今回ご紹介するのはドレッセタワー南町田グランベリーパークです!

[物件概要]定期借地権(借地期間2094年3月31日まで)

売主:東急
設計:東急設計コンサルタント・東急建設一級建築士事務所
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:58.01㎡~128.77㎡(一部住戸にトランクルーム面積0.55㎡~0.92㎡含む)
総戸数:総戸数375戸、子育て支援施設(1区画)
規模:地上34階地下1階建て
交通:東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
所在地:東京都町田市鶴間三丁目
竣工予定:2024年1月上旬

駐車場:185台(平置式5台、自走式駐車場180台)
自転車置場:375台(2段式150台、スライドラック式225台)
バイク置場:20台
ロードバイク用置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセタワー南町田グランベリーパーク公式HP

旧南町田駅、元々はグランベリーモールという商業施設がありましたが2017年に閉館、2019年に駅名改称を含めて南町田グランベリーパークが街びらきしました。

駅と商業施設が一体化しているという東急らしい(町田市も絡んでいます)今どきな街並みとなり、そこに一体型として建設中なのが今回ご紹介するドレッセタワー南町田グランベリーパークとなります。

ただの駅前マンションというわけではなく、駅と商業施設と一体型でグランベリーパーク内に位置するというこれでもかというくらい魅力の大きい立地条件となっています。改札を出てカルディの横から庇が続いていきますから雨にも濡れないですし、植栽と照明でおしゃれな動線となります。

デッキ階の2階にステーションエントランスを設けてそちらにコンシェルジュカウンターとメールコーナーを、1階には二層吹き抜け(ステーションエントランスと一体的)のパークエントランスを設けてしっかりとした屋根ありの車寄せ完備としてくれています。

駅から帰宅時も車で帰宅時も商業施設で買い物した後でも効率良い動線となっているのは素晴らしいですね。

グランベリーパークは鶴間公園とも一体となっており駅近くに緑が広がるわけですが今作の外周部やアプローチ、そして1階のプレイガーデン(公開空地)&ハーベストガーデン(イベントや家庭菜園・居住者向け)など緑豊かとしていますからV字型配棟(南方面を向く住戸を増やせるメリットもあり)や二層吹き抜けのエントランスホール、屋根ありの車寄せ(上部も緑化)などなど町田市最高層らしいタワマンのかっこよさ(北面の光柱と頭頂部の天使の輪に萌え!!←スカイラインと言えww)にグランベリーパークらしい癒しの味付けもある見た目となります。

外観デザインに関してはかなりマンションが好きであったりこだわりある人の息がかかっているのであろうなぁ~と。都心なら話は別ですが近郊・郊外のタワマンとしてはかなりかっこいいものですよ。

地下1階にはweb会議などにも利用できるワークキャビン(有料・予約制)、1階にはランドリールーム、2階にはテラスラウンジ、ライブラリーサイト、パーティーサイト(貸切可能)、ゲストルーム2部屋、21階には富士山を望めるザ・トゥエンティワンラウンジ(ラウンジスペース・ワークスペース)など総戸数375戸の割には共用施設が充実しています。別途1階には子育て支援施設も入ります。

外廊下(スカスカ格子ではなくコンクリートもしくがガラス手摺)ではありますが各階ごみ置場あり、さらには各階ごみ回収時や引っ越し時に使用する非常用エレベーターをメインエレベーターとは別に用意し、メインに関しては低層用(3階~21階・分速150m)、高層用(21階~34階・分速180m)とゆとりあるというほどではないですが悪くないエレベーター台数、24時間有人管理(防災センターあり)、コンシェルジュサービスありなど住んだ後の満足度にはかなり期待ができそうな点ばかりです。総戸数375戸でこれだけ頑張っているというのはすごいことです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

50㎡台 61戸
60㎡台 62戸
70㎡台 215戸
90㎡台 31戸
100㎡台 6戸

※80㎡台はなし

※同列同面積帯でも階数によりタイプ名が若干変わります

※3階~33階はトランクルーム専用使用料として月額1500円
※最上階は100Aタイプを除きルーフテラス専用使用料が月額300円~500円
※インターネット利用料は月額2860円

※管理費㎡単価月額約458円
※修繕積立金の当初計画としては30年目に4倍強を予定(もちろん先のことすぎるので物価などの影響で上下あり)
※地代㎡単価月額約175円(権利金がしっかりしており地代は抑えめと感じます)

※入居時敷金㎡単価約2100円(売却時や満了時に戻るお金)
※入居時修繕積立基金㎡単価約10000円

※予定価格は100万円単位
※維持費も予定

【3階~33階】

[北北西向き]

55Aタイプ 2LDK 58.01㎡ 管理費(月額)26600円 修繕積立金(月額)8700円 地代(月額)10200円

画像出典:ドレッセタワー南町田グランベリーパーク公式HP

予定価格表記なし

[西南西向き]

70Fタイプ 3LDK 73.29㎡ 管理費(月額)33600円 修繕積立金(月額)11000円 地代(月額)12800円
予定価格表記なし

70Bタイプ 3LDK 71.11㎡ 管理費(月額)32600円 修繕積立金(月額)10700円 地代(月額)12400円
3階 5500万円台 坪単価255万円
8階 5800万円台 坪単価269万円
13階 6000万円台 坪単価278万円
17階 6200万円台 坪単価288万円
30階 6600万円台 坪単価306万円

70Dタイプ 3LDK 71.39㎡ 管理費(月額)32700円 修繕積立金(月額)10700円 地代(月額)12500円
予定価格表記なし

70Cタイプ 3LDK 71.39㎡ 管理費(月額)32700円 修繕積立金(月額)10700円 地代(月額)12500円

画像出典:ドレッセタワー南町田グランベリーパーク公式HP

3階 5600万円台 坪単価259万円
8階 5900万円台 坪単価273万円
13階 6100万円台 坪単価282万円
17階 6300万円台 坪単価291万円
21階 6600万円台 坪単価305万円
30階 6700万円台 坪単価310万円

[南向き]

90Aタイプ 4LDK 90.66㎡ 管理費(月額)41500円 修繕積立金(月額)13600円 地代(月額)15900円

画像出典:ドレッセタワー南町田グランベリーパーク公式HP

3階 7400万円台 坪単価269万円
8階 8000万円台 坪単価291万円
13階 8300万円台 坪単価302万円
17階 8500万円台 坪単価309万円
21階 8900万円台 坪単価324万円
25階 9000万円台 坪単価328万円
30階 9200万円台 坪単価335万円

70Aタイプ 3LDK 70.13㎡ 管理費(月額)32100円 修繕積立金(月額)10500円 地代(月額)12300円
3階 5700万円台 坪単価268万円
8階 6000万円台 坪単価282万円
13階 6200万円台 坪単価292万円
17階 6400万円台 坪単価301万円
21階 6700万円台 坪単価315万円
25階 6800万円台 坪単価320万円
30階 6900万円台 坪単価325万円

75Aタイプ 3LDK 75.34㎡ 管理費(月額)34500円 修繕積立金(月額)11300円 地代(月額)13200円

画像出典:ドレッセタワー南町田グランベリーパーク公式HP

3階 6300万円台 坪単価276万円
8階 6600万円台 坪単価289万円
13階 6900万円台 坪単価302万円
17階 7000万円台 坪単価307万円
21階 7400万円台 坪単価324万円
25階 7500万円台 坪単価329万円
30階 7700万円台 坪単価337万円

[東南東向き]

65Aタイプ 3LDK 67.71㎡ 管理費(月額)31000円 修繕積立金(月額)10200円 地代(月額)11800円
予定価格表記なし

65Bタイプ 3LDK 67.84㎡ 管理費(月額)31100円 修繕積立金(月額)10200円 地代(月額)11900円
予定価格表記なし

55Bタイプ 2LDK 58.07㎡ 管理費(月額)26600円 修繕積立金(月額)8700円 地代(月額)10200円
3階 4300万円台 坪単価244万円
8階 4600万円台 坪単価261万円
13階 4800万円台 坪単価273万円
17階 5000万円台 坪単価284万円
21階 5200万円台 坪単価296万円

70Eタイプ 3LDK 72.10㎡ 管理費(月額)33000円 修繕積立金(月額)10800円 地代(月額)12600円
予定価格表記なし

【34階 最上階】

[西南西向き]

100Dタイプ 3LDK 107.19㎡ 管理費(月額)49100円 修繕積立金(月額)16100円 地代(月額)18800円
予定価格表記なし

100Cタイプ 3LDK 100.52㎡ 管理費(月額)46000円 修繕積立金(月額)15100円 地代(月額)17600円
予定価格表記なし

[南向き]

120Aタイプ 3LDK 128.77㎡ 管理費(月額)59000円 修繕積立金(月額)19300円 地代(月額)22500円

画像出典:ドレッセタワー南町田グランベリーパーク公式HP

34階 18000万円台 坪単価474万円(18500万円で計算)

110Aタイプ 3LDK 110.39㎡ 管理費(月額)50600円 修繕積立金(月額)16600円 地代(月額)19300円
34階 15000万円台 坪単価464万円(15500万円で計算)

[東南東向き]

100Bタイプ 3LDK 100.38㎡ 管理費(月額)46000円 修繕積立金(月額)15100円 地代(月額)17600円
予定価格表記なし

100Aタイプ 3LDK 103.56㎡ 管理費(月額)47400円 修繕積立金(月額)15500円 地代(月額)18100円
予定価格表記なし

平均坪単価は約290万円です。

西~南のほうが抜け感あるため東南東向きのほうが価格抑え目です。東南東もシエルコートまで距離はありますし、苦しいわけではありませんがやはり丹沢山地からの富士山(頭の部分が見える)ビューは魅力が大きいですよね。

(120Aタイプの山を望めるビューバスいいなぁ…最上階のルーフテラスもいいなぁ…)

本体価格に関してはそこまで割高には感じないものの維持費がすごいですね…だからこそ本体価格をもう少し下げてほしいものです。

70年間の定期借地権ということで地代がかかるのは当然としても…管理費が…定期借地権とはいえ修繕積立金を上げないというわけにもいかないですし…

ただ、解体せずに地主の東急へそのまま返還するため解体積立金がかからないのは良いですね。70年以上先のことですからどうなるのかわかりませんがリフォームして賃貸で運用するのか、解体して再度新たな街をつくるのかを決めるのは東急です。常に今どきな街であることを維持するためには定期借地権のほうが都合よいですからね。そこは東急らしくてとても好きです。建て壊さずにそのまま再利用する可能性もあるとなれば構造面に期待できそうです。直接基礎で免震を採用しています。

間取りに関しては田の字も多いですが玄関前にゆとりがあり共用廊下側の柱も外に出せています。(少し食い込んでいる間取りもあります)

全体的に下がり天井が少ないものとなっています。タワーマンションでありながらバルコニー隣戸境がコンクリート&下部隔て板であるのは珍しいですね。外観デザインとしてもプライバシー性としてもプラス材料でしょう。一部住戸は居室内の隣戸境もコンクリートです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト(フラットラインも選択可)、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなど単価からすれば悪くありません。細かいところを見ればクローゼット内が面材合わせでない、玄関前カメラ付きインターホンがないなど気になる部分はありますけども。プレミアムになると洗面やトイレ手洗いカウンターなどがグレードアップしますが天カセになるわけではないですし、価格からすると物足りない感はありました。ただ、このエリアの富裕層からすれば設備仕様よりも広さ優先でしょうからプレミアムはすべて100㎡超なためウケは良いでしょう。

また、お金を支払えば一般住戸でもプレミアム仕様にアップグレードできるとのことです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm(プレミアムは2700mm)です。ドレッセタワー武蔵小杉と同じく実質再生可能エネルギー100%の電力(非化石証明書が付与された電力を調達してそれを供給)です。

全戸分のトランクルームがあるのですが強制&有料(月額1500円)です…しかもそれが地下にあるのです。専有面積込みではないため有料なのは当然としても強制は…地下だと使わない人もいるでしょうに…最上階は専有面積込みで玄関前(ポーチ内)となるため使用料はかかりません。

周辺相場を確認しましょう!

・ガーデンセシア 2001年築、他 南町田グランベリーパーク駅徒歩3分、他 町田市南町田5 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約185万円

・ドレッセ南町田シエルコート 2014年築 南町田グランベリーパーク駅徒歩4分 町田市鶴間3 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約220万円

同ブランド沿線上の定期借地権相場を確認しましょう!

・ドレッセたまプラーザザテラス 2013年築 たまプラーザ駅徒歩1分 青葉区新石川2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約350万円 ※50年定借

・ドレッセ市が尾ザ・フロント 2016年築 市が尾駅徒歩1分 青葉区市ケ尾町 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし ※50年定借

上記相場からドレッセタワー南町田グランベリーパークの将来価値を予想すると

70Aタイプ 3LDK 70.13㎡ 13階 6200万円台(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平面&自走式立体で設置率約49%です。車寄せの先にシャッターゲートもありますし、自走式立体駐車場はエレベーターありで住戸棟との行き来でも雨に濡れることはありません(屋上階を除く)。ただ…1階を除くと最大重量2000kg…噓でしょ…「2000kg以下の車を買えば良し」と言われればそれまでですが…2000kgまででも選択車種は多いもののせっかくの自走式立体駐車場なわけで2500kgまでにするべきではないでしょうか。

カーシェア2台(入居者専用ではないです)、電気自動車用の急速充電スペースが8区画(1区画共用・7区画専用)、洗車スペース、来客用2区画が設置されます。

駐輪場は設置率100%、駅前ですし契約しないシニア層も多いでしょうけども少ないですよね。さらに駐車場と違い屋外です…地下にトランクルームではなく地下に駐輪場でもよかった気もしますがどうでしょうか。

ロードバイク置き場(セキュリティエリア内にさらに保管ボックス)5区画とメンテナンススペースが設置されます。

建設地

【住むレーション】

[東急田園都市線(半蔵門線直通)]

南町田グランベリーパーク 7:47発
すずかけ台 7:49着
つくし野 7:50着
長津田 7:53着
青葉台 7:57着
あざみ野 8:03着
たまプラーザ 8:05着
鷺沼 8:08着
溝の口 8:14着
二子玉川 8:18着
用賀 8:22着
桜新町 8:24着
駒沢大学 8:28着
三軒茶屋 8:30着
池尻大橋 8:34着
渋谷 8:38着
表参道 8:40着
青山一丁目 8:43着
永田町 8:46着
半蔵門 8:48着
九段下 8:51着
神保町 8:53着
大手町 8:56着

南町田グランベリーパーク 8:05発
つきみ野 8:07着
中央林間 8:10着

京王線と同じく平日の朝ラッシュ時間帯は時間かかりがちですが急行停車駅ですから長津田以西としては運行本数多めです。中央林間まですぐですから藤沢など小田急線沿いが勤務先の方にもとっつきやすいですね。

東名高速道路の横浜町田IC、16号など大きな道路も近いため車移動も便利です。

通学校は鶴間小学校で徒歩12分、大通りを渡ることのない道のりですが近くはないですね。中学校はつくし野中学校で徒歩18分です。

日中(とくに土日祝)は街が賑わい、夜はいっきに静かになるギャップの大きさをどう感じるかですね。夜まで賑わう街が好き~という方には合いません。とはいえ東急ストアは23時まで営業していますから深夜の帰宅ばかりでなければ買い物に困ることはないでしょう。家の近くで飲んで帰宅~という方には物足りないと思いますが。

【総評】

欲しいと思う人はいくらでもいるにしても維持費の重たさからして東急や田園都市線にこだわりない広域検討者の多くはノックアウト状態でしょう。

ただ、東急沿線住民であったり今は沿線住民でないけども東急ファンの出戻りとなれば年収層も高い(たまプラーザだってとんでもない価格でも家が売れています)ですからね。

地元や沿線上のアッパー層や東急好きでこの維持費に耐えられる層がメインターゲットでしょう。いくら魅力があれどこの立地にこだわりない人だとなかなかハードル高いはずです。

田園都市線沿いとしてはたまプラーザとはまた世界は違うもののつくし野、すずかけ台、つきみ野を歩くと一目でわかるようにバケモノ級の富裕層が多く住んでいるわけでそちらからの住み替えや子世帯への支援等々である程度の戸数はさばけると思います。

公式HPオープン前はスペック落として価格も落として広域検討者狙いかなぁ~とも思っていましたが案内が開始されて詳細が徐々にわかるようになり、「近隣の富裕層がメインターゲット」である商品だとわかりました。その方たちが満足するものとしています。

とはいえ低層階は本体価格自体は目に優しいですから私の読者様でも気になったら見てみると面白いかと思います。階数による価格のメリハリはうまいですよね。いくら沿線上や町田市の富裕層である程度さばけるとはいえ小規模ではないですから広域検討者にささる部屋も必要です。これだけ整った街の中の一等地にできる東急ブランドのタワマンが定借とはいえ坪単価260万円前後というのは魅力が大きいでしょう。

定借とはいえ70年ですからファーストオーナーからすればリセールバリューに期待しやすいというのも良いですね。70年間東急が面倒を見てくれる街であるというのも大きな安心材料となります。(自分の土地を第三者に貸すのにそれが戻ってくる際、土地の価値が低くなるようなことをするとは考えにくい)

もちろんシニア層はこれからの人生を楽しめるかどうかが一番求めるポイントなわけでリセールバリューというのはそこまで気にされないかもですが定期借地権だからリセールバリューが悪いという決めつけはよくありません。所有権であろうと定期借地権であろうと魅力ある立地、希少性が第一です。

東急としては「最高の立地にコストをかけたタワマンをつくりました!!必ず満足いただけることでしょう。ただし、ちゃんと維持してくれる人だけ買ってくださいね~」と。そこに価値を感じる人に合うマンションです。

維持費の高さに関しては予算で調整するしかないでしょう。ざっくりですが本体価格で7000万円が予算なら6000万円に落とすなど。最終的には毎月の支払いがすべてなわけですから。定借といえど修繕積立金も上がっていく(30年ほどすると4倍強など←もちろん先のことなのでそのときの物価などによりますし、一時金ありにして抑えるなど決めるのは管理組合です)わけで今時点で上がったとしても支払える余力を購入時点で残すべきです。

維持費がお高いマンションってそんな維持費払っていけるの?と心配されがちですが高価格帯だとそもそもの資金力が違いますからね…自分の実力以上の物を買おうとしている人からすればそう感じるかもですが今回のようなこれでもかという立地のマンションは買う人の世界が違いすぎます。もちろん初期設定で修繕積立金を一律にしてくださいよ~とは思いますが!

どんどん二極化していくわけでお金持ちに選ばれる街、マンションにしがみついていったほうが戦略的買い物なわけで中途半端な立地に6000万円出すならこれだけ尖った立地に6000万円出したほうが私はハッピーだと思います。もちろん価値観は人それぞれですが、これだけマンション価格が高いわけで私個人としては(完全に私自身の考えでありそれを押し付けるわけではありません)お金持ちに選ばれない街、マンションは怖くて買えないです。

とはいえ維持費が重たいですからもう一声予定価格から値下げして販売してほしいです。そうすることで広域検討者もよりとっつきやすくなりますので。維持費は大きく変えられないでしょうから、もう少し利益削ってほしいです。(笑)←もう少し本体価格がお安くなると当然ながら毎月の支払いが下がるため維持費合わせて月20万円で収まる部屋が増えるのですよね。月25万円が限界という人でも入口が月20万円なら月25万円になるのはだいぶ先ですので無理がありません。

いずれにしても収入が高かったりしないと買えないわけですが、先に述べたようにそのような人たちに選ばれるということに大きな価値がある時代なのです。なんでもかんでも買いという時代ではありません。

これだけ奇跡的な立地のマンションのファーストオーナーになれるというチャンスをどうか大切にされてください。5年後、10年後に検討する人は「ファーストオーナーになりたかった(新築時に購入したかった)」となるのですから。中古でも選ばれる新築を買う。それが叶うこと自体が奇跡なのですから。運命の出会い、逃さないでくださいね。

動画もご覧ください!

■ドレッセタワー南町田グランベリーパーク モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■ドレッセタワー南町田グランベリーパーク(予想) 建設地周辺レポート(2021/06/17)

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