今回ご紹介するのはプラウド練馬中村橋マークスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:西武建設
価格:未定
専有面積:56.03㎡~88.16㎡
総戸数:186戸
規模:7階建て
交通:西武池袋線「中村橋」駅徒歩4分
所在地:東京都練馬区貫井二丁目
入居予定:2022年4月上旬予定

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド練馬中村橋マークス公式HP

中村橋駅からサンツ中村橋商店街を経由して徒歩4分、目白通りからも線路からも程よく離れた東西に長い敷地となっており、中村橋を知る人のほとんどが「条件良い立地」と感じるであろうほど希少性ある立地です。もともとは三菱系の社宅があった場所で、中村橋としては広大な土地となります。

池袋推し感ある広告ではありますが、中村橋駅は普通電車しか止まらないマイナー駅(西武池袋線をあまり知らない方だと練馬みたく誰でもわかるような駅ではない)とはいえ日常の買い物施設やこじゃれたお店も揃う便利なエリアとなります。区立美術館や図書館も駅前にありますし、公園も点在するなど住環境の良さも魅力です。もちろん今後開発が続く池袋に近いというのは大きな魅力であることもたしかです。

東西に長いため南向き住戸を多く設けることはできていますが建物の詰込み感はありますね。全体的にプラウドシティ吉祥寺に似ています。

南向き棟の背中側には東向き2棟と西向き2棟を配してマンション内でのこんにちは(バルコニーの向き合い)も発生しています。ただ、向かい合う棟の間に中庭(セントラルガーデン)を設けることでこんにちはながらも離隔をとり、植栽を望むことができるようにしています。向かい合わない棟の間も共用廊下を分けて間に吹き抜けを設けることでこちらも窮屈感はありません。詰込み感はあるものの「窮屈感を感じさせない工夫」はなされています。

セントラルガーデンには別棟となるフォレストラウンジ(国産木)を設けており、キッチンなども完備されますから貸切ることも可能です。

外観デザインとしては南向き棟の正面部分をガラス手摺とコンクリート山並みとして単調なものとはなっていないですし、エントランスアプローチの曲線すりガラス、国産木のルーバーが側面と天井部に張り巡らされているのは販売単価に相応しい豪華なものとなりそうです。二層吹き抜けのエントランスホールもアプローチから国産木のルーバーが続いていますし、その国産木のルーバーの邪魔にならないように風除室の集合機を独立型とするなどプラウドシティであってもおかしくないものとなっています。(総戸数200戸未満のためプラウドシティではない)

エントランスホールの正面部分の大窓からは中庭を望むことができますし、駅近ながらも別世界に誘う感はたまらないですね。

ただ、駐車場部分は南西の端っこ部分に機械式駐車場とターンテーブルを配した投げやりなものとなっており、プラウドシティ大泉学園の自走式立体駐車場とは天と地の差はありますね。もちろんプラウドシティ大泉学園のほうが駅距離ありますから駐車場部分に気を使うのは当然ではあるので、そこと同じを求めてはいけないことは百も承知ですが機械式にするにしてももう少し配慮がほしかったところです。(今回の土地形状を見ていただければわかりますが北側に平面駐車場&サイクルポートも十分できたはずです。ただ、高さ制限も厳しく、建物を詰め込ないと採算合わないという事情もあったのでしょう。)

駐車場は43区画(機械式41区画、平面2区画)で設置率約23%、駐車場は2段式が主で372区画、設置率約200%です。駐輪場も屋外です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[サウスコート]

Aタイプ 4LDK 87.88㎡

画像出典:プラウド練馬中村橋マークス公式HP

3階 9100万円台 坪単価342万円
5階 9300万円台 坪単価349万円

Jタイプ 3LDK 82.12㎡
6階 8900万円台 坪単価358万円

Krタイプ 4LDK 88.16㎡
7階 10300万円台 坪単価386万円

Dタイプ 3LDK 72.76㎡

画像出典:プラウド練馬中村橋マークス公式HP

1階 7200万円台 坪単価327万円(Dgタイプ)
2階 7300万円台 坪単価331万円
3階 7400万円台 坪単価336万円
4階 7400万円台 坪単価336万円
5階 7500万円台 坪単価340万円
6階 7500万円台 坪単価340万円
7階 7600万円台 坪単価345万円

F1タイプ 3LDK 68.66㎡
1階 6600万円台 坪単価317万円(F1tタイプ)
2階 6800万円台 坪単価327万円
3階 6900万円台 坪単価332万円
4階 7000万円台 坪単価337万円
5階 7100万円台 坪単価341万円
6階 7100万円台 坪単価341万円
7階 7200万円台 坪単価346万円

Iタイプ 3LDK 77.79㎡
1階 7600万円台 坪単価323万円(Itタイプ)
3階 8000万円台 坪単価340万円
5階 8300万円台 坪単価352万円
6階 8400万円台 坪単価357万円
7階 8600万円台 坪単価365万円

Krタイプ 4LDK 88.16㎡
7階 10300万円台 坪単価386万円

[ウエストコート]

Dタイプ 3LDK 77.16㎡
1階 7500万円台 坪単価321万円(Dgタイプ)
3階 7500万円台 坪単価321万円
4階 7700万円台 坪単価329万円

Bタイプ 3LDK 72.87㎡
1階 6700万円台 坪単価303万円(Bgタイプ)
3階 6900万円台 坪単価313万円
4階 7000万円台 坪単価317万円
5階 7000万円台 坪単価317万円

Grタイプ 3LDK 78.16㎡
7階 8500万円台 坪単価359万円

[ガーデンイーストコート]

Aタイプ 2LDK 56.24㎡

画像出典:プラウド練馬中村橋マークス公式HP

1階 5800万円台 坪単価340万円(Agタイプ)
3階 5800万円台 坪単価340万円
5階 5900万円台 坪単価346万円

B1タイプ 2LDK 59.22㎡
1階 6100万円台 坪単価340万円(bgタイプ)
3階 6200万円台 坪単価346万円
5階 6300万円台 坪単価351万円

Dタイプ 2LDK 61.05㎡
1階 6500万円台 坪単価352万円(Dgタイプ)
3階 6500万円台 坪単価352万円
4階 6600万円台 坪単価357万円

Grタイプ 3LDK 77.07㎡
7階 8300万円台 坪単価356万円

平均坪単価は約335万円です。

中住戸でも玄関前にオープンポーチを設けたりとゆとりはあります。また、ウゴクロの進化版となる超可変プランは面白いですね。天井にレールを3列設けることでウォールドアで部屋の広さを調整することができます。超可変プランはL字キッチンで洗面室2way、玄関クランクインなどウォールドア部分を除いても魅力が大きいですから個人的には70㎡超えの一般3LDKよりも超可変プランの68㎡のほうが魅力には感じました。(家族構成が決まっている方にはあまり魅力に感じないかもですね)

お見合いとなる北側の棟には2LDKも多く設けていますから予算6000万円で探しているディンクス層にもヒットする住戸多めです。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板御影石、食洗機、立ち上がりありのオープンキッチン、ミストサウナ、洗面三面鏡框付き、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、クローゼット内面材合わせなど単価なりに仕上げてきています。同時給排だと壁がすっきりするのでより嬉しかったですかね。ただ、キッチン部分も換気扇部分以外はリビングと天井高が同じです。

玄関前に宅配ボックスが設けられるものの不在時はスマホ等で応答しなければならないタイプかつただ箱を廊下に置いた感じです(せめて埋め込んでくれたりするとかっこよいのですが玄関前にオープンポーチがありますから邪魔にはなりません)。

構造は二重床・二重天井、ミライフルを採用しています。下がり天井が少ないのは良いのですが基本天井高が2430mmと低く、サッシ高も2000mm弱です。

共用部としては先に述べた中庭と中庭のフォレストラウンジ、エントランスホール横にお気持ち程度ではありますが個室ブース×2とラウンジがあります。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド練馬中村橋 2010年築 貫井1 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約265万円

・ザ・パークハウス練馬美術の森 2017年築 貫井1 新築時の坪単価約315万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド練馬中村橋マークスの将来価値を予想すると

F1タイプ 3LDK 68.66㎡ 4階 7000万円台(新築時) → 6050万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約300円、ん~重たいですね。駐車場収入が少ないのが影響してしまっているのでしょうか。

トヨタのショールーム、アムラックス跡地にプラウドギャラリー池袋が!!学生時代、大人になったら車買うぞ~!!とよく見学してたなぁ~。懐かしい。

今の愛車はカムリ!!

【住むレーション】

[西武池袋線]

中村橋 7:58発
練馬 8:01着
桜台 8:03着
江古田 8:05着
東長崎 8:08着
椎名町 8:11着
池袋 8:16着

[西武池袋線→有楽町線直通]

中村橋 8:02発
練馬 8:04着
新桜台 8:07着
小竹向原 8:10着
千川 8:12着
要町 8:14着
池袋 8:16着
東池袋 8:19着
護国寺 8:22着
江戸川橋 8:24着
飯田橋 8:28着
市ヶ谷 8:30着
麹町 8:33着
永田町 8:35着
桜田門 8:37着
有楽町 8:39着
銀座一丁目 8:42着
新富町 8:44着
月島 8:46着
豊洲 8:49着

[西武池袋線→副都心線直通]

中村橋 8:06発
練馬 8:10着
新桜台 8:13着
小竹向原 8:16着
千川 8:18着
要町 8:20着
池袋 8:22着
雑司が谷 8:26着
西早稲田 8:28着
東新宿 8:30着
新宿三丁目 8:32着
北参道 8:35着
明治神宮前 8:37着
渋谷 8:40着

中村橋駅は普通電車しか止まらないものの地下鉄線直通合わせると本数も多く、練馬駅乗り換えのコンボを決めれば便が良いでしょう。そのまま普通で池袋へ行くにもストレスない時間距離ですよね。

通学校は練馬第二小学校で徒歩6分、貫井中学校で徒歩5分、どちらも近いですから子育て世代には魅力が大きいでしょう。

【総評】

価格としてはそこまで強気という感じはしないですね。新築マンション全体的に値上がっていますから過去と比べれば高いものの、中村橋に関してはザ・パークハウスで坪単価300万円の世界へ突入していたわけでより違和感ありません。

全体的に値上がりしているからこそ「希少性高く同じようなものが今後出にくい」ものを買っておくほうが値下がりリスクも低く、プラウド練馬中村橋ガーデンはその条件を満たしますから中村橋で今買うなら買いのマンションでしょう。

西武池袋線の豊島区、練馬区の駅近物件は中古に目を向けてもそこそこ高単価となります。

広域検討の方が同じくらいの単価で比較検討するならば

・プラウドタワー大泉学園 2015年築 大泉学園駅ペデストリアンデッキ直結 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約360万円

・シティハウス池袋立教南 2012年築 椎名町駅徒歩6分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約315万円

・プラウドタワー石神井公園 2012年築 石神井公園駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約320万円

・ライオンズ石神井公園サザンゲート 2012年築 石神井公園駅徒歩2分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約325万円

上記あたりと比較してみると面白いのではないでしょうか。

新築であればザ・パークハウス板橋大山との比較検討がおすすめです。

「西武池袋線の23区で良質なマンションに住みたいけど坪単価300万円オーバーは無理だよ…」という方は駅距離を妥協して大泉学園駅徒歩11分のプラウドシティ大泉学園はおすすめしやすいです。2005年築と築年数は経過しているものの坪単価195万円ほどで購入できることを考慮すればバランスよいでしょう。駅距離と少し道が狭い(駅周辺等)のが無理だよ~などわがまま(笑)言うなら坪単価300万円超出せる与信を身に着けるしかないでしょう。それくらいマンション価格は高騰しており、わがまま(理想ばかりが高い)言ってたら購入自体が難しい時代なのです。(厳しいこと言うようですが事実です)

プラウド練馬中村橋マークス、買える方は買いの物件ですが予算的に難しいからと言って中途半端な新築マンションには手を出さないほうが良い時代です。新築だろうと中古だろうと予算内で条件良いものを選ぶのが良い買い物をするコツです。

プラウド練馬中村橋マークスも将来的に中古で評価される立地、規模感であることはたしかでしょう。

一次取得の方は「検討する時代(タイミング)が悪い」と割り切れるかどうかでしょう。そこを割り切れる方で気に入ったなら買うべき物件でしょう。

動画もご覧ください!

■プラウド練馬中村橋マークス 建設地周辺レポート(モデルルーム訪問前のレポートです)

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4 件のコメント

  • こんにちは、先日プラウド練馬中村橋マークスのモデルルーム見学に行ってきました。が、恥ずかしながら初心者なため見るべきポイントや質問ができなかったな、と感じています。マンマニさん、もしモデルルーム見学も行かれていたら、感想お伺いしたいです。

    • きゃばん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      モデルルームも訪問しております!
      ぜひアドバイスさせてください!
      ご予約お待ちしております。

      引き続きよろしくお願いいたします。

    • ときじ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      それは悔しいですね。
      ぜひご相談ください!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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