今回ご紹介するのはリビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミアです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:イクス・アーク都市設計
施工:ライト工業
価格:3330万円~7290万円
専有面積:29.80㎡~67.83㎡
総戸数:47戸(非分譲住戸1戸含む)
規模:14階建て
交通:西武池袋線「中村橋」駅徒歩2分
所在地:東京都練馬区中村北4丁目
竣工予定:2022年2月下旬

駐車場:3台(内1台車いす使用者用駐車場)月額19000円~23000円
バイク置場:3台 月額2000円
自転車置場:47台 月額200円~300円

管理費(月額)10600円~24140円
修繕積立金(月額)4140円~9420円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア公式HP

中村橋と言えばプラウド練馬中村橋マークスが供給中であり、そちらの立地もとても魅力あるのですがリビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミアも好立地となります。

プラウドと逆の南口側から線路沿いを歩き2分、表記上2分なのですがエミオの出入口(改札口ではないです)からだと数十秒という近さです。プラウドと同じく信号もありません。さらに今回は高架が屋根代わりとなるため横殴りの雨でなければ傘も必要ないでしょう。駅を出てすぐに我が家が見えてくるという安心感、優越感もあるでしょう。

土地の北側が線路ではあるのですがまだホームがある部分ですから防音壁もしっかりとしています。とはいえプラウドと違いザ・線路沿いかつホームも近いとなれば駅の放送なども聞こえてくるでしょうからそういった部分を気にされる方はプラウドのほうが合ってきます。

また、千川通りを超えない、そして面していないということ自体は魅力なのですがそれゆえ南側に背の高い建物が建設される可能性があるため(現在は駐車場)バルコニーを西側に振っています。プラウドは南向きも多いですから主開口部南向き検討であればプラウドを選択することとなります。

外観デザインとしてはサイドの縦ルーバー、エントランスホールの窓面を多く取り接道面に植栽があるなど分譲マンションらしさはあるものの隔て板がトールタイプでないのが残念。ただ、今回は立地推しでいけるわけで枝葉の部分と割り切りやすいでしょう。

また、外廊下だったのも残念。2階から7階まで1フロア5戸、8階から10階まで1フロア3戸、11階以上は1フロア2戸と廊下面積は少ないのですがそこは内廊下にしてプラウドとの差別化をしてくれたら嬉しかったですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A1タイプ 1LDK 33.6㎡

画像出典:リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア公式HP

3階 3750万円 坪単価368万円
5階 3940万円 坪単価387万円
7階 4140万円 坪単価407万円

A2タイプ 1LDK 33.6㎡
3階 3690万円 坪単価363万円
6階 4030万円 坪単価396万円

A3タイプ 1LDK 33.6㎡
2階 3590万円 坪単価353万円
4階 3790万円 坪単価372万円
5階 3880万円 坪単価381万円

A4タイプ 1LDK 33.6㎡
3階 3780万円 坪単価371万円
4階 3890万円 坪単価382万円
5階 3980万円 坪単価391万円

Bタイプ 1LDK 29.8㎡
3階 3330万円 坪単価369万円
6階 3450万円 坪単価382万円
7階 3490万円 坪単価387万円
8階 3530万円 坪単価391万円
10階 3630万円 坪単価402万円

C1タイプ 3LDK 67.83㎡

画像出典:リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア公式HP

8階 6790万円 坪単価330万円
9階 6890万円 坪単価335万円
11階 6990万円 坪単価340万円
14階 7290万円 坪単価355万円

C2タイプ 3LDK 67.83㎡
8階 6890万円 坪単価335万円
10階 7040万円 坪単価343万円
12階 7140万円 坪単価348万円

平均坪単価は約365万円です。

全体的に間取りは奇麗ですね。3LDKは67.83㎡のみで反転タイプですがどちらも角住戸です。ただ、角面にしては側面窓の開口部は少なめです。

1LDKに関しては北向きのBタイプが狙い目感あります。低層階だと線路被りなのですが線路を超える階からは抜け感抜群となります。リビングの開口部も2面4窓あります。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。ザ・パークハウスアーバンス練馬中村橋(総戸数39戸)にはディスポーザーがあったので残念。

IOT系を充実させており遠隔操作もできるリビングエアコン・おそうじ浴槽・床暖房、スマートフォンから玄関を開錠できるスマートロックなどが付いています。スマートロックは合鍵を渡さなくても不在時に第三者を室内に入れることができますから合鍵を渡すまでの関係にはなっていない恋人を先に室内へ入れるなどの対応もできます(笑)

ただ、1LDKになると床暖房も食洗機もなくなってしまいます。

今回大きな特徴としてはゼッチ認定マンションであることでしょう。通常より断熱材の範囲が広く、Low-E複層ガラスも採用していますから主な開口部が西側で採光良いことがデメリットにならず良いですね。こちらは1LDK含めた全住戸です。

基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・中村橋パークホームズオーチャードコート 1999年築 中村北4 中村橋駅徒歩2分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約210万円

・プラウド練馬中村橋 2010年築 貫井1 中村橋駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約260万円

・ザ・パークハウスアーバンス練馬中村橋 2012年築 中村北4 中村橋駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からリビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミアの将来価値を予想すると

C1タイプ 3LDK 67.83㎡ 8階 6790万円(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き3台で内2台が屋内です。

管理費は㎡単価月額約356円、戸数的に致し方ないですが重たいですね。

~管理費比較~

・中村橋パーク・ホームズオーチャードコート ㎡単価月額約218円

・プラウド練馬中村橋 ㎡単価月額約193円

・ザ・パークハウスアーバンス練馬中村橋 ㎡単価月額約304円

・プラウド練馬中村橋マークス ㎡単価月額約294円

ホームから建設地を望む

【住むレーション】

[西武池袋線]

中村橋 7:58発
練馬 8:01着
桜台 8:03着
江古田 8:05着
東長崎 8:08着
椎名町 8:11着
池袋 8:16着

[西武池袋線→有楽町線直通]

中村橋 8:02発
練馬 8:04着
新桜台 8:07着
小竹向原 8:10着
千川 8:12着
要町 8:14着
池袋 8:16着
東池袋 8:19着
護国寺 8:22着
江戸川橋 8:24着
飯田橋 8:28着
市ヶ谷 8:30着
麹町 8:33着
永田町 8:35着
桜田門 8:37着
有楽町 8:39着
銀座一丁目 8:42着
新富町 8:44着
月島 8:46着
豊洲 8:49着

[西武池袋線→副都心線直通]

中村橋 8:06発
練馬 8:10着
新桜台 8:13着
小竹向原 8:16着
千川 8:18着
要町 8:20着
池袋 8:22着
雑司が谷 8:26着
西早稲田 8:28着
東新宿 8:30着
新宿三丁目 8:32着
北参道 8:35着
明治神宮前 8:37着
渋谷 8:40着

駅前の西友、通り道のザ・ガーデン自由が丘(エミオ)、サンツ中村橋商店街などなど駅周りで日常の買い物を済ますことができます。駅前物件の魅力がより強まりますね。

通学校は練馬第三小学校で徒歩3分、中村中学校で徒歩19分、区立美術館とその緑地も高架超えればすぐです。

【総評】

立地面の魅力が大きいですね。プラウド練馬中村橋マークスも十分駅に近いですがさらに近く、建物内での移動も少ないですから規模感あるマンションにこだわらずより時間を優先される方に合ってきます。

プラウドは土地が横に長いため部屋によってはエントランス出るまでに時間がかかります。(中の植栽も豊かというプラス材料もあります)

マンションに豪華さを求めるというよりはシンプルに便利さを求める方であればプラウドより魅力に感じることでしょう。

1LDKに関してはプラウドにない面積帯で総額を4000万円以内に抑えていますから買いやすいのですが賃料と比較してお得(利益が出る)という感じではありません。それでも住んだ後にどれだけ便利かは言わずもがなですから予算4000万円以内で部屋は狭くて良いという方にはおすすめしやすいです。間取りが奇麗なので尚更。

プレミア感ある立地なので月島や勝どきみたく内廊下で差別化してほしかったと思ってしまいますが、そんなこと枝葉になるくらい便利な立地ではあります。

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