


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4 件のコメント

  • いつもお世話になります。

    キッチンですが、天板御影石と人造大理石、どちらか中古売却時のウケがよいでしょうか?そんな気にする差ではないでしょうか。
    マンマニさんの好みと併せて教えてください。

    よろしくお願いいたします。

    • 評判気になる様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      新築でも中古でも

      天板が人造大理石です!!と謳っているところは滅多にないですよね。
      でも天板が御影石です!!と謳っているところは多数。

      それが答えではないでしょうか。

      個人的に人造大理石はかっこよくないので好きではないです。
      でも人造大理石のほうが使いやすいと思います。(実体験からしても)

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • 早速ご回答下さりありがとうございました。これから買うマンションが人造(他の設備仕様もグレードが混在しているよう)だったので、やや凹みましたが、勉強になりました。ありがとうございす。

        • 評判気になる様

          マンションマニアです!

          建設状況にもよりますがオプションで御影石等に変えることもできます。私も標準人造大理石から御影石に変えたことがあります。

          人造大理石は手入れしやすいので見た目気にしなければけして悪いものではないですよ!

          引き続きよろしくお願いいたします。

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