今回ご紹介するのはリリーゼ目白近衛町です!

[物件概要]

売主:TNKレジデンス
設計:インター・プロデュース
施工:田中建設
価格:5298万円~8598万円
専有面積:41.40㎡~60.60㎡
総戸数:20戸
規模:3階建て
交通:JR山手線「目白」駅徒歩6分
所在地:東京都新宿区下落合3丁目17番18号
竣工予定:2020年11月上旬

駐車場:2台設置 月額32000円
バイク置場:2台 月額3000円
自転車置場:24台(2段ラック式)月額上段300円、下段500円

管理費(月額)9200円~13400円
修繕積立金(月額)4800円~7000円

地図はこちらです↓

画像出典:リリーゼ目白近衛町公式HP

目白駅から徒歩6分、目白通りから程よく住宅街へ入った駅近の利便性と住宅街の静けさをバランスよく得られる立地です。

目白駅最寄り×住宅街立地としては豊島区アドレスでも新宿区アドレスでも供給物件数としては少ないわけではないのですが、それら過去の物件と比べても駅近と住宅街のいいとこ取りな立地と言っても過言ではないでしょう。

築年数の差はありますが2003年築のパークハウス目白近衛町が近しい立地条件ですが過去10年間で中古として市場に出たのは1件~2件くらいなのではないでしょうか。滅多に見かけないですね。そのため中古にシフトしたとしても同じような条件で買うのは容易ではありません。

土地形状は正方形と綺麗ですが北側のみ接道で他面は建物と被りますから眺望面は期待できません。そもそもこのエリアの駅近で眺望の抜け感を求めることは難しいですね。最近だとパークナード目白御殿山が目の前が公園で眺望も確保できましたが駅距離が異なりますし、専有面積に大きな違いがあるためそちらと比べるのも適切ではありません。

採光に関しては近隣建物も同じくらいの背の高さ(第一種低層住居専用地域)ですから厳しいということはありません。

エントランスホールはかなりこじんまりとしているものの共用廊下には上部吹き抜けの坪庭的なのが3ヵ所あり部屋とエントランスホールの短い時間も楽しめるものとしています。エリア的には内廊下であってもよかったとは思うものの外部からの視線はまったくない外廊下ですからプライバシー性は確保されます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

A1タイプ 1LDK 41.40㎡

画像出典:リリーゼ目白近衛町公式HP

2階 5298万円 坪単価423万円

B1タイプ 2LDK 58.50㎡
2階 8158万円 坪単価461万円

B1rタイプ 2LDK 58.50㎡
3階 8598万円 坪単価485万円

B2tタイプ 2LDK 58.50㎡

画像出典:リリーゼ目白近衛町公式HP

1階 7498万円 坪単価423万円

B2タイプ 2LDK 58.50㎡

画像出典:リリーゼ目白近衛町公式HP

2階 8158万円 坪単価461万円
3階 8438万円 坪単価476万円

C1タイプ 2LDK 60.00㎡
3階 8598万円 坪単価473万円

C2タイプ 2LDK 60.60㎡

画像出典:リリーゼ目白近衛町公式HP

2階 8318万円 坪単価453万円

B3tタイプ 2LDK 58.50㎡
1階 7498万円 坪単価423万円

B3タイプ 2LDK 58.50㎡
2階 8158万円 坪単価461万円
3階 8438万円 坪単価476万円

B4tタイプ 2LDK 58.50㎡
1階 7498万円 坪単価423万円

B4タイプ 2LDK 58.50㎡
2階 8158万円 坪単価461万円

B4rタイプ 2LDK 58.50㎡
3階 8598万円 坪単価485万円

平均坪単価は約455万円です。

まず驚きなのは専有面積ですね。

この立地であれば今の時代だとしても70㎡以上を当たり前として80㎡くらいを平均にしてもおかしくないのですがパークナードとの差別化やブランド力を考慮してか総額を優しくすべくエリア内では狭めの部屋で攻めてきました。

広い部屋を求めていた方には残念かと思いますが逆に希少な狭めの部屋となるわけで「総額抑えて良い立地に住みたい」という方には合うことでしょう。

間取りとしては洋室の位置が賃貸風ではあるのですが開口部が多く(抜けはしないです)、壁式構造のため下がり天井や柱の食い込みがないですから専有面積の割には広く感じやすいでしょう。

リビングと一部洋室にはあらかじめおしゃれなキャビネット(床との隙間があるおしゃれなものがある)が付いています。

ディスポーザーはありませんが食洗機(目立たないもの)、浴室埋め込み型ライト、バルコニースロップシンク、通気口付きの玄関ドア、玄関前カメラ付きインターホン、リビング壁面の一部が大理石、住戸内の多くが珪藻土塗り、オーク材の突板フローリングなどリリーゼブランドでも高価格帯となるためこれまでのリリーゼの素晴らしき質感+αという印象でした。

部屋によりますがダイニングテーブルやプランツカウンター、1階住戸のテラスは植栽を照明でテラスなどどの部屋にするか選ぶ楽しみもあります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm、しっかりと耐震等級2です。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート目白近衛町 1998年築 下落合2 新築時の坪単価約430万円 直近売り出し事例なし

・グランツオーベル目白近衛町 2001年築 下落合2 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約385万円

・パークハウス目白近衛町 2003年築 下落合3 新築時の坪単価約325万円 直近売り出し事例なし

・ドレッセ目白近衛町プレゼンス 2007年築 下落合2 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約370万円

・ザ・サンメゾン目白近衛町エルド 2015年築 下落合2 新築時の坪単価約425万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からリリーゼ目白近衛町の将来価値を予想すると

C2タイプ 2LDK 60.60㎡ 2階 8318万円(新築時) → 7100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約222円と総戸数にしては抑えめです。平置き駐車場が2区画あり、月額32000円ですからその収入は効いていそうです。2区画(設置率10%)ですから空きが発生ということも考えにくいですから維持費という面への恩恵は大きいでしょう。駐車場出入口にはシャッターが付いています。

エントランス側

【住むレーション】

[山手線]

目白 8:00発
池袋 8:03着

目白 8:02発
高田馬場 8:04着
新大久保 8:06着
新宿 8:09着
代々木 8:11着
原宿 8:13着
渋谷 8:16着

[都営バス 池65]

下落合三丁目 7:51発
目白駅前 7:54着
目白警察署前 7:55着
千登世橋 7:57着
東京音楽大学前 7:58着
南池袋三丁目 7:59着
池袋駅東口 8:00着

駅から近いので駅前のクイーンズ伊勢丹で買い物しても道のりが苦でないでしょう。ピーコックストア徒歩5分、オーケーストア徒歩8分と日常の買い物利便性は高いです。

通学校は落合第四小学校で徒歩8分、落合中学校で徒歩7分です。

おとめ山公園も徒歩5分という近さですから子育てファミリーはもちろんシニア層にとっても魅力が大きいでしょう。

【総評】

価格に関してはもう少し抑えめだと良かったのですが内装のこだわりようを考慮すれば違和感薄くなるかと思います。

住宅に対して内装のこだわりを求めない方にとっては割高に感じるかと思いますがこだわる方にはあれもこれも付いていておしゃれなわけで適正価格に感じることでしょう。

分かりやすく言うと全戸がお化粧されたモデルルームということです。素の部屋を素の価格で欲しい方には合わないけどお化粧された部屋を自分でお化粧するよりは安く(一括仕入れ)手にしたい方には合います。

競合する新築マンションがほぼないのですが注文住宅を好む方にも合いそうですね。

TNKレジデンスの販売方法は超オープンで案内会開始前に価格を公式HPに載せてしまうくらいです。(それが当然だと思うのですがほとんどの会社が事前案内会で客の反応見つつの価格設定です…)

それゆえTNKレジデンス(当時は売主も田中建設)は五反田や門前仲町で相場より安いいわゆるミスプライスをしてしまうこともあるのですが(笑)

今回は相場から見ても安いということはないのですがマンション内で比べると1階と3階がお得感あります。おそらくそちらから売れていくのではないでしょうか。

また、2戸しかありませんが1LDKはキッチンがL字でコーナーサッシ、カウンター(食器棚兼)付ということでシングルの料理男子・女子にはウケが良さそうです。日常の買い物利便性も高いのに徒歩6分で山手線の最寄り駅となれば引き合いは多そうです。

動画もご覧ください!

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