リビオタワー品川　予定価格と間取り　駅距離を呑める方には嬉しい価格設定と高い商品力

今回ご紹介するのはリビオタワー品川です！

［物件概要］

売主：日鉄興和不動産　関電不動産開発　九州旅客鉄道　京浜急行電鉄　中央日本土地建物
設計：浅井謙建築研究所　⾧谷工コーポレーション
施工：⾧谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：42.10㎡～130.24㎡
総戸数：815戸
規模：34階建て
交通：JR各線「品川」駅徒歩13分　京急本線「品川」駅徒歩17分
所在地：東京都港区港南3丁目
竣工予定：2026年5月上旬
引き渡し予定：2026年10月上旬

駐車場：267台（タワーパーキング：264台、来客用平置3台）
駐輪場：1028台（平置き：43台、下段スライド式：576台、上段ラック式：409台）
バイク駐輪場：16台（平置き：16台）

地図はこちらです↓

画像出典：リビオタワー品川公式HP

立地面や当初から公式HPに掲載されていたことに関しては前回の記事と動画で語ったため今回は価格、間取り、維持費、駐車場事情を主に共有できればと思います。

まず前回の発信時点では分からなかった1階の店舗区画についてですが引き続き未定とのことです。日鉄興和が所有する予定のため居住者にとってプラスになるテナントを誘致してくるとは思うのですが、良くも悪くもロイヤルパークス品川(今作とは無関係のプロジェクト)の足元にマルエツプチが確定したためスーパーマーケットになる可能性は低いかもしれないですね。

また、眺望に関してですが北東側の線路横で高さ50m弱の賃貸マンションが同売主にて建設予定です。

当初からタワマンにしては囲まれ感ある立地の中でさらに新しい建物が建設予定のため東～北東の低層階をご希望される方は注意が必要です。(シミュレーションで確認できます)

その眺望に関してはやはりレインボーブリッジビューがスペシャルですよね。30階前後になればバッチリ見えてきますし、価格が抑えられる20階弱でも上階ほどではないですが見えてきます。スカイラウンジやゲストルームが29階の北東～東に配されているようにその辺りの階がベストではあるのですが下へ降りて抽選倍率が下がるのであればズレても良いかもしれないですね。

利益取れる位置にスカイラウンジだけでなく豪華なゲストルームを配してくれているのも入居者にとっては嬉しいところですね！

リビオタワー品川、居住者も宿泊したくなるようなゲストルーム！

この仕様にできるパッケージプランがあったら良いのに！セカンドハウスとして欲しい(笑) pic.twitter.com/2PVroHfNNA

— マンションマニア (@mansionmania) November 11, 2024

ただ、今回モデルルームを訪問して感じたのが『あ～西方面も良い眺望ですね！！』と。

これは私がレインボーブリッジビュー側に申し込むから微力ではあるものの倍率を減らそうという意味での発言ではないですよ(笑)

繰り返しになりますがどう考えてもレインボーブリッジビューのほうが良いでしょう。おそらく私もレインボーブリッジビューでチャレンジすると思います。港区アドレスでありながらあれだけスペシャルなレインボーブリッジビューを楽しめるのは港南エリアのストロングポイントの一つですからね。

それでもモデルルームに西方面の眺望を確認できるコーナーがあるのですが変わっていく品川駅と高輪ゲートウェイを楽しむのも良い物だなぁ～と。

とはいえ繰り返しになりますがレインボーブリッジビューのほうが良いですし(当然その分価格も高いですがそれでも◎)、西向きの北寄り住戸はパークタワー品川ベイワードとおはようございますからこんにちはからおやすみなさいになりますし(マジで近いです…)、パークタワー品川ベイワードとロイヤルパークス品川の間の土地が開発されると眺望の抜け感が失われてしまう可能性もある(接道面と土地面積からして今作と同じくらいの高さは難しそうではありますが中層階相当までは十分可能性あり)ため東方面よりも高いリスクを背負うことにはなります。

基本的には第一期場面では『当てにいくために非レインボーブリッジビューを選ぶ』という考え方にはなってくるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※1000万円単位の予定価格の最大値で記載しているため実際にはもう数百万円お安い部屋もあるはずです(第一期に関してはこれ以上高くなることはないです)

※間取りの画像出典：来場者向けHP(正式図面ではありません)

55Fsタイプ　2LDK　56.27㎡

7階　11999万円　坪単価704万円
20階　12999万円　坪単価763万円
32階　13999万円　坪単価822万円

60Csタイプ　2LDK　60.18㎡

4階　11999万円　坪単価659万円
13階　12999万円　坪単価714万円
32階　14999万円　坪単価823万円

60Aeタイプ　2LDK　60.69㎡

9階　12999万円　坪単価708万円
13階　13999万円　坪単価762万円
28階　14999万円　坪単価817万円

60Awタイプ　2LDK　60.69㎡

16階　13999万円　坪単価762万円
31階　14999万円　坪単価817万円

70Ceタイプ　3LDK　71.78㎡

31階　19999万円　坪単価921万円

70Cwタイプ　3LDK　71.78㎡

31階　17999万円　坪単価828万円

70Fneタイプ　3LDK　73.50㎡

4階　14999万円　坪単価674万円
9階　15999万円　坪単価719万円

75Aseタイプ　3LDK　75.10㎡

7階　16999万円　坪単価748万円
10階　17999万円　坪単価792万円
13階　18999万円　坪単価836万円
31階　21999万円　坪単価968万円

S-80Aneタイプ　3LDK　84.63㎡

18階　21999万円　坪単価859万円
28階　23999万円　坪単価937万円

S-80Anwタイプ　3LDK　84.63㎡

29階　21999万円　坪単価859万円

S-85Aeタイプ　3LDK　89.89㎡

29階　23999万円　坪単価882万円

P-90Awタイプ　3LDK　90.00㎡

34階　29999万円　坪単価1101万円

P-90Aeタイプ　3LDK　90.00㎡

34階　33999万円　坪単価1248万円

P-100Bwタイプ　3LDK　103.44㎡

34階　34999万円　坪単価1118万円

P-100Beタイプ　3LDK　103.44㎡

34階　38999万円　坪単価1246万円

P-115Aswタイプ　3LDK　118.17㎡

34階　41999万円　坪単価1174万円

P-115Aseタイプ　3LDK　118.17㎡

34階　43999万円　坪単価1230万円

P-130Anwタイプ　3LDK　130.24㎡

34階　49999万円　坪単価1269万円

P-130Aneタイプ　3LDK　130.24㎡

34階　52999万円　坪単価1345万円

まだざっくり予定価格ではありますが平均坪単価は800万円くらいになりそうでしょうか。

条件良い部屋からの供給でこの単価となれば優しい方でしょう。

商品力も笑ってしまうレベルで高いのですよね…比較的スペックが高いことが多い野村不動産やモリモトなどが見ても「やっちゃえ日産」ならぬ「やっちゃった日鉄」って感じになるのではないでしょうか。(単価以上という点ではプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ並みの感動ぶりでした)

囲まれ感が強めの立地ではあるのですが間取り形状としてはワイドスパン設計となっており、『3人家族で暮らせそうな2LDK』でもあるため世帯年収1500万円ほどの共働き子育てファミリーにもウケることでしょう。(前回までの発信の通りで良くも悪くもあまり生活感がないのがウリのため好みは分かれますが、子育てファミリーも多く住んでいるエリアです)

PSを共用廊下側へ逃がしているため無駄になるスペースが少ないのもとても好印象でした。(スケルトンインフィルではないのですがPSの逃がし方も素晴らしいです)

角住戸に関しても柱を窓の中心ではなく外側へグッと逃がすことでダイレクトウィンドウが連続しており、プランによってはキッチンの横部分までダイレクトウィンドウという…秀逸ですよね…

さらに南東角と南西角に関してはリビングの基本天井高が2450mmくらいまで下がるのですがダイレクトウィンドウが2700mmほどになるため実物としてはかなり感動する部屋になりそうですね。

その南東角と南西角はスタンダードプランのためスーペリアプランの北東角と北西角の上階よりスペック面では劣りますし、駐車場確保が約束されないため悩ましいところではありますが…

基本的な考えとしては同じレインボーブリッジビューであったとしても

・窓の大きさを優先したい！！　→　スタンダードプランの南東角

・室内スペックや駐車場確保を優先したい！！　→　スーペリアプランの北東角

となってきます。

スーペリアプランの角よりもスタンダードプランの角のほうが窓が大きいため迷いますね。(私も迷っている内の一人です)

ただ、気になったのはダイレクトウィンドウではあるのですがデザインの関係上窓下に庇(排水も兼ねている？)があるせいで窓際から真下が見下ろせない(若干ですが上階の庇も気になるかも？)ことです。

長さはたいしたことないもののダイレクトウィンドウ住戸となればそもそも直射日光を嫌う人が選ぶようなプランではないですから、なくても良かったのかなぁ～とは思うもののそんなこと言ったらデザイナーさんからしたら「それがあるからかっこいいの！(船のようなデザインとしてはかかせないライン)」となるでしょうし、実際にオーナーとしてもその庇が見た目としての満足度に繋がることは確かなのですが角住戸に住まう方からすると言葉は乱暴ですが邪魔という印象になりそうです。

それもあってモデルルーム見学前までは角住戸一択であった私自身も『中住戸で良い部屋ないかなぁ～(あくまで自分の好み)』と中住戸をより細かく見てみると…あるではないですか。

ビビビときたのは29階のS-85Aeタイプ(第一期供給)とS-85Beタイプ(次期以降)です。

29階はスカイラウンジとゲストルームがありますし、とくに上記2部屋はエレベーターと共用施設の間に位置しているため玄関前を居住者以外(居住者の知人)が通ることにはなるのですが、なんと玄関前に別セキュリティがあるのです。そのセキュリティの先にポーチ的な空間(ポーチではないため物は置けません)があるためむしろプライバシー性が高いと。

さらに29階は一般フロアが基本天井高2600mm×サッシ高2200mmであるのに対して(それでも高い方です)基本天井高2700mm×サッシ高2300mmになるのです。スーペリアプランですからスペック面も高く駐車場確保もできます。

ですからこの記事を書いている時点では北東角、南東角、29階の東向き中住戸で迷っているというのが私の現状です。(倍率次第ではその他へズレる可能性もあり)

設備仕様としてはスタンダード、スーペリア、最上階のプレミアムの3つに分かれています。

共通としてはディスポーザー、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホンなどがあります。

その他はけっこうややこしいのですが個人的にはスタンダードプランでも十分には感じました。

スタンダードプランは玄関・廊下・洗面・トイレ床タイル、キッチン・洗面・食器棚天板フィオレストーン、リビング天カセ、タンクレストイレ・手洗いカウンター、ミストサウナ、浴室ガラス扉、2LDKでもこのスペックですから頑張ってくれていますよね。ただ、角住戸を除くと壁ポコありのためそれを気にされる方はお金で変えられないため注意が必要です。

スーペリアプランになるとリビングも床タイル、主寝室も天カセ、シーザーストーン天板、食洗機ミーレ、全熱交換器（ロスナイ）、洗面ダブルボウル、浴室日ポリ化工、テンパーガラス(ミストサウナ対応のテンパーガラスではないため残念ながらミストサウナはなくなります…)、扉付き洗濯機置場(消防法の影響で締めたままの洗濯はできません)などさらにグレードアップします。

プレミアムになるとフロアヒンジのドア、洋室床突板フローリング、ウッドデッキバルコニー、基本天井高2900mm×サッシ高2300mmなど坪単価1000万円超に見合うレベルまでさらにスペックアップします。

扉の取っ手や水栓など細かい部分をみてもこだわってくれており目が肥えた方でも『おっ！いいね！』となるはずです。

バルコニーガラス手摺はデザインの関係で水玉模様ではありますが座りながらの眺望を遮るようなものではないですし、隣戸境の隔て板もスラブtoスラブです。バルコニーでの洗濯物干しはできますが当然ながら手摺にかけることはできません。

周辺相場を確認しましょう！

■品川Vタワー

2003年築　港南2　品川駅徒歩6分(ペデストリアンデッキ経由で直結)

新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約870万円

動き一例

約65㎡
新築時5200万円台
中古時18500万円台

約77㎡
新築時7700万円台
中古時19300万円台

■ラクシア品川ポルトチッタ

2004年築　港南3　品川駅徒歩13分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約380万円

動き一例

約70㎡
新築時4000万円台
中古時7400万円台

約88㎡
新築時5300万円台
中古時9900万円台

■コスモポリス品川

2005年築　港南3　品川駅徒歩10分

新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約470万円

動き一例

約55㎡
新築時3100万円台
中古時8100万円台

約82㎡
新築時5300万円台
中古時11700万円台

■品川タワーフェイス

2005年築　港南2　品川駅徒歩8分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約460万円

動き一例

約36㎡
新築時2600万円台
中古時4900万円台

■フェイバリッチタワー品川

2006年築　港南3　品川駅徒歩11分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約460万円

動き一例

約55㎡
新築時3000万円台
中古時8400万円台

約77㎡
新築時4500万円台
中古時10700万円台

■パークタワー品川ベイワード

2006年築　港南3　品川駅徒歩12分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約570万円

動き一例

約84㎡
新築時5200万円台
中古時14700万円台

約95㎡
新築時5100万円台
中古時15600万円台

■シティタワー品川

※借地期間2080年10月まで

2008年築　港南4　品川駅徒歩10分

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約350万円

動き一例

約82㎡
新築時2700万円台
中古時8400万円台

約89㎡
新築時3400万円台
中古時10400万円台

■ハーバーテラス品川

2015年築　港南3　品川駅徒歩12分

新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約490万円

動き一例

約54㎡
新築時6700万円台
中古時8900万円台

上記相場からリビオタワー品川が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

60Awタイプ　2LDK　60.69㎡　16階　13999万円　　→　12300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は来客用の平置き3台を除いてタワーパーキング(3基)、1階の屋内のため雨の日でも快適です。

設置率としては約32％ですが新築時の抽選順位の設定がしっかりしたものになっており、スーペリア以上であればどこかしら確定となります。駐車場マストの方はスーペリア以上を購入すると安心です。(あくまで新築時の優先権)

愛のある抽選方式に加えてノーマルルーフなしのミドルルーフ以上のみですから車持ちにもウケが良いことでしょう。

さらに出庫予約盤が設置されたスペースもサブエントランス内のしっかりとした広さのスペースとなっています。狭めの待合室の大規模タワーマンションもある中でだいぶ贅沢ですね。

さらにのさらに高価格帯住戸であれば希望すればフラットパレットも約束されていますから…素晴らしいですね。(できればプレミアム住戸分の平置きがあればより嬉しかったですが)

駐車場の設定をした担当者さんは車を愛する方なのでしょうか。しっかりと考えられています。

・ミドルルーフ車　108台　全長5300mm×全幅2050mm×全高1750mm×最低地上高110mm×タイヤ外寸1960mm×重量2500kg　月額40000円

・ハイルーフ車　96台　全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×最低地上高110mm×タイヤ外寸1960mm×重量2500kg　月額42000円

・ハイルーフ車(充電区画)　24台　全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×最低地上高110mm×タイヤ外寸1960mm×重量2500kg　月額43000円

・ハイルーフ車(フラットパレット)　24台　全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×最低地上高90mm×タイヤ外寸2050mm×重量2700kg　月額45000円

・ハイルーフ車(バリアフリー対応フラットパレット)　12台　全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×最低地上高90mm×タイヤ外寸2050mm×重量2700kg　月額45000円

駐輪場は専用のウォークスルーエレベーターが2基、2階の屋内となります。

管理費は㎡単価月額約477円(こちらもあくまで予定)、お安くはないものの24時間有人管理＆コンシェルジュサービス、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場(両方向から出入りできるのも◎)、スカイラウンジ、サウナ付きゲストルーム、ワークラウンジ、ファミリーラウンジ、フィットネスジム、ゴルフレンジなど共用施設も充実していますから『サービス＆共用施設代』として割り切りやすいでしょう。

ただ、品川駅まで運行される住民専用シャトルバスが当初3年間は売主負担、その後は住民負担(継続するのか廃止するのか等)というのがちょっと気になりますね…私自身も専用シャトルバスありの大規模マンションを購入したことがありまさに同じパターンだったのですが4年目に入る前はだいぶ揉めた苦い思い出あるので…

売主負担中もすでに管理費にonされている(2500円くらい？)ため廃止にした場合には管理費がお安くなりますし、同額で継続できるならさらなる負担はないのですがただでさえバスの運転手さん不足の時代ですからね…運行形態は予定段階では港南口とのピストンで一時間数本、小型バスのようです。

私が住んでいたマンションは『シャトルバスは継続するけども定期券方式』『経費削減のため大手バス会社から中小バス会社へ変更(車体も小さくなる)』という結果に落ち着き、今でもそれで継続しているようです。

私自身は定期代方式は賛成だったもののその定期代が高くとも大型バスかつ安心の大手バス会社のままで継続を希望していたのですがアンケート調査で負けてしまい希望通りにならず残念だったのですよね。それが理由で売却したわけではないのですが…

ワールドシティタワーズやドゥトゥールほどの規模感もない中で専用シャトルバスという4年目の爆弾を抱えた状態で購入しなければならないのは個人的にはマイナスポイントです。

エレベーターは13階までの低層用が4基(分速105m)、14階以上の高層用が4基(分速150m)、別途各階ごみ置場からのごみ回収時などにも使用される非常用が2基です。速度は今一つですがメインのエレベーター含めてすべて正方形の乗り降りしやすい箱となっているのは好印象でした。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■品川Vタワー　総戸数650戸　管理費㎡単価月額約328円

■ラクシア品川ポルトチッタ　総戸数162戸　管理費㎡単価月額約116円

■コスモポリス品川　総戸数590戸　管理費㎡単価月額約200円

■品川タワーフェイス　総戸数258戸　管理費㎡単価月額約260円

■フェイバリッチタワー品川　総戸数223戸　管理費㎡単価月額約194円

■パークタワー品川ベイワード　総戸数325戸　管理費㎡単価月額約287円

■シティタワー品川　総戸数828戸　管理費㎡単価月額約148円

■ハーバーテラス品川　総戸数55戸　管理費㎡単価月額約183円

リビオタワー品川のエレベーターホールカッコいい～！

玄関ドアもおしゃれ！！ pic.twitter.com/D6pqz9IEiO

— マンションマニア (@mansionmania) November 11, 2024

【総評】

笑ってしまうくらい買いですね(笑)

リビオタワー品川を気に入って手が届くなら迷わず買うべきでしょう。

値上がる値下がるとかさておき、今のマーケットで考えればこの価格でこの立地このスペックは…明らかに超優等生物件です。

もちろん価格に関しては未来価値をある程度盛り込んでいることは確かでしょう。周辺物件を築年数補正したとしても今作の単価にはならないですからね。

ただ、その未来がとても熱いわけです。

物件名がリビオタワー品川ですから品川駅の開発にばかり注目しがちですがリビオタワー高輪ゲートウェイとなったとしてもおかしくはなかった(品川駅の出入口からホームまでの遠さを考えると東京駅方面へ向かうならむしろ高輪ゲートウェイ駅利用のほうが早いかもです)立地ですからその高輪ゲートウェイの開発の恩恵も享受することができることでしょう。

新しいオフィス、商業施設、住宅だけでなく新しい道(環状4号線)、南北線延伸、遠い将来にはなるでしょうけどもリニア中央新幹線…住んでから10年超の発展が約束されているわけです。

駅距離はありますが今時点で不便というわけではない中で(マルエツ以外のスーパーマーケットもお願いしたいところですが。苦笑)今後も成長しまくるとなれば…言わずもがなですよね。

住戸構成として1LDKも多いためとくに広めの部屋はそもそもの住戸数が少なく抽選は確実でしょうけども…

ぜひ『今のベスト』を掴んでいただきたいです。

入居が2026年10月上旬とこれから販売される新築タワマンとしては早いのですが、それゆえ29階以上しかオプションを楽しめない点は少々惜しいところではありますね。(だからこそ標準スペックを高めたのかもしれません)

ロイヤルパークス品川の募集賃料　リビオタワー品川を検討する際の指標にも◎

リビオタワー品川　価格は？！　お久しぶりの港区港南！！

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