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今回ご紹介するのはジオ新丸子です！
［物件概要］第一期販売戸数57戸
売主：阪急阪神不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：4890万円～6960万円
専有面積：56.34㎡～70.93㎡
総戸数：112戸
規模：15階建て
交通：東急東横線・「東急目黒線新丸子」駅徒歩7分 JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩13分 東急東横線・東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩14分
所在地：神奈川県川崎市中原区丸子通1丁目
竣工予定：2020年3月下旬
管理費(月額)10650円～13400円（予定）
修繕積立金(月額)5640円～7100円（予定）
駐車場：48台(平置き18台(福祉対応駐車場1台含む)、機械式30台)月額：15000円～23000円
自転車置場：224台(平置き24台、ラック式200台)月額：100円～500円
バイク置場：3台 月額：3000円
ミニバイク置場：3台 月額：2000円
地図はこちらです↓
画像出典：ジオ新丸子公式HP
最寄り駅は東急線武蔵小杉駅の一つ東京寄りの新丸子駅となります。
新丸子駅周辺は商店や住宅が建ち並んでいるため武蔵小杉のように大規模タワーマンションがバンバン建設されることはなく、武蔵小杉の利便性は得たいけども落ち着いた環境に住まいを構えたいという方には合っています。武蔵小杉駅まではフラットな道のりで徒歩13分、横須賀線の新改札口ができればもう数分短縮される可能性もあります。
線路からも中原街道からもちょうどよく離れていますから音問題などはほとんど心配ないでしょう。
新丸子駅最寄りの分譲マンション供給はさほど多くないのですが2006年築のパークスクエア多摩川グリーンレジデンスと1998年築のクレッセント新丸子Ⅳに囲まれた土地となっていますが建物自体はちょうど2棟の間にできるため中層階までくれば多摩川を至近で眺めることができます。武蔵小杉のタワマン高層階からも多摩川は見えますが上から眺める形となりますし、距離が少しありますから多摩川を目線上で望みたい方には魅力と感じることでしょう。ただしバルコニーから多摩川までの間に背の高い建物が建設される可能性も0ではありませんから多摩川眺望がウリなのにそこが確定眺望でないというのは少し不安ですね。
それもあってか階数毎の価格差をあまり設けていません。確定眺望の場合にはドカッと差を設けるのは当然ですから差がないことで非確定眺望を妥協しやすくはなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［北・西角］
Hタイプ 2LDK 56.98㎡ 管理費(月額)12048円 修繕積立金(月額)5700円
画像出典：ジオ新丸子公式HP
8階 5245万円 坪単価304万円
13階 5449万円 坪単価316万円
［南東向き］
Aタイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)14488円 修繕積立金(月額)7030円
画像出典：ジオ新丸子公式HP
13階 6863万円 坪単価323万円
Cタイプ 3LDK 68.52㎡ 管理費(月額)14178円 修繕積立金(月額)6860円
2階 6172万円 坪単価297万円
5階 6335万円 坪単価305万円
13階 6579万円 坪単価317万円
Dタイプ 3LDK 68.51㎡ 管理費(月額)14178円 修繕積立金(月額)6860円
3階 6202万円 坪単価299万円
6階 6355万円 坪単価306万円
8階 6416万円 坪単価309万円
14階 6610万円 坪単価318万円
Eタイプ 3LDK 66.45㎡ 管理費(月額)13798円 修繕積立金(月額)6650円
2階 5858万円 坪単価291万円
3階 5919万円 坪単価294万円
4階 5949万円 坪単価296万円
Fタイプ 2LDK 56.34㎡ 管理費(月額)11928円 修繕積立金(月額)5640円
3階 5235万円 坪単価307万円
Gタイプ 3LDK 70.93㎡ 管理費(月額)14618円 修繕積立金(月額)7100円
5階 6465万円 坪単価301万円
6階 6495万円 坪単価302万円
7階 6526万円 坪単価304万円
間取りに関してはごくごく普通(70㎡以下が主なのに共用廊下側が非アウトフレームなのは残念)ですが玄関前にアルコーブを設けるなど共用廊下にゆとりがありますし、エレベーターも2基設けていますから総戸数から見てもエレベーター待ちのストレスは少ないほうでしょう。
Hタイプは2LDKの角住戸で外観のデザイン性を左右する美しい角面を背負う形になるなど希少性があります。一般的には角住戸にはそこそこ広いお部屋を設けるわけですが配棟計画の影響もあってか角が56.98㎡の2LDKになっています。リビングは10畳と広くはないですが窓面豊かですから北方向を向いているとはいえ自然の光は入ってくることでしょう。高層階ならクレッセントを超えてきますし、ジオ新丸子の敷地を眺めることになりますから目の前に何かが建つ心配もありません。
北側の接道が主となりますが南側もほんの少しだけ接道しており、接道部分からすぐのところにガーデンゲートを設けています。ガーデンゲートをくぐると中庭の歩道に出ますがさらにその先には一般的な建物下エントランスホールがあります。(1階の駐輪場を経由すれば屋根あり)
ライオンズ練馬平和台マスタープレイスを思い出しました。中へ入ったことがありますがかっこいいんですよね～。なくても良いものをあえて設けてくれるというのは設計者の愛を感じますね。建物1階部分のエントランスホールを入った先にも坪庭があるなど植栽計画豊かなランドスケープとなっています。
敷地北側には駐車場を設けていますがみどりのほそ道を設けて完全に歩車分離とできています。
ごみ置き場はエントランスホールの近くにありながらも実質2枚扉とできています。
多摩川が近いこともあってか1階部分に住戸はありません。その代わり駐輪場のほとんどが建物1階部分にきますから自転車利用者にとっては便利です。
防災倉庫も5階・10階・13階に設けいています。タワマンだと多いですが板状でこの心遣いはありがたいです。
設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、LOW-E複層ガラス、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井など単価なりのものとはなっていますがトイレ手洗いカウンターは設けてほしかったですね。基本天井高は2450mmもしくは2500mmと一般的な水準です。
周辺相場を確認しましょう！
・クレッセント新丸子 1998年築 丸子通1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円
・パークスクエア多摩川グリーンレジデンス 2006年築 丸子通1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約270万円
・シティハウス多摩川テラス 2011年築 丸子通1 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約280万円
上記相場からジオ新丸子の将来価値を予想すると
Cタイプ 3LDK 68.52㎡ 13階 6579万円(新築時) → 5920万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
【住むレーション】
［東横線→副都心線］
新丸子 8:05発
多摩川 8:07着
田園調布 8:09着
自由が丘 8:12着
都立大学 8:17着
学芸大学 8:19着
祐天寺 8:21着
中目黒 8:24着
代官山 8:26着
渋谷 8:29着
明治神宮前 8:31着
北参道 8:34着
新宿三丁目 8:36着
東新宿 8:39着
西早稲田 8:44着
雑司が谷 8:46着
池袋 8:49着
※自由が丘で通勤特急に乗り換えると渋谷駅に4分先着します
［東横線→みなとみらい線］
新丸子 8:06発
武蔵小杉 8:07着
元住吉 8:09着
日吉 8:11着
綱島 8:14着
大倉山 8:16着
菊名 8:18着
妙蓮寺 8:24着
白楽 8:26着
東白楽 8:27着
反町 8:29着
横浜 8:31着
新高島 8:33着
みなとみらい 8:34着
馬車道 8:36着
日本大通り 8:38着
元町・中華街 8:40着
※菊名で通勤特急に乗り換えると横浜駅に4分先着します
［目黒線→三田線］
新丸子 8:04発
多摩川 8:06着
田園調布 8:08着
奥沢 8:10着
大岡山 8:12着
洗足 8:14着
西小山 8:16着
武蔵小山 8:18着
不動前 8:20着
目黒 8:23着
白金台 8:26着
白金高輪 8:28着
三田 8:31着
芝公園 8:33着
御成門 8:35着
内幸町 8:37着
日比谷 8:39着
大手町 8:41着
［目黒線→南北線］
新丸子 7:59発
多摩川 8:01着
田園調布8 :03着
奥沢 8:05着
大岡山 8:07着
洗足 8:09着
西小山 8:11着
武蔵小山 8:13着
不動前 8:18着
目黒 8:21着
白金台 8:24着
白金高輪 8:26着
麻布十番 8:29着
六本木一丁目 8:31着
溜池山王 8:34着
永田町 8:36着
四ツ谷 8:39着
市ヶ谷 8:41着
飯田橋 8:43着
［南武線］
武蔵小杉 8:00発
向河原 8:02着
平間 8:04着
鹿島田 8:06着
矢向 8:09着
尻手 8:11着
川崎 8:13着
武蔵小杉 8:02発
武蔵中原 8:05着
武蔵新城 8:07着
武蔵溝ノ口 8:10着
津田山 8:12着
久地 8:14着
宿河原 8:16着
登戸 8:19着
中野島 8:21着
稲田堤 8:24着
矢野口 8:26着
稲城長沼 8:29着
南多摩 8:31着
府中本町 8:34着
分倍河原 8:36着
西府 8:38着
谷保 8:41着
矢川 8:43着
西国立 8:45着
立川 8:47着
東急線と相鉄線の直通が開始されれば(2022年度下期開業予定)新横浜駅までサクッとアクセスできるようになります。
通学校は上丸子小学校で徒歩5分と近い距離にあります。
【総評】
一番気になったのは専有面積です。68㎡の3LDKとなればこの時代にしては狭くはないのですが武蔵小杉のタワマンとの差別化となれば全戸70㎡以上などゆとりを持たせてほしかったなぁ～と。お隣のパークスクエアは平均して75㎡くらいはあったわけで、「武蔵小杉から程よく離れた場所で広めのお部屋を手にする」を実現できていればもう少し高評価できたのですが。
坪単価300万円となればグランドウィングは無理でもミッドスカイやコスギタワーの高層階、プラウドタワーの低層階くらいなら70㎡以上のお部屋に手が届いてしまいます。もちろんコスギのタワマンとは違う検討者層なのは百も承知ではあるのですがだからこそ専有面積をカットしてほしくなかったと思ってしまいました。
コスギでタワマンという選択をしない層が70㎡以下の3LDKにどう反応するかで売れ行きは大きく変わることでしょう。
ランドスケープに魅力が多いマンションですから竣工してからのほうが魅力が伝わりやすそうです。(そこまで残るかはわかりませんが)
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