リリーゼ目白近衛町 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはリリーゼ目白近衛町です！

［物件概要］

売主：TNKレジデンス
設計：インター・プロデュース
施工：田中建設
価格：5298万円～8598万円
専有面積：41.40㎡～60.60㎡
総戸数：20戸
規模：3階建て
交通：JR山手線「目白」駅徒歩6分
所在地：東京都新宿区下落合3丁目17番18号
竣工予定：2020年11月上旬

駐車場：2台設置　月額32000円
バイク置場：2台　月額3000円
自転車置場：24台（2段ラック式）月額上段300円、下段500円

管理費（月額）9200円～13400円
修繕積立金（月額）4800円～7000円

地図はこちらです↓

画像出典：リリーゼ目白近衛町公式HP

目白駅から徒歩6分、目白通りから程よく住宅街へ入った駅近の利便性と住宅街の静けさをバランスよく得られる立地です。

目白駅最寄り×住宅街立地としては豊島区アドレスでも新宿区アドレスでも供給物件数としては少ないわけではないのですが、それら過去の物件と比べても駅近と住宅街のいいとこ取りな立地と言っても過言ではないでしょう。

築年数の差はありますが2003年築のパークハウス目白近衛町が近しい立地条件ですが過去10年間で中古として市場に出たのは1件～2件くらいなのではないでしょうか。滅多に見かけないですね。そのため中古にシフトしたとしても同じような条件で買うのは容易ではありません。

土地形状は正方形と綺麗ですが北側のみ接道で他面は建物と被りますから眺望面は期待できません。そもそもこのエリアの駅近で眺望の抜け感を求めることは難しいですね。最近だとパークナード目白御殿山が目の前が公園で眺望も確保できましたが駅距離が異なりますし、専有面積に大きな違いがあるためそちらと比べるのも適切ではありません。

採光に関しては近隣建物も同じくらいの背の高さ(第一種低層住居専用地域)ですから厳しいということはありません。

エントランスホールはかなりこじんまりとしているものの共用廊下には上部吹き抜けの坪庭的なのが3ヵ所あり部屋とエントランスホールの短い時間も楽しめるものとしています。エリア的には内廊下であってもよかったとは思うものの外部からの視線はまったくない外廊下ですからプライバシー性は確保されます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A1タイプ　1LDK　41.40㎡

画像出典：リリーゼ目白近衛町公式HP

2階　5298万円　坪単価423万円

B1タイプ　2LDK　58.50㎡
2階　8158万円　坪単価461万円

B1rタイプ　2LDK　58.50㎡
3階　8598万円　坪単価485万円

B2tタイプ　2LDK　58.50㎡

画像出典：リリーゼ目白近衛町公式HP

1階　7498万円　坪単価423万円

B2タイプ　2LDK　58.50㎡

画像出典：リリーゼ目白近衛町公式HP

2階　8158万円　坪単価461万円
3階　8438万円　坪単価476万円

C1タイプ　2LDK　60.00㎡
3階　8598万円　坪単価473万円

C2タイプ　2LDK　60.60㎡

画像出典：リリーゼ目白近衛町公式HP

2階　8318万円　坪単価453万円

B3tタイプ　2LDK　58.50㎡
1階　7498万円　坪単価423万円

B3タイプ　2LDK　58.50㎡
2階　8158万円　坪単価461万円
3階　8438万円　坪単価476万円

B4tタイプ　2LDK　58.50㎡
1階　7498万円　坪単価423万円

B4タイプ　2LDK　58.50㎡
2階　8158万円　坪単価461万円

B4rタイプ　2LDK　58.50㎡
3階　8598万円　坪単価485万円

平均坪単価は約455万円です。

まず驚きなのは専有面積ですね。

この立地であれば今の時代だとしても70㎡以上を当たり前として80㎡くらいを平均にしてもおかしくないのですがパークナードとの差別化やブランド力を考慮してか総額を優しくすべくエリア内では狭めの部屋で攻めてきました。

広い部屋を求めていた方には残念かと思いますが逆に希少な狭めの部屋となるわけで「総額抑えて良い立地に住みたい」という方には合うことでしょう。

間取りとしては洋室の位置が賃貸風ではあるのですが開口部が多く(抜けはしないです)、壁式構造のため下がり天井や柱の食い込みがないですから専有面積の割には広く感じやすいでしょう。

リビングと一部洋室にはあらかじめおしゃれなキャビネット(床との隙間があるおしゃれなものがある)が付いています。

ディスポーザーはありませんが食洗機(目立たないもの)、浴室埋め込み型ライト、バルコニースロップシンク、通気口付きの玄関ドア、玄関前カメラ付きインターホン、リビング壁面の一部が大理石、住戸内の多くが珪藻土塗り、オーク材の突板フローリングなどリリーゼブランドでも高価格帯となるためこれまでのリリーゼの素晴らしき質感＋αという印象でした。

部屋によりますがダイニングテーブルやプランツカウンター、1階住戸のテラスは植栽を照明でテラスなどどの部屋にするか選ぶ楽しみもあります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm、しっかりと耐震等級2です。

周辺相場を確認しましょう！

・パークコート目白近衛町　1998年築　下落合2　新築時の坪単価約430万円　直近売り出し事例なし

・グランツオーベル目白近衛町　2001年築　下落合2　新築時の坪単価約300万円　現在の坪単価約385万円

・パークハウス目白近衛町　2003年築　下落合3　新築時の坪単価約325万円　直近売り出し事例なし

・ドレッセ目白近衛町プレゼンス　2007年築　下落合2　新築時の坪単価約355万円　現在の坪単価約370万円

・ザ・サンメゾン目白近衛町エルド　2015年築　下落合2　新築時の坪単価約425万円　現在の坪単価約385万円

上記相場からリリーゼ目白近衛町の将来価値を予想すると

C2タイプ　2LDK　60.60㎡　2階　8318万円(新築時)　→　7100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。