今回ご紹介するのはリビオレゾン墨田押上です!

[物件概要]※最終期

売主:新日鉄興和不動産
施工:川村工営
価格:2900万円台・4700万円台
専有面積:32.63㎡・53.97㎡
総戸数:42戸(非分譲1戸を含む)
規模:7階建て

交通:
都営浅草線「本所吾妻橋」駅A2番出口徒歩7分
東京メトロ半蔵門線・都営浅草線・京成押上線・東武スカイツリーライン「押上」駅B2番出口徒歩11分
東武スカイツリーライン「とうきょうスカイツリー」駅正面改札口徒歩9分

所在地:東京都墨田区本所四丁目
竣工:2018年9月

管理費(月額)12230円・20230円
修繕積立金(月額)3260円・5390円

駐車場:2台 平置2台、車椅子使用用1台含む 月額:28000円
バイク置場:6台 月額:2000円
自転車置き場:52台 スライドラック式 月額:300円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン墨田押上公式HP

押上駅までは徒歩11分と駅近という距離感ではありませんが本所吾妻橋駅へは徒歩7分、周辺はフラットな道のりが続きますから自転車でサクッと浅草・錦糸町方面に出ることもできます。

投資系ワンルームマンションが多いエリアで実需向けのシングル・ディンクス向けということで希少性はあります。

東京スカイツリーが近くにあるからといって展望台にしょっちゅう行くかといえばそうではないでしょうけども東京タワーと違い足元に一般的な買い物ができる商業施設がありますから買い物をする楽しみはあるでしょう。

個人的に好きなのはソラマチに入る北野エースです。有名なのはカレーなる本棚ですが他にも珍しい食材などが置いているため楽しいですよ。(成城石井のような形態です)ソラマチの店舗は家から遠いので使いませんが物件調査時に立ち寄ったところ数ある北野エースの中でもそこそこ大きめの店舗ですね。

ソラマチは一般的な商業施設と大きく変わりませんからアリオやイオンなどのショッピングセンターが近くにある感覚となるでしょう。

錦糸町も近いのでオリナスも行きやすい。表参道とか青山とかにあるようなお高めの商業施設は自分には合わないので都心に近いながらも飾らない商業施設が近くにあるのはいいなと思いますね。私はイオン、アリオ、ららぽーと、モラージュ、ソラマチ、サンシャインシティなどなどちょいと芋っぽい(褒めてます!!)商業施設が好きですからね(笑)

客観的に見てもソラマチが近くにあれば不便はないでしょうから買い物利便性は高いと評価できます。押上駅は地下三階ですが改札近くにソラマチのエレベーターがあります。そこから6階に向かいトリトンでシースーして帰宅というのが実現できます。(池袋のトリトンにちょくちょく行ってます)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Cタイプ 1LDK 42.33㎡

画像出典:リビオレゾン墨田押上公式HP

4階 4000万円 坪単価312万円

Dタイプ 1LDK 32.89㎡

画像出典:リビオレゾン墨田押上公式HP

2階 3090万円 坪単価310万円

Eタイプ 1LDK 32.5㎡

画像出典:リビオレゾン墨田押上公式HP

2階 2990万円 坪単価304万円

Gタイプ 1LDK 34.21㎡

画像出典:リビオレゾン墨田押上公式HP

3階 3280万円 坪単価317万円

[東向き]

Bタイプ 2LDK 53.97㎡

画像出典:リビオレゾン墨田押上公式HP

2階 4790万円 坪単価293万円

実需向けですからしっかりと30㎡を超えてきているのはいいですね。全体的に間取りもそこそこ綺麗です・・・が!やはりCタイプは不思議ですね。ユトリエはその名の通りゆとりあるスペースということであくまで+αの空間なのですが完全に収納です(笑)

このユトリエはもう収納として使うほかないような。。。もちろんお部屋の面積は広いですし、収納としてみれば十分すぎる広さなのですが、通常のユトリエを知っている私からすれば違和感しかありません。まぁ収納として使えばそれでいいのですけども。。。

リビングを広くして主寝室を狭くしていることは賛否両論あるかとは思いますが個人的にはこの振り切り方は好きです。寝室はシングルベッドが入ってちょいと歩けるスペースがあれば良いと。その代わりに長くいることの多いリビングを広くすると。広いといってもキッチンと合わせて10畳前後ではありますが寝室のスライドドアが天井までありますから開けておけば狭くは感じないでしょう。同じスライドドアでもリビング天井より下がっていると開放感が薄れてしまうのですがしっかりと背の高いものとなっていました。

内廊下となっていますが行燈部屋はありません。

ディスポーザー、食洗機はありませんが三ツ口のガスコンロ、浴室タオルダブルハンガー、浴室ダウンライト、保温浴槽、ペアガラス、バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板などなど実需向けならではのものとはなっています。2LDKになると食洗機、トイレ手洗いカウンターが付きます。

小規模マンションではありますがエントランスホール内は植栽豊かでタイル張りのおしゃれな空間となっているなど「家を買ったんだ!」という気持ちに毎日させてくれる努力があるのは実需向け分譲マンションならでは。共用部として屋上テラスがありますからお部屋から見えなくともスカイツリーや花火を眺めることができます。

小規模マンションなので致し方ないのですが管理費はしっかと取ります。32㎡でも12000円を超えますから㎡単価としてはそこそこお高めです。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズ本所吾妻橋ネオクラッセ 2011年築 本所4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約270万円

上記相場からリビオレゾン墨田押上の将来価値を予想すると

Cタイプ 1LDK 42.33㎡ 4階 4000万円(新築時) → 3340万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[スカイツリーライン]

とうきょうスカイツリー 8:05発
浅草 8:08着

[浅草線→京急線]

押上 7:58発
本所吾妻橋 7:59発
浅草 8:01着
蔵前 8:02着
浅草橋 8:04着
東日本橋 8:06着
人形町 8:08着
日本橋 8:10着
宝町 8:12着
東銀座 8:13着
新橋 8:15着
大門 8:18着
三田 8:20着
泉岳寺 8:23着
品川 8:25着

[半蔵門線]

押上 8:02発
錦糸町 8:04着
住吉 8:07着
清澄白河 8:11着
水天宮前 8:15着
三越前 8:18着
大手町 8:20着
神保町 8:23着
九段下 8:24着
半蔵門 8:27着
永田町 8:29着
青山一丁目 8:32着
表参道 8:34着
渋谷 8:37着

半蔵門線に関しては始発も多いですから座っての通勤が可能です。

路線バスやスカイツリーシャトルバスなどバス便も豊富です。

【総評】

基本的には大規模マンションの中のシングル向け住戸のほうが資産性や満足度が高くおすすめしやすいのですが価格、立地、設備仕様などなど全体的にバランスが良いと感じました。

新築時の価格から値下がらない売主№1というだけあり無茶な価格設定とはなっていません。

竣工済みのため現物を確認することができます。

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リビオレゾン墨田押上の物件詳細はコチラ

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